附录4物业估值96-128.pdf

《附录4物业估值96-128.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《附录4物业估值96-128.pdf（33页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、附 錄 四物 業 估 值IV-96於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值38.月桂花園3幢4樓一公寓單位及B幢一辦公單位及3幢2樓一辦公單位中國浙江省杭州市西湖區文三西路251號該物業由於1997年5月竣工的月桂花園兩個辦公室單位及1個公寓單位組成。該物業有下列建築面積：部分約佔建築面積平方米平方尺辦公室891.79,598公寓115.01,2381,006.710,836該 物 業 的 土 地 使 用 權 已 授 出，由1999年3月26日起為期70年，作住宅用途。該物業現正空置。人民幣10,000,000元附註：(1)根據3份房屋所有權證，該物業的房屋所有權歸杭州錢塘房

2、地產開發公司及綠城房地產集團有限公司。詳情概述如下：房屋所有權證編號物業用途建築面積（平方米）0003582月桂花園3幢2樓辦公室700.000004132月桂花園文苑路203號B幢辦公室191.700004389月桂花園3幢402室住宅115.00總計：1,006.70(2)根據中國法律意見：(i)杭州錢塘房地產開發公司根據中國法律合法成立；(ii)由於訂立了房屋所有權證，杭州錢塘房地產開發公司已取得該物業的土地使用權；及(iii)根據杭州錢塘房地產開發公司及綠城房地產集團有限公司於2005年6月25日訂立的補充協議，該物業的所有權全數轉讓予綠城房地產集團有限公司。然而，有關房屋所有權證的所

3、有權仍未變更。(3)根據貴集團提供的資料及中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下：房屋所有權證有國有土地使用證有建設用地規劃許可證有建設工程規劃許可證有營業執照有附 錄 四物 業 估 值IV-97於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值39.蘭桂花園H3幢1個辦公室單位、13幢2101室、4個宿舍單位、H112商鋪鋪位及6個泊車位中國浙江省杭州市西湖區古墩路386號該物業由於1999年4月竣工的蘭桂花園內1間零售店、1個辦公室單位及4個宿舍單位組成。該物業的建築面積如下：部分約佔建築面積平方米平方尺商用90.0015,356辦公室1,426.628,451公寓及宿

4、舍240.002,5831,756.6218,908此外，物業包括6個泊車位及75個儲物空間。物業的土地使用權已授出，由1998年6月30日起，為期70年，作住宅用途。部分物業現已租出。人民幣20,000,000元附註：(1)根據4份房屋所有權證，該物業的房屋所有權歸浙江綠城房地產有限公司、杭州錢塘房地產開發公司及杭州日月星貿工集團有限公司。詳情概況如下：房屋所有權證編號物業用途建築面積（平方米）0012815蘭桂花園H3幢1個辦公室單位辦公室1,426.620012840蘭桂花園13幢1101室住宅80.000012844蘭桂花園4個宿舍單位住宅160.000012850蘭桂花園H112商鋪

5、鋪位商用90.00總計：1,756.62根據另外6份房屋所有權證第0012828、0012841、0012842、0012843、0012845及0012865，該6個泊車位的房屋擁有權屬浙江綠城房地產有限公司、杭州錢塘房地產開發公司及杭州明星貿工集團有限公司。(2)根據中國法律意見：(i)綠城房地產集團有限公司已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為一家有限公司，註冊資本為人民幣20,000,000元，並於1998年12月16日開始經營；(ii)由於訂立了房屋所有權證，浙江綠城房地產有限公司、杭州錢塘房地產開發公司及杭州明星貿工集團有限公司已取得該物業的土地使用權；及(iii)根據浙江綠城房

6、地產有限公司、杭州錢塘房地產開發公司及杭州日月星貿工集團有限公司於2005年6月25日訂立的補充協議，該物業的所有權全數轉讓予綠城房地產集團有限公司。然而，有關房屋所有權證的所有權未曾改變。附 錄 四物 業 估 值IV-98(3)根據貴集團提供的資料及中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下：房屋所有權證有國有土地使用證有建設用地規劃許可證有建設工程規劃許可證有營業執照有附 錄 四物 業 估 值IV-99於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值40.舟山丹桂花園第一期6間未出售商鋪單位人民北路中國浙江省舟山市定海區該物業由於2003年5月竣工的綜合住宅發展項目內6個

