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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作关于进一步做好房地产行业税收专项检查工作的通知1学习体会基础：5学习体会之一9学习体会之二10学习体会之三13学习体会之四14学习体会之五16学习体会之六18学习体会之七20学习体会之八24学习体会之九26学习体会之十29学习体会之十一33学习体会之十二35学习体会之十三40学习体会之十四46学习体会之十五53学习体会之十六62学习体会之十七69学习体会之十八77学习体会之十九84学习体会之二十92学习体会之二十一100学习体会之二十二112学习体会之二十三122学习体会之二十四128学习体会之二十五138学习体会之二十六147学习体会之二
2、十七156学习体会之二十八161学习体会之二十九186学习体会之三十197学习体会之三十一209学习体会之三十二216学习体会之三十三225学习体会之三十四232关于进一步做好房地产行业税收专项检查工作的通知 发文文号： 稽便函200842号 发文部门： 国家税务总局 发文时间： 2008-3-28 实施时间： 2008-3-28 失效时间： 法规类型： 税收稽查行业专题综合政策 所属行业： 房地产业 所属区域： 全国 阅读人次： 2902 评论人次： 1 页面功能： 【字体：大 中 小】【打印】【关闭】 发文内容： 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局稽查局、地方税务局稽查局： 房地产
3、行业税收专项检查是今年总局确定的税收专项检查工作的两个指令性项目之一。为确保2008年全国房地产行业税收专项检查工作取得实效，经研究，现提出如下具体工作要求： 一、切实提高认识，抓好工作落实 从近几年全国开展税收专项检查的情况看，房地产行业存在的涉税违法问题较为突出。为此，各地税务机关必予以高度重视，严格按照国家税务总局关于开展 2008年税收专项检查工作的通知(国税发20089号)和本通知有关要求，认真组织、部署、实施房地产行业税收专项检查。各级税务稽查局要狠抓检 查质量和效率，彻底查清房地产行业存在的涉税问题。并予以及时处理，真正达到查处涉税违法行为、规范行业税收秩序的目的。二、解剖重点企
4、业，推进全面检查 一是各省国、地税局要组织联合专案组开展重点解剖式检查。各省国、地税局要在辖区内2005年至2007年年平均销售额排名前10位的房地产企业中共同 选择3户企业进行重点解剖式检查。检查中，要对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对，单张票面金额在10万元以上的票据必须全部进行核查；检查后，要 认真进行案例分析，归纳典型问题，总结检查经验，制定详细的全行业检查方案，指导全面检查。各省要将确定的重点检查企业名单于4月10日前报至总局稽查局 (系统工作处)，总局将予以重点督办。对因客观原因、确定重点检查企业名单有困难的，可报请总局稽查局予以确定。 二是各地要将企业自查与重点检查相结合，
5、确保检查工作不留死角。各地要以重点解剖式检查发现的问题为参照，在房地产行业开展全面自查；要认真分析企业自查结果，对白查未达到要求的企业进行重点检查。 三是在检查中，各地要同时注重对房地产关联企业(如建安企业、房地产销售代理公司等)的延伸检查。 三、实施查前培训，确保检查质量 针对房地产行业的复杂性和特殊性，各地要在检查前认真组织实施查前培训。各地要通过培训，梳理有关政策，讲清存在问题，传授检查方法，统一执法尺度，切实提高参检人员素质，确保检查质量。 为做好此次税收专项检查工作，总局稽查局对近几年各地开展房地产行业税收专项检查中发现的主要涉税违法问题进行了归纳汇总，现予摘要印发(见附件)，供各地
6、工作参考。 四、重视部门配合，形成执法合力 各地税务机关在检查中，要积极争取当地党委、政府的理解和支持；要重视与国土、城市规划、城市建设、房产等行政管理部门的沟通配合，定期向相关部门索取 房地产企业的涉税资料，及时掌握房地产开发企业的开发进程，分析房地产企业的应纳税情况和纳税异常情况，寻找检查突破口，确保检查工作顺利进行。 五、加强上下沟通，认真分析总结 一是对在检查中发现达到标准的大要案件，各地须及时上报总局稽查局。自4月初起，每两个月将房地产专项检查进展情况定期报告总局稽查局。 二是检查中如遇较大困难或问题，各地可报请总局稽查局予以指导、帮助和协调。对检查阻力较大的企业，可提请总局稽查局直
7、接组织检查或督办。 三是各地要认真做好房地产行业税收专项检查的分析总结工作。其中，重点解剖式检查的总结报告在该检查结束后，要及时上报总局稽查局。该报告特别要详细说 明列支成本费用的票据核查情况，包括核查票据的数量、种类、每种票据占核查票据总量的比例、发现的票据违法类型、每类违法类型的票据数量及其占全部违法票 据数量的比例等。年度房地产行业税收专项检查的总结报告，按国税发20089号文件有关规定报送。 附件：房地产行业主要税收违法问题 附件：房地产行业主要涉税违法问题 根据近年来房地产行业税收专项检查和大要案件查处情况，现将检查发现的房地产企业主要涉税问题归纳汇总如下，供各地工作参考： 一、偷逃
8、/隐匿应税收入类 1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。 2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。 3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。 4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。 5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。 6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。 7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及
9、时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。 8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。 9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。 10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。 11、按揭销售，首付款实际收到时或余
10、款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。 12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。 13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。 14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。 15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。 16、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。 1 7、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。检查发现，一些开发企业与包销商签定包销
11、合同，约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发 商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为，不仅造成开发企业 和包销商双方偷逃了税款，也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。 18、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少缴营业税。 二、虚列/多列成本费用类 19、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。 20、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。 21、多预提施工费用，虚列开发成本。 22、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增
