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1、浅谈供给侧改革中的房地产去库存 On Real Estate De-stocking in Supply Side Reform 王冠 WANG Guan;纪宇晨 JI Yu-sheng (大连财经学院，大连 116600) (Dalian University of Finance and Economics? Dalian 116600, China) 摘要：供给侧结构性改革是 2015年底引发热议的新主题，而关系民生的房地产业的库存存在结构性问题，房地产去库存成为供 给侧改革中的关键一环。笔者通过对当今中国楼市结构性库存现状的分析，认识到房地产供给侧改革是适应新形势的主动选择，去库 存刺
2、激政策将对内地房地产市场走向起到决定性作用，并对房地产供给侧改革去库存进行了深度的思考，提出了农民工市民化、区域 产业化、棚改货币化等有效的合理化建议，对化解房地产产业的风险有一定的借鉴意义。 Abstract： Supply side structural reform is a new hot topic at the end of 2015. And the inventory of real estate which is related to the peopled livelihood has structural problems, so real estate de-stock
3、ing become a key link in the reform of the supply side. Through analyzing the current situation of todays structural inventory in Chinas property market, the author recognizes that a reform of the housing supply side is an initiative choice to adapt to the new situation, and the de-stocking policy w
4、ill play a decisive role of the real estate market to the mainland, and probes into the reform of the housing supply side de-stocking in depth. Finally some proposals are put forward: citizenization of migrant workers, regional industrialization, settlement improvement capitalization, which has a ce
5、rtain reference significance to dissolve the risk of real estate industry. 关键词：供给侧 ;去库存 ;房地产 Key words: supply side； de-stocking； real estate 中图分类号： F293.35 文献标识码： A 文章编号 ： 1006-4311(2016) 13-0061-03 D01:10.14018/l3-1085/n.2016.13.020 引言 在 2015年 11月 10日召开的中央财经领导小组第十 一次会议上，习近平总书记提出了 “ 供给侧结构性改革 ” 的 概念
6、 ,他指出： “ 在适当的扩大总需求的时候，要加强对供 给侧结构性的改革，提高工作效率和供给关系，增强经济 持续增长动力 ” 。会议同时部署了供给侧改革的四项措施， 其中之一是关于房地产改革的，习近平总书记指出，要化 解房地产库存，促进房地产的持续发展。这是十八大以来 习近平总书记第一次明确提到房地产。 供给侧可以看成中国经济的生产能力的一个飞跃，供 给侧结构性改革主要目的是经济结构的升级。供给侧改革 和经济的转型升级是一整个的体系，在过去的几十年，中 国生产产品正处于一个从低端产品向高端产品发展过程， 这是一个 繁琐而巨大的工程，其中的核心是经济的转型升 级。同时工作重点的转变，从政府投入货
7、币刺激消费转变 成了通过鼓励消费的经济政策来扩大内需。而房地产去库 存作为供给侧改革中的关键一环，是不可缺少的，它简要 的意思就是利用各种手段减少大量的库存（尚未卖出去 ） 商品房。 同时本文结合了大城市化发展、户籍改革、 =胎政策、 限购令等一系列 2015年人们关注度较高以及影响较大的 政策对于供给侧改革房地产去库存这一问题进行了研宄 以及提出了一些建议。 1中国房地产供给侧改革的必要性 1.1房地产供给侧改革是适应新形势的主动选择 作者简介：王冠 （ 1988-)，女，辽宁阜新人，大连财经学院，助教， 硕士研究生，从事工程管理、建筑材料方向研宄；纪宇 晟 （ 1995-)，男，浙江丽水人
