养老院建设可行性报告.doc

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1、 养老院项目可行性报告 完成人： XX 完成时间：2012 年 12 月 16 日 目 录 一、概况 1、 项目概况 2、 报告范围 二、项目建设规模及建设内容 1、 项目建设规模 2、 项目建设内容 三、项目市场分析及市场定位（采用 SWOT 分析方法） 1、 市场分析 2、 市场定位 四、项目选址及建设条件 1、 项目选址 2、 建设条件 五、项目环境保护、安全卫生、消防及节能 1、 环境保护 2、 安全卫生 3、 消防 4、 节能 六、项目投资估计和资金筹措 七、项目风险分析 1、 项目风险分析 2、 项目风险回避 八、结论 九、参考文献 一、概况 1、项目概况 利用现有的 20 亩土地

2、，在奉贤区建立一所现代化的、规范标准的养老院，扩大企业的营收渠道和社会形象力，同时作为福利项目也为奉贤区的老人提供一个可以安适养老的环境，尽企业的社会义务。养老问题是当下 一个重要的讨论话题，如何做好养老院的建设、服务、医疗保健、财务效益等，是我们所要重点考虑的问题。通过对现有养老院的状况的分析，我们可以获得直观的经验来对此项目的建设做出指导 2、报告范围 通过对现有市场状况的分析，当下国情与民众需求的认识，并结合已有资本和目标，论述在奉贤建立养老院的各个方面的可行程度。同时探讨建设规模、建设地址、环境保护、安全卫生、消防及节能、市场定位、效益与风险等多方位内容。为企业是否将资源投入到养老院的

3、建设中，如何确保经营中的利益并规避风险提供理论准备与指导。其中特别注重 SWOT 分 析法的指导意义。 二、项目建设规模及建设内容 1、项目建设规模 项目所在地定于上海市奉贤区，投入土地总计 20 亩，资金充裕。初步计划建设成一个布局合理，各项功能设施齐全的养老社区，住宿公寓配套医疗室、保健室、老年活动室等设施，并且强调绿化建设，园区内卫生条件达到国家标准，空气质量良好，尽可能使老年人养老生活舒适、安逸。 2、项目建设内容 （ 1）、多层公寓 养老院多层公寓的总建筑面积约 5000 平米，建筑样式为砖混（或框架）结构，采用条形排布，以六层为主，配有电梯。公共走廊宽敞、明亮，方 便人员进出，大量

4、采用外飘窗、凸窗、大阳台，保证有较好的采光性。整个养老院充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿、推窗见景的景观效果。 （ 2）、医疗室 建筑面积约 1000 平方米，养老院的医疗室建成双层建筑，各主要科室齐全，另有急救处与观察处。医疗室要配备常规诊疗与保健器械，并时刻有医生值班。 （ 3）、活动室 建筑面积约1000 平方米，双层结构，主要配备棋牌室、乒乓球室和戏剧室和电影院等。； （ 4）、接待室、会议室、办 公室 建筑面积约1000 平方米。 （ 5）、其他公共设施 总建筑面积约 4000 平方米，包括公共餐厅、车库

5、、景观绿化、老年人晨练运动器械和其他安全设施等。 （ 6）、物业管理 养老院实行封闭式现代化物业管理。 供电系统：采用双路供电，采用高级安全插座； 通讯系统：每间都设置电话插口及网络接口； 电视系统：每间设置工控闭路电视及卫星电视； 护理系统：公寓每层都有护理人员值班，老人有何问题随叫随到，第一时间帮助老人排忧解难。 安保系统：周边采用围墙和景观绿化将养老院和外界隔开，同时有保安定期巡逻 ； 三、项目市场分析及市场定位 1、市场分析 （ 1）、我国养老院养老的背景 当前，我国老龄化进入快速发展阶段，据民政部门的权威信息显示，我国老年人口将年均增长 800 万到 900 万人，到 2020 年，

