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1、宝佳国际宝佳国际 养老地产案例解析养老地产案例解析 策划实战要点 王鹏锦 业有所就业有所就 老有所养老有所养 病有所医病有所医 学有所教学有所教 困有所助困有所助 心有所乐心有所乐 心有所向心有所向 住有所居住有所居 幸福幸福 幸福与人民生活直接相关，农村建设成为民生的关键幸福与人民生活直接相关，农村建设成为民生的关键 加快发展加快发展 现代农业现代农业 十二五”规划建议提出“必须坚持把解决好农业十二五”规划建议提出“必须坚持把解决好农业、农村、农民问题作为全党工作的重中之重。、农村、农民问题作为全党工作的重中之重。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议中共中央关于制定国民经
2、济和社会发展第十二个五年规划的建议 加快推进加快推进 农业市场化农业市场化 加快改善农村生加快改善农村生产生活条件产生活条件 一、农村篇一、农村篇 政策支撑政策支撑 国土资源部国土资源部 关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见出台出台 农村建设用地仍然不能用于商品住宅的开发，这事一条不会破的底线农村建设用地仍然不能用于商品住宅的开发，这事一条不会破的底线 规范流转规范流转 统一市场统一市场 农民增收农民增收 意见意见强调，规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。强调，规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统
3、一的建设用地市场。旧村改造节约出的土地，可以在依旧村改造节约出的土地，可以在依法办理用地手续后，法办理用地手续后，由集体经济组由集体经济组织用于乡镇村公共设施、公益事业织用于乡镇村公共设施、公益事业和企业发展用地；和企业发展用地；试点村既可以依靠本村集体经济组织试点村既可以依靠本村集体经济组织自主改造，也可以吸引各类企业、投自主改造，也可以吸引各类企业、投资机构、个人等社会资金进行合作改资机构、个人等社会资金进行合作改造，实现投资主体多元化造，实现投资主体多元化 土地管理土地管理 多元投资多元投资 一、农村篇一、农村篇 腾退的集体土地可吸引社会资源介入腾退的集体土地可吸引社会资源介入 将主要用
4、于发展农村二三产业和建设公共设施、公租房建设将主要用于发展农村二三产业和建设公共设施、公租房建设 政策支撑政策支撑 我国农村建设四大阶段我国农村建设四大阶段 农民获得土地农民获得土地 新农村建设新农村建设 农村合作社农村合作社 联产承包责任制联产承包责任制 从不能支配土地到从不能支配土地到 独立拥有土地支配权独立拥有土地支配权 2020世纪世纪3030年代年代 合作社管理土地合作社管理土地 农民没有土地控制权农民没有土地控制权 农民拥有土地使用权农民拥有土地使用权 欠缺市场化对接程度欠缺市场化对接程度 2020世纪世纪5050年代年代 2020世纪末世纪末 现阶段现阶段 政府引导部分集中政府引
5、导部分集中 农民失去土地使用权农民失去土地使用权 通过土地整理，引入产业，集体用地入股，农民永久享有土地收益通过土地整理，引入产业，集体用地入股，农民永久享有土地收益 超越现有模式超越现有模式 探索全新探索全新 新农村建设模式新农村建设模式 一、农村篇一、农村篇 模式创新模式创新 北京推进郊区旧村改造进程北京推进郊区旧村改造进程 农村集体用地开发的集约化、高效化、城市化趋势农村集体用地开发的集约化、高效化、城市化趋势 50个城中村改造推进北京城市化进程个城中村改造推进北京城市化进程 北京市郊区现有村庄北京市郊区现有村庄93749374个个 农民住宅占地农民住宅占地464KM464KM2 2，人
