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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。建设养老院可行性报告 新建养老院可行性报告 项目名称：新建养老院可行性报告申报单位：xxx联系人：xxx电话：xxx传真：xxx编写时间：xxx主管部门：xxx撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司撰稿时间：2021年9月2日第一章、养老院项目概述 作为一个新兴行业，老龄产业所涉及的领域极为广泛，几乎涵盖了从养老服务业、老年卫生保健业到老年文化娱乐业、老年金融保险业等十余个门类，具有相当的想象力。特别地，按照国际通行的5%老年人进入机构养老的标准，2021年我国有650万个床位空缺。此外，目前全国取得养老护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上51的护工需求量
2、，缺口将近1000万人。这都将给企业投资提供良好的机遇。计算机技术的发展，让养老院管理软件横空出世，技术与人力的结合，让养老产业更加蓬勃发展。第二章、养老方式存在问题分析 我国社会保障体系主要覆盖城镇就业者，而这只占全部人口的很小一部分。我国老年人口70%以上在农村，要解决我国养老问题，难度最大的当属农村老年人口养老问题。城镇养老和医疗保险快速发展，农村养老和医疗保险进展缓慢，农村集体经济的消失，现在农村的孤寡老人，无依无靠的老人，他们的生活面临着非常艰难的境地。 2.养老金太少，社会保障制度不完善。 现在大多数60岁以上的老人都是20世纪50、60年代参加工作的老同志，绝大多数已经进入古稀之
3、年了，但是退休金大部分都在400元到500元之间。社会养老院太少且收费过高，一般的退休工人根本住不起，而且我们的医疗保险存在严重不足，养老金水平太低，社会保障制度不完善。 3.空巢引发的老年人身心问题。 空巢老人最容易感觉孤独、寂寞。昔日工作繁忙，子女绕膝。而今子女离巢，自己退休后又无事可干、行动不便、身体不好、得不到以前所受的重视和尊敬，丧偶、丧友、生病等，老人当然会产生寂寞、孤独的心情。寂寞孤独最易导致心理变异，产生诸如情绪低落不稳、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理问题，严重的甚至会产生老年精神障碍、老年痴呆症等疾病。心理健康日益成为老年人健康的重要部分。 4.养老院太少。 目前，中国现有的各类
4、养老机构，大部分条件简陋，缺少完备的服务设施，即便如此，各类老年社会福利机构养老床位也仅有12021万张，平均每千名老人占有床位仅有816张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张的水平相差甚远。面对人口的老龄化及养老中存在的诸多问题，传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求，我们必须采取有效的应对措施。第三章、项目开发的必要性分析 一、解决老龄化社会问题的需要。据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着设个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达
5、1.7亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即没4个人中就有一位老人；又预测我国65岁以上老年人数将从2021年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2021年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已经成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。郑州市也和全国一样老龄化程度为10%以上，所以在郑州航空港区建立的敬老院也是为了能够解决老龄化社会问题的需要。 二、构建和谐社会的需要： 党中央、国务