6、老年人口将达到 2.48 亿，较当前增长 1 个亿。预计到 2050 年进入重度老龄化阶段，老年人口将达到 4.37 亿，约占全国总人口的 30%。也就是说，到本世纪中叶，我国将进入中等发达国家行列，那时，中国人口的 13 都将是老年人。如今正处于老龄化社会的加速发展阶段，并呈现出老龄化规模大、速度快、区域发展不平衡、老龄化 超前于现代化等特点，这都使得我国的养老事业成为新世纪国家发展的一个巨大挑战。 此外由于我国特殊的生育政策，上世纪 90 年代初，我国每 10 个年轻人养 1 一个老人，而现在越来越多的家庭将出现 4 个老年人、一对夫妇和 1 个孩子的所谓 “4、 2、 1”格局，居家养老

7、传统模式受到极大的挑战，普通家庭越来越小型化、核心化，已无力承担养老的重担，养老问题将更多的求助于社会。因此社会养老越来越受到重视。作为社会养老方式之一的养老院养老更是由于其专业化、人文化满足了老年人对于生活照料、护理康复和精神关爱等方面的需求，因此受到了人们的热捧 。 （ 2）、我国养老院养老面临的困境 正是由于以上原因，从目前的情况来看，我国老人到养老院养老是一个发展的趋势，但目前也存在着很多的问题。 、我国公办养老院供不应求、护理人员缺口大 据保守估计，目前我国养老院的床位缺口数量在300 万以上，但与此日益严重的老龄化现象相对应的则是养老护理人员不论是规模还是专业水平都不能适应这种严峻

8、的现实。目前我国最少需要 1000 万名养老护理人员。养老护理员短缺已经成为制约养老服务业可持续发展的重要因素，民办养老院的护理员多为城市下岗职工或农村无业的 “4050”人员，文 化程度不高，绝大多数缺乏养老护理基本常识，仅靠经验来完成日常工作，无法保证服务的专业性。全国 100 多万养老护理专门服务人员中，持有国家养老护理职业证书的人员不到 3 万人，只占 3%左右，由于待遇差、社会地位低、劳动强度大，护理人员流失严重。改善养老护理队伍福利待遇，实现年轻化、知识化、专业化成为亟待解决的问题。 现在很多地方存在着公办养老院“一串难求 ”和排队等床的现象，这主要是因为公办养老院有着天然优势，从

9、地理位置上来看，它们往往在市中心且靠近居住区，医疗、交通等配套设施齐全，更大的优势在于公办养老院收费很低， 所以广受欢迎。 、民办养老院发展受阻 在我国，养老机构仍然以公办为主，民办养老机构则发展滞缓。这是由多方面的原因所导致的 目前，我国民办养老院的发展面临着如下问题： I、资金短缺。 这是最大的困难。按现行制度设计，养老院大多数为民办非企业单位，执行民间非营利组织会计制度，其基本特征是不以营利为目的，资源提供着不取得经济回报，不享有该组织的所有权。由此不难看出，养老服务机构的公益性质是明确无误的。也应为如此，其社会融资受到限制，我国物权法规定，社会公益设施不得抵押。中国人民银行带框通则 对

10、民办非企业单位作为贷款人的主体资格至今没有明确界定，各商业银行依照各自理解决定贷款条件。而依据养老机构的性质和目前经营状况，其社会融资的渠道就受到了限制。 II、民办养老院负担重。 国家规定的免征所得税、营业税和车船使用税，以及水、电、气、暖等鼓励性优惠政策长期难以得到落实，导致民办养老院负担较重。民办养老院属于非营利性的民办非企业单位，早在 2000 年，国务院办公厅就转发了关于加快实现社会福利社会化的意见，要求在用地、用电、用水、电话等方面给予优惠政策，但这些政策很多都未得到有效落实。比如，没有统 一的税收政策，税务部门将有的民办养老院作为企业来对待；规定民办养老院的水电费按民用价格标准，