12、销售面积，多摊经营成本。 23、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。 24、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。 25、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。 26、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。 27、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本
13、现象比较严重。 三、其他情形 28、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。检查中发现，由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相应较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算时间，躲避土地增值税结算。 29、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。 30、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。 31、未按规定缴纳开发期间土地使用税。 32、将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。 33、未按规定申报缴纳契税。 34、联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税。学习体会基础：房地产开发企业涉及税种常识精华帖2008-6-22 21:36鱼加熊发表于
14、税务业务探讨版面快速返回 | 平板式阅读整个主题 一、简介房地产开发企业主要涉及的税费有11种：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。此外还有地方教育费、河道维护费等地方性收费。车船使用税等企业常规性税种没有考虑。增值税等该行业偶发性税种不作考虑。二、各税种介绍1、营业税 税目与税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。 特殊规定转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（营业税暂行条例实施细则第四条）在销售不动产时连
15、同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月财政部、国 家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不 动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。在销售不动产时连同不动
16、产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 抵减问题单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产
17、或土地使用权作价后的余额为营业额。（财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税200316号）2、城市维护建设税 计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。计算公式:应纳税额=营业税税额税率。3、教育费附加 教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额费率为3%。计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额费率。4、土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除条例和细则规定的扣除项目金额后的余额。税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。计算公式：应
18、交土地增值税=增值额费率-速算扣除数-预缴税金5、房产税（1）以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为： 房产税年应纳税额房产原值（评估值）（130）1.2% （2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式为: 房产税年应纳税额年租金收入126、土地使用税土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。7、印花税印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。 开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税； 土地
19、使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税（关于印花税若干政策的通知财税2006162号第三条规定，按产权转移书据征收印花税）； 在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税； 进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取； 在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，8、企业所得税计税依据：应纳税所得额收入总额准予扣除项目金额税率： 企业所得税的税率为25%。 非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%。 符合条件的小型微利企业，减按20%的
20、税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15的税率征收企业所得税 外商投资企业和外资企业，过渡期。计算公式：应纳税额应纳税所得额税率9、耕地占用税占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。耕地占用税的税额规定如下：（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。10、个人所得税个人所得税是以个人
21、取得的各项应税所得对象征收的一种税。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。11、契税契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人。契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。现行契税税率为3-5%，各地有减半征收的情况。大连市目前土地转让税率为4%，在建工程转让税率为4%，普通住宅转让税率为1.5%，
22、非普通住宅转让税率为4%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。三、涉税环节介绍阶 段经营环节影响税种备注开发建设期取得土地使用权契税、耕地占用税由财政部门征收设计、施工、监理、咨询印花税自营工程个人所得税销售期房营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税租售管理期销售房屋转让土地使用权营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同。出租房屋或土地营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税、房产税（城
