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1、,t r7 7 1 8 6 9饭要大学硕学位论文学校代码i】6 2 4 6学号：0 0 t M 2 9 7都市综合体：当代城市房地产开发新模式兼论润华项目的定位策略系(所)：管理学院专姓业：工商管理名：张瑜利指导教师：蒋青云教授完成F t 期：2 0 0 4 年1 0 月2 5 日索量鸯。零臻商意劫量i t-公布0 0 M 2 9 7 张琦利都市综合体：当代城市房地产开发新模式萦论润华项目的定位鳓咯内容摘要纵观世界主要大城市的发展轨迹，我们可以发现，在城市发展到一定阶段的之后，在城市的中心，往往有着能够体现城市发展水平、汇聚城市顶尖价值洋溢城市精神的城市名片都市综合体(M e t r o C
2、o m p l e x)。如东京的阳光城、福冈的博多水城、多伦多的伊顿中心、悉尼的女王大厦、上海的新天地等等。这里，在体现出城市核心价值观、汇聚城市精英人群的同时。更大的意义是体现出城市的一种发展沉淀，凸现城市在更深层次上的特质，在衡量城市特性的比较中，城市名片往往起到了直观反映城市差异的特定代表作用。某种意义上，它就是所在城市被人们所广泛接受的城市价值或城市生活方式的缩影。本文以都市综合体这一现代都市发展中所产生的全新城市空间形态为研究对象，论述了其产生的理论指导及社会经济背景，并对其形态与多元化的价值、优势作一论述。重点以深圳市润华项目的部分实践作为案例研究，从政治、社会、经济等营销背景环
3、境开始，同时对项目微观环境进行详尽的研究分析，深入剖析了都市综合体的定位背景及支撑条件，在此基础上提出了润华项目的整体发展策略，并通过对其二期项目的功能性前瞻定位，论述了都市综合体特有的基于空间价值平台的价值链让渡系统对后续项目开发的价值支撑效用。以该项目的研究为契机，尝试对未来中国区域中心城市都市综合体的未来发展条件及其内部功能布局进行了初步的探讨。关键词：都市综合体定位价值竞争战略0 0 M 2 9 7 张瑜利都市综台体：当代城市房地产开发新模式兼论润华项目的定位策略L o o k i n gb a c ko nt h ed e v e l o p m e n to fm a j o rc
4、 i t i e so ft h ew o r l d，w ef o u n dt h a taM e t r oC o m p l e xc o u l dr e p r e s e n tt h ed e v e l o p m e n tl e v e lo fac i t y,w h e r es h i n i n go u tt h eh i g h e s tv a l u ea n dt h es p i r i to ft h ec i t y,f o re x a m p l e，S u n s h i n eC i t yi nT o k y O，H a k a t ai
5、 nF u k u o k a E a t o nC e n t e ri nT o r o n t o，Q V Bi nS y d n e y,N e wW b r i di nS h a n g h a ia n dS Oo n Am e t r oc o m p l e xr e p r e s e n t st h ee s s e n c ev a l u eo fac i t ya n dp o o l si n t e l l e c t u a l s I tr e p r e s e n t sm o r et h ea c c u m u l a t e dd e v e
6、l o p m e n ta n di d i o s y n c r a s yo ft h ec i t y I ti San a m ec a r do ft h ec i t ya n dd i r e c t l yr e f l e c t st h ed i f f e r e n tv a l u e s I ti Sa ne p i t o m eo ft h ec i t yl i r eo rac i t yv a l u ea c c e p t e db yt h ec i t i z e n s T h ea u t h o ro ft h i st h e s i