6、均住宅占地约，人均住宅占地约154M154M2 2；村落占；村落占地地851KM851KM2 2，人均占地约，人均占地约281M281M2 2 涉及涉及 范围广范围广 整体整体 水平低水平低 集约集约 程度弱程度弱 改造改造 示范少示范少 农房低水平重复建设严重；农房低水平重复建设严重；农民有限的积累浪费较大；农民有限的积累浪费较大；农村的基础设施严重滞后；农村的基础设施严重滞后；城乡差距在不断拉大；城乡差距在不断拉大；缺乏统一规划和政策引导。缺乏统一规划和政策引导。北京农村改造现状北京农村改造现状 整体处于无序状态整体处于无序状态 加快旧村改造步伐加快旧村改造步伐 树立新村建设示范树立新村建
7、设示范 一、农村篇一、农村篇 模式创新模式创新 现行房地产政策现行房地产政策(京十五条京十五条)的影响的影响 打击投机炒房，抑制中高档商品房供应打击投机炒房，抑制中高档商品房供应 提高外地人购房门槛，影响非北京户籍居民购房提高外地人购房门槛，影响非北京户籍居民购房 加大保障性住房建设，解决中低收入人群需求加大保障性住房建设，解决中低收入人群需求 限购限购 限贷限贷 保障房保障房 潜在的真实需求流向哪里？潜在的真实需求流向哪里？目标目标 稳定房价稳定房价 非京籍外地居民非京籍外地居民 北京登记流动人口北京登记流动人口700700万万 未登记流动人口数百万计未登记流动人口数百万计 降低改善型需求降
8、低改善型需求 非首套房提高首付比例非首套房提高首付比例 提高贷款利率和批贷难度提高贷款利率和批贷难度 北京中低收入家庭北京中低收入家庭 非本地居民排除在外非本地居民排除在外 实施情况有待考证实施情况有待考证 一、农村篇一、农村篇 市场机遇市场机遇 北京周边泛北京区域住宅北京周边泛北京区域住宅 产品空间产品空间 交通交通 政策政策 价格价格 非商品类住宅解居住需求之困非商品类住宅解居住需求之困 保障房保障房 1 20112011年北京居住类住宅四大走向年北京居住类住宅四大走向 公建化住宅公建化住宅 2 农村建设用地配套住宅农村建设用地配套住宅 3 4 面积小 产品品质受限 无阳台，商业水电，生活
9、成本高 环境好，物业不足，产品品质没有保证 产品空间大，配套环境不足 政策导向政策导向 不宜长期居住不宜长期居住 农村集体建设用地是未来北京城市发展的基础保障农村集体建设用地是未来北京城市发展的基础保障 主要的土地来源主要的土地来源 心理抗性心理抗性 市场机遇市场机遇 一、农村篇一、农村篇 中国快速步入老龄化社会，养老问题突出中国快速步入老龄化社会，养老问题突出 多种服务管理需求多种服务管理需求 历史欠账历史欠账 体制滞后、投入少体制滞后、投入少 未富先老未富先老 老龄化速度快老龄化速度快 家庭收入低家庭收入低 老龄寿命延长老龄寿命延长 “421”“421”家庭模式家庭模式 模式陈旧模式陈旧
10、空巢老人照顾空巢老人照顾 人口流动加快人口流动加快 一床难求一床难求 养老院空置养老院空置 负担过重负担过重 照料不足照料不足 资源不均资源不均 应急社会养老模式应急社会养老模式 现实矛盾现实矛盾 回归社会融入家庭回归社会融入家庭 养老问题已成为从中央到地方都需要迫切解决的重要问题养老问题已成为从中央到地方都需要迫切解决的重要问题 我国老龄化特点：我国老龄化特点：1 1、基数大、基数大 2 2、增长速度快、增长速度快 3 3、高龄化趋势明显、高龄化趋势明显 中国养老问题在未来将成为社会问题的重点中国养老问题在未来将成为社会问题的重点 2009年年 我国我国60岁以上岁以上 老年人口近老年人口近
