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1、21年房地产估价师答疑精华9篇21年房地产估价师答疑精华9篇 第1篇债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和( )。A、 自有资金B、 企业资金C、 预售期房D、 债券融资答案：D解析：因为自有资金、企业资金、预售期房款都不属于债务资金。 某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙,临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（ ）万元。A234B286C334D468正确答案：C设标准临街宗地总价为x万元 40万元2=x（40%+30%） x=2857万元 乙地块的总价=2857万元+2857万元（9%+8%）=334万元
2、 价格实质上是在市场经济或商品经济这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。( )答案：对解析：知识点 房地产价格的形成条件 该房地产的总价为（ ）万元。A1533769B1969734C2526720D3301658正确答案：D 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定量的方法估计未来投资收益。（ ）正确答案：如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定性的方法估计未来投资收益。 请根据以下内容回答 105110 题甲房地产开发公司。(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业
3、房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。第 105 题 乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期（ ）。A能保本而接受的最高地价B能保本而接受的最低地价C能取得正常利润而接受的最高地价D能取得正常利润而接受的最低地价正确答案：D当商品
4、的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。能取得正常利润而接受的最低地价应是甲公司的最大希望。国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从（）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A.1997年下半年B.1998年上半年C.1998年下半年D.1999年答案：C解析：本题考查的是城镇住房制度改革。国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于（）。A、自然折旧B、物质折旧C、功能折旧D、经济折旧答
5、案：C解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形耗损，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。21年房地产估价师答疑精华9篇 第2篇 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 订立房地产抵押合同，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：封面（略）致估价委托人函公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于市路号大酒店五八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点
6、为2022年9月11日。注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。房地产估价有限公司（公章）二一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述1.位罝（略）2.土地状况估价对象位于市路号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通
7、电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。3.建筑物状况大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五八层，设有各种客房64间。酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备（详细装修情况及设施设备状况略），维护保养状况良好。（二）估价对象权属状况1.土地权属整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：（其他内容略）2.房屋权属估价对象为大酒店的五八层，建筑面积为3586.18m2，五六层、七八层分别办理
8、了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相同。（其他内容略）3.其他权利经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点2022 年9月11日（与实地查勘完成之日一致）六、价值类型（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值
9、为（币种：人民币）：单价30157元/m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业期2022年9月11日。十四、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1.通用性分析估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。2.独立使用性分析估价对象为酒店五八层，已办理产权证明
10、，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。3.可分割转让性分析根据合法用途和产权状况，五六层、五八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。（变现能力其他分析略）估价技术报告、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象区位状况描述与分析（略）三、估价对象权益状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。（各种估价方法适用性分析及估价方法定义略）七、估价测算过程（一）比较法比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价
11、值或价格的方法。计算公式：比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数1.选取可比实例（1）可比实例A的确定G公寓式酒店十一层，2022年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。（2）可比实例B的确定W公寓式酒店十八层，2022年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。（3）可比实例C的确定Y公寓式酒店七层，2022年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。2.编制比较因素条件说明表（可比实例的具体房地产状况描述略）房地产价格比较因素条件说明表3.建立比较基础（过程略）4.编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比
12、较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下：（1）交易情况修正可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。（2）市场状况调整以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2022年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2022年10月至2022年9月平均每月上涨1%。（3）房地产状况调整以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。比较因素条件指数表5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格经测算，可比实例A、B、C 修正调整后的价格分别为28841 元/m2、28661 元/m2、26690 元/m2。（测算过程略）6.确定估价对象比