7、 sm a d ear e s e a r c ho nM e t r oC o m p l e xr e p r e s e n t i n gt h ew h o l en e ws p a c ef o r md u r i n gt h ed e v e l o p m e n t D i s s e r t a t e dt h et h e o r ya n ds o c i a lb a c k g r o u n d t h ea u t h o ra l s od i s c u s s e do ni t sm u l t iv a l u ea n da d v a n
8、t a g e s m a i n l yo nt h em e t r oc o m p l e xo fC h i n aR e s o u r c e s O nt h eb a s i so ft h ep r a c t i c eo ft h ep r o j e c t，t h ea u t h o rm a d ead e t a i l e da n a l y s i so nt h em i c r o c o s m i cc i r c u m s t a n c eo ft h eC o m p l e xt h r o u g hp o l i t i c a l
9、，s o c i a la n de c o n o m i cc o n d i t i o n s A n a l y z e do nt h eo r i e n t a t i o na n db a s i cc o n d i t i o no ft h eC o m p l e x，t h ea u t h o rb r o u g h tf o r w a r daw h o l ed e v e l o p m e n ts t r a t e g yt ot 1 1 ep r o i e c ta n do r i e n t a t e dt h ef u n c t i
10、 o no ft h es e c o n dp h a s eo f t h ep r o i e c t T h et h e s i sa d d r e s s e do nt h es p e c i f i cd e m i s a b i l i t yo f v a l u ec h a i nt ot h ee f r e c to fv a l u es u p p o r tt ot h ef o l l o w i n gd e v e l o p m e n t T h er e s e a r c ht r i e dt oo p e nap r e l i m i
11、 n a r yd i s c u s s i o no nt h ed e v e l o p m e n tc o n d i t i o n sa n di n n e rf u n c t i o n so ft h eM e t r oC o m p l e xi nb i gc i t i e so fC h i n ai nn e a rf u t u r e K E Y W O R D：M e t r oC o m p l e xP o s i t i o nV a l u eC o m p e t i t i o nS t r a t e g y20 0 M 2 9 7 张瑜
12、利都市综台体：当代城市房地产开发新模式兼论润华项目的定位策略1 引言1 1 研究背景当代中国房地产业的迅速发展，是中国经济发展水平的必然趋势。房地产业周期同G D P 波动有紧密关系，据世界银行的统计数据显示，人均G D P 达到6 0 0 8 0 0 美元之间时，住宅产业将进入高速增长阶段，2 0 0 0 年我国人均G D P 的水平已达8 3 0 美元，预示着中国房地产经历了三个发展期和两个低落期后进入了高速增长阶段。预计房地产行业在2 0 1 0 年以前仍将保持快速的增长势头，达到年均1 5 一3 0 的增长。中国房地产发展的历程也是中国城市化发展的历程。中国房地产的开发涵盖了新区域的开
13、发与旧有城区的改造与升级。在全中国轰轰烈烈造城造镇的运动中，土地资源日渐稀缺，在国家宏观调控土地政策下，如何有效地开发与利用现有土地资源，特别是城市核心的土地资源尤显重要。这是房地产开发中新的课题，是对新的形势下城市规划中新的经济模式的全新探索。房地产行业涉及的产业形态广泛，包括写字楼、公寓、别墅、商业用房、酒店宾馆和各类专用园区等一系列子行业，每一个子行业内有包含有高中低档、特殊和各种新型品种；不同种类又受细分的市场影响，而每个房地产公司有涉及一个或几个产业形态，因此行业的特殊性决定了业内公司的复杂性。在众多的子行业中，民用住宅和商业用房近年里快速发展的态势。而房地产竞争加剧，已从单纯的价格