7、商鋪單位組成。該物業的建築面積約為573平方米（6,168平方尺）。該物業的土地使用權已授出，為期70年，至2071年1月9日屆滿，作住宅用途。該物業現正空置。人民幣4,600,000元附註：(1)根據由舟山市土地管理局於2001年1月11日發出的第(2001)225號國有土地使用證，該物業的土地使用權已授予舟山綠城房地產開發有限公司，為期70年，至2071年1月9日屆滿，作住宅用途。該物業由26,098.8平方米的總土地面積的部分組成。(2)根據中國法律意見：(i)舟山綠城房地產開發有限公司已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為一家有限公司；(ii)根據舟山房地產管理處分別於2001年6月

8、26日、2001年7月19日及2001年9月7日發出的第(2001)19、24及30號商品房預售許可證，預售該物業已獲批准；及(iii)舟山綠城房地產開發有限公司有權租出、轉讓、按揭該等土地使用權連同該物業的房屋所有權，而無須支付額外的土地出讓金。(3)根據貴集團提供的資料及中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下：房屋所有權證無國有土地使用證有建設用地規劃許可證有建設工程規劃許可證有商品房預售證有營業執照有附 錄 四物 業 估 值IV-100於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值41.桂花城部分未出售單位中國浙江省杭州市西湖區紫荊花路69號該物業由於2002年7

9、月至2003年1月竣工的大型綜合住宅發展項目桂花城內4個泊車位及44個貯物單位組成。該物業的土地使用權已授出，為期50年，至2054年1月15日屆滿，作綜合用途；為期40年，至2044年1月15日屆滿，作商業用途。該物業現正空置。人民幣970,000元附註：(1)根據3份國有土地使用證，該物業由149,892平方米的總地盤面積部分組成，其土地使用權歸杭州桂花城房地產開發經營有限公司所有，為期70年，作住宅用途。詳情概況如下：證書編號用途到期日地盤面積（平方米）(1999)000563住宅2069年5月27日95,606(1999)000564住宅2069年5月27日46,912(2002)02

10、0028住宅2066年4月26日7,374總計：149,892(2)根據中國法律意見：(i)杭州桂花城房地產開發經營有限公司已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為一家有限公司，註冊資本為人民幣30,000,000元，並於1998年4月24日開始經營；(ii)杭州桂花城房地產開發經營有限公司已付清土地使用權出讓合同所列明的該物業所有土地出讓金；(iii)根據浙江省建設廳於1999年4月23日發出的第78及87號、於2000年3月22日發出的第(2000)10及13號、分別於2001年11月9日及2002年4月26日發出的第(2001)0088及(2002)0027號及於2003年5月23日發出

11、的第(2003)003號及(2005)0076號商品房預售證，預售該項目已獲批准；(iv)得到承按人同意後，杭州桂花城房地產開發經營有限公司有權租出、轉讓、按揭該物業，而無須支付額外的土地出讓金；(v)根據由杭州市規劃局於2001年7月31日發出的第(2001)580號建築項目規劃批文，桂花城三期的發展規模中12,000平方米獲批准作住宅用途及28,000平方米作商用辦公室用途。發展規模於2004年12月27日被該委員會修改，且33,776平方米的經調整面積獲批准作商用辦公室用途（第B-C20200441600號批文）；(vi)發展項目的整體地盤面積為6,984平方米的部分已按揭；及(vii)

12、倘若承按人同意，杭州桂花城房地產開發經營有限公司有權轉讓及轉按該物業的土地使用權。(3)根據貴集團提供的資料及中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下：房屋所有權證無國有土地使用證有建設用地規劃許可證有建設工程規劃許可證有商品房預售證有營業執照有附 錄 四物 業 估 值IV-101於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值42.海寧百合新城公寓1期未出售的部分（連同第14項物業一起發展）中國浙江省海寧市東至文苑路、南至三環南路、西至海寧大街以西及北至二環南路該物業由剛於2005年12月竣工的 海寧百合新城公寓1期未出售的部分組成。該物業的建築面積約為1,648平方米（