6、院发出构建和谐社会的口号。郑州市委、市政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的光荣传统，新建的航空港区敬老院，将成为郑州市的弱势老人，孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也成为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极地促进作用。 三、加快社会福利事业发展的需要。郑州航空港区敬老院项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一状况，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美
7、化生活环境，切实解决郑州市港区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为我区一所规模较大的综合性社会福利结构，将在社会保障体系中发挥较为重要的作用。 第四章、养老方式的发展方向 一、加强养老道德宣传，完善养老法律法规体系，巩固家庭养老方式尽管社会养老和社区养老模式在现代社会中具有独特的比较优势，单纯的家庭养老将会在未来的岁月中慢慢淡出历史舞台，但是在目前不发达的社会经济发展水平下，在社区养老刚刚起步的情况下，家庭养老在具有深厚历史传统底蕴的中国仍将会在当前和今后相当长的一段岁月中继续发挥着巨大的功能和作用。这就要求，一方面，国家要利
8、用各种媒体宣传人口老龄化的趋势、特点以及面临的挑战，动员全社会参与到安老敬老养老的安老战略中；另一方面，1996年颁布的老年人权益保障法中规定“享受子女及其他依法由赡养义务的经济上供养、生活上照料、精神上慰藉以及在患病时提供医疗费用和护理的权利”，但是，在许多方面还没有具体的实施细则，尚须相应的法律、法规予以完善化、具体化及可操作化。 工程咨询资格证书编号：工咨甲xxxxxxxxxxxx养老服务中心建设项目可行性研究报告 编号：2021-hbzxy-001二一四年一月 xxxxx养老服务中心建设项目可行性研究报告编号：2021-hbzxy-001编制单位：xxxxx工程咨询有限公司资质等级：工
9、咨甲10120210058法人代表：xxx教授 总经理：xxx高级工程师项目负责人：xxx工程师编制组成员：vxxx工程师xxx注册咨询工程师xxx工程师vxxx工程师 审核人：xxx注册咨询工程师审定人：xxx高级工程师 二一四年一月目录第一章项目概况.4 一、项目简介.4 二、编制依据.6 三、项目单位简介.7第二章 项目建设背景及必要性.8 一、建设背景.8 二、项目建设的必要性.9 三、行业准入分析.12第三章 老年产业市场分析.13 一、市场需求.17 二、市场供给.15第四章 项目选址及建设条件.16 一、项目选址.16 二、建设条件.16 三、建材供应及市政条件.19 四、施工条
10、件.21第五章工程方案设计.22 一、建筑设计.22 二、结构设计.25 三、建筑节能设计.26 四、给排水方案.26 五、电气专业设计.29 六、暖通专业设计.31第六章 节能.35 一、设计依据.33 二、能源消费状况.34 三、节能措施和效果分析.35第七章 环境保护.40 一、项目场址环境现状.38 二、建设期环境影响分析.38 三、建设期环境影响防治措施.39 四、运作期环境保护.40 五、环保设计.40第八章 劳动安全与防护.43 一、危害因素分析.43 二、危害因素的防范.44 三、安全生产管理.47 四、环境卫生管理措施.47第九章工程建设管理.50 一、项目管理.50 二、项
11、目招投标.51第十章项目实施进度.56 一、建设工期.56 二、项目实施进度安排.56第十一章 投资估算与资金筹措.57 一、编制依据.55 二、投资估算.56 三、资金来源.58第十二章 经济效益分析.61 一、编制依据、基础数据与设定条件.59 二、营业收入、税金测算.59 三、总成本费用测算.60 四、利润测算.61 五、盈利能力分析.61 六、盈亏平衡分析.62 七、经济效益综合评价.62第十三章 社会评价.63 一、社会效益.6 3二、社会影响分析.63 三、社会稳定风险分析.64第十四章项目风险分析.69 一、风险分析概述.67 二、项目主要风险因素识别和风险程度分析.68第十五章