8、，大连财经学院，工程管理 专业本科在读。 自从改革开放以来，中国社会主要矛盾是人民日益增 长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。就是 说，人民的物质需求很高，但是供给不足。进入 2000年后， 我国出口的产品大幅增长，但是前几年的金融危机至今 , 导致了全球对中国出口商品的需求降低了，造成了我国的 出口商品出现卖不出去 的现象，造成了严重过剩。同时也 出现了很多产业中低端产品过剩，高端产品匮乏的现象， 所以，许多产业需要进行优化供应结构。而房地产行业 作为中国重要的经济支柱之一，也同样出现了产业结构 的问题，现如今中国楼市最重要的问题就是库存过剩， 一方面许多房子卖不出去，另一方面缺少老
9、百姓能买得 起的住房。 1.2房地产供给侧改革是对住房库存结构调整的需要 自从改革开发以来，大多数行业的变革都要快过房地 产行业。到 2011年之前，我国楼市处于供不应求的状态， 房子总量较少，而人民的需求很大 ,所以导致了房价飞速 的上涨。 而 2010年中国房地产行业政策出现变化，从之前的 过度宽松，慢慢转变成了过度紧缩 ,这又造成不一样的影 响。在一二线城市出台了一些限购之后，同时政府多次出 台政策、持续打压炒房热潮之下， 2010五六月开始，许多 大中型的房地产开发商，开始向三四线城市进军，导致了 三四线城市的住宅供应量大幅度的提升。直到 2011年下 半年全国楼市慢慢降温，之后大部分
10、的三四线城市楼市的 增长势头减缓了，但是在之前动工以及马上竣工的一部分 房地产不得不继续进行建造。导致了我国现如今房地产库 存依旧在持续增长。 所以我们可以说 ,2011年是个我国房地产 “ 供给侧 ” 的一个开始。据一些专家调查，如今我国人均住房消费水 平已超中等收入国家，许多二、三线城市商品房过剩现象 非常严重。伴随着各地楼市自身调整，库存压力还会出现 加大的现象。国家统计局数据表明：截至 2015年 10月底， 全国商品房待售面积 68632万平方米，同比（比上年同期 ） 增长 18%s: 房地产是一个关联性和影响性很大的产业，是影响国 民经济稳健发展的重要行业之一，房地产库存长期高企
11、, 不仅会伤及整个中国楼市，还会直接影响建筑、装潢、钢材 等众多与其相关的行业。更是会成为压倒中国经济的一块 “ 石头 ” 。 2房地产去库存的影响 2.1房地产去库存造成各线城市楼市呈现不同层次 的跌涨 2015年一线城市出现了库存量低于去年同时期的现 象，去库存压力得到一定的缓解，所以造成了房价小幅度 的上涨。然后三四线楼市库存高企的严峻形势却没有达到 实质性的改变。 对于一线城市、重点城市等一些较大的城市，正处于 大拆大建的高速发展期 ,在未来政策的影响下，房价的上 涨仍然是大概率事件；由于三四线城市因为人口数量 较 少，基本不太可能太幅度的上涨，因为一个城市的内需不 够大，所以撑不起那
12、庞大的房地产的发展，也做不到大范 围的盖楼建市。因此三四线城市的房价在未来很长一段时 间内不会产生太大的波动，能够维持稳定状态。而当今楼 市仍旧将存在两极分化严重的现象，但由于当今的房地产 的库存量出现严重过剩，而房价仍在持续上涨，人民买不 起房子，导致库存降不下去，形成了恶性的循环，使区域分 化更加严重。 2.2房地产去库存影响部分国际资本流出和大城镇 化的发展 随着这几年大规模城市建设的结束和国内楼市大潮 的退却，和行业总体利润水 平的快速下滑 ,房地产变成了 一个专业领域的事情。同时也影响着国外的资本在中国的 去留。 其实，外资在两三年前就己经开始进行对房地产行业 的撤离了。 2012年
13、，房地产开发利用外资就占总投资的比 例达到了 2.5%，而到了 2014年整个比重只剩下了 0.5%, 2015年这一数据还在继续降低。就以广东省为例，近 5年 的资产投资中房地产中的外资投资占比均超过了 35%，比 起 2014年少了 15%。因为去库存政策的出台势必会更加 的影响外资对于房地产行业的投资，国家会出台更多的优 惠政策鼓励支持民众去买房和消费 ，从而达到缓解库存高 企的问题，所以部分外国公司会受到一定冲击从而退出了 中国的房地产行业。 2 同时随着前段时间的美国加息，许多国际资本逐渐撤 离。使得中国下一轮大城镇化进一步的发展，导致了许多 大城市的物价飞速上升，所以此轮大城市的
14、“ 外资退、机构 资本进 ” 的转换，这将成为必然发生的事态。因为中国不断 的发展，我国下一步将大城市化的重大趋势不会改变。因 此，在未来中国，成熟规模的房地产行业只会出现在大城 市这一重要论断也不会变化。 3对房地产供给侧改革去库存的思考与建议 3.1加快农民工市民化、扩大住房需求 通过加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改 革的要求，通过加快农民工市民化 ,促进人民对房地产行 业进行消费，稳定房地产市场。而这关键在于政府出台各 种有利于农民工买房的政策，降低农民进城购房的门槛， 使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。如降 低首付，买房政府给予补贴，税费上针对性的减免，降息降 准，