14、、产品竞争上升到品牌的竞争与创新力的竞争。在产业的形态和组合中创新出奇则是未来赢得市场的有力手段。都市综合体综合了多种功能与业态于一体，在既有的大型建筑综合体基础上发展而来，直接与区域性核心城市的区域振兴和都心打造产生种种关联，呈现出一种全新的内涵与外延表现。本文研究的深圳润华项目为深圳市的大型的旧改项目，处于传统的罗湖商务区，由于城市建设西移，罗湖区之于深圳市的贡献力在逐渐减弱，商务功能逐渐被福用中心区替代，政府期望通过此项目启动罗湖区的大型旧城改造工程，通过此项目达到重振区域、产业升级和转换的目的，而开发商期望通过创造一种全新的地产模式都市综合体达到项目赢利的目的并为全国性的复制奠定基础。
15、由于都市综合体对于中国是个陌生的事物，在定位、开发、运营等方面均是探索性的行动，期望通过本论文研究结合润华项目的实践加以归纳和总结，为即将展开的全国各大城市的建设提供理论依据和参考案例，起到相应的作用，这也是本文的写作缘由。0 0 M 2 9 7 张瑜利都市综合体：当代城市房地产开发新模式兼论润毕项目的定位策略1 2 研究意义本文从宏观到微观较为详细地讨论了都市综合体产生的缘由和环境、都市综合体具体的形态和价值，都市综合体具有的竞争优势及在我国未来发展的前景和可能碰到的问题。笔者认为，本文的研究意义非常重要。从实践意义上来说，这是对都市核心区域旧城改造的一种探索，也是对城市扩展中新的副都心区域
16、建设模式的一种探索。通过研究探索，试图为未来都市核心区域的发展建立某种可行的开发模式及盈利模式。从理论意义上来说，这是中国现代城市多核心(多中心)理论的发展的结果，同时在中国创造一种多元化的城市化发展可能。在中国的快速转型向发达社会进军的征程中，作为现代社会文明集中体现的现代城市具有某种角度上的表征意义。具有悠远的高度聚集传统特质的中国都市文明，在这整个社会的快速现代化转型中，无疑将面临惹种种全新的挑战。正如社会经济中的其他方面一样，许多方面我们正在重复着西方发达国家业已走过的道路。但是，考虑到中国独特的文明背景，中国经济体的成长将不可能完全按照西方业已走过的历程，中国的都市化进程亦将如此。研
17、究作为现代都市文明集中浓缩体现的都市综合体，对当代中国区域性核心城市其城市建设历程中，无论是在原有区域的更新升级和新兴核心区域的扩张均具有借鉴意义，甚至从某种意义上有可能关联到中国相当一段时间内以城市文明标竿的现代化转型的方向。1 3 相关理论本文主要涉及市场机会分析、战略营销定位和价值链等理论。其中市场机会分析则包含市场营销环境分析、顾客需求分析、竞争分析。1 3 1 营销环境分析在营销环境中存在着永无止境的机会和威胁，有6 种营销力量需要引起关注：人文统计、经济、自然、技术、政治法律、社会文化。而最常见的分析是“P E S T”营销环境分析，即通过商业环境中的政治、经济、社会和技术因素的分
18、析寻求到市场的机会。本论文研究都市综合体一润华项目即通过对深圳市的政治、经济、社会和技术环境的研究和分析，探求润华项目定位的机会和发展的机会。0 0 M 2 9 7 张瑜利都市综合体：当代城市房地产开发新模式兼论润华项日的定位策略1 3 2 顾客需求与顾客价值分析顾客的需求和价值可通过手段目的链进行分析。手段目的理论是一个重要的消费者行为理论，而手段目的链则揭示了产品属性和个人价值相关联的所有可能的要素。对消费者在头脑中组织产品信息的方式进行的一系列假设是这个理论的核心，是深层发现客户需求或实现客户价值的方式。臣巫口心理社会利益千实用利益功能利益体验利益财务利益抽象属性隹 圃匝竺I图1 1 手
19、段一目的链模型本论文在研究润华项目时，试图通过此模型发现客户的需求为项目定位创造机会。而最后都市综合体的多功能业态也是缘于客户在都市中的多种需求。1 3 3 竞争分析竞争分析即S W O T 分析，通过项目的优势、劣势、机会、威胁的分析寻求项目在市场的发展机会和策略，为项目定位。0 0 M 2 9 7 张瑜利都市综台体：当代城市房地产开发新模式兼论润华项目的定位策略1 3 4 战略营销定位企业的战略选择基于一定的市场范围和基础。见图1 2。采用低成本或差异化取决于企业自身的资源和自我定位。战略的形成，首先，企业必须自我定位，通过利用成本优势或差异优势把公司与五种力量(供应方、新加入对手、替代品