13、17,739平方尺），作住宅用途，有44個泊車位及14個貯物單位。該物業的土地使用權已授出，為期70年，至2072年4月7日屆滿，作住宅用途；為期40年，至2042年4月7日屆滿，作商業用途。該物業現正空置。人民幣11,500,000元（貴集團應佔50%權益：人民幣5,750,000元）附註：(1)根據10份國有土地使用證，該物業由800,824平方米的總地盤面積組成，其土地使用權歸海寧綠城新湖房地產開發有限公司所有，為期70年，作住宅用途，另為期40年，作商業用途。詳情概況如下：證書編號用途到期日地盤面積（平方米）(2005)4106023081住宅、2072年4月7日112,007商用20

14、42年4月7日(2005)4106023082住宅、2072年4月7日52,347商用2042年4月7日(2005)4106023083住宅、2072年4月7日79,992商用2042年4月7日(2005)4106023084住宅、2072年4月7日167,829商用2042年4月7日(2005)4106023085住宅2072年4月7日78,325(2005)4106023086住宅2072年4月7日72,210(2005)4106023087住宅2072年4月7日32,900(2005)4106023088住宅2072年4月7日29,636(2005)4106023089住宅2072年4月

15、7日24,944(2005)4100024248住宅2072年4月7日150,634總計：800,824(2)根據中國法律意見：(i)海寧綠城新湖房地產開發有限公司已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為一家有限公司，註冊資本為人民幣20,000,000元，並於2002年4月11日開始經營；(ii)海寧綠城新湖房地產開發有限公司有權使用、轉讓、按揭及租出該物業連同該物業餘下的土地使用權，而無須向政府支付額外的土地出讓金；及(iii)該物業部分已按揭。(3)根據貴集團提供的資料及中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下：房屋所有權證無國有土地使用證有建設用地規劃許可證有建設工程規劃許可

16、證有施工許可證有商品房預售證有營業執照有附 錄 四物 業 估 值IV-102第四類 貴集團將於中國購入並佔用的物業權益於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值43.秋濤路18號1809、18111816室中國浙江省杭州市上城區該物業由於1977年竣工的1幢高層商用樓宇18樓的7個辦公室單位組成。該物業的建築面積約為642.35平方米（6,914平方尺）。該 物 業 的 土 地 使 用 權 已 授 出，至2047年1月27日屆滿。該物業現由貴集團佔用，作辦公室用途。人民幣1,800,000元附註：(1)根據7份由第0130759號至第0130765號的房屋所有權證，該物業由64

17、2.42平方米的總建築面積組成，其房屋所有權歸綠城房地產集團有限公司。詳情概況如下：證書編號用途建築面積0130759辦公室86.65平方米0130760辦公室91.40平方米0130761辦公室91.40平方米0130762辦公室91.40平方米0130763辦公室91.40平方米0130764辦公室98.70平方米0130765辦公室91.40平方米總計：642.35平方米(2)根據中國法律意見：(i)綠城房地產集團有限公司已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為一家有限公司；及(ii)綠城房地產集團有限公司有權租出、轉讓、按揭該等土地使用權連同該物業的房屋所有權。(3)根據貴集團提供的資

18、料及中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下：房屋所有權證有國有土地使用證有建設用地規劃許可證有建設工程規劃許可證有營業執照有附 錄 四物 業 估 值IV-103於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值44.遠東國際廣場27樓 及 泊 車 位127號和128號中國上海市長寧區仙霞路319號該物業由於1999年竣工的1幢高層辦公 室 樓 宇 的 27樓 及 兩 個 泊 車 位 組成。該物業的建築面積約為1,500.96平方米（16,156平方尺）加兩個泊車位。該物業的土地使用權已授出，為期50年，至2045年8月19日屆滿，作綜合用途。該物業現由貴集團佔用，作辦公室用

19、途。人民幣31,000,000元附錄：(1)根據第(2002)01396號上海房屋所有權證，該物業由1,500.96平方米的建築面積組成，其所有權歸上海綠城森林高爾夫別墅開發有限公司，為期50年，至2045年10月17日屆滿，作綜合用途。(2)根據第3101122086953號營業執照，上海綠城森林高爾夫別墅開發有限公司以人民幣100,000,000元的註冊資本成立，由2002年6月19日起至2012年6月18日止。(3)根據中國法律意見：(i)上海綠城森林高爾夫別墅開發有限公司已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為一家有限公司，註冊資本為人民幣100,000,000元，由2002年6月19

