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1、、名词解释 1.房地产：狭义上是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。2.房地产估价：房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。3.级差地租：是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价 格之间的差额。4.城市地租：等于位置地租加上农业地租。5.基准地价：是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查 评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。6.市场法：是指通过比较待估房地产与近期售出的类似房地产的异同，并据此对类似房地产的市场价格进行调整，从 而确定待
2、估房地产价值的估价方法。7.实际收益：是指在现状条件下实际取得的收益。8.建筑物功能性贬值：是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不 足或浪费形成的价值损失。9.在建工程：是指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。10.面积分摊法：是指将高层建筑的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的 土地价值量，或土地份额。11.高层建筑：是指 10 层及 10 层以上的居住建筑及建筑高度超过 24 米的其他建筑。二、判断题 1.桥梁、道路、水库大坝均属于房地产。(X)2.房
3、地产既可用于消费，也可用于投资。(V)3.招标价是建筑物价格的构成部分之一。(V)4.征用价格属于公平市场价格。(X)5.建筑物实际已使用年限比名义使用年限要短。(X)6.就土地使用权评估而言，成本法一般使用于新开发土地的估价.（V）7.估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（V）8.对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）的估价方法进行估价。（V）9.估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起算起，而不是从估价时点开始算起。（V）10.房地产估价时，实地勘察应有估价人员独立完成。（X）三、简答题 1.简述房地产估价的含义。答：房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行
4、为或过程。具体地讲，房地产估价是指符合国家有关规定 的专门机构和人员，依据国家的有关法律、法规的规定，为了特定的估价目的，遵循适用的估价原则，选择适当的价 值类型，按照法定的估价程序，运用科学的估价方法，对特定房地产的价值进行估算的过程。2.简述房地产估价的特点。答：1）时点性 2）市场性 3）预测性 4）公正性 5）咨询性 3.简述房地产价格的特点。答：1）房地产价格具有地区性 2）房地产价格实体具有双重性 3）房地产价格具有高位性 4）房地产价格具有单件性 5）房地产价格具有计划性 6）房地产价格具有扩散效应性 6）房地产价格具有敏感性 8）房地产价格具有趋升性 4.简述房地产价格的主要构
5、成因素。答：1）土地价格 2）房屋建筑成本 3）建筑房屋的利润 4）税金 5）其他附加费 6）土地使用税 5.简述收益法的评估程序。答：1）收集验证房地产的有关经营、财务状况的信息资料；2）计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势；3）预测房地产的预期资产净现金流，确定适当的折现率；4）估算待评估房地产的收益价值。6.简述市场法评估的操作步骤。答：1）搜集交易实例 2）选取可比交易实例 3）建立价格可比基础 4）进行交易情况修正 5）进行交易日期修正 6）进行区域因素修正 7）进行个别因素修正 8）综合修正 估价房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程级差地租是指产生于支
6、配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额城市地租等于位置地租加上农业地租各地价区段在某一时点的平均价格市场法是指通过比较待估房地产与近期售出的似房地产的异同并据此对似房地产的市场价格进行调整从而确定待估房地产价值的估价方法实际收益是指在现状条件下实际取得的收益建筑物功能性贬建工程是指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工但尚未交付使用的建设项目以及建设项目备用材料设备等资产面积分摊法是指将高层建筑的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的土地价7.简述成本法估价的操作步骤。答：1）搜集有关估价对象的邻近环境、宗地特征
7、、建筑改良物成本、税费、开发利润等资料；2）估算土地价格；3）估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建成本；4）估算建筑改良物的折旧；5）估算附属改良物的重置成本及 折旧；6）求出房地产价格。8.简述在建工程评估需要准备工作。答：第一，要求企业提供待估在建工程详细资料。第二，要求提供并查阅企业在建工程批准文件、工程图纸、工程 预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。第三，评估人员到工程现场查实工程进度和工程形象进度。第四，检查 工程质量。第五，搜集与该工程评估所需的有关数据资料。9.简述在建工程评估的特点.答：1）在建工程种类多，情况复杂 2）在建工程的形象进度以及资产功能差别很大 3）在建
8、工程的投资完成额与其实 际完成工作量较难一致 4）在建工程的建设工期长短差别较大 10.简述土地价格分摊法的缺点。答：1）实际的建筑物的价值在楼盘全部卖出以前很难得到准确的价值，建筑物中有部分面积数年不能清盘是十分 普遍的现象，因此我们所用的建筑物的总价值一般是估计出来的；2）未来的房地价值是不断变动的，土地价值也是不 断变动的，从理论上将要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行，因为进行分摊所需要的费用可能很高；3）土 地占有份额一旦确定下来之后也不宜经常变动。11.简述房地产估价流程。答：1）房地产估价流程的介绍 2）获取估价业务 3）受理估价业务 4）拟定估价作业方案 5）实地查勘估价
9、对象 6）选 定估价方法测算 7）确定估价结果 8）撰写估价报告 9）审核估价报告10）出具估价报告 11）估计资料的归档 12.简述房地产估计报告的组成部分。答：1）封面 2）目录 3）致委托方函 4）估价师声明 5）估价报告的结果 6）估价技术报告 7）附件 估价房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程级差地租是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额城市地租等于位置地租加上农业地租各地价区段在某一时点的平均价格市场法是指通过比较待估房地产与近期售出的似房地产的异同并据此对似房地产的市场价格进行调整从而确定待估房地