11、但有的民办养老院由于租的是工厂闲置的房子，水电费按工业价格标准收取，承诺的床位补贴不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，是民办养老院的优惠政策形同虚设。 III、用地困难。 有调查发现，大部分民办养老院靠租赁房屋经营，房屋租金一般达到机构经营收入的 25%。由于近年来房屋租金大幅攀升，费用不断增加。这就使得民办养老院只能多收入住老人的钱老维持经营，于是恶性循环，住的人越来越少 。 IV、看病难，意外险空白 大多民 办养老机构由于医疗人员和硬件普遍不具备条件，而未能纳入城镇职工基本医疗保险定点单位，所以参保老人必需到定点医院看病，看病成了老人的难题。民办养老院的客户均为老人，老人很容易受伤，由

12、此造成的纠纷较多，而保险公司通常不把 70 岁以上老人纳入意外伤害保险范围。 2、市场定位 在对实际情况的了解中我们发现，大部分无力在家养老的老人更倾向于到公办养老院中去养老，这主要是由于经济性、口碑，以及民办养老院少，难以获取渠道等原因造成的。但一般公办养老院又大多存在着人数众多，太过拥挤、公共设施老旧、管理水平落后，、效率低下 等问题。随着人们收入的增长，老人，以及他们的子女们更多地想要寻求一个足够舒适的环境来安置老人，这时，他们更多的是考虑养老院整体的养老状况，经济因素不再是首要条件。这些都为项目的发展带来了有利因素。 所以要在当下状况的养老院市场中占据有利地位，该项目三个定位点是现代化

13、、科学化、人性化。 （ 1）、现代化 养老院的建筑、设施等，充分彰显现代化，整体格局与普通居民区相似，不与外面世界脱轨；通过电视、网络、电信等手段让老人在生活中能方便地了解世界，并与外界交流；医疗室配备一些治疗老人常见疾病的先进医疗器械，做到 紧急情况是能有效帮助老人脱离危险；明确高效的园区管理等。 （ 2）、科学化 养老院的公寓建设要充分考虑科学、舒适，窗户、阳台的设置必须根据采光状况来决定；养老院的饮食设置既要考虑健康、不油腻，又要考虑口味好，多选择，让老人在吃上面吃的舒心；老人的活动设施科学安全，健康与乐趣并重；管理要科学有序等。 （ 3）人性化 养老院的护理人员都要通过相关的职业测试，

14、并有相当的工作经验，工作态度好，让老人满意；对于老人提出的问题与要求，养老院要及时认真地给予处理，尽最大可能满足老人；老人子女老探望老人的，给予方便的安 排；活动室、学习室、多媒体娱乐室等一应俱全，满足老人多方面需求。 四、项目选址及建设条件 1、项目选址 本项目选址于奉贤区海思路，紧邻华东理工大学与上海师范大学，占地 20 亩。因临近海湾大学城，文化氛围浓郁，且方便大学生到养老院进行志愿者活动。因地处风景优美的海岸之滨，远离城市污染，故而空气清新，有益老年人生体健康。另外，如今这里随着旅游业的发展，各项公共设施及银行、超市、邮局等一应俱全，有更多年轻人来到这里定居，从而为他们的老人住入养老院

15、提供了客观条件。 2、建设条件 奉贤大学城包 括华东理工大学（奉贤校区）、上海师范大学（奉贤校区）、上海应用技术学院（奉贤校区）、上海旅游高等专科学校、上海商学院（奉浦校区）、上海电子信息职业技术学院、上海中华职业技术学院、上海工会管理职业学院、上海第二工业大学（奉贤校区）、上海城市管理职业技术学院（菜场路校区）等多所院校，其中上海师范大学（奉贤校区），华东理工大学（奉贤校区），上海应用技术学院(奉贤校区）紧拥在一起，坐落在美丽的海湾旅游区，构成了继松江大学城和南汇大学城之后的第三所大学城 奉贤大学城。 奉贤大学城建设是上海创建新型办学模式的一 次探索和改革，采用了市场经济体制下的新机制、新模