23、市房地产税）、土地使用税（费）、印花税营业税按“服务业租赁业”税目自用房屋或土地房产税、土地使用税（费）赠与房屋或土地营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税视同销售不动产代收费用营业税（城建税、教育费附加）代收费用手续费合并营业收入计税房屋抵押贷款印花税以房抵债时按销售不动产纳税对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税营业税按“服务业”税目，适用相应的税率股利分配个人所得税个人股东所得股利按股息、红利所得计税学习体会之一精华帖2008-6-22 21:34鱼加熊发表于税务业务探讨版面快速返回 | 平板式阅读整个主题 原问题：“1、将销售收
24、入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。”学习情况：一、营业税纳税时间1、基本原则：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。2、预收款：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（营业税暂行条例实施细则第二十八条）3、预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。（国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知国税函发1995156号）4、单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。（营业税暂行条例实施细则第四条）5、会员费
25、、保证金等：“对俱乐部、交易所或类似的会员制经济、文化、体育组织(以下简称会员组织)，在会员入会时收取的会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用，应按营业税 有关规定确定适用税目征收营业税。其营业税纳税义务发生时间为会员组织收讫会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用款项或者取得索取这些费用款项凭据的 当天。会员组织的上述费用，如果在会员退会时予以退还，并且帐务上直接冲减退还当期的营业收入，在计征营业税时可以从当期的营业额中减除。（关于营业税若干问题的通知国税发 1995076号第三条）”二、所得税纳税时间1、未完工预缴所得税：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施
26、等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收 入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函2008299号文件，一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完 工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润 再行调整。前者按照当期应纳税所得
27、额=预售收入*毛利率-期间费用-营业税金及附加后者按照当期应纳税所得额=预售收入*预计利润率疑问1：可不可以认为未完工的所得税纳税时间同营业税一致？疑问2：对于所得税中视同销售的情况，是否需要预缴所得税？2、已完工条件：符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。3、确认完工后，计算当期应当税所得额：开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算 出该项开发
28、产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。三、自建行为缴纳营业税1、自建行为：单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。（营业税暂行条例实施细则第四条）2、纳税时间：纳税人有本细则第四条所称自建行为的，共自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭证的当天。（营业税暂行条例实施细则第二十八条）3、营业额确定：本细则第四条所称自建行为的营业额，比照本细则第十五条的规定确定。（营业税暂行条例实施细则第十九条）纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显
29、偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。（三）按下列公式核定计税价格：计税价格营业成本或工程成本（成本利润率）（营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。（营业税暂行条例实施细则第十五条）四、冲减成本1、常态：通常的以售房收入直接冲减成本，最简单也是最笨的方法；2、以房抵债；3、动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本；4、以房换地或以地换房；5、将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周
30、转房的改装修缮支出。这个就不细说了吧，说得太细了恐怕不好。学习体会之二精华帖2008-6-22 21:36鱼加熊发表于税务业务探讨版面快速返回 | 平板式阅读整个主题 原问题：“2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。”学习情况：一、营业税收入的范围1、价外费用规定：条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。（营业税实施细则第十四条）2、违约金规定：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额
31、中征收营业税。（财税200316号）3、维修基金规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基 金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。（国税发 （2004）69号）4、动迁补偿规定：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。（国税函发1995549号）5、还本方式销售规定：以还本方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房
32、者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促 销手段。对以还本方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓还本支出. （关于印发营业税问题解答（之一）的通知第二十条）6、销售折扣规定：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。（财税200316号）7、物业代收费用规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。（
33、财税200316号）理解：从中可以看出，物业公司代收的水电气费可以扣除缴纳，代收的维修基金不用缴税，收取的各种保证金（例如装修保证金）不用缴税，但是如果按照目前某些企业的做法，收取了各种集资费、气源费等是否免交营业税，恐怕很难。8、视同销售 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按销售不动产税目征税（国税发（1993）149号）,但根据关于股权转让有关营业税问题的通知财税2002191号，对股权转让不征收营业税。； 以新建房产用于安置拆迁的（即前面说的动迁补偿，国税函发1995549号）； 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的（国
34、税发（1993）149号），例如无产权的地下停车场； 以房换地、以房换地、以出租土地使用权换房（国税函发1995156号第十七条） 以房换房的（不含拆迁安置）；(6) 以开发房地产换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的； 以开发房地产抵偿债务的； 将开发房地产用作利润分配，分配给股东或投资者的； 将开发房地产用于本企业捐赠、职工福利、奖励等；9、售后回租和售后回购售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税；售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税（国税函（1999）第144号）。10、实质重于形式规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动