10、产价值的估价方法实际收益是指在现状条件下实际取得的收益建筑物功能性贬建工程是指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工但尚未交付使用的建设项目以及建设项目备用材料设备等资产面积分摊法是指将高层建筑的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的土地价房地产评估练习题 第一部分 选择题一、单项选择题(本大题共 20 小题，每小题 1 分，共 20 分)在每小题列出的四个选项中只有一选项是 符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。1 供人们生活起居的建筑是(B)A.公共建筑 B.居住建筑 C.工业建筑 D.商业建筑 2.建筑地段地租的基础是由真正的(B)A.生产成
11、本规定的 B.农业地租规定的 C.生产价格决定的 D.垄断利润决定的 3.城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则(D)A.房地产价格较高 B.房地产价格不变 C.房地产价格有变化 D.房地产价格较低 4.商业中心往往位于地价高昂的(A)A.黄金地段 B.边缘地段 C.落后地段 D.一般地段 5.容积率是指地块上的建筑面积与(B)A.总面积之比 B.地块面积之比 C.地下面积之比 D.绿化面积之比 6.商业标准宗地的位置应是(C)A.街角地 B.多面临街地 C.一面临街地 D.畸零地 7.因素成对比较中，若 A 与 B 同等重要，则给 A 赋值(C)A.10 B.50 C.0.5 D.5 8
12、.从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格(A)A.最终会基本趋于一致 B.最终会扩大差别 C.可能趋于一致，也可能扩大差别 D.由有关部门确定 9.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定(B)A.土地还原利率 B.各有关修正系数 C.如何计算容积率修正 D.如何计算土地使用年期修正 10.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况 下的价格的公式中(A)估价房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程级差地租是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一
13、般资本的社会生产价格之间的差额城市地租等于位置地租加上农业地租各地价区段在某一时点的平均价格市场法是指通过比较待估房地产与近期售出的似房地产的异同并据此对似房地产的市场价格进行调整从而确定待估房地产价值的估价方法实际收益是指在现状条件下实际取得的收益建筑物功能性贬建工程是指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工但尚未交付使用的建设项目以及建设项目备用材料设备等资产面积分摊法是指将高层建筑的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的土地价A.其中分母小于 100 B.其中分母大于 100 C.其中分母等于 100 D.不成立 11.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格
14、造成的影响因素是(B)A.土地的估价期日 B.土地的使用期限不同 C 土地在不同时期的基准地价不同 D 土地在不同时期的路线价不同 12.新开发区内可出售土地的平均售价(B)A.不包含整个开发区的所有开发成本 B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上 C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费 D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费 13.房屋的商品租金构成因素是(C)A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费 B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租 C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润 D.折旧费、维修费、管理费、利
15、息、税金、地租、利润 14.房屋重新建造成本中应包括(B)A.利息、利润 B.利息、利润、税费 C.利润、税费 D.利息、税费 15.剩余法在评估待开发土地中运用得(B)A.最少 B.最为广泛 C.最难 D.最一般 16.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在(C)A.区域范围 B.规定范围 C.合理范围 D.期望范围 17.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的(A)A.性质 B.工业状况 C.生活状况 D.设施状况 18.路线价估价法是一种评估大量土地的(A)A.迅速估价方法 B.较慢估价法 C.简易法 D.延迟法 19.标准深度是指标准宗地的(B)A.街道宽度 B.临
16、街深度 C.街道长度 D.街道曲度 20.基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有(A)估价房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程级差地租是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额城市地租等于位置地租加上农业地租各地价区段在某一时点的平均价格市场法是指通过比较待估房地产与近期售出的似房地产的异同并据此对似房地产的市场价格进行调整从而确定待估房地产价值的估价方法实际收益是指在现状条件下实际取得的收益建筑物功能性贬建工程是指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工但尚未交付使用的建设项目以及建设项目备用材料设
17、备等资产面积分摊法是指将高层建筑的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的土地价A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可换性 二、双项选择题 21.土地收益性的利用方式包括工业用地方式和(AB)A.商业用地方式 B 商品住宅用地方式 C.机关用地方式 D.宗教用地方式 E.军事用地方式 22.房地产评估的特点主要有(AB)A.科学性 B.实践和公正性 C.个别性 D.严肃性 E.固定性 23.区位理论除成本学派外，还有(AC)A.市场学派 B.价格学派 C.行为学派 D.竞争学派 E.交易学派 24.在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有(AB)A.剩余
18、法 B.收益还原法 C.开发法 D.价值法 E.市场法 25.直接影响土地级别界线位置的是(AD)A.单元划分 B.定级单位 C.面积单元 D.指标取样 E.指标计算 26.房地产的收入分为(CE)A.经营收入 B.毛收入 C.潜在毛收入 D.净收益 E.有效毛收入 27.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是(BC)A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别 B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似 C.所选取的交易案例必须在法律允许范围之内 D.没有土地使用证的房地产也可以 E 交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别 28.