12、 结论与建议.72 一、结论.72 二、建议.73附件 1、营业执照 2、组织机构代码证 3、规划用地条件及用地规划红线图 4、固定资产能评登记审批表 5、环境保护影响登记表 6、编制可研报告委托书。附图 1、xxxxx养老服务中心效果图 2、总平面规划布置图 养老院项目可行性报告 完成人：xx完成时间：2021年12月16日目录 一、概况 1、项目概况 2、报告范围 二、项目建设规模及建设内容 1、项目建设规模 2、项目建设内容 三、项目市场分析及市场定位（采用swot分析方法） 1、市场分析 2、市场定位 四、项目选址及建设条件 1、项目选址 2、建设条件 五、项目环境保护、安全卫生、消防
13、及节能 1、环境保护 2、安全卫生 3、消防 4、节能 六、项目投资估计和资金筹措 七、项目风险分析 1、项目风险分析 2、项目风险回避 八、结论 九、参考文献 一、概况 1、项目概况 利用现有的20亩土地，在奉贤区建立一所现代化的、规范标准的养老院，扩大企业的营收渠道和社会形象力，同时作为福利项目也为奉贤区的老人提供一个可以安适养老的环境，尽企业的社会义务。养老问题是当下一个重要的讨论话题，如何做好养老院的建设、服务、医疗保健、财务效益等，是我们所要重点考虑的问题。通过对现有养老院的状况的分析，我们可以获得直观的经验来对此项目的建设做出指导 2、报告范围 通过对现有市场状况的分析，当下国情与
14、民众需求的认识，并结合已有资本和目标，论述在奉贤建立养老院的各个方面的可行程度。同时探讨建设规模、建设地址、环境保护、安全卫生、消防及节能、市场定位、效益与风险等多方位内容。为企业是否将资源投入到养老院的建设中，如何确保经营中的利益并规避风险提供理论准备与指导。其中特别注重swot分析法的指导意义。 二、项目建设规模及建设内容 1、项目建设规模 项目所在地定于上海市奉贤区，投入土地总计20亩，资金充裕。初步计划建设成一个布局合理，各项功能设施齐全的养老社区，住宿公寓配套医疗室、保健室、老年活动室等设施，并且强调绿化建设，园区内卫生条件达到国家标准，空气质量良好，尽可能使老年人养老生活舒适、安逸
15、。 2、项目建设内容（1）、多层公寓 养老院多层公寓的总建筑面积约5000平米，建筑样式为砖混（或框架）结构，采用条形排布，以六层为主，配有电梯。公共走廊宽敞、明亮，方便人员进出，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，保证有较好的采光性。整个养老院充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿、推窗见景的景观效果。（2）、医疗室 建筑面积约1000平方米，养老院的医疗室建成双层建筑，各主要科室齐全，另有急救处与观察处。医疗室要配备常规诊疗与保健器械，并时刻有医生值班。（3）、活动室 建筑面积约1000平方米，双层结构，主要配备棋牌室、乒
16、乓球室和戏剧室和电影院等。；（4）、接待室、会议室、办公室建筑面积约1000平方米。（5）、其他公共设施 总建筑面积约4000平方米，包括公共餐厅、车库、景观绿化、老年人晨练运动器械和其他安全设施等。（6）、物业管理 养老院实行封闭式现代化物业管理。供电系统：采用双路供电，采用高级安全插座；通讯系统：每间都设置电话插口及网络接口；电视系统：每间设置工控闭路电视及卫星电视； 护理系统：公寓每层都有护理人员值班，老人有何问题随叫随到，第一时间帮助老人排忧解难。安保系统：周边采用围墙和景观绿化将养老院和外界隔开，同时有保安定期巡逻； 三、项目市场分析及市场定位 1、市场分析（1）、我国养老院养老的背
17、景 当前，我国老龄化进入快速发展阶段，据民政部门的权威信息显示，我国老年人口将年均增长800万到900万人，到2021年，老年人口将达到2.48亿，较当前增长1个亿。预计到2021年进入重度老龄化阶段，老年人口将达到4.37亿，约占全国总人口的30%。也就是说，到本世纪中叶，我国将进入中等发达国家行列，那时，中国人口的13都将是老年人。如今正处于老龄化社会的加速发展阶段，并呈现出老龄化规模大、速度快、区域发展不平衡、老龄化超前于现代化等特点，这都使得我国的养老事业成为新世纪国家发展的一个巨大挑战。此外由于我国特殊的生育政策，上世纪90年代初，我国每10个年轻人养1一个老人，而现在越来越多的家庭