11、 1.67亿亿 占总人口比例占总人口比例 12.5%中国养老产业发展不平衡中国养老产业发展不平衡 中国目前巨大养老市场缺口需要填补中国目前巨大养老市场缺口需要填补 养老市场空间巨大养老市场空间巨大 截至截至2009年底年底 全国各类型养老机构全国各类型养老机构4万家万家 总床位数总床位数289万张万张 老年人口所拥有床老年人口所拥有床位率只为位率只为1.73%1.73%，愿意入住养老机构愿意入住养老机构的老年人口拥有床位的老年人口拥有床位比例为比例为11.1%11.1%截至截至2009年底年底 中国中国60岁以上人口岁以上人口1.67亿亿 中国老龄科学研究中心调查表明：中国老龄科学研究中心调查
12、表明：愿意入住养老机构的老年人口占老年愿意入住养老机构的老年人口占老年总人口的总人口的15%以上以上 家庭养老弱化，拓宽了养老市场宽度家庭养老弱化，拓宽了养老市场宽度 社会需求大社会需求大 市场供给小市场供给小 养老服务项目偏少养老服务项目偏少 缺乏专业化缺乏专业化 养老服务专业人员缺乏养老服务专业人员缺乏 投入不足投入不足 二、养老篇二、养老篇 在“十二五”期间，基本建立起与人口老龄化进程相适应、与经济在“十二五”期间，基本建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体
13、系，满足老年人多层次、多样化的养老服务需求，让老年人养老服务体系，满足老年人多层次、多样化的养老服务需求，让老年人安享晚年生活，共享经济社会发展成果。安享晚年生活，共享经济社会发展成果。“十二五十二五”规划建议提出规划建议提出“优先发展社会养老服务优先发展社会养老服务”各级政府要在社会养老服务体系建设的规划指导、培育市场、投资各级政府要在社会养老服务体系建设的规划指导、培育市场、投资带动和示范引导等方面发挥主导作用，同时，鼓励社会力量参与建设和带动和示范引导等方面发挥主导作用，同时，鼓励社会力量参与建设和运营。运营。高端的养老服务需求，鼓励利用市场机制，由社会力量投资经营，高端的养老服务需求，
14、鼓励利用市场机制，由社会力量投资经营，各级政府可以根据实际需要予以适当的政策扶持。各级政府可以根据实际需要予以适当的政策扶持。国家已开启养老产业发展的序幕国家已开启养老产业发展的序幕 二、养老篇二、养老篇 局局 限限 性性 中国主流养老模式简介中国主流养老模式简介 居家养老居家养老 机构养老机构养老 老人居住于养老机构老人居住于养老机构 养老机构提供养老服务养老机构提供养老服务 老人居住家中老人居住家中 家庭成员赡养老人家庭成员赡养老人 老人居住家中老人居住家中 社区养老服务站提供养老服务社区养老服务站提供养老服务 改革开放前改革开放前 上世纪八九十年代上世纪八九十年代 新世纪以来新世纪以来
15、模模 式式 特特 征征 中国中国 中国主流养老模式演变及其局限性中国主流养老模式演变及其局限性 日益增长日益增长 多元化且分散的养老市场催生新的养老模式多元化且分散的养老市场催生新的养老模式 负担加重负担加重 照料不足照料不足 养老人群涵盖不全养老人群涵盖不全 财政投入成本较高财政投入成本较高 养老人群分布零散养老人群分布零散 资源浪费资源浪费 社区养老社区养老 日益增长的日益增长的 养老需求养老需求 多元化的多元化的 养老需求养老需求 分布零散的分布零散的 养老需求养老需求 二、养老篇二、养老篇 PART IPART I#国内对新养老模式的探索国内对新养老模式的探索地产养老地产养老 国内地产
