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1、2022房地产估价师考试真题精选及答案5卷2022房地产估价师考试真题精选及答案5卷 第1卷下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。A.征收的实质是强制收买 B.征用的实质是强制使用 C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为 D.征用是所有权的改变，不返还 E.征收.征用都是无偿的，不给予补偿答案：A,B解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项C错误，征用是一种强制的临时使用房地产的行为；选项D、E错误，征收是所有权的改变，不返还；征收、征用都不是无偿的，必须依法给予补偿。 已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是( )。A0.5%B6%C6.16%D6
2、.19%正确答案：C一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是经济发展。GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。对 3 万 m2 未进行登记的房屋，可以采取的处理方式为（）。A.先行拆除，再作处理B.进行调查、认定和处理C.对未超过批准年限的临时建筑给予补偿D.对l.20 万m2 的违章建筑不予补偿答案：B,
3、C解析：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 以下属于无差异曲线具有的特点是（ ）。A无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交B无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的边际效用，不同曲线代表不同的边际效用C离原点越近的无差异曲线所代表的边际效用越小；离原点越远的无差异曲线所代表的边际效用越大D无差异曲线凸向原点E无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值正确答案：ADE无差异曲线图的
4、众多无差异曲线中，同一曲线的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小，离原点越远的无差异曲线代表的总效用越大。 下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（ ）。A对房地产本身进行投资改良B需求增加导致稀缺性增加C通货膨胀D外部经济E提高建造成本正确答案：BD2022房地产估价师考试真题精选及答案5卷 第2卷高某有一位于城郊的住房想要出售，房子位于7层住宅的第4层，东南朝向，采光极好，属于精装修房，只是周围的交通并不十分便利。高某的住房在估价时所采用的方法不包括（ ）。A.市场法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法答案：D解析
5、：当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（）答案：对解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。房地产置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。（）答案：对解析：考点:房地产置业投资。房地产置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。A.独立客观
6、公正原则 B.谨慎原则 C.合法原则 D.替代原则 E.最高最佳利用原则答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。 逐年从产品经营利润中提取折旧，以补偿固定资产在使用中的磨损和贬值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先专 注于某一类型的房地产。（ ）正确答案：为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型。2022房地产估价师考试真题精选及答案5卷
7、第3卷某项目净现金和累计净现金流如下表，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92答案：D解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1）+决定某类房地产供给量的主要因素有（）。A、该类房地产的价格水平 B、消费者的收入水平 C、该类房地产的开发成本 D、该类房地产的开发技术水平 E、房地产开发企业对未来的预期答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技
8、术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项B，属于影响房地产需求量的因素。下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（）。A.投资期限较长 B.资金来源广泛 C.流动性好 D.绝少涉及公开市场的操作答案：C解析：本题考查的是房地产权益融资。私募股权投资的特点包括：（1）资金募集和使用绝少涉及公开市场的操作，一般无需披露交易细节；（2）多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式，绝少涉及债券投资；（3）一般投资于私有公司即非上市公司；（4）比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形企业；（5）投资期限较长；（6）流动性差；（7）资金来源广泛；（8）PE投资机构多采取有
9、限合伙制；（9）投资退出渠道多样化。下列关于完全竞争市场上需求曲线、平均收益与边际收益的表述中，错误的是（）。A.市场对单个厂商产品的需求有完全弹性 B.对单个厂商而言，其平均收益曲线.边际收益曲线和需求曲线相互重合 C.在完全竞争市场上，一个行业产品的市场价格由该整个行业产品的供给与需求状况所决定 D.当行业产品的价格决定之后，单个厂商可以通过改变产量对这一价格产生影响答案：D解析： 本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。选项D错误，对单个厂商而言，当行业产品的市场价格决定之后，这一价格是既定的，与他改变产量的个别行为无关。建筑材料的耐腐蚀性属于化学性能。（）答案：对解析：本题考查的是
10、装饰材料。建筑材料的化学性能包括耐腐蚀性、耐大气侵蚀性、耐污染性、抗风化性及阻燃性等。 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。A建筑密度B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE建筑色彩属于指导性指标。规定性指标有：(1)用地性质；(2)用地面积；(3)建筑密度；(4)建筑控制高度；(5)建筑红线后退距离；(6)容积率；(7)绿地率；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。2022房地产估价师考试真题精选及答案5卷 第4卷 （一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。正确答案：1公开
11、市场价值标准的定义即在公开市场上可能形成的价格或类似含义。 2成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率。 3收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运营费用、资本七率。 4假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折现率）、工期。 5以上参数均应用采用客观合理的（正常）、社会平均水平的数据。 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B 平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法正确答案：B运用平均增减量法进行预测的条件是房
12、地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。以下各项中，不属于市场环境调查内容的是（）。A.技术发展环境 B.人口资源环境 C.产品调查 D.经济环境答案：C解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。市场环境调查主要包括政治环境、经济环境、人口资源环境、社会文化环境和技术发展环境等方面的调查。商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）答案：错解析：根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效
13、益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住房投资等。(2022年真题) 某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.8.48%B.13.56C.15.00%D.22.50%答案：B解析：本题考查的是现金回报率和投资回报率。 某宗房地产2022年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整
14、到2022年l0月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月1日至l0月1日的价格指数分别为792，745，765，850，891，927，980(以2022年1月1日为l00)。该宗房地产2022年1O月1日的价格为230588元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题精选及答案5卷 第5卷 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。A噪声和污染程度发生变化B土地形状发生变化C人口密度发生变化D出行便捷程度发生变化正确答案：D某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反应了消费者市场的（）。A.季
15、节性 B.发展性 C.伸缩性 D.广泛性答案：B解析：本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的发展性，科学技术不断进步，新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多，由粗到精和由低级到高级的发展趋势。开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括( )。A、 需求分析B、 供给分析C、 竞争分析D、 建造商分析答案：D解析：因为建造商只负责建房，房地产市场分析不涉及建造商。下列房地产权利中，属于可以抵押的是( )。A.国有土地所有权B.宅基地的土地使用权C.集体土地所有权D.村企业的房屋所有权答案：D解析：(1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一
16、抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。(2)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。房地不分离原则乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，只有制定规则的权力，没有监督、管理的职能。（ ）正确答案：政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。下列有关房地产估价原则，描述错误的是（）。A.抵押价值评估要遵循谨慎原则 B.抵押价值评估要遵循合法原则 C.严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立.客观.公正原则 D.投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则答案：D解析：本题考查的是房地产估价原则概述。投资价值评估要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。在评估市场价值以外的其他价值和价格时，可在市场价值评估应遵循的原则外增加估价原则，或者在市场价值评估应遵循的原则中进行取舍，但这种增加或取舍不能随意，应根据估价目的和价值类型来增加或取舍