13、准价格将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。（288412866126690）328064（元/m2）（二）收益法收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。式中，Ai为未来各期的净收益，Y 为报酬率，n 为收益年限。1.计算酒店五八层年经营收入经测算，酒店五八层年经营收入为26753354 元（测算过程略）。2.计算总费用（总营业支出）估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。
14、酒店年总费用经营成本及经营费用管理费用及财务费用维修费保险费相关税金（1）经营成本及经营费用经营成本及经营费用占年经营收入的25%（依据略），即：2675335425%6688338（元）（2）管理费用及财务费用管理费用及财务费用为经营收入的3%（依据略），即：267533543%802601（元）（3）维修费按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500 元/m2（依据略）。年维修费35003586.182%251033（元）（4）保险费按建筑物重置价格乘以保险费率2（依据略）计算，即：年保险费35003586.18225103（元）（5）相关税金税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关
15、缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率17.5 %，税金按总经营收入计取。相关税金年经营收入17.5%2675335417.5%4681837 （元）3.确定估价对象房地产年净收益年净收益A年经营收入年总费用267533541244891214304442（元）4.确定报酬率报酬率取12%（确定过程略）。5.确定收益年限根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，已使用16年，剩余使用年限为44年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限
16、为30.7年。6.确定估价对象收益价值根据公式，估价对象收益价值计算如下：VA/Y1（1Y）-n1430444212%11/（1Y）30.7115651209（元）评估单价1156512093586.1832249（元/）（三）估价对象市场价格根据上述测算，比较法测算结果为28064元/ m2，收益法测算结果为32249元/m2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则：估价对象单价280640.5322490.5 30157（元/m2）估价对象总价301573586.18 10815（万元）（取整到万元）（四）估价对象抵押价值根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查
17、，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值：10815万元0元10815万元八、估价结果确定（略）附件（略）答案：解析：1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。7.估价结果报告中缺“风险提示”项。8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。9.
18、可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应为100。10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。14.应说明确定的年净收益是保守估计值。15.未说明确定的年净收益是预测值。16.未说明在建设用地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。17.两种方法计算出的价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终价值的理由。（三）某城市因道路拓宽
19、需拆迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。买方可支付的最高购买价为（）。A.建筑市场价值平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价值平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值平移相关费用占用医院内土地的价值答案：A解析：本案例，买方是否购买该建筑物需要考虑购买的总费用和建筑的市场价值，若总费用小于于市场价值，则购买，否则放弃购买。医院购买该建筑物的总费用为，购买价+平移相关费用，若购买价小于建
20、筑市场价值减平移相关费用，则购买，即买方可支付的最高买价为：建筑市场价值平移相关费用。 城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（ ）。A估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致B期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准E在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%正确答案：AD 乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其
21、中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为（ ）A.绿地率B.容积率C.建筑密度D.住宅和商业用地的面积正确答案：C 下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款正确答案：B自然终止主要包括： (1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同； (2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的； (3)
22、因不可抗力致使合同不能继续履行的。市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的（）。A.需求弹性价格 B.需求价格 C.供给价格 D.均衡价格答案：D解析：本题考查的是市场均衡。市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的均衡价格。21年房地产估价师答疑精华9篇 第3篇室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中（）材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。A.砖材 B.聚苯乙烯泡沫塑料 C.涂料 D.壁纸答案：A解析：本题考查的是建筑材料的室内环境污染。有些石材、
23、砖、水泥和混凝土等材料含有高本底的镭，镭可蜕变成氡，通过墙缝、窗缝等进入室内，造成室内氡的污染。 甲公司取得贷款种类为（ ）。A担保贷款B信用贷款C中期贷款D短期贷款正确答案：AC 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。A土地开发贷款B房地产抵押贷款C土地转让收入D流动资金贷款正确答案：B（）结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。A.砖木 B.砖混 C.钢筋混凝土 D.钢答案：B解析：本题考查的是建筑分类。砖混结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响，这一估价假设属于（）。A.未定事项假设 B.背离事实
24、假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设答案：B解析：本题考查的是撰写估价报告。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 申请强制拆迁必须提供（ ）。A行政强制拆迁申请书B仲裁决议书C拆迁协议范本D裁决调解和裁决书E被拆迁房屋的证据保全公证书正确答案：ADE申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等。下列各项中，属于财产权的是（）。A.物权 B.生