16、养老模式已出现国内地产养老模式已出现 存在问题且供应不足存在问题且供应不足 理论标准理论标准 专业的养老建筑与设施专业的养老建筑与设施 专业的医护机构与人才专业的医护机构与人才 切身的生活管理与服务切身的生活管理与服务 丰富的娱乐设施与活动丰富的娱乐设施与活动 目前状况目前状况 差距很大差距很大 非常缺乏非常缺乏 不够完善不够完善 规模较小规模较小 国内养老地产的养老功能：国内养老地产的养老功能：提供住房或床位提供住房或床位 配置医疗护理条件配置医疗护理条件 提供生活照料服务提供生活照料服务 配套文化娱乐设施配套文化娱乐设施 北京养老地产项目仅北京养老地产项目仅5 5家（非机构养老）家（非机构
17、养老）项目名称项目名称 占地面占地面积积/建筑面建筑面积积/产品类型产品类型 燕达燕达 国际健康城国际健康城 8080万万 120120万万 住宅、公寓住宅、公寓 东方太阳城东方太阳城 234234万万 8080万万 别墅、公寓、别墅、公寓、四合院四合院 北京太阳城北京太阳城 41.541.5万万 3030万万 别墅、公寓别墅、公寓 汇晨汇晨 老年公寓老年公寓 5454万万 2525万万 住宅、公寓住宅、公寓 将府庄园将府庄园 3838万万 1111万万 别墅、公寓别墅、公寓 开发商推出的专门针对老年人养老的地产项目开发商推出的专门针对老年人养老的地产项目 作为商业项目长期经营，或作为住宅直接
18、销售作为商业项目长期经营，或作为住宅直接销售 地产地产 养老养老 二、养老篇二、养老篇 PART IPART I#国内对新养老模式的探索国内对新养老模式的探索地产养老地产养老 国内地产养老模式尚未解决现金流和养老功能之间的矛盾国内地产养老模式尚未解决现金流和养老功能之间的矛盾 独立生活住宅独立生活住宅 系统养生部系统养生部 社区卫生站社区卫生站 健身房健身房 紧急求助紧急求助 医护电梯医护电梯 辅助生活公寓辅助生活公寓 护理公寓护理公寓 健康会所健康会所 护理院护理院 一级医院通三甲一级医院通三甲 紧急求助紧急求助 监控定位监控定位 楼宇自动化楼宇自动化 评价评价 重现金流重现金流 轻养老功能
19、轻养老功能 重养老功能重养老功能 轻现金流轻现金流 核心问题核心问题 特殊设计特殊设计 医疗护理医疗护理 居住形式居住形式 较简单：休闲较简单：休闲 娱乐娱乐 艺术艺术 教育教育 较丰富：休闲较丰富：休闲 娱乐娱乐 艺术艺术 教育教育 娱乐配套娱乐配套 房屋产权购买房屋产权购买+自主性消费自主性消费 会员费会员费+年服务费年服务费+自主性消费自主性消费 营销模式营销模式 亲和源亲和源 清平乐清平乐 养老地产项目调研案例分析养老地产项目调研案例分析 二、养老篇二、养老篇 PART IPART I 国内对新养老模式的探索国内对新养老模式的探索地产养老地产养老 国内养老国内养老地产分类地产分类 调研
20、项目调研项目 取费模式取费模式 养老模式养老模式 项目养老项目养老功能性功能性 现金流现金流 会员制会员制 养老地产养老地产 北京燕达国际建康城北京燕达国际建康城 会员制会员制 社区养老社区养老+机构养老机构养老 强强 慢慢 上海亲和源上海亲和源 会员制会员制 社区养老社区养老 强强 慢慢 北京将府庄园北京将府庄园 会员制会员制 居家养老居家养老 弱弱 快快 产权式产权式 养老地产养老地产 三亚清平乐三亚清平乐 购买产权购买产权 社区养老社区养老 较弱较弱 快快 三亚双大和园三亚双大和园 购买产权购买产权 居家养老居家养老 较弱较弱 快快 三亚东方巴哈马三亚东方巴哈马 购买产权购买产权 居家养