19、房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是(AB)A.百货大楼 B.普通住宅 C.办公楼 D.旅馆 E.仓库 29.市场比较法中，区域因素有(AB)A.自然条件 B.繁华程度 C.房地产位置 D.房地产的地质条件 E.临街状况 估价房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程级差地租是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额城市地租等于位置地租加上农业地租各地价区段在某一时点的平均价格市场法是指通过比较待估房地产与近期售出的似房地产的异同并据此对似房地产的市场价格进行调整从而确定待估房地产价值的估价方
20、法实际收益是指在现状条件下实际取得的收益建筑物功能性贬建工程是指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工但尚未交付使用的建设项目以及建设项目备用材料设备等资产面积分摊法是指将高层建筑的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的土地价30.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是(AB)A.要求估价人员具有充分的鉴定技术 B.要求估价人员具有实际操作经验 C 要求被估对象为新建筑物 D 要求被估对象为旧建筑物 E 仅对一些特殊建筑物进行估价 31.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是(AE)A.用途、土地级别 B.土地上附着物的质量 C 土
21、地上附着物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集体 E 土地具体位置及生熟程度、地价区段 32.利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是(AB)A.旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细 B 旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细 C.根据旧建筑物特点计算间接工程费 D.根据旧建筑物特点计算直接工程费 E 以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费 33.剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了(AB)A.地块限制条件 B.法律法规限制 C.资源条件 D.社会条件 E.经济条件 34.房地产估价中
22、确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：(AB)A.城市规划 B.法律法规 C.市场条件 D.经济条件 E.生活条件 35 同一路线价区段的划分应是(BC)A.地价不等地段 B.地价相等地段 C.地段相连的路段 D.地段不相连接 E.性质相差大的地段 36.路线价估价法四三二一法测中，标准深度 100 英尺土地价值第二、四个 25 英尺土地分别是路线价的(BD)A.20%B.30%C.8%D.10%E.40%37.基准地价对应的平均容积率是(DE)A.该用途土地在该地域内的平均容积率 B.该用途土地在该均质地域内的容积率 C.该用途土地在该级别地域的容积率 D.该用途土地在该均质地域内的平
23、均容积率 E.该用途土地在该级别地域的平均容积率 估价房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程级差地租是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额城市地租等于位置地租加上农业地租各地价区段在某一时点的平均价格市场法是指通过比较待估房地产与近期售出的似房地产的异同并据此对似房地产的市场价格进行调整从而确定待估房地产价值的估价方法实际收益是指在现状条件下实际取得的收益建筑物功能性贬建工程是指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工但尚未交付使用的建设项目以及建设项目备用材料设备等资产面积分摊法是指将高层建筑的某权益人所拥有的建筑
24、面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的土地价38.房地产环境条件不包括(BC)A.城市经济发展条件 B.房地产开发情况 C.建筑物保养 D.城市社会发展水平 E.房地产业税收政策 第二部分非选择题 三、判断改错题 39.为抵押贷款 40.X 57 41 重置价格或重建价格 42.V 43.区片价和路段价 39.抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让交易。（X）40.大城市划分的道路类型数目一般为 46 类。（X）57 41.建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。（X）重置价格或重建价格 42.路线价估价法认为土地价值随临街深度而递
25、减。（V）43.我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。（X）区片价和路段价 四、简答题（每小题 4 分，共 12 分）44.简述影响房地产价格的因素。影响房地产价格的因素通常有：（1）一般因素。（2）城市区域因素。（3）个别因素。45.房地产估价报告包括哪些内容？（1）封面；（2）目录；（3）致委托估价方函；（4）估价师声明；（5）估价的假设和限制条件；估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。46.试写岀剩余法评估不动产价格的基本公式。剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-（B+C+D+E）式中：V 购置土地价格，A 开发完成后的不动产价值，B 整个项目的开发成本，C投资利息，D开