20、日開始經營至2012年6月18日。(ii)根據第(2002)01396號房屋所有權證，上海綠城森林高爾夫別墅開發有限公司已取得該物業法律上的所有權；及(iii)該物業的部份已按揭；及(iv)上海綠城森林高爾夫別墅開發有限公司有權租出、轉讓、按揭該等土地使用權連同該物業的房屋所有權。(4)根據貴集團提供的資料及中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下：房屋所有權證有國有土地使用證有建設用地規劃許可證有建設工程規劃許可證有營業執照有附 錄 四物 業 估 值IV-104於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值45.國興大廈26樓中國北京市海淀區首體南路22號該物業由於20

21、00年竣工的1幢高層辦公室發展項目的26樓組成。該物業的建築面積為1,220.22平方米（13,134平方尺）。該物業的土地使用權已授出，為期50年，至2049年7月1日屆滿。該物業現由貴集團佔用，作辦公室用途。人民幣16,500,000元附註：(1)根據第2690002號房屋所有權證，該物業由1,220.22平方米的建築面積組成，其所有權歸北京吉地綠城房地產開發有限公司，作辦公室用途。(2)根據中國法律意見：(i)北京綠城投資有限公司（前稱北京吉地綠城房地產開發有限公司）已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為有限公司，註冊資本為人民幣50,000,000元，由2002年6月3日開始經營；(

22、ii)根據第2690002號房屋所有權證，北京綠城投資有限公司（前稱北京吉地綠城房地產開發有限公司）已取得該物業法律上的所有權；(iii)北京綠城投資有限公司有權租出、轉讓、按揭該等土地使用權連同該物業的房屋所有權。(3)根據貴集團提供的資料及中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下：房屋所有權證有國有土地使用證有建設用地規劃許可證有建設工程規劃許可證有營業執照有附 錄 四物 業 估 值IV-105於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值46.中海香馥園2幢公寓單位1203室及1503室中國北京市海淀區增光路27號該物業由於2003年竣工的1幢22層高的住宅樓宇2個

23、住宅單位組成。該物業的總建築面積為337.6平方米（3,634平方尺）。單位建築面積平方米平方尺1203168.81,8171503168.81,817337.63,634該物業的土地使用權已授出，為期67年，由2004年6月4日起至2071年6月26日屆滿。該物業現由貴集團佔用，作住宅用途。人民幣2,800,000元附註：(1)根據第00687號及第00688號房屋所有權證，北京綠城投資有限公司已取得該物業法律上的所有權。該物業的建築面積如下：單位建築面積平方米平方尺1203168.81,8171503168.81,817337.63,634(2)根據中國法律意見：(i)北京綠城投資有限公司

24、已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為一家有限公司，註冊資本為人民幣50,000,000元，由2002年6月3日開始經營；(ii)根據第00687號及第00688號房屋所有權證，北京綠城投資有限公司已取得該物業法律上的所有權；及(iii)北京綠城投資有限公司有權租出、轉讓、按揭該等土地使用權連同該物業的房屋所有權，而無須支付額外的土地出讓金。(3)根據貴集團提供的資料及中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下：房屋所有權證有國有土地使用證有建設用地規劃許可證有建設工程規劃許可證有營業執照有附 錄 四物 業 估 值IV-10647.地盤面積為25,553平方米的1幅土地（將與第13項

25、物業一同發展）中國浙江省寧波市駱駝街道以南該物業由1個地盤組成。地盤面積為25,553平方米（275,052平方尺）。該物業計劃發展成寧波桂花園第二期的部分，預計2008年12月竣工。該物業由寧波桂花園的部分組成，預期提供下列部分建築面積：約佔建築面積平方米平方尺公寓169,1951,821,215零售3,17034,122配套4,63549,891177,0001,905,228此外，該物業將提供於地庫的合共827個泊車位及180個貯物單位，總建築面積約為50,260平方米（540,999平方尺）。該物業預期持有的土地使用權，於2074年12月29日屆滿，作綜合用途。該物業現正空置。無商業價

26、值（見下文附註1）附註：(1)該物業於估值日期仍未取得國有土地使用證。然而，倘若未償還土地出讓金及其他費用已清付，而國有土地使用證已取得，則該物業於2006年3月31日現況下的資本值則為人民幣76,000,000元（貴集團應佔60%權益：人民幣45,600,000元）。(2)根據第200412號土地使用權出讓合同，寧波市鎮海區國土資源局同意把該物業的土地使用權授予綠城房地產集團有限公司，詳情如下：(i)位置：國道329號以東、新城天干道以南的駱駝街道（地塊一）(ii)地盤面積：58,181平方米(iii)用途：住宅商用（商用?2,000平方米）(iv)土地使用期：70年，作住宅用途，及40年，