21、老居家养老 弱弱 快快 营利性营利性 机构养老机构养老 北京十三陵温馨老年公寓北京十三陵温馨老年公寓 收取房租收取房租 机构养老机构养老 较强较强 慢慢 上海东方老年公寓上海东方老年公寓 收取月费收取月费 机构养老机构养老 较强较强 慢慢 上海谷翠老年公寓上海谷翠老年公寓 收取月费收取月费 机构养老机构养老 较强较强 慢慢 上海新世纪老年公寓上海新世纪老年公寓 收取月费收取月费 机构养老机构养老 较强较强 慢慢 养老地产项目调研案例分析养老地产项目调研案例分析 社区养老、机构养老的养老功能强，居家养老的现金流快社区养老、机构养老的养老功能强，居家养老的现金流快 二、养老篇二、养老篇 PART
22、IPART I CCRCCCRC国际先进的地产养老模式国际先进的地产养老模式 多养老模式结合多养老模式结合 兼顾养老功能和现金流兼顾养老功能和现金流 持续照护退休社区持续照护退休社区 Continuous care retirement communitiesContinuous care retirement communities 延展型契约：没有时间和数量限制的长期照顾和护理，一次性付款，无月费延展型契约：没有时间和数量限制的长期照顾和护理，一次性付款，无月费 折中型契约：住民指定生活所需服务项目，于每月缴纳一定费用折中型契约：住民指定生活所需服务项目，于每月缴纳一定费用 耗用付费型契约
23、：依个人的健康护理项目收费耗用付费型契约：依个人的健康护理项目收费 独立生活住宅独立生活住宅 辅助生活住宅辅助生活住宅 护理院护理院 收费制度收费制度 养老居住体系养老居住体系 丰富的文化娱乐丰富的文化娱乐 养老服务体系养老服务体系 完善的医疗护理完善的医疗护理 贴心的生活照料贴心的生活照料 老人老人 为老人提供的是自理、半自理、非自理各阶段持续性的居住设施和服务为老人提供的是自理、半自理、非自理各阶段持续性的居住设施和服务 无无障障碍碍设设计计 机构养老机构养老 居家养老居家养老 社区养老社区养老 二、养老篇二、养老篇 公寓公寓 医院医院 高尔夫高尔夫 网球场网球场 CCRC案例案例美国太阳
24、城美国太阳城 地理位置及功能构成地理位置及功能构成 位于凤凰城西北位于凤凰城西北12英里英里 多类型住宅，生活救助中心，生多类型住宅，生活救助中心，生活照料社区，活照料社区，7个娱乐中心，个娱乐中心，8个高个高尔夫训练场，尔夫训练场，3个乡村俱乐部，个乡村俱乐部，2个个图书馆，图书馆，2个保龄球馆，个保龄球馆，30个教堂，个教堂，19个购物中心个购物中心 交际交际 活动活动 体育体育 活动活动 艺术艺术 熏陶熏陶 业余业余 爱好爱好 高尔夫、游泳、足球场、高尔夫、游泳、足球场、马场、旱冰、网球、桌马场、旱冰、网球、桌球、健身房、手球式墙球、健身房、手球式墙球、室外地滚球、草地球、室外地滚球、草
25、地保龄球、慢跑和竞走、保龄球、慢跑和竞走、推圆盘游戏、垒球篮球推圆盘游戏、垒球篮球 桥牌俱乐部、纸桥牌俱乐部、纸牌俱乐部、其他牌俱乐部、其他游戏俱乐部、舞游戏俱乐部、舞会、交际俱乐部会、交际俱乐部 木工艺、银器匠、编木工艺、银器匠、编制、绘画、中国画、制、绘画、中国画、金属工艺、制陶、裁金属工艺、制陶、裁缝、宝石、彩色玻璃、缝、宝石、彩色玻璃、书法、摄影、皮革工书法、摄影、皮革工艺艺 West Valley SymphonyWest Valley Symphony West Valley Art MuseumWest Valley Art Museum Mineral and Gem Mine