26、发商合理 利润，E正常税费。五、计算题（每小题 10 分，共 20 分）估价房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程级差地租是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额城市地租等于位置地租加上农业地租各地价区段在某一时点的平均价格市场法是指通过比较待估房地产与近期售出的似房地产的异同并据此对似房地产的市场价格进行调整从而确定待估房地产价值的估价方法实际收益是指在现状条件下实际取得的收益建筑物功能性贬建工程是指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工但尚未交付使用的建设项目以及建设项目备用材料设备等资产面积分摊法是指将高层建筑
27、的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的土地价47.某写字楼套间建筑面积 1,000 平方米，使用年限 30 年.该写字楼每月租金 2.5 万元。据调杳，该写字楼造价为 3,000 元/平方米，家具设备原值 10 万元，耐用年限 10 年，残值率 2%。据有关规定，房地产税为年租金的 12%，管理费 为年租金的 5%，修缮费为房屋原值的 2%，保险费为房屋原值的 3%。，资本化验室率为 12%。试估算该写字楼的价 格。47.（1）年租金收入 2.5 X 12=30（万元（2）计算年经营费用 房地产税=30 X 12%=3.6（）万元 管理费=30 X 5%=1.
28、5（万元 房屋原值=1000 X 3000=300（）万元 修缮费=300 X 2%=6（万元 保险费=300 X 3%o=0.9（万元 家具年折旧费=10-X%1 十 10=0.98（万元 年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98（万元）年净收益=30-12.98=17.02（万元）该写字楼套间的价格=137.099 48.（1）有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为 1,000 万元，而开 发成本（含税费）最低为 500 万元，开发商期望利润为 200 万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少？（2）据房地产市场资料，租金水平
29、在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米 300 元，该类不动产的资本 化率为 8%，总建筑面积 5,000 平方米，出租率 80%。求开发该不动产的总价是多少？48.（1）土地价格=1,000 万-500 万-200 万=300（万元）故该块地最高价格为 300 万元。137.1（万元）总价=18,000（万元）估价房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程级差地租是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额城市地租等于位置地租加上农业地租各地价区段在某一时点的平均价格市场法是指通过比较待估房地产与近期售出的似
30、房地产的异同并据此对似房地产的市场价格进行调整从而确定待估房地产价值的估价方法实际收益是指在现状条件下实际取得的收益建筑物功能性贬建工程是指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工但尚未交付使用的建设项目以及建设项目备用材料设备等资产面积分摊法是指将高层建筑的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的土地价六、论述题（每小题 10 分，共 20 分）49.市场比较法的适用范围和操作程序是什么？在房地产市场比较发达的地区，市场比较法才能得到较广泛的应用。而且，在同一地区或同一供求范围内的类似地区 中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。运
31、用市场比较法评估房地产价格，一般要经过下列程序：(1)交易实例的搜集；(2)可比交易案例确定；(3)因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正；(4)房地产价格确定。50.试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。估价结果的应用限制条件是房地产评估报告中十分关键的部分：因为：(1)在房地产估价过程中，存在估价的假设的和限制条件，如对未来房地产收益的预测，对城市规划建设导致的房地产 区位变化和价格变化的推测等。这些假设和前提必定对房地产的价格或价值产生影响，所以评估报告中的估价结果只 在报告中载明的假设和前提下才有效。若条件不同则不能
32、应用该结论。(2)估价结果具有时效性，只有在评估报告应用的有效期内应用，才能保证结果的正确性。(3)评估报告所提供的结论只适用于报告中载明的估价目的和价值定义。不同的估价目的下，同一宗房地产适用的估价 方法、选取的资料及得到的结论都不同，所以报告中的结果不能应用于该估价目的以外的其他估价目的。说明以上的条件，可以指导委托方正确估价结论，避免误解及错误应用带来的损失，也可以借此明确评估各方的责任 界限，避免不必要的纠纷。估价房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程级差地租是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额城市地租等于位置地租加上农业地租各地价区段在某一时点的平均价格市场法是指通过比较待估房地产与近期售出的似房地产的异同并据此对似房地产的市场价格进行调整从而确定待估房地产价值的估价方法实际收益是指在现状条件下实际取得的收益建筑物功能性贬建工程是指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工但尚未交付使用的建设项目以及建设项目备用材料设备等资产面积分摊法是指将高层建筑的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的土地价