15、农民享受的进城政策进一步提高。还可以尝试宅基地 可抵押，农地可抵押等等。同时，最近很火的一些 “ 民宿 ” 房 的兴起对于农民工买房也是不小的支持。农民工将自身的 空置房经过改 造，成了乡野休闲、养生的新生态酒店，从而 达到将固定的房屋财产变现，从而获取一定的经济收入。 然后，将这笔收入用来投入进城买房，从而促进了房地产 去库存的稳定发展。 3.2依托区域产业化，吸引人口到三四线城市 此轮去库存的重点是在广大三四线城市和部分冷清 的二线城市，因此，要有效消化三四线城市的库存 ,就必须 增强它们对周围人口的吸引力。那么如何増强三四线城市 的吸引力？恒大一手打造的中国海南海花岛开盘热销，为 我们提
16、供了范例。开盘当天 ,现场式直播大屏幕滚动实时 显示海花岛的成交数据，海花岛在当天平均每 3.2秒钟卖 出一套房，创造了中国开盘销售最快纪录。因此，世界吉尼 斯纪录协会认证官麦克 温森特在场颁发证书，中国海南 海花岛创造了销售面积、开盘销售金额、到访人数的三大 世界之最。海花岛凭什么这么热？海花岛是恒大地产倾 1600亿巨资打造的世界级的文旅项目，除了因为恒大地 产的品牌影响力和世界级的项目定位，海花岛的成功也印 证了供给侧改革的正确性和必要性，即只有落实到民生领 域的真正的供给侧改革，才能找到创新领域和创新生产 力，成为经济上行的正能量 3 3.3取消限购去库存 更多三四线城限购政策被取消，
17、特大城 市二手房一些 限制政策或放宽。在一些一线城市成交量和房价不断上升 的局面下，许多限购政策取消的可能性并不大。例如在 2015年的 3月，上海市长杨雄说过，在分类调控之下，今 年上海房地产市场整体较为平稳，所以上海的限购政策明 确不退出。同年 3月 6日，全国人大代表、北京市常务副市 长李士祥在某会后被记者围堵。有记者问， 2015年北京的 房地产限购是否会取消，李士祥表示，北京的限购政策不 太会调整。其言外之意，至少北京的限购政策在 2015年不 会被取消。同时许多三四线城市房地产限购和限贷的意义 不大，所以更应该放 开政策取消限购，从而达到促进人们 的消费，达到去库存的目的。 3.4
18、伴随二胎政策促进房屋结构改革 2015年 10月，十八届五中全会决定开始实施全面二 胎政策，也就是说从以前的计划生育变成多生多育。全面 二胎从 2016年 1月 1日开始实施。这项政策影响最大的 群众大部分是 80,90后群体，他们面临着结婚生子就业的 一系列问题。而对于现在的房地产市场，两居三居的房子 是刚需要求，一般配对于独生子女的现状，一对父母一个 或者两个孩子。而二胎政策出台后，这一现状将会被打破。 如果有了二胎或是更多，三居的房子肯定满足不 了人们的 需求，那时候想要三代同堂，那么四居的房子成了刚需商 建筑施工企业精细化成本管理探析 Analysis of Fine Cost Man
19、agement for Construction Enterprises 李琼 LI Qiong (中铁航空港集团第一工程有限公司，渭南 714000) (The No.l Engineering Co.Ltd. of the Airport Group of China Railway Weinan 714000, China) 摘要：随着我国建筑市场的不断发展，建筑行业己经进入了微利时代，企业要想保证利润并实现可持续发展，必须彻底改变原有 的粗放型管理模式。实施企业精细化成本管理，对企业实现利润目标，提升竞争力有着重要的意义。本文在对建筑施工企业成本内涵、 树立精细化成本管理理念进行一定分
20、析的基础上，以提高企业的经济效益为目的，从成本管理体系、制度建设、过程管控、信息化应用 等方面提出一套有效的精细化成本管理模式，为建筑施工企业成本管理提供借鉴。 Abstract： With the continuous development of Chinas construction market, the construction industry has entered the small profit era. In order to guarantee profits and achieve sustainable development, enterprises must ch