20、、购买者、竞争对手)相隔离，从而能够超过他们的竞争对手。第二，公司必须识别在行业的哪一个细分市场中，五种力量的影响更少一些，第三，公司必须努力去改变五种力量。r 阔市场范同狭窄低成本1 3 5 市场细分与市场定位竞争战略基础差异化图1 2 竞争战略公司确定了市场细分机会，它就必须评估各种细分市场和决定为多少细分市场服务。在评价细分市场时，它必须研究细分市场的吸引力是否与公司的目标和资源一致。在选择一些市场作为目标后，公司要决定集中力量在单一细分市场、几个细分市场、产品专门化、市场专1 3 化、或完全市场覆盖。如果它决定为整个市场服务，它必须在无差异与差异性营销两者中作出决策。差异性营销一般可增
21、加总销售额，但比无差异营销增加了营销成本。O O M 2 9 7张瑜利都市综台体：当代城市房地产开发新模式兼论润华项目的定位策略市场细分目标市场选定市场定位3、评估每个细分市场5、为每个目标细分市场的吸引力o确定可能的定位观念4、选择目标细分市场6、选择、发展和传播所选择的定位观念图1 3 市场定位流程本论文在研究润华项目时，重点研究了房地产各功能特别是住宅、商务各细分功能的发展趋势及需求机会。1 3 6 价值链及价值让渡系统价值链作为公司的一种工具，用以识别创造更多的顾客价值的各种途径。价值链是考虑一个组织创造了多少价值，从根本上将公司作为价值创造活动的综合体。通过加强对核心业务过程的平滑管
22、理达到公司不同部门的协调实现公司和客户利益最大化。新产品实现过程是在快速、高质和按预算开发新产品中涉及的所有活动，包括识别、研究、发展和成功推出新产品。价值让渡系统指公司超越其自身价值链，进入其供应商、分销商和最终顾客价值链中寻求竞争优势。本论文在研究润华项目时，分析都市综合体在超越自身的价值上，如何通过价值链建立价值平台并寻求到的竞争优势。1 4 研究思路与方法1 4 1 研究思路本论文是根据本人在今年上半年对润华项目的定位研究中衍生出来的，总体思路为：论述都市综合体的由来及在国外的发展状况，探讨在中国发展都市综合体的必要0 0 M 2 9 7张瑜利都市综合体：当代城市房地产开发新模式兼论润
23、华项目的定位策略性，从都市综合体的形态及能给城市带来的价值探讨它的竞争优势，结合工作实践中的案例全面剖析都市综合体的定位策略，最后探讨其在中国发展的前景及问题。1 4 2 研究方法图1 4 研究思路图示本文将主要采用下列方法进行研究。案例分析：通过国内外典型项目分析都市综合体的特性及竞争价值所在，以此为基础，重点研究深圳大型都市综合体润华项目的定位及发展。访谈调研：在润华项目的案例研究众，通过对项目周边有可能与项目未来发展方向发生直接关联的重点客户进行深入访谈分析。(涵盖居住、商务、酒店等多种潜在的发展可能性)市场调研：通过对竞争项目及市场供需状况调查为项目定位提供依据。0 0 M 2 9 7
24、 张瑜利都市综合体：当代城市房地产开发新模式兼论润华项日的定位策略2 都市综合体的概念与由来2 1 都市综合体的概念都市综合体的概念源于“建筑综合体”，系指城市中商业、办公、居住、旅店、展览、锓饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的多种功能进行组合而成的一种超大规模的建筑群落，它不是单体建筑的简单放大与复合，而是一个以大型商业中心为其重要组成部分的多功能复合空间，城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序出现在这个空间中，并互相依存、互相促进，形成一个多功能、商效率而复杂的综合体，是都市生活的高度聚合，在一定的区域和空间上是城市网络中的功能模块。都市综合体，不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文
25、明，激发城市活力的发动机。它是城市社会生活与空间环境高度聚集的产物，从而成为建筑与城市的某种过渡形态，直接体现都市文明的发展程度。都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，能够保持都市2 4 小时运作，最大限度使用都市资源。2 2 都市综合体的由来2 2 1 都市综合体产生的原因都市综合体是城市形态发展到一定程度的必然产物。现代城市发展历史各有长短，但城市发展基本按照以下四种理论发展：轴线理论、同心圆理论、分区理论、多中心(多核)理论。轴线理论认为城市的发展方式遵循生物法则，所有的发展要么是“中心式”的，要么是轴线型的。中心式发展