26、ral and Gem MuseumMuseum Arizona State University Arizona State University ExtensionExtension Concerts at the Sun BowlConcerts at the Sun Bowl 二、养老篇二、养老篇 PART IPART I#中国对中国对CCRCCCRC的借鉴的借鉴 中国地产养老存在较大提升空间中国地产养老存在较大提升空间 CCRCCCRC模式在中国需选择性借鉴模式在中国需选择性借鉴 中国地产养老中国地产养老 vs CCRCvs CCRC CCRCCCRC 中国中国 地产养老地产养老 人
27、群分类人群分类 管理方式管理方式 多为低龄、自理老人多为低龄、自理老人 受限于设施受限于设施 社区卫生站社区卫生站 非完全无障碍非完全无障碍 满足主要需求满足主要需求 多为开放式多为开放式 全龄老人全龄老人 充足空间充足空间 专业护理站专业护理站 100%100%无障碍无障碍 贴心周到贴心周到 封闭式管理封闭式管理 医疗护理医疗护理 居住设施居住设施 文化娱乐文化娱乐 生活照顾生活照顾 中国中国 提升空间提升空间 可提升可提升 可提升可提升 直接借鉴直接借鉴 直接借鉴直接借鉴 可提升可提升 不借鉴不借鉴 居住产品分类居住产品分类 多为自理多为自理 自理、半自理、非自理自理、半自理、非自理 直接
28、借鉴直接借鉴 对比条件对比条件 老人特殊需要老人特殊需要 亲情陪护亲情陪护 脱离亲人脱离亲人 获得自由获得自由 反借鉴反借鉴 二、养老篇二、养老篇 开创中国式养老模式开创中国式养老模式 兼顾养老功能和现金流的细分化养老模式兼顾养老功能和现金流的细分化养老模式 中国养老模式金字塔中国养老模式金字塔 高龄高龄 非自理非自理 中龄中龄 半自理半自理 低龄低龄 自理老人自理老人 机构机构养老养老 社区社区养老养老 居家居家养老养老 入住护理院入住护理院 由护理院提供护理由护理院提供护理服务服务 入住养老公寓入住养老公寓 由社区护理站提供由社区护理站提供护理服务护理服务 入住独立养护住宅入住独立养护住宅
29、 由社区护理站或亲由社区护理站或亲人提供护理服务人提供护理服务 生活照顾服务生活照顾服务 文化娱乐服务文化娱乐服务 情感关怀服务情感关怀服务 养老人群细分，打造细分化养老社区养老人群细分，打造细分化养老社区 二、养老篇二、养老篇 PART IPART I#开创中国特色的养老模式开创中国特色的养老模式 打造中国养老社区的示范之作打造中国养老社区的示范之作 奤夿屯打造中国特色的养老模式奤夿屯打造中国特色的养老模式 一个参考国际先进的一个参考国际先进的CCRCCCRC养老功能体系，融合了中国养老功能体系，融合了中国养老传统和中国老人的特殊需求而建立的集老年人居住、养老传统和中国老人的特殊需求而建立的
30、集老年人居住、生活、医护和娱乐为一体的中国式养老社区。生活、医护和娱乐为一体的中国式养老社区。CCRCCCRC功能功能 体系借鉴体系借鉴 中国传统中国传统 居家养老居家养老 中国老人中国老人 情感需求情感需求 二、养老篇二、养老篇 充分结合养老产业定位实现多元养老产品充分结合养老产业定位实现多元养老产品 从居家养老到社区养老到机构养老，形成奤夿屯多元养老体系从居家养老到社区养老到机构养老，形成奤夿屯多元养老体系 居家型养老居家型养老 社区型养老社区型养老 机构性养老机构性养老 家庭老年秘书家庭老年秘书 老年人日间照料中心老年人日间照料中心 享受天伦之乐享受天伦之乐 社区文化交流空间社区文化交流