21、ange the original extensive management pattern. The fine cost management has important significance for the enterprise to realize profit target and enhance competitiveness. Based on analysis of the connotation of the cost of construction enterprises, and the setting up of fine cost management idea,
22、and in order to improve the economic benefits of enterprises, a set of effective fine cost management mode is proposed from the cost management system, system construction, process control, informatization application, so as to provide reference for construction enterprises cost management. 关键词：建筑 ;
23、施工企业 ;精细化 ;成本管理 ;提高经济效益 Key words： building； construction enterprise； fine； cost management； improve the economic benefit 中图分类号： F406.72 文献标识码 ： A D01:10.14018/l3-1085/n.2016.13.021 引言 成本管理贯穿工程项目的所有阶段。对于一个建筑施 工企业来说，项目成本管理是一个永恒的话题。如何进行 成本管理以及成本管理的好与差，直接关系到一个企业经 济效益的好与坏，甚至关系到企业的生存和发展。建筑施 工企业要提高市场竞争力，就
24、要通过精细化成本管理来降 低成本，提高利润率。本文将结合工程成本管理的内容，深 入探析建筑施工企业精细化成本管理。 1建筑施工企业成本的内涵 建筑施工企业成本不但包括项目施工现场所耗费的 人工费、材料费、施工机械使用费、现场其他直接费及现场 施工间接费，还包括建筑施工企业在生产经营中为获取工 程和完成工程所支付的一切代价，如建筑 施工企业期间经 营费用、税金等。 精细化成本管理就是要通过成本的有效管控 ,提高企 业和项目的盈利能力，从而带动精细化管理的全面提升。 作者简介：李琼 （ 1984-)，女，陕西宝鸡人，毕业于西安建筑科技大 学，研宄方向为建筑施工企业成本管理。 品，如果生活条件优异的
25、家庭可能会考虑五居甚至六居的 房子。这对房地产现在的局面会带来一个很大冲击，间接 的提升了房屋结构质量。 总的来说，房地产去库存是一件重大而有意义的决 策，并且机遇大于挑战，从很大程度上缓解了中国楼市现 在面临的重大问题。鼓励住房消费的政策不仅是从宏观经 济角度进行改革，更是有效的解决楼市正面临痛苦的去库 存阶段带来的问题，这既关系到人民需求，又关系到楼市 风险的化解。同时，这项政策的实施也需要时间来检测，并 不是一蹴而就的。未雨绸缪，着力供给侧改革，加速去库存 依然是重点任务，弦不能松。 2016年 ,稳定经济增长，房地 文章编号 = 1006-4311 (2016) 13-0063-03
26、2树立 “ 法人管项目 ” 的精细化成本管理理念，以 “ 成 本管理 ” 为核心，力争企业效益最大化 2.1树立 “ 法人管项目 ”的管理理念 原有粗放式管理的模式主要采取的是以项目经理为 核心的经济责任承包制，把项目管理的成败维系在项目经 理一个人身上，而企业法人对项目缺乏有效的管控，严重 影响了企业发展质量和效益。实行精细化就是要加强企业 法人对项目的直接管控，突出 “ 效益最大化 ” 这个原则，抓 住 “ 精细化成本管理 ” 这个核心，强化 “ 过程控制 ” 这个主 线，让精细化成本管理的触角延伸到工程投标、成本核算、 施工生产组织、流程管控、调概索赔、工程清算等各个环 节，覆盖到安全质
27、量管理、劳务队伍管理、物资采购供应、 机械设备租赁、环境保护、节能减排等各个方面 ，从而创造 更高的管理效率和更大的经济效益。 2.2以成本管理为核心，强化全员、全过程、全覆盖 管控 精细化成本管理强调的是以成本管理为核心，全员参 与，全过程管控，全覆盖管理。彻底改变了过去只有财务部 门参与 ,重视事后核算与分析，忽视成本的事前预测与事 产将再次肩负重任。 参考文献： 测供给 ” 改革，要对房地产库存 “ 动刀了 ” 了！丨 DB/0L.中 国经济网，作者：杨红旭 2015-12-06. 2 “ 美国加息、中央去库存、对中国房地产市场的影响有多 大 ”DB/0L.新浪房产网 2015-12-16. 3 “ 海花岛现象印证了供给侧改革的必要性 ” DB/0L.海南 房产网 2016-1-2. 4 房地产市场更需要 “ 供给侧改革 ” DB/0L.观点地产网 2015-12-11. 5f习大大呼吁房地产去库存土地供应量是否会削减？ ” DB/0L 搜房土地网 2 15-11-11.