26、包含任何有吸引力的点周围聚集了大量的公用设施而且是以距离邻近为基础的：而轴线型发展是交通运输、基础设施发展的结果，而且是以便利为基础的。一个持续的竞争存在于二者之间，轴线式发展就是从中心沿运输线扩张；而中心式发展不断地遵循轴线发展并又消除沿轴线发展的痕迹，然而新的计划又不断延伸各个轴线。轴线发展和中心式发展的正常结果是星形城市，发展首先是沿着从中心发散出来的道路干线发展，然后填满道路干线之间的部分。日本东京二十世纪初城市发展为此类。同心圆理论是一个没有地理障碍的地区中城市发展的模式，城市由几个功能区间组成：C B D、过渡区、工人住宅区、居住区、通勤区。城市的核心为C B D，其他的功90 0
27、 M 2 9 7 张瑜利都市综合体：当代城市房地产开发新模式蔽论润华项目的定位策略能基于此而扩散发展。这个理论的推动力是持续的迁移。当富裕者迁往更能满足其变化了的需求的新住宅，经济条件变差的人迁回到以前的住宅区域。随着这个渗透过程的继续，随后的经济规模逐渐扩大，最后就会出现“空壳”现象。北京、上海初期的城市发展就是这种模式。分区理论(也称为城市扇形结构理论)认为社会中各个不同阶层倾向于根据他们自我感觉的社会地位被分隔进一个相对确定的区域。高收入人群会居住在房价较高的住所，而低收入者会居住价格较低的住所。土地价格和租金则沿主要交通路线，从城市中心逐渐向外下降。多中心理论认为一个城市，在经济发展到
28、一定阶段可有多个核心，城市的功能有主核和若干个次核组成，由于集聚效应、专业化和摆脱某些外部经济负效应的优势，在原有核心以外逐渐形成新的核心。美国四十年代的郊区化就是多核心的产物，而问本在二战后也形成了多心型的城市构造。都市综合体是依托城市多中心理论发展起来的。很多实例表明，城市工商业的发展和人口的集中，虽然可以使城市出现繁荣，同时也使城市变得过分拥挤、生活环境恶化，造成许多问题，而当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候就激化了城市舒适生活的矛盾。因此，如何提高城市运作效率，如何让人们享受高效率的生活和工作，同时也节约城市公共资源创造一种更为便利的生活设施、高质量的城市环境成为城市发展中一种迫切的
29、需求。需求之下，就在城市某个区域的核心部分诞生出一些综合物业。这其中有两种表现形式，一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；另一种是经济形态的表现，随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体。后者比起前者显得更为经济、专业和实用，后者就是核心中的更次一层核心一都市综合体。都市综合体将城市几种功能融合在一起，在表现形式上是自成一体、自我经营、自我发展的，并努力做到“小而全”，可以说它是城市中一个区域的
30、缩影。随着城市聚集度的提高，土地资源的紧张，这种综合体形式会越来越多。都市综合体也是城市精神发展的一定阶段的产物，是衡量城市化与城市性的产物。城市精神指标的提炼并由此带来的城市特质表达，从某种意义上构成了城市竞争力发展软性环境，一定程度上决定着城市的有效吸引力和人文关怀趋向，这对城市发展价值的创造主体大量的高素质人群的聚集具有相当现实且迫切性的意义。在衡量一个城区的发展时，往往可以有城市化和城市性两方面的标准。城市化(U r b a n i s m)城市的硬件，仅仅是评判城市的外在宏观发展城市性(U r b a n i t y)微观城市的生活方式的表现，更大程度上是一种涉及O0 0 M 2 9
31、 7 张瑜利都市综台体：当代城市房地产开发新模式兼论躺华项目的定位策略到城市发展的更深层次软性的衡量指标。快速发展成型的城市，如果其发展历程中过多的着重于城市硬件环境的建设。而由于城市人文精神的滞后效应，往往造成了城市的发展过程中，更多的体现出来的是一种城市化的进程，而在城市性方面则存有遗憾。而如果一个城市没有或缺失以其为载体空间的丰富多彩的城市生活的开展，那样的城市只是由缺憾的城市或者说不完善的城市。即使一个城市能够拥有世界一流的城区硬件，但如果大部分的人夜晚都离开了，它还是不能叫做城市。这恰恰正是世界上许多C B D 的缺憾所在!而都市综合体则因其特有的高度复合型，恰恰能弥补这样的缺憾。2