25、命健康权 C.姓名权 D.肖像权答案：A解析：本题考查的是民事法律关系。财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。 某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15共同性，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（ ）万元。A 23.4 B 28.6 C 33.4 D 46.8正确答案：C21年房地产估价师答疑精华9篇 第4篇 下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。A.上调贷款利率 建设工程教育网信息B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应正确答案：B下列估价目的中，对
26、已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A房地产抵押估价B房屋征收评估C房地产司法拍卖估价D房地产转让估价E房地产投资信托基金估价答案：B,C解析：法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。在房屋征收评估中，估价对象实际状况为已出租或抵押、查封的房地产，但估价中假定估价对象未出租或抵押、查封；在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。(一)甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘
27、时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为(?)。A.估价委托书载明的房屋坐落地址B.房屋权属证书记载的坐落地址C.实地查勘显示的房屋门牌号地址D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因答案：D解析：估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及变动原因。注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120学时。（ ）答案：对解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。每
28、一注册有效期内即3年内，继续教育的时间为120学时。(2022真题) 城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线答案：C解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城乡规划法规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的（）的，应当先修改总体规划。A.规范性内容 B.全部内容 C.部分内容 D.强制性内容答案：D解析：本题考查的是城乡规划的编制和审批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。张某在2022年10月购
29、买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2022年10月时，张某的权益价格为（ ）。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2022年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格答案：C解析：(2022真题) 下列房地产中，属于可以转让的有（）。A.被查封的房地
30、产B.异议登记期间的房地产C.抵押权人同意转让的房地产D.购买已满五年的经济适用住房E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房答案：C,D解析：本题考查的是房地产转让的条件。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的，权属有争议的房地产，未依法登记领取权属证书的不得转让。21年房地产估价师答疑精华9篇 第5篇 保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列费用中，不属于企业财务费用的是( )。A审计费B利息C外汇汇兑净损失D融
31、资代理费正确答案：A答案 A 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成B、评标委员会成员为五人以上单数C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定答案：B解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，
32、成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。不属于国家无偿收回划拨土地使用权的原因的是（）。A.使用者自动放弃土地使用权B.矿场、机场等核准报废土地C.非法转让土地D.不按批准用途使用土地答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有以下七种：（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；（2）国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；（3）各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；
33、（4）土地使用者自动放弃土地使用权；（5）未经原批准机关同意，连续2年未使用；（6）不按批准用途使用土地；（7）铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。参见教材P40。下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A、自然周期与投资周期同步变化B、投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C、投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D、投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期答案：D解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，在三四周期则超前于市场
34、自然周期。参见教材P53。银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。这表明了（）。A.金融工具的流动性与收益性呈正相关 B.金融工具的流动性与收益性呈负相关 C.金融工具的收益性与安全性往往呈负相关 D.金融工具的流动性与安全性呈正相关答案：B解析：本题考查的是金融工具。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。 征收主要是使用权的改变，征用只是所有权的改变。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房屋租赁期限内，未经承租人书
35、面同意，出租人不得转让房屋所有权。（ ）答案：错解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁，但所有权人转让房地产无需经过承租人同意。21年房地产估价师答疑精华9篇 第6篇9.某房屋建设项目，开发单位仅仅用于房屋建设工程的资金额为800万元，全部开发投资为4000万元，则开发单位不得转让房地产开发项目。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投人房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。P111。 用地面积量算以丘为单位，包括( )的测算。A、房屋占地面积B、其他用途的土地面积量C、产权面积D、房屋建筑面积E、建筑面