31、空间 高龄养老高龄养老 百岁园百岁园 二、养老篇二、养老篇 将关爱与硬件设施结合，贯穿于整个养老社区将关爱与硬件设施结合，贯穿于整个养老社区 奤夿屯整体村域规划及现实问题奤夿屯整体村域规划及现实问题 原规划：发展养老产业、建设现代化的敬老院、老年公寓及配套服务设原规划：发展养老产业、建设现代化的敬老院、老年公寓及配套服务设施，成为村集体产业经济发展、解决村民就业、实现农村可持续发展的施，成为村集体产业经济发展、解决村民就业、实现农村可持续发展的重要基础和途径。重要基础和途径。养老产业园区优先启动，但养老配套设施开发滞后养老产业园区优先启动，但养老配套设施开发滞后 回迁住宅建设已完成，但村内拆迁
32、工作还未开始回迁住宅建设已完成，但村内拆迁工作还未开始 房地产价格上涨过快，房屋价格优势在衰减房地产价格上涨过快，房屋价格优势在衰减 项目前期建设已完成，但下一期土地开发没有空间项目前期建设已完成，但下一期土地开发没有空间 响应政府政策倡导，实现村域产业规划，满足农民利益要求响应政府政策倡导，实现村域产业规划，满足农民利益要求 村镇村镇 之困之困 企业企业 之困之困 拆迁安置拆迁安置 产业落地产业落地 开发次序开发次序 产业实施产业实施 如何推进如何推进 养老产业养老产业 政府诚信政府诚信 拆迁受阻拆迁受阻 房价受阻房价受阻 良性逆转良性逆转 现现实实问问题题 三、定位篇三、定位篇 一手抓养老
33、一手抓养老 一手抓新农村建设一手抓新农村建设 互促式发展互促式发展 养老产业养老产业 建设建设 新农村新农村 建设建设 养老服务体系建设养老服务体系建设 养老理念植入养老理念植入 养老社区形象宣传养老社区形象宣传 养老硬件体系建设养老硬件体系建设 医疗医疗 护理护理 生活生活 照顾照顾 文化文化 娱乐娱乐 情感情感 关怀关怀 积聚人气基础积聚人气基础 培养商业气息培养商业气息 引入城市资源引入城市资源 社区配套社区配套 交通系统交通系统 商业开发商业开发 人才进驻人才进驻 3 3万人的新村规模万人的新村规模 示范性的养老社区示范性的养老社区 城市化的农村形象城市化的农村形象 拉动拉动GDPGD
34、P，增加农，增加农民收入民收入 前期前期 中期中期 后期后期 增加人群数量增加人群数量 形成完整的形成完整的4CRC4CRC社社区区 人气、商气密集化人气、商气密集化 形成城市风貌形成城市风貌 整体效益整体效益 养老与新村建设两手抓养老与新村建设两手抓,新村以养老为亮点，养老以新村为保障新村以养老为亮点，养老以新村为保障 以产兴业以产兴业 以市兴城以市兴城 产产 市市 三、定位篇三、定位篇 项目战略定位项目战略定位 宜居生活宜居生活 产业集聚产业集聚 休闲旅游休闲旅游 健康养老的幸福村落健康养老的幸福村落 示范标杆示范标杆 产业聚集产业聚集 品牌运营品牌运营 中国首家具有保障性、廉租性、规范性
35、的中国首家具有保障性、廉租性、规范性的 示范型幸福养老新村示范型幸福养老新村 开创中国特色的开创中国特色的CCRC养老模式养老模式 一大标杆一大标杆 四大样板四大样板 三大人群三大人群 三、定位篇三、定位篇 六有养老六有养老 开创中国特色的开创中国特色的CCRC养老模式养老模式 一大标杆一大标杆CCRC 中国养老标准中国养老标准 专业的专业的 居家型养老居家型养老 空间空间 1 全方位全方位 亲情养老亲情养老 服务服务 2 无障碍无障碍 智能化服务智能化服务 设施设施 3 完善的完善的 医疗护理医疗护理 体系体系 4 为中国老人提供适合中国老人的全新养老模式为中国老人提供适合中国老人的全新养老