32、 2 2 都市综合体发展状况都市综合体在国内外均有一定的发展历史。国外以日本、美国、法国等的都市为代表，基本上是在二战以后逐步发展起来。其时，战争停止，经济恢复，有些国家进入了高速发展期，在城市大发展和各项城市机能的高度聚集下，城市人口剧增，经济资源高度集中，造成土地等空间资源的紧缺，城市原有区域的发展日益局促，原有的城市中心一方面不堪重负，面临城市集约再开发。随着原有城市中心的超负荷，副都心卫星城的兴起建设，部分分流城市旧有中心区的部分功能，如日本东京的原宿、浅草副都心的开发、巴黎的德方斯新城的建设等。这种都市的内外并行发展的态势下，一方面是城市中心的功能性重压需要适当分流导致的城市多核心发
33、展，另一方面则是既有的城市中心区域的出于维持区域活力而需要进行的城市更新。在这种看似矛盾的城市的现代都市化进程，基于对城市既有空间资源的高度集约化利用的共同目的之下，逐渐在城市的特定区域，形成了高度浓缩聚集的城市菁华多元空间复合的产物都市综合体。都市综合体除了解决城市中的既有的一些问题以外，更大意义上是市场、政府与社会通过这种模式的开发与建设，将商业资本的力量与与城市或区域的建设或改造结合起来，除了让开发商取褥一定的经济利益，还使政府获得广泛的社会利益。政府还将这种模式的开发与宏观调控手段结合，解决就业、城市振兴和重建等问题。如1 9 9 9年开始的美国亚特兰大车站重新开发是公共领域与私人领域
34、密切配合，参与者包括开发商、政府各部门和当地居民。中国的都市综合体发展与中国经济发展紧密相关，直到8 0 年代中国全面实现对外开放政策，经济才进入一个快速增长期，其时，大型城市如北京、上海才-出现类似的物业形态，但还不是真正意义上的都市综合体，因为，由于城市化发展的滞后，这些类似物业仅仅是实现开发商项目开发的收益手段，很少从城市规划和区域升级的角度上去考虑，也未与政府的城市建设协同开发，开发商也着眼于短期利益的兑现，未0 0 M 2 9 7 张瑜利都市综合体：当代城市房地产开发新模式兼论润华项目的定位策略有长期发展的战略。随着中国经济走过振兴初期的市场丛林期，游戏规则日益完善规范，其各方参与力
35、量的成熟度日渐提高，市场的进一步发展逐渐走向纵深区域，城市区域更新开发方面亦是如此。伴随着经济实力的迅速成长和社会环境的成熟，东部发达区域的区域核心城市逐步具备了产生都市综合体的社会经济条件。深圳的润华项目是现阶段发展中真正意义上的都市综合体之一，地方政府寄望于该项目的投入使用有助于改变深圳市多年来形成的城市价值流向，利用其强大的城市聚集能力，达到重兴区域中心罗湖商务中心区的目的，因而在政策上给予了大量的支持，包括用地指标、市政道路等。以史为鉴，以他国为鉴，由于中国目前还未有成熟的都市综合体可以借鉴，以下的论述中更多地借鉴了日本的一些经验。因为，与欧美城市相比，日本的社会、文化、经济背景和中国
36、更为接近，同时与美国的都市综合体及其城市布局构造不同，日本是在人口密集的、以公共交通系统(铁路、地铁、公共汽车)为主体的城市建成区内形成和发展的，与中国类似，具有较好的参照体系和参考价值。0 0 M 2 9 7张瑜利都市综合体：当代城市房地产开发新模式兼论润华项曰的定位策略3 都市综合体的形态与价值3 1 都市综合体的形态3 1 1 都市综合体的系统都市综合体是为满足城市中多种客户群的各种需求而演变出来，其形态既包含有商业服务的内容，又包含餐饮、住宿、休憩等各种功能，构成了一个复杂的系统。都市综合体的这些子系统在运营和构成上保持着相对的独：立性，它们作为综合体的功能构成要素而有机结合并协同作用
37、，麸同塑造着综合体的整体形象与艺术魅力。其中，作为综合体的基础构成，必须包含以下一些内容：商业、龌饮、停车场以及非商业性质中的任何一种功能。综合体系统可分为两大类一主区与辅区，详见下表(表3 1)：表3 1 都市综合体的系统构成分类主要内容综合商场、超级市场、各种服饰商店、自选便利店、精品店商业购物工艺品店、食品商场、五金工具及交电商场、家电商场、家具商场、文体用品店、医药医疗商场、化工原料商场、蔬菜水果店等各类小吃、风味壤厅、快锾店、中式锓厅、西式餐厅以及各类咖啡馆、餐饮茶艺馆、酒吧、滔楼等娱乐夜总会、歌舞厅、K T v 包厢、俱乐部、游乐场、公园游艺室；电子游休闲戏室、桌球室、棋牌室、麻将
38、室、儿童游戏室等康体育健健身房、保龄球等各类球类运动场所、溜冰场、游泳池等乐身l X医疗保桑拿浴、蒸汽浴、按摩室、保健室、医疗室等健银行、邮电服务；美容美发厅、摄影馆；社会服务中心：公共安全、其它服务业就业指导等文化影剧院、会议中心、文艺中心、教室、艺术画廊、展览厅、水旅馆办公写字楼、办公楼、商务、银行等居住各种档次的公寓、旅馆或酒店、度假村等辅停车场汽车停车场、自行车停车场等区注：康乐部分各项设施可根据具体情况附设小酒吧或茶水尾【注释1】0 0 M 2 9 7张瑜利都市综合体：当代城市房地产开发新模式兼论润华项目的定位策略表3 2 都市综合体实例名称设置内容日本阳光城6 0 综(1)商务办公