16、式：区里出土地、银行贷款搞基建、高校以租赁方式进入园区。大学城 “先换机制、再进学校 ”，几所大学优势互补、强强联合，共同构建没有 “围墙 ”的大学园区，形成规划整体化、资源共享化、后勤社会化、管理集中化的园区运作模式，以此提高办学效益，盘活教学资源，促进上海高等教育规模的进一步扩大，满足市民对教育日益增长的需求。 养老院毗邻大学城，开发需要奉贤区政府批准设立，规划面积 20 亩，集中建造。 开发区按照精干、高效的原则设置必要的工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财 政、公安、供水、供电等职能机构，具体负责工业区各项管理工作、高效率、快节奏地为建设提供便利。 3、 水文地质条件 本项目区域

17、内，地势高差小，较为平坦，大部分已经平整，将来土方工作量小。主要气象资料如下： 年平均气温： 15.8 年平均气温增温率 0.55 /10 a 年最大降雨量： 1817.3mm 年平均降雨量： 1127.8mm 年最小降雨量： 654.3mm 五、项目环境保护、安全卫生、消防及节能 1、环境保护 11 环境保护执行标准 （ 1）、中华人民共和国环境保护法 （ 2）、建设项目环境保护保护管理办法 （ 3）、建设项目环境保护保护管理办法实施细则 （ 4）、污水综合排放标准 12 污染物与污染源 本项目产生的主要污染物为：生活污水排水系统和生活废水排水系统，以及医疗特殊废水排水系统。生活污水经化粪池

18、处理后同生活废水回合一同排入市政污水管网，食堂排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网，医院医疗区污废水分流排放，非医疗区污废水可 直接排入城市污水排水管道，特殊部门的污水还应收集特殊处理。 13 环境保护措施 （ 1）、项目规划对排污管网做了合理的设计，与雨水合并集中，通过钢精混凝土管排入城市地下污水管网。 （ 2）、在规划区域内合理布置废物箱，以收集生活垃圾。并安排保洁人员进行定时清理、打扫，以保持院区的清洁、卫生。有关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾处理场处理。 2、安全卫生 （ 1）、常规区域绿化、路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设，防止尘土飞扬。 （ 2）、

19、污水排放符合国家环保要求。 （ 3）、垃圾集中在规 划区域偏僻的地方集中处理。 3、消防 根据建筑设计防火规范（ GBJ16-87）要求，养老院消防用水按室外 25L/S 计算，室内 15L/S 计算，消防管网布置成环形，消防用水和生活用水用同一根总管，养老院内配备 一定数目的灭火器，同时培训护理人员和老人们正确使用灭火器。 4、 节能 本项目主要节能为：水、电。 为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，本项目采取了多项节能措施，主要措施所有： （ 1）、所有设备选型尽量采用节能型。 （ 2）、为了提高电网的功率因素，在低电压侧不重静电容量。 （ 3）、设立 专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。 六、项目投资估计和资金筹措 项目估计投资为5000 万元，包括土地使用费、建筑费、绿化费、医疗器械购置费、室内装修费、多媒体设备采购费，水电煤气费以及人工工资费等。 资金来源主要为三部分：企业出资、国家补贴、社会资助。 企业资金主要用来承担建造于人员费用支出等，这部分资金一旦规划完毕要立即落实到位，支撑建造所需。特别的，这部分资金可以来源于企业的现有资金流，也可以来源于企业的贷款。 国家补贴主要体现在水电等常规消耗类支出上。 社会资助能帮助多媒体设备的落实，以及各种医疗器械的配备。 七、项目风险分析 1、 项目风险分析 风险是可以预测的不确