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1、房地产估价师考试真题精选及答案5卷房地产估价师考试真题精选及答案5卷 第1卷需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段，需求比供给增长快，说明属于第二阶段。P51。 下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是（ ）。A协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容B依法签订的拆迁补偿安置脚议，对当事人具有法律约束力C协议签订后，可以进行公证D协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案正确答案：D协
2、议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但根据拆迁条例规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。 下列对房地产中介服务收费的表述中，正确的有（ ）。A房地产书面咨询收费一般每份3001000元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准，一般不能超过咨询标的的0.6%B房地产评估采用差额定率累进计费的方法收费C房屋租赁代理收费，按租期的长短，由双方协商一次性收取D房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%2.5%计收E实行房屋买卖独家代理的，由双方协商收费，但最高不能超过成交价格的3%正确答案：BDE依据有关规定，征收( )，须经国务院批准。A.基本农田B.园地30 公顷C.草地40 公顷D.非耕地7
3、5 公顷E.基本农田以外的耕地35 公顷答案：A,D解析：征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。经营性国有土地使用权可以通过（）方式取得。A行政划拨B招标出让C拍卖出让D协议出让E挂牌出让答案：B,C,E解析：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。A
4、项，行政划拨是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面：土地使用者如果需要土地，不是通过购买或租赁的方式获得，而是按照一定的建设用地程序，由政府有关主管部门无偿拨给。国家因经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用原土地使用者正在使用的土地，也不是通过购买或租赁的方式取得，而是运用行政手段无偿调用。D 项，协议出让是指政府作为土地所有者（出让人）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。 不是房地产贷款担保形式的是( )。A保证B抵押C质押D提存
5、正确答案：D答案 D 房地产贷款的担保形式有保证、抵押、质押等。 下列关于房产税税率的表述中，正确的有（ ）。A按房产余值计征的为12%B按房产余值计征的为24%C按房屋租金计征的为3%D2022年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收E按房屋租金计征的为12%正确答案：ADE直线趋势法yabx中的常数a、b，是由（）决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法yabx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。房地产估价师考试真题精选及答案5卷 第2卷某房地
6、产开发公司2022年开发保障性住房项目，预计总投资为2亿元，其项目资本金应不低于（ ）万元。A.2000B.4000C.6000D.8000答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2022年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。因此，本题项目资本金不得低于20000万元20%=4000万元。某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折
7、现率为l0%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。A3752B3806C4128D4830答案：A解析：根据公式式中A=350万元，n=505=45年，i=10%；t=2.5年，建成后的房地产于估价时点的价值为：V=（3507%）11（17%）45（110%）2.5=3752.33（万元）。借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）答案：错解析：本题考查的是辅助报表。借款还本付息估算表属于辅助报表。环境强调客体对主体的效应，（）阐述客体与主体之间的关系。A.环境 B.生态 C.生态系统 D.景观答案
8、：B解析：本题考查的是与环境相关的几个概念。环境强调客体对主体的效应，而生态则阐述客体与主体之间的关系。 下列关于保险合同主体的叙述正确的是（ ）。A投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方B投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人C有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人D投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一E保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人正确答案：ABE楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
9、（）答案：对解析：特殊情况下，计算建筑面积的规定包括楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。A.开发成本 B.运营费用 C.纳税状况 D.对未来的信心 E.市场利率答案：A,B,C,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。根据有关统计资料，对某类房地产的价格统计数据整理如下表，其中，202
10、2年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法中，正确的有（）。某类房地产2022年到2022年的价格（单位：元/平方米）A、利用平均增减量法，2022年的趋势值为8150元/平方米B、利用平均增减量法，2022年的趋势值为9125元/平方米C、利用平均发展速度法，2022年的趋势值为8128元/平方米D、利用平均发展速度法，2022年的趋势值为9150元/平方米E、利用平均发展速度法，2022年的趋势值为9230元/平方米答案：A,B,C解析：考点:平均增减量法。平均增减量（88007500）/43252022年趋势值7500232581502022年趋势值750053259125
11、平均发展速度（8800/7500）1/41.0412022年的趋势值75001.041281282022年的趋势值75001.04159169房地产估价师考试真题精选及答案5卷 第3卷下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。A、差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B、差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C、差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D、差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E、采用差额投资内部收益率进行多方案比选取时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案
12、答案：B,D解析：考点:方案经济比选定量分析方法。选项A是一再强调不能有的错误理解；选项C差额之和不正确，应该是差额现值之和。选项E应是由小到大排序，非由大到小。(2022真题) 下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是（）。A.医院B.疗养院C.商场D.住宅区答案：B解析：本题考查的是环境噪声标准。中国城市区域环境噪声标准中，0类声环境功能区对环境噪声限值要求最低，0类声环境功能区指康复疗养区等特别需要安静的区域。国家对房地产开发项目资金比例要求是( )。A、 10%B、 20%C、 30%D、 40%答案：C解析：根据国家对房地产开发项目资金的比例要求。 交易日期修正的具体方法为( )。A价