39、楼；(2)高级旅馆；(3)百货店；(4)餐饮；(5)文化会馆、合体博物馆、水族馆：(6)剧场；(7)健身设施：(8)公共汽车中心马来髑皿吉隆坡购物；(2)餐饮；(3)娱乐；(4)艺术画廊、多媒体会议中心、8 5 0 座的音乐厅；(5)石油探测中心；(6)办公：(7)酒店；(8)君住；(9)停车；(1 0)城市中心公陆i美国寨勒商业中(1)商业中心；(2)餐饮；(3)娱乐；(4)电影院；(5)办公；(6)室内外心停午【注释2】另外，除了以上现实功能以外，都市综合体还包含潜在性功能。这是功能构成中尚未被认知的部分，是满足人们在社会活动中各种物质与精神需求的潜在形式。随着都市综合体的不断发展与更新，
40、可挖掘开发潜在性功能，并尽力将其转化为现实功能。3 1 2 都市综合体各系统之间的关系都市综合体各子系统的所处位置没有固定的模式，但有着一定的规律性，只有创造出最适宜的空间位置与秩序，刁能使熬个机制正常顺利地运行。由于综合体各子系统的功能特性与层次结构复杂多变，它们之间的相互关系可大致分为：相关、并列、相斥。相关从功能内容来看，都市综合体的子系统之间有着不同程度的相互关系，它们相互作用、相互影响。例如，购物时综合体的基本功能，与其相关的有餐饮、康乐、服务、停车等功能。其特点是，由某种功能引发其他功能的参与，并且相互促动与渗透，共同满足人们多元化的心理需求。其中，任何一种相关的功能发生机制失调，
41、都会影响整体的正常运行。并列都市综合体中有一些子系统之间是没有直接关系的，它们之f 叫互不干扰，是一种并列的关系。比如办公、居住、文化等功能设施之间相对独立，它们均有各自的交通出入口。当然，在用地紧张的地段可能有冲突现象发生，在设计时可尽量避免这些情况的发生。相斥主要是指“闹”与“静”之间的相斥。例如购物、锾饮、康乐的“闹”空间或行为，与办公、居住的边界，与室外活动场地以及与它们自身的流通会产生一定的相斥!塑!堡堕型塑壹堡垒竺!堂!塑里星些芏墅垄堑堡塞=鲞堡塑竺堡!塑童些墨”!作用。但这种相斥并非是绝对的，因为它并不排除两者2 s f 日J 可能存在的吸引力与影响力。矛盾达到和谐的结果就带来了
42、新的生机一种中介空间的出现，它成为联系“闹”空间与“静”空间的活性纽带。如商业功能对形态的关系，它对居住功能与非居住功能都有不同程度的影响：对居住功能的影响：商业的人气集聚效应提升区域内的人气因素，为此间的居住功能提供大量的潜在使用者；但另一方面由于公共商业开放性与个体居住的私密性之间存在某种意义上的违背，两者之间形成一定的冲突。由此有可能会带来一系列如治安物业管理等衍生问题。这对住宅功能的档次提升有一定的负面影响；同时考虑到居住于此人群的实际生活需求趋向及置业习惯的改变，随着社会经济的发展和人们生活素质的提升，位于商业旺区的住宅，其纯粹的居家意义正在逐渐淡化，其功能的多元化特征开始显现，逐渐
43、替代纯粹居住。对非居住功能的影响：商业力量带来的人流、经济流与资本流，客观上会导致商务需求的产生；商业的价值聚集效应，客观上会导致物业价值的快速聚集，商务价值比纯粹的居住价值相对更加容易兑现：商业的存在能够为商务的发展提供齐备的商务配套，增添商务功能的城市性状，创造商务活力：商务功能的发展同样会遭遇商业庞杂人流的冲击，对部分注重形象纯粹的企业而言会有一定的障碍，对客户层面的拓展造成障碍。3 1 3 影响子系统关系的因素结合对都市综合体各子系统相互关系的分析，参考日本东京中心商业区的都市综合体内各项子功能的配比时间，得出它们之间相互影响的程度如下图(表3 3)。该表表明了都市综合体各予系统的在空
44、间布局上的影响关系：表3 3各子体系相互影响的程度购物餐饮康乐其他服务文化办公旅馆公寓业购物强强中由由强一中餐饮康乐强中中中中强一中其他服务业由中中一弱由由弱文化强一中强一中弱强一中中一弱弱办公强一中强由中强一中中一弱旅馆强强中一弱中一弱弱弱公寓强强强一中强一中弱弱停车场强强弱由强弱强【注释3】影响都市综合体的还有各相关要素的时间协调关系，它也与客户群的消费与生活0 0 M 2 9 7张瑜利都市综合体：当代城市房地产开发新模式一兼论润华项目的定位策略习惯紧密相关。如餐饮、旅馆和停车场是2 4 小时服务；商店和文化展览约1 2 小时服务，一般营业时间为1 0：0 0-2 2：0 0；电影院约1
