《2022房地产估价师考试真题5卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师考试真题5卷.docx（13页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022房地产估价师考试真题5卷2022房地产估价师考试真题5卷 第1卷 防范估价风险的最后一道防线是（ ）。A撰写估价报告B审核估价报告C出具估价报告D估价资料归档正确答案：B （三）需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积为4000的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积为1600，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产
2、估价机构评估，1号地块的单价为9000元/，2号地块的单价为8000元/。两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元/。第 11 题 下列关于增值收益的表述中正确的是（ ）。A以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值B以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率C以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配D1号地块比2号地块对增值额的贡献小正确答案：C中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。（）答案：对解析：本题
3、考查的是城镇土地使用制度改革。在计划经济时期，城市土地使用实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度，即传统的城市土地使用制度；我国现行城市土地使用制度，是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者。职工与单位解除劳动关系并出国定居，可以提取住房公积金。（）答案：对解析：住房公积金提取，是指缴存职工符合住房消费提取条件或丧失缴存条件时，部分或全部提取个人账户内的住房公积金存储余额的行为。职工有下列情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额：购买、建造、翻建、大修自住住房的；偿还购建自住住房贷款本息的；租赁自住住房，
4、房租超出家庭工资收入一定比例的；离休、退休和出境定居的；职工死亡、被宣告死亡的；享受城镇最低生活保障的；完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；管委会依据相关法规规定的其他情形。 甲公司申请办理商品房预售许可证时，应提交（ ）等证件及资料A工程施工合同B土地使用权证C商品房预售合同示范文本D商品房预售方案正确答案：ABD2022房地产估价师考试真题5卷 第2卷对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。（）答案：错解析：考点:房地产权益状况描述。对于房地产物业管理情况的描述属于房地产权益状况描述。下列说法正确的是( )。A、 合同履行费用的负担不明确的，由双方分担B、 合同履行
5、地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行C、 逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行D、 逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行答案：D解析：合同履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在履行义务一方所在地履行；逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行，价格下降时，按新价格执行。在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。A建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本B建筑物重置成本和重建期间的经济损失C建筑安装工程造价和重建期间的
6、经济损失D建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失答案：B解析：保险价值（insurablevalue）是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。如投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。根据房地产估价机构管理办法，三级资质可以从事（）的房地产估价业务。A、房屋征收B、公司上市C、企业清算D、司法鉴定答案：A解析：考点:不应承接估价业务的情形。房地
7、产估价机构管理办法第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质可以从事各类房地产估价业务。二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”根据物业管理条例的规定，业主是指( )。A.房屋的所有权人B.房屋的使用权人C.房屋的所有权人或使用权人D.房屋的所有权人和使用权人答案：A解析：物业服务企业，是指依法设立、具有独立法
8、人资格，从事物业管理服务活动的企业；业主，即物业产权人，指房屋所有权人。2022房地产估价师考试真题5卷 第3卷对未竣工的预售商品房，商品房预购人( )。A.可以转让，但须缴纳个人所得税B.可以转让，但转让价格不得超过预购价的20C.可以转让，但须获得房地产主管部门同意D.不得转让答案：D解析：国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知规定：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登
9、记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上及时备案，防范私下交易行为。土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（）答案：错解析：考点:剩余技术。建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。此章节编辑中,后续会自动更新.答案：解析：(2022真题) 国有建设用地使用权属于（）。A.债权B.所有权C.担保物权D.用益物权答案：D解析：本题考查的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。 国有企
10、业改组为股份合作制的，经批准可保留其划拨土地使用权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题5卷 第4卷下列关于契税的表述中，正确的有（）。A、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税B、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），需缴纳契税C、契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋D、法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税E、非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不征收契税答案：A,B,C,D解析：本题考查的是契税。法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者
11、生前的土地、房屋权属，属于赠予行为，应征收契税。市场法中权益状况调整的内容包括（）。A土地使用期限B容积率C土地开发程度D房屋空间布局E地役权设立答案：A,B,E解析：进行权益状况调整，是将可比实例在自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。权益状况比较、调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，这一会计计量的经济属性是( )。A.可变现净值 B.现值
12、C.公允价值 D.重置成本答案：C解析：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。 房地产投资最重要的一个特征是（ ）。A能从周围社区环境的改善中获得利益B附加收益性C位置的固定性或不可移动性D不一致性正确答案：C某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为
13、12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元答案：A,C,D解析：本题考查的是开发利润。（1）由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本2001（16%）45/1（16%）50196（万元）。是否要做年期修正，是关键。（2）应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费
14、用、销售费用1963001520531（万元）。（3）土地取得成本之外其他计息项目（3001520）（16.31%）1.5/2115.73（万元）。（4）投资利润率开发利润/（土地取得成本建设成本管理费用销售费用），开发利润12%（1963001520） 0.1253163.72（万元）。参见教材P297。2022房地产估价师考试真题5卷 第5卷 经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。（ ）正确答案：经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度，具体办法由市(县)人民政府制定。 在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。A使用估价对象房地产的实际成交价格B使用政府公
15、布的房地产交易指导价格C使用近一年内房地产的平均成交价格D依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值正确答案：D 古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是（ ）。A1年B3年C15年D合理使用寿命期正确答案：D国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不得超过5 年。(答案：对解析：下列情况经批准可保留划拨土地使用权(用途不变；国有国有)：继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；在国有
16、企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；国有企业改造或改组为国有独资公司的。、项保留划拨土地方式的期限不超过5 年。除政府及其有关部门的行为造成动工开发延迟的和因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的外，如果未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按照( )的20%征缴土地闲置费。A.土地使用权出让金B.土地出让价款C.划拨价款D.土地出让或者划拨价款答案：D解析：属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，以及因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有
17、建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：(一)延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过1 年；(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过2 年；(四)协议有偿收回国有建设用地使用权；(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其
18、他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；(六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。除第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。其他原因造成土地闲置的情形，按照下列方式处理闲置土地：(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。