27、作商業用途(v)土地出讓費用：人民幣115,000,000元(vi)地積比率：?1.8(vii)上蓋面積：?25%(viii)樓宇高度：?50米(16層）(ix)綠地比率：?40%根據於2005年11月23日的土地使用權出讓合同補充協議，上述包括地盤面積3,159平方米的地塊一的物業部分的土地使用權已調整授予為作綠化用途。(3)獲貴集團告知，該物業的487,790平方米總土地面積，已於2006年6月10日取得國有土地使用證。第五類 貴集團於中國將予收購的已訂約物業權益於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值附 錄 四物 業 估 值IV-107(4)根據中國法律意見：(i)寧波

28、綠城桂花園房地產開發有限公司已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為一家有限公司，註冊資本為人民幣20,000,000元，由2005年3月28日開始經營；(ii)根據寧波市鎮海區土地資源局（出讓人）與寧波綠城桂花園房地產開發有限公司（承讓人）於2004年12月30日訂立的第200412號及第200413號土地使用權出讓合同及於2005年11月23日訂立的補充協議，該物業的總地盤面積為117,768平方米，其土地使用權已同意授予承讓人，為期70年，作住宅用途，另為期40年，作商業用途，而其中地塊一的3,159平方米及地塊二的1,932平方米已由出讓土地改變為分配土地，作綠化用途。按照上述的補充協

29、議，基於上述地盤面積作出調整，金額為人民幣8,826,557元的部分土地出讓金及金額達人民幣44,133元的交易服務費將退還予貴集團；(iii)根據出讓人和承讓人於2006年2月20日訂立的補充協議，出讓人同意於2006年4月底前把地盤清理妥當，而承讓人須於地盤清理後3個工作天內支付餘下的土地出讓金；(iv)由於政府的清理工作未曾完成，故未償還的土地出讓金人民幣41,265,700元並未清付，而貴集團並未取得該物業的國有土地使用證；(v)於清拆地盤工作完成後及支付土地出讓金餘額後，本集團將會根據中國法律申請國有土地使用權證；(vi)根據寧波市鎮海區開發規劃局於2005年3月22日發出的第(20

30、05)70號建築項目規劃批文，獲批出的建築工程面積為177,000平方米；(vii)該物業並無任何按揭或任何法律上的負擔；及(viii)該物業的國有土地使用證已於估值日期之後的2006年6月9日獲得。(5)根據貴集團提供的資料及中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下：國有土地使用證無土地使用權出讓合同有紅線圖有建築項目規劃許可證有建設用地規劃許可證有（部分）建設工程規劃許可證有（部分）施工許可證有（部分）商品房預售證有（部分）營業執照有附 錄 四物 業 估 值IV-108於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值48.地盤面積為493,359.8平方米的1幅土地（將

31、與第15項物業一同發展）中國上海市閔行區馬橋鎮18號該物業由1個地盤組成。地盤面積為493,359.8平 方 米（5,310,525平 方尺）。該物業計劃發展為上海玫瑰園第三期及第四期，預期分別於2007年12月及2009年8月竣工。該 物 業 計 劃 提 供 的 建 築 面 積 約 為86,338平方米（929,342平方尺）。此外，該物業亦將提供的地庫樓樓面積約為54,242平方米（583,861平方尺）。該物業預期持有的土地使用權，為期70年，至2073年6月29日屆滿，作住宅用途。該物業現正空置。無商業價值（見下文附註1）附註：(1)該物業仍未取得國有土地使用證。然而，倘若未償還土地出

32、讓金及其他費用已清付，而國有土地使用證已取得，則該物業於2006年3月31日現況下的資本值則為人民幣1,095,000,000元。(2)根據日期為2006年2月28日的第(2006)29-33號土地使用權出讓合同，該物業的土地使用權已同意授予上海綠城森林高爾夫別墅開發有限公司，詳情如下：(i)位置：閔行區馬橋鎮18號(ii)地盤面積：合共493,359.8平方米(iii)用途：住宅(iv)土地使用期：70年(v)地積比率：0.175(3)如貴集團指出，該總地盤面積487,790平方米物業的國有土地使用權證已於2006年6月10取得。(4)根據中國法律意見：(i)上海綠城森林高爾夫別墅開發有限公