36、模式 医护医护 居家居家 情感情感 智能智能 丰富的丰富的 娱乐文化娱乐文化 配套配套 5 娱乐娱乐 示范型幸福养老新村示范型幸福养老新村 Continuous care retirement communities China Standard 三、定位篇三、定位篇#以涵盖最广泛的三大养老人群为依托的养老群体以涵盖最广泛的三大养老人群为依托的养老群体 中国养老人群细分中国养老人群细分 开创中国特色的开创中国特色的CCRC养老模式养老模式 三大客群三大客群 低保养老客群低保养老客群 居家养老客群居家养老客群 高端企业养老客群高端企业养老客群 第一类客群第一类客群 第二类客群第二类客群 第三类客
37、群第三类客群 三、定位篇三、定位篇 开创中国特色的开创中国特色的CCRC养老模式养老模式 新农村新农村 奤夿屯奤夿屯 示范型幸福养老新村示范型幸福养老新村幸福大家庭幸福大家庭 形成以农村改造为基础的四新示范新村形成以农村改造为基础的四新示范新村 新标准新标准 新产业新产业 新样板新样板 生活环境生活环境 居住环境居住环境 配套交通配套交通 国际理念国际理念 品牌经营品牌经营 世界指标世界指标 养老产业养老产业 创意产业创意产业 生态养生疗养生态养生疗养 集体土地集约优化集体土地集约优化 高效高效 高能高能 高产高产 新农村新农村 新经营体制新经营体制 三、定位篇三、定位篇 开创中国特色的开创中
38、国特色的CCRC养老模式养老模式 六有养老六有养老亲情养老体系亲情养老体系 老有所养老有所养 老有所医老有所医 三、定位篇三、定位篇 老有所学老有所学 老有所为老有所为 老有所乐老有所乐 老有所聚老有所聚 建立超一流的养老配套系统建立超一流的养老配套系统 形成自有的养老模式形成自有的养老模式 从传统养老到居家养老从传统养老到居家养老,从居家养老到高端企业养老的提升从居家养老到高端企业养老的提升 产品总结产品总结 项目发展方向的探索项目发展方向的探索 发挥市场优势，引入养老元素，深化经营模式发挥市场优势，引入养老元素，深化经营模式 盈利模式盈利模式 价格策略价格策略 客群细分客群细分 产品开发产
39、品开发 开发次序开发次序 养老产业园会员制养老产业园会员制 价格优势趋近天花板价格优势趋近天花板 客群限制在较窄范围客群限制在较窄范围 产品开发还欠缺细节产品开发还欠缺细节 开发次序受拆迁影响开发次序受拆迁影响 继续沿用继续沿用 模式推广模式推广 灵活应用灵活应用 引入经营引入经营 多元产品多元产品 多元客群多元客群 品质提升品质提升 附加升值附加升值 整体规划整体规划 市场对接市场对接 四四 腾飞篇腾飞篇 小结小结 项目开发策略：两提一稳项目开发策略：两提一稳 以城市标准的战略思路，实现项目的整体规划和运营以城市标准的战略思路，实现项目的整体规划和运营 容积率提高容积率提高 附加值提升附加值
40、提升 现金流稳定现金流稳定 增值感增值感 城市感城市感 品质感品质感 拓宽经营模式拓宽经营模式 商业提升价值商业提升价值 养老塑造品质养老塑造品质 实现优地优用实现优地优用 逐步提升高度逐步提升高度 突出城市轮廓突出城市轮廓 丰富产品形式丰富产品形式 加强客群细分加强客群细分 产品品质增值产品品质增值 强化项目城市感强化项目城市感 提升建筑总面积提升建筑总面积 增加土地总效益增加土地总效益 扩大客群接受度扩大客群接受度 增加产品居住性增加产品居住性 突出精明增长性突出精明增长性 现金流稳中有升现金流稳中有升 实行灵活支付性实行灵活支付性 经营物业长期性经营物业长期性 规划规划 产品产品 经营经营 四四 腾飞篇腾飞篇 开发战略开发战略 PART IPART I 会员制营销建议会员制营销建议 四四 腾飞篇腾飞篇 居家养老住宅模式居家养老住宅模式 保障型养老公寓模式保障型养老公寓模式 廉租型养老公寓模式廉租型养老公寓模式 机构式养老住宅模式机构式养老住宅模式 会员制会员制 营销建议营销建议