45、4 小时服务，一般为l O：O O 一2 4：0 0；夜总会约6 小时服务，一般为2 1：O O 一凌晨3：o o；办公约1 0 小时服务，一般为8：0 0 1 8：o o，等等。将这些子系统各自的运行时段相结合，可以保证都市综合体在一天2 4 小时得到有效应用，从而促进城市的繁荣和发展，最大地发挥了经济效应。这种全时周期服务性将功能内容精确到了小时单位，它也是综合体的基本特征之一。影晌都市综合体的还有对外交通流量的分布关系。都市综合体的主要交通流由商业部分决定，因此分析该交通流量的特点有很大的意义。一般而言，商业建筑对外交通量由职工上下班交通，顾客的到离交通，进货、搬家、清理垃圾等交通量构成
46、。它的对外交通量的峰值出现在顾客到离的高峰时间。不同类型和档次商场的雇员数量及吸引客户数量差异很大。统计分析对外交通量时，应综合考虑商场建筑内各类商场所占的比例，并考虑顾客重复出入内部各商场的次数，以及顾客滞留在商场群的平均时间等因素，以使结果更加接近实际情况。商业裙房的货流在整个综合体建筑的货流中占很大比例，不同类型商场的货物周转率也不相同，应以各商场货流周转量的加权平均值作为货物流量的估算依据。另外，不同类型商业建筑吸引人流的时间分布有不同的特征。对多数商场而言，下午和晚上的客户流量明显高于上午。如果商场面积在一栋高层综合建筑中所占比例较大，则该建筑下午高峰时的对外交通量往往高于上午高峰时
47、。因此，在都市综合体定位与设计阶段，需要综合考虑以上因素。3 2 都市综合体的价值3 2 1 城市建设价值从广义上讲，都市综合体的建设是城市建设的范畴，是城市的再开发，它对城市建设的价值体现在以下方面：城市功能的创造、城市功能的维持和再现，城市中心活动的扩大和城市中心活动的重新组成、人类环境的恢复。城市功能的创造：城市中的活动已变成了多样化的时代，而且技术革命也给城市活动带来了变化。一般来说，市中心是指为商业和业务活动提供相关设施的集中地区，然而如果这样的话，又会出现城市活动的不平衡，就像在东京市中心的4 个区所看到的那样，一旦市中心连人们都不愿居住，反而会使城市的活力减弱。而都市综合体就创造
48、了一种新的城市功能，将文化、居住、交流等多种功能复合，如北京的S O H O，就是城市功能的新创造，将居住与办公融为一体，创出S O H O 形态。都市综合体多种功能的融合，为创造新功能提供了条件。0 0 M 2 9 7张瑜利都市综台体：当代城市房地产开发新模式一一兼论润华项目的定位策略城市功能的维持和再现：在城市再开发与旧城改造中，都市综合体很好地解决了功能混杂、效率低下、甚至存在安全隐患等问题，为维持城市的形象和功能奠定基础。如上海卢湾区的新天地片区周围的开发，就是利用复合功能解决了旧城改造的问题。城市中心活动的扩大和城市中心活动的重新组成：城市有生命力的活动能蚕食城市的外边缘部分，进而逐
49、渐扩大城市市中心范围。都市综合体开发通过提高土地利用率和增加建筑面积等方式扩散城市功能辐射半径，又通过转换土地用途实现产业置换、城市设施和资源高效运作。人类环境的恢复：都市综合体在开发中不仅创造单独的户内空间，还创造独特的室外空间，通过街区与城市脉动，并继承城市的文化遗产和自然环境，力争在日益拥堵的城市恢复人类的环境。都市综合体通过对城市建设的贡献最终达到提升整个城市的竞争力。3 2 2 区域建设价值都市综合体对区域的贡献价值在于通过整合区域资源，重塑或再造区域中心，提高区域的凝聚力从而提升区域在城市中的竞争力。而区域的凝聚力则与区域的原有特征和发展潜质相关。如深圳的中天苑项目区域为城市新中心
50、，原有属性为区域商业和商务为主导，而其西缘则为发展中的大型C B D 区域，都市综合体的定位应考虑区域升级和C B D 功能互补：而深圳的润华项目区域原有属性为金融中心、商务中心、核心商业等主导功能，却由于城市发展的西移，区域价值在锐减，都市综合体的定位从区域重振角度考虑功能配置。在区域建设中产生价值的典型案例为上海新天地。上海新天地是瑞安集团在实施上海卢湾区太平桥地区总体开发项目中的一个先期项目。瑞安集团投入巨资将上海传统的石库门建筑改造成为最新锐的消费场所，通过层层定位从集餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等于一体到上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点到一个国际交流和聚会的地点，定义了最广