33、司已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為有限公司，註冊資本為人民幣100,000,000元，由2002年6月19日開始經營；(ii)根據上海市閔行區房屋土地管理局（出讓人）與上海綠城森林高爾夫別墅開發有限公司（承讓人）於2006年2月28日訂立的第(2006)29號至33號5份土地使用權出讓合同，該物業的總地盤面積為493,359.8平方米，出讓人同意把其土地使用權授予承讓人，為期70年，作住宅用途，總土地出讓金為人民幣55,455,985元。此外，承讓人須每年向出讓人支付土地使用費每平方米地盤面積人民幣1元；(iii)該物業的土地出讓金已由貴集團全數付清；(iv)除上述土地出讓金外，貴集團

34、須向馬橋鎮政府繳納合共人民幣330,000,000元，作為基建開發成本的補償。用以清還上述基建開發成本的人民幣110,000,000元仍未償還。由於政府的清理工作有延誤，根據該協議，上述未償還費用或遞延到另一個月至2006年4月30日止；(v)貴集團負責的拆遷成本合共為人民幣129,397,270元。於估值日期，上述拆遷成本已全數繳付；(vi)該物業的建築項目規劃批文仍未取得；及附 錄 四物 業 估 值IV-109(vii)由於土地使用權出讓合同所列明的該物業的貴集團應付土地出讓金及拆遷成本已全數清付。貴集團有權申請該物業的國有土地使用權證。(5)根據貴集團提供的資料及中國法律顧問的意見，業權

35、、主要批文及執照的狀況如下：國有土地使用證無土地使用權出讓合同有紅線圖有建築項目規劃許可證無建設用地規劃許可證無建設工程規劃許可證無施工許可證無商品房預售證無營業執照有附 錄 四物 業 估 值IV-110於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值49.小東門631號街坊（將與第27項 物 業 一 同 發展）中國上海市黃浦區該物業由3個地盤組成。總地盤面積為8,344平方米（89,815平方尺）。該物業計劃發展成上海董家渡第三期（發展成3個分期的住宅發展項目）的部分。發展項目的各分期預計於2010年2月竣工。該 物 業 將 由 下 列 部 分 建 築 面 積 組成：約佔建築面積平

36、方米平方尺住宅205,0002,206,620商用11,000118,409配套9,00096,876225,0002,421,900此外，上海董家渡項目將提供於地庫的合共1,500個泊車位，總建築面積 約 為 75,000平 方 米（807,300平 方尺）。該物業預期持有的土地使用權，為期 70年，分 別 於 2074年 8月 23日 及2074年8月30日屆滿，作住宅用途。該 物 業 的 拆 遷 工 程 未 曾 完成。無商業價值（見下文附註1）附註：(1)該物業仍未取得國有土地使用證。然而，倘若未償還的拆遷賠償及其他費用已清付，而國有土地使用證已取得，則該物業於2006年3月31日現況下

37、的資本值則為人民幣367,000,000元（貴集團應佔51%權益：人民幣187,170,000元）。(2)根據第(2004)48土地使用權出讓合同，上海市黃浦區土地管理局同意把該物業的土地使用權授予上海華浙外灘置業有限公司，詳情如下：(i)位置：黃浦區小東門631號街坊631號(ii)地盤面積：8,344平方米(iii)用途：住宅(iv)土地使用期：70年(v)地積比率：3.4(vi)樓宇條款：建築工程將於2005年12月31日前開始(3)根據中國法律意見：(i)上海華浙外灘置業有限公司已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為一家有限公司，註冊資本為人民幣50,000,000元，由2002年9

38、月26日開始經營；(ii)根據於2004年8月24日訂立的第(2004)48號土地使用權出讓合同，該物業的總地盤面積為8,344平方米，其土地使用權已授予上海華浙外灘置業有限公司。上述土地無須支付土地出讓金；(iii)在取得該物業的國有土地使用證前，貴集團負責其本身於清理該物業的拆遷工程的成本；附 錄 四物 業 估 值IV-111(iv)人民幣966,600,000元及人民幣10,000,000元的應付款項，分別為補償成本及綠地建築費用的餘額，貴集團尚未繳付；(v)該物業的拆遷工程並未完成。由於政府的補償政策經過調整，之前協議的補償金額變得不足以支付實際款項。因此，政府要求貴集團增加拆遷的補償