18、将出现4个老年人、一对夫妇和1个孩子的所谓“ 4、 2、1”格局，居家养老传统模式受到极大的挑战，普通家庭越来越小型化、核心化，已无力承担养老的重担，养老问题将更多的求助于社会。因此社会养老越来越受到重视。作为社会养老方式之一的养老院养老更是由于其专业化、人文化满足了老年人对于生活照料、护理康复和精神关爱等方面的需求，因此受到了人们的热捧。 （2）、我国养老院养老面临的困境 正是由于以上原因，从目前的情况来看，我国老人到养老院养老是一个发展的趋势，但目前也存在着很多的问题。 、我国公办养老院供不应求、护理人员缺口大 据保守估计，目前我国养老院的床位缺口数量在300万以上，但与此日益严重的老龄化
19、现象相对应的则是养老护理人员不论是规模还是专业水平都不能适应这种严峻的现实。目前我国最少需要1000万名养老护理人员。养老护理员短缺已经成为制约养老服务业可持续发展的重要因素，民办养老院的护理员多为城市下岗职工或农村无业的“4050”人员，文化程度不高，绝大多数缺乏养老护理基本常识，仅靠经验来完成日常工作，无法保证服务的专业性。全国100多万养老护理专门服务人员中，持有国家养老护理职业证书的人员不到3万人，只占3%左右，由于待遇差、社会地位低、劳动强度大，护理人员流失严重。改善养老护理队伍福利待遇，实现年轻化、知识化、专业化成为亟待解决的问题。 现在很多地方存在着公办养老院“一串难求”和排队等
20、床的现象，这主要是因为公办养老院有着天然优势，从地理位置上来看，它们往往在市中心且靠近居住区，医疗、交通等配套设施齐全，更大的优势在于公办养老院收费很低，所以广受欢迎。 、民办养老院发展受阻在我国，养老机构仍然以公办为主，民办养老机构则发展滞缓。这是由多方面的原因所导致的 目前，我国民办养老院的发展面临着如下问题。i、资金短缺。 这是最大的困难。按现行制度设计，养老院大多数为民办非企业单位，执行民间非营利组织会计制度，其基本特征是不以营利为目的，资源提供着不取得经济回报，不享有该组织的所有权。由此不难看出，养老服务机构的公益性质是明确无误的。也应为如此，其社会融资受到限制，我国物权法规定，社会
21、公益设施不得抵押。中国人民银行带框通则对民办非企业单位作为贷款人的主体资格至今没有明确界定，各商业银行依照各自理解决定贷款条件。而依据养老机构的性质和目前经营状况，其社会融资的渠道就受到了限制。ii、民办养老院负担重。 国家规定的免征所得税、营业税和车船使用税，以及水、电、气、暖等鼓励性优惠政策长期难以得到落实，导致民办养老院负担较重。民办养老院属于非营利性的民办非企业单位，早在2021年，国务院办公厅就转发了关于加快实现社会福利社会化的意见，要求在用地、用电、用水、电话等方面给予优惠政策，但这些政策很多都未得到有效落实。比如，没有统一的税收政策，税务部门将有的民办养老院作为企业来对待；规定民
22、办养老院的水电费按民用价格标准，但有的民办养老院由于租的是工厂闲置的房子，水电费按工业价格标准收取，承诺的床位补贴不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，是民办养老院的优惠政策形同虚设。 iii、用地困难。 有调查发现，大部分民办养老院靠租赁房屋经营，房屋租金一般达到机构经营收入的25%。由于近年来房屋租金大幅攀升，费用不断增加。这就使得民办养老院只能多收入住老人的钱老维持经营，于是恶性循环，住的人越来越少。 iv、看病难，意外险空白 大多民办养老机构由于医疗人员和硬件普遍不具备条件，而未能纳入城镇职工基本医疗保险定点单位，所以参保老人必需到定点医院看病，看病成了老人的难题。民办养老院的客户均
23、为老人，老人很容易受伤，由此造成的纠纷较多，而保险公司通常不把70岁以上老人纳入意外伤害保险范围。 2、市场定位 在对实际情况的了解中我们发现，大部分无力在家养老的老人更倾向于到公办养老院中去养老，这主要是由于经济性、口碑，以及民办养老院少，难以获取渠道等原因造成的。但一般公办养老院又大多存在着人数众多，太过拥挤、公共设施老旧、管理水平落后，、效率低下等问题。随着人们收入的增长，老人，以及他们的子女们更多地想要寻求一个足够舒适的环境来安置老人，这时，他们更多的是考虑养老院整体的养老状况，经济因素不再是首要条件。这些都为项目的发展带来了有利因素。 所以要在当下状况的养老院市场中占据有利地位，该项目三个定位点是现代化、科学化、人性化。 （1）、现代化 第 19 页 共 19 页