35、产所有权或土地使用权的行为。对转让已完成土地前期 开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产转让土地使用权”征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目， 按“销售不动产”征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的建设项目。（财税（2003）16号）二、所得税收入的范围1、收入范围房地产开发企业收入总额包括：商品房销售收入（减去前期已经预售的收入）、预售收入、土地使用权转让收入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、商品房及周转房租赁收入、以及税收法律、行政法规规定的其他应税收入。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及
36、其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用 和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票 的，可作为代收代缴款项进行管理。（国税发200631号）2、视同销售开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等 行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。（国税发200631号）对于开发企业在销售过程中发生的赠送装修、赠送家电、赠送
37、车库等附属面积的，也作为视同销售。（所得税实施条例第二十五条）3、委托销售 买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中 约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或 协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实 现。（国税发200631号） 采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品
38、的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销 售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实 现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发 产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实 现。（国税发200631号）三、带装修房屋的情况1、营业税：纳税人将销售房屋
39、的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税（国税函199853号文件）。2、所得税：对于所得税来说，作为一项收入还是分解成两项收入，对于收入总额都是没有影响的。但是，如果为了广告需要而标明赠送空调、家电等，要注意企业所得税和个人所得税。3、变化：如果房地产公司与另外一家装修公司合同，分别同购房者签订合同；甚至房地产公司、装修公司、电器销售公司分别同购房者签订购房合同、装修合同、电器购买合同，从税收方面是不是更有利一些？当然，这是税务角度的建议，从房屋销售来说
40、，购房者更相信开发企业，而不是什么装修公司。四、赠送阁楼、车库、车位等房地产公司为了促进销售，经常会赠送阁楼、车库、地上或地下车位（所有权或使用权）等措施。这些阁楼、车库、地上或地下车位，有的有建筑面积，有的没有建 筑面积（不足2.2米高，例如阁楼），有的只有使用权（例如地上车位），有的是从人防部门租过来的（例如地下车位）。但是无论什么情况，如果是赠送字样， 千万不要忘了企业所得税和代扣代缴个人所得税。同样，这也是税务方面的建议，对于销售人员来说，赠送更容易吸引到客户。学习体会之三精华帖原问题：“3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。”这种在境外销售的业务还真没有碰到过。一、境外单位和个人在境
41、内购房时受到限制的2006年7月11日，商务部等六部委联合出台了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，即通常所说的限外令，其中规定： 在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机 构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。也就是说，境外人士如果想要在中国买房，至少要符合个标准：在中国境内居住满一年，除想要购买的房屋外在中国境内没有第二套房产，并且所购房产仅用于自用自住。二、文件规定1、从事房地产业务的外商投资
42、企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。2、上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%（国税发1999242号）。3、佣金的营业税、所得税营业税：境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务
43、人。（营业税实施细则第二十九条）所得税：目前税率10%。（所得税实施条例第九十一条）三、境外隐藏收入的可行性由于实务中没有接触过这种情况，只能想象一下这种情况的可能性了：1、办理房产证不做收入对方正常办理了产权，但是销售方不做收入。这种情况就不用讨论了吧，一点技术含量都没有。2、不办理房产证对方由于某种原因（第三方担保、公证、关联企业或其他原因）相信房地产开发企业，不用办理产权。这种情况对于税务部门来说应当是很难查的，但是对于购买方还是有一定的风险的，对方是否接受这种方式，难度也很大。当然了，天下没有不透风的墙，如果税务部门想查的话，总还是有办法的，这里就不细说了。3、抵押由于某种原因（不能验
44、收、或者资金链需要等）,将在建工程抵押，甚至直接将在建工程抵债，这恐怕也是一种手段吧。学习体会之四精华帖原问题：“4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。”学习体会：一、政策规定以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物（国税发（1993）149号）。二、实际情况房地产开发企业除了正常的可供销售的建筑以外，一般还有以下几个部分：1、转换层、消防水池等建筑物自身包含的面积（通常计入分摊面积中），但有的开发单位将转换层也对外出租；2、变电所（站）、水二次加压站点、热力站等专业配套设备/设施，通常转交给各专业公司，部分由物业负责（例如水二次加压站点）；3、会
45、所、停车场（库）、物业管理场所、文体场馆、学校/幼儿园、通信场所等公共配套设施，部分出租出售，部分由物业负责管理；4、除了前述以外，开发公司额外修建的阁楼、车库/位、地下停车场等，符合建筑面积的规定（层高超过2.2米），但没有手续，也办不了产权；5、不符合建筑面积的规定（层高不超过2.2米），但仍有使用价值，当然也就有出租出售的价值；6、人防工程，通常占到整个建筑面积的2%-4%，也有的按照单层建筑的投影面积计算。人防工程的面积是不计算到整个公共建筑面积部分的，当然也就不计算到总可售面积中。通常人防公司可以由开发单位以象征性的价格回租，然后再对外出租，注意不能出售。7、立体停车场由于现在城市的发展，土地的稀缺性和不可替代性，以及现代交通工具的高速发展，停车场/位已经成了购房者着重关注的要点之一，现在有的项目的停车位与户数纸币已经达到了1：1甚至还要多。现在有的城市已经发展了专用的立体停车场，采用智能机械式停车装备，具体有升降横移类、垂直循环类、水平循环类、巷道堆垛类等多种。由于属于新生 事物，没有固定车位，隶属于建筑物和设备之间，同时又经常属于开发公司销售