39、金額。雖然該金額仍在商議中，但貴集團估計額外的拆遷成本總額將約為人民幣690,000,000元；(vi)根據土地出讓合同，該物業的建築工程應於2005年12月31日前開始。由於地盤的清理工作仍未完成，該物業的建築工程不能開始。黃浦區土地管理局已同意將施工延遲至2006年12月31日前；及(vii)根據上海發展計劃委員會於2002年12月18日發出的第(2002)500,508及509號建築項目規劃許可證，獲批出的建築工程面積為65,750平方米的總土地面積。(4)根據貴集團提供的資料及中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下：國有土地使用證無土地使用權出讓合同有紅線圖有建築項目規劃許

40、可證有建設用地規劃許可證無建設工程規劃許可證無營業執照有附 錄 四物 業 估 值IV-112於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值50.地盤面積為193,790平方米的1幅土地（將發展為寧波浙大科技區）中國浙江省寧波市聚賢路及光華路交界以北該物業由1個地盤組成。總地盤面積為 193,790平 方 米(2,085,956平 方尺）。該物業計劃發展成2個分期的研究及教育發展項目，預計分別於2008年12月及2009年6月竣工。該 物 業 計 劃 有 177,089平 方 米（1,906,186平方尺）的建築面積作住宅用途及69,695平方米（750,197平方尺）供配套用途。此

41、外，該物業將提供於地庫的合共976個 泊 車 位，總 建 築 面 積 約 為58,968平方米(634,721平方尺）。該物業預期持有的土地使用權，為期50年，作研究及教育用途。該物業現正空置。無商業價值（見下文附註1）附註：(1)該物業仍未取得國有土地使用證。然而，倘若國有土地使用證已取得，則該物業於2006年3月31日現況下的資本值則為人民幣386,000,000元（貴集團應佔60%權益：人民幣231,600,000元）。(2)根據第(2003)31號土地使用權出讓合同，寧波市科技園區國土資源局同意把該物業的土地使用權授予寧波浙大科技園建設有限公司，詳情如下：(i)位置：寧波市科技園區浙江

42、大學科技園(ii)地盤面積：193,790平方米(iii)用途：研究及教育(iv)土地使用期：50年(v)土地出讓金：人民幣26,161,650元(vi)建築面積：246,784平方米(3)根據中國法律意見：(i)寧波浙大科技園建設有限公司已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為一家有限公司，註冊資本為人民幣50,000,000元，由2003年8月21日開始經營；(ii)寧波浙大科技園建設有限公司已與寧波市土地資源局於2003年12月10日就地盤面積193,790平方米的土地使用期訂立國有土地使用權出讓合同，為期50年，作研究及教育用途；(iii)由於簽訂土地使用權出讓合同時仍未取得批准把土地

43、用途由農地改為建築用地，有關土地的特性及其用途等或無法律約束力。此外，該物業的土地出讓金受調整影響。在確認土地出讓金後，貴集團將與寧波國土資源局訂立另一份土地使用權出讓合同；(iv)根據寧波市發展和改革委員會發出的第(2005)190號通告，該項目已列入寧波市2005年重大前期項目計劃表內；及(v)國有土地使用證及該物業的其他批文及證書均未曾取得。附 錄 四物 業 估 值IV-113(4)根據貴集團提供的資料及中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下：國有土地使用證無土地使用權出讓合同有紅線圖無建築項目規劃許可證無建設用地規劃許可證無建設工程規劃許可證無營業執照無附 錄 四物 業 估

44、 值IV-114於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值51.地盤面積為128,267平方米的1幅土地（將發展為碧水清風）中國浙江省淳安區千島湖該物業由1個地盤組成。總地盤面積為128,267.22平方米（1,380,669平方尺）。該物業計劃發展成商用住宅發展項目，預計於2009年12月及2010年12月竣工。該物業的計劃的建築面積為167,400平方米（1,801,894平方尺），作住宅用 途，13,500平 方 米（145,314平 方尺）作 商 業 用 途 及 11,500平 方 米（123,786平方尺）作配套用途。此外，該物業將提供於地庫的合共1,080個 泊 車