13、格指数B价格变动率C百分率法D价格可变系数E差额法正确答案：ABC答案 ABCD、E两项属于房地产状况调整方法之一。下列关于商品房买卖合同的表述，正确的是（ ）。A.商品房现售合同，包括面积误差处理方式B.商品房预售合同，包括房屋登记及物业管理等内容C.商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价D.按建筑面积计价，建筑面积或套内建筑面积有其一误差比绝对值在3%以内的，根据实测建筑面积结算价款答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。面积误差处理方式，属于预售合同的内容；商品房预售合同，包括前期物业管理内容；若当事人未对面积误差处理做约定，按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积
14、误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。P133134。 用益物权和担保物权都是限制物权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（）答案：错解析：考点:房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。 在假设开发法的传
15、统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（ ）。A待开发房地产的价值B待开发房地产取得的税费C续建开发成本D销售费用E销售税金正确答案：ABCD房地产估价师考试真题精选及答案5卷 第4卷工程量清单计价方式反映了（）阶段。A、国家定价 B、国家指导价 C、市场定价 D、市场指导价答案：C解析：本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。工程量清单计价方式反映了市场定价阶段，工程价格是在国家有关部门间接调控和监督下，由工程发承包双方根据工程市场中建筑产品供求关系变化自主确定工程价格。 许多( )房地产大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。A大型B中型C小型D跨国性正确答案：C答案 C 许
16、多小型房地产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。土地闲置需要征收土地闲置费的是（）。A.该区域发生洪涝灾害B.规划修改C.发现古人活动遗址D.银行贷款没有落实答案：D解析：本题考查的是对不按期开发的房地产发开项目的处理原则。城市房地产开发经营管理条例还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。（1）因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。（2）因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。（3）因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的
17、问题等。参见教材P108。 随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是（ ）。A消费者愿意支付较高的价格B企业处于领导地位C消费者以年轻人为主D商品住宅多为豪宅E以投资性购买为主正确答案：AB(2022真题) 商品房预售应符合的条件包括（）等。A.已付清土地出让金B.取得土地使用权证书C.拆迁安置方案已落实D.物业管理方案已落实E.取得施工许可证答案：A,B,E解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设
18、的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。 下列关于建设项目选址意见书的审批权限的说法中，正确的是（ ）。A地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府核发选址意见书B直辖市、计划单列市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书C省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由项目所在地人民政府城市规划行政主管部
19、门核发选址意见书D中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书E国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核 发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案正确答案：BDE 下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是（ ）。A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物B预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证C抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载
20、的内容为准D乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物_韵空闲土地使用权可以单独设定抵押正确答案：D根据担保法的规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量 B.吸纳率分析 C.相关房地产类型的存量 D.改变用途数量答案：B解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项A、C、D属于供给分析。房地产估价师考试真题精选及答案5卷 第5卷承诺由受要约人向要约人做出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。答案：对解析：承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只
21、有到达要约人时才能生效。银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款50万元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（ ）元。A.1236.21B.1370.39C.1456.13D.1595.36答案：C解析：本题考查的是复利计算。P157。房地产市场的自然周期中，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求，这是自然周期的（）。A、第一阶段B、第二阶段C、第三阶段D、第四阶段答案：B解析：考点:房地产市场的自然周期。在自然周期的第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政
22、资金。（）答案：对解析： 本题考查的是营业收入、利润和税金。税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括( )。A建筑安装工程费B公共配套设施建设费C土地费用D基础设施建设费正确答案：C答案 C 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。A.146B.1
23、25C.144D.227答案：C解析：本题考查的是假设开发法。600/10%11/（110%）19/（110%）-3500/（110%）0.5可承受的最高地价可支付的土地年租金/10%11/（110%）20，解得可支付的土地年租金144（万元/年）。资金时间价值的大小，从投资的角度来看，主要的取决因素包括（）。A、投资利润率B、风险因素C、经济发达度D、通货膨胀率E、投资结构答案：A,B,D解析：本题考查的是资金时间价值的概念。从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有：投资利润率；通货膨胀率；风险因素。参见教材P150。解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（）答案：错解析： 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。