36、积正确答案：AB指数平滑法中的平滑指数a 是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a 越大，则预测值越趋向平滑。（）答案：错解析：指数平滑法是加权平均法的一种。它不仅考虑了近期数据的重要性，同时大大减少了数据计算时的存储量。指数平滑法中的平滑指数a 是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a 越小，则预测值越趋向平滑。指出并改正下列房地产估价文书的错误估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000，总建筑面积6000，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2
37、022年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2022年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/，空置和租金损失率为10，出租成本及税费为年租金收入的25。 2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为12，销售费用及销售税费率为7（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3。估价测算如下（节选）：一、估算净收益。净收益
38、3000600085（110）（125）1032.75（万元）二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V=A/Y1-1/（1+Y）n 采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5。三、估算装修改造后的办公楼总价值。办公楼总价值=1032.75/8.5%1-1/（1+8.5%）50 /（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元四、装修改造费用总额。装修改造费用10006000/（18.5）0.5576.02万元五、销售费用与销售税费。销售费用与销售税费11944.377/（112）746.52万元六、
39、购买现厂房的税费。设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额V3七、计算估价对象在价值时点的市场价格。估价对象的市场价格总价V10664.61746.52576.020.03VV9069.97万元单价2650.50/600015116.62元/答案：解析： 1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87净收益3000600087（110）（125）1057.05万元2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年装修改造后的办公楼价值1057.05/8.5%1-1/（1+8.5%）49 /（1+12%）=10899.57万元3.装修改造费用的计算错误，折现率应为12
40、。装修改造费用：10006000（112）0.5566.95万元下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（ ）。A.建筑工程施工许可证B.建设工程规划许可证C.国有建设用地使用权出让合同D.商品房买卖合同答案：C解析：确定规划设计方案并获得规划许可。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。本题选项中没有建设用地规划许可证，则可以选土地出让合同。某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（ ）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11答案
41、：B解析：投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。P=A/i1-1/（1+i）n=36000/7.5%1-1/（1+7.5%）6=168978.47（元），第10年投资回报=Pi=168978.477.5%=12673.39（元）。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。（）答案：对解析：登记簿是不动产物权的法律根据。物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可采取土地出让方式或出租方式处置的有（）。A.国有企业改造或改组为有限
42、责任或股份有限公司以及组建企业集团的 B.国有企业改组为股份合作制的 C.国有企业兼并国有企业.非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的 D.国有企业租赁经营的 E.非国有企业兼并国有企业的答案：A,B,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：（1）国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；（2）国有企业改组为股份合作制的；（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业的。21年房地产估价师答
43、疑精华9篇 第7篇敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A.动态确定性 B.动态不确定性 C.静态确定性 D.静态不确定性答案：B解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分 股份制包括（ ）等企业组织形式。A无限公司B有限责任公司C股份有限公司D两合公司E股份公司正确答案：ACD股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，其中以股份有限责任公司最为典型。纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。（ ）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人和负税人不同。纳税
44、人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。关于赵某评估行为的说法，正确的为（ ）。A.应该主动申诮回避B.直接赔偿有关税金损失C.将受到行政处分D.将作为不良行为记入信用档案答案：A,C,D解析：本题考查的是注册房地产估价师执
45、业监督。注册房地产估价师管理办法第三十八条规定，注册房地产估价师有签署有虚假记载、误导性陈述或者重大行为的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1 万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十二条规定，注册房地产估价师及其聘用单位应当按照要求，向注册机关提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。注册房地产估价师信用档案应当包括注册房地产估价师的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地
46、产估价师的不良行为记入其信用档案。 可行性研究中项目经济及社会效益分析的内容有（ ）。A项目总投资估算B项目投资来源、筹措方式的确定C国民经济评价D丁程建没计划的分析E结论及建议正确答案：ABCABC项目经济及社会效益分析内容除了包括A、B、C项外，还包括开发成本估算；销售成本、经营成本估算；销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算；财务评估；风险分析；项目环境效益、社会效益及综合效益评价。 写字楼分类过程中需考虑的因素有( )。A写字楼的级别B写字楼的物业管理C写字楼的级别，写字楼的位置D写字楼的位置，交通方便性，建筑形式正确答案：D答案 D 写字楼分类需考虑的因素有位置、交通方便性、
47、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置，为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。 对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有（ ）。A城市房地产管理法B土地管理法C城市房地产开发经营管理条例D城市商品房预售管理办法E城市房地产转让管理规定正确答案：ACD关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（）。A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件E、评估投资价值时，要求对未来净收益