45、 位，總 建 築 面 積 約 為43,000平方米(462,852平方尺）。該物業預期持有的土地使用權，為期70年及40年，分別作住宅及商業用途。附錄：(1)於估值日，該物業仍未取得國有土地使用證。然而，倘若未付的土地出讓金及其他費用已清付，而國有土地使用證已取得，則該物業於2006年3月31日現況下的資本值則為人民幣456,000,000元（貴集團應佔29%權益：人民幣132,240,000元）。(2)根據第(2005)50號國有土地使用權出讓合同，該物業由128,267.22平方米的總地盤面積組成，淳安鄉國土資源局同意把其土地使用權出讓予杭州千島湖綠城投資置業有限公司，為期70年，作住宅用

46、途，另為期40年，作商業用途，土地出讓金為人民幣421,500,000元。(3)獲貴集團告知，該物業的國有土地使用證其後已於2006年4月30日估值日後取得。(4)根據中國法律意見：(i)杭州千島湖綠城投資置業有限公司已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為一家有限公司，註冊資本為人民幣30,000,000元，由2005年6月15日開始經營；(ii)由於訂立了國有土地使用權出讓合同，並全數付清該土地出讓合同內協議的相關費用，杭州千島湖綠城投資置業有限公司已取得該物業的土地使用權，該物業的總地盤面積為128,267.22平方米，為期70年及40年，分別作住宅及商業用途；(iii)杭州千島湖綠城投

47、資置業有限公司已分別於2006年3月2日及2006年3月30日支付該物業的所有未償還土地出讓金，但金額達人民幣55,750,000元的部分土地出讓金已於土地使用權出讓合同指明的到期日後6個月之後支付；(iv)根據土地使用權出讓合同，土地出讓金的遲繳款項每日罰款1%。除非得到政府機關書面確認豁免上述罰款，否則貴集團或將受制於罰款的負擔；(v)根據土地出讓合同，土地的建築工程應於2005年9月20日前開始。然而建築工程尚未展開；及(vi)該物業的國有土地使用證已取得。該 物 業 現 正 空 置，等 待 開發。無商業價值（見下文附註1）附 錄 四物 業 估 值IV-115(5)根據貴集團提供的資料及

48、中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下：國有土地使用證無（於估值日）土地使用權出讓合同有紅線圖有建築項目規劃許可證無建設用地規劃許可證無建設工程規劃許可證無營業執照無附 錄 四物 業 估 值IV-116於2006年3月31日物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值52.海寧百合新城地盤面積為70,511平方米的1幅土地（將與第14項物業一同發展）中國浙江省海寧市東至文苑路、南至三環南路、西至海寧大街及北至三環南路該物業由1個地盤組成。地盤面積為70,511平方米（758,980平方尺）。該整個項目計劃發展成大型住宅發展的各分期，預計於2010年10月竣工。該 物 業 由 海 寧 百 合

49、 新 城 的 部 分 組成，預 期 提 供 下 列 部 分 總 建 築 面積：約佔建築面積平方米平方尺公寓697,9047,512,239零售40,385434,704配套84,401908,492822,6908,855,435此外，該物業將提供於地庫的合共2,888個泊車位及959個貯物單位，總建 築 面 積 約 為 200,831平 方 米（2,161,745平方尺）。該物業預期持有的土地使用權，為期 70年，作 住 宅 用 途，另 為 期 40年，作商業用途。該物業現正空置。無商業價值（見下文附註1）附註：(1)該物業仍未取得國有土地使用證。然而，倘若未付的土地出讓金及其他費用已清付，

50、而國有土地使用證已取得，則該物業於2006年3月31日現況下的資本值則為人民幣217,000,000元（貴集團應佔50%權益：人民幣108,500,000元）。(2)根據第(2005)5041號土地使用權出讓合同，該物業由140,920平方米的總地盤面積部分組成，海寧市國土資源區已同意把其土地使用權出讓予綠城房地產集團有限公司，為期70年，作住宅用途，另為期40年，作商業用途。(3)根據海寧市國土資源局及綠城房地產集團有限公司於2005年12月22日訂立的第(2005)5041號土地使用權批地合同修訂協議，支付部分土地出讓金人民幣210,000,000元的到期日延遲至2005年12月30日，而