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1、22年房地产估价师考试真题及答案6篇22年房地产估价师考试真题及答案6篇 第1篇 房产项目测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房产的平面控制网，测绘房产的基础图纸房产分幅平面图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 新设立的建筑业企业，到建设行政主管部门办理资质申请手续后，方可到工商行政管理部门办理登记注册手续并取得企业法人营业执照。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。A土地所有权B国有工业用地土地使用权C宅基地土地使用权D大型游乐场E乡镇企业用房正确答案：A
2、C中华人民共和国担保法第37条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)依法不得抵押的其他财产。”一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为
3、600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400，预售均价为8000元。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600，预售均价为7800元/。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60、70和80，之后各年保持90的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30。若开发商要求的目标收益率为16，该办公楼的最低月租金为多少（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）答案
4、：解析：（1）设月最低租金为A元第1年：年初支出200万元；年末收入4008000=320（万元）第2年：年初支出400万元；年末收入6007800=468（万元）年末支出本息和：Pin+P=400102+400=480（万元）第3年末：净经营收入=1000A60（1-30）12=5040A第4年末：净经营收入=1000A70（1-30）12=5880A第5年末：净经营收入=1000A80（1-30）12=6720A第6-50年末：净经营收入=1000A90（1-30）12=7560A（2）净现值=0可求最低月租金水平：ic=16，则：0=-200-（400-320）（1+16）-（480-4
5、68）（1+16）210000+5040A（1+16）3+5880A（1+16）4+6720A（1+16）5+7560A161-1（1+16）45（1+16）5则：A=86.45（元）。 政府授权开发企业负责实施的土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试真题及答案6篇 第2篇(2022真题) 预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。（）答案：错解析：本题考查的是工程建设定额的分类。施工定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。普通交易的
6、价格竞争主要在卖方即生产厂家、供货商中间展开，有时也会在买卖方之间以讨价还价的方式展开；而拍卖方式交易中，价格的竞争是在卖方中间展开的。( )答案：错解析：知识点 拍卖的基本原则 以出让方式取得国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。此题为判断题(对，错)。正确答案：以出让方式取得国有土地使用权，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的，应当及时退回;给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。失业一般分为（）。A、摩擦失业B、非
7、摩擦失业C、困难失业D、自愿失业E、非自愿失业答案：A,D,E解析： 本题考查的是宏观经济政策目标。失业一般分为摩擦失业、自愿失业和非自愿失业三类。某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )。A、 368万元B、 552万元C、 561万元D、 920万元答案：B解析：Y6%(1+40%)84%，A80(1-40%)48(万元)22年房地产估价师考试真题及答案6篇 第3篇土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，而与其自身的肥沃程度无关。
8、（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，而与其自身的肥沃程度无关。因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费答案：对解析：因不可抗力造成开工延期。不可抗力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。关于明确估价基本事项的说法，错误的是（）。A估价目的本质上由委托人的估价需要决定B估价时点由估价目的决定C估价对象由委托人和估价目的决定D估价类型由估价师决定答案：D解析：D项，价值类型与价值时点一样，在本质上既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。 甲公司根据新产品生产的需要，对生产车
9、间花费200万元进行加固改造，则该支出为收益性支出。 （ ）正确答案：某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1.这样的做法有哪些错误？2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？答案：解析：1.错误：(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。(2)未说明
10、三个交易实例的净收益是否属于客观收益。(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。22年房地产估价师考试真题及答案6篇 第4篇下列关于需求价格弹性的说法中，正确的有（）A.在需求价格弹性中，价格是自变量，需求是因变量 B.需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值 C.需求价格弹性系数可以是正值，也可以是负值 D.同一条需求曲线上不同点的需求价格弹性系数大小一定相同 E.需求价格弹
11、性反映需求量变动对价格变动的反应程度答案：A,B,C,E解析：本题考查的是需求弹性。选项D错误，同一条需求曲线上不同点的需求价格弹性系数大小并不一定相同。房地产的行政法规是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇土地使用权出让和转让暂行条例、不动产登记暂行条例等属于行政法规。（）答案：错解析：本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登记暂行条例等
12、。投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（ ）答案：对解析：本题考查的是投资与成本。投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。P170。当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可以只选用一种估价方法进行估价。（ ）答案：对解析：本题考查的是估价方法。当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可以只选用一种估价方法进行估价。估价方法必须取舍时，要在估价报告中说明。P35、413。 某购房者向银行申请了以等比递
13、增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该 购房者在第5年第6个月的还款额为（ ）。A2277.36元B2281.9元C2728.8元D2741.9元正确答案：AAtA1（1S）t12000（1+0.2%）（512+1）2277.36（元）22年房地产估价师考试真题及答案6篇 第5篇某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。（）答案：错解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。如果是该房地产内部（用地红线内）的配套设施，则应属于该房地产的实物因索。参见教材P54
14、, 债券和股票都使金融市场交易的媒介。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 商品房预售合同登记备案的申请人是（ ）。A商品房销售代理机构B商品房预售人C商品房购买人D商品房购买人和商品房预售人正确答案：B关于收益性物业的说法，正确的是（）。A零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D在出租率达到100时，收益性物业获得的净经营收入最高答案：C解析：A 项，在租约中必须对租金调整作出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用；B项，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他收入（不
15、含保证金和大修基金）；D 项，若物业租金低于市场租金，虽然出租率达到100，其获得的净经营收入并非一定理想。 下列表述中不正确的是（ ）。A在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果正确答案：D22年房地产估价师考试真题及答案6篇 第6篇房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A房地产估价报告使用期限B经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假
16、定D因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定答案：A,B,C,D解析：估价报告使用限制应说明估价报告的用途、使用者、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。估价假设主要包括以下方面：一般假设，如对评估对象进行了审慎检查，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定；未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定；背离事实假设；不相一致假设；依据不足假设，如房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进
17、行实地查勘，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。E项，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，此后5年，净收益每年在上年基础上增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9.5%。该宗房地产当前的价格为（）元。A.357423.71 B.376096.65C.378641.75 D.396423.65答案：B解析：根据声环境质量标准，下列对环境噪声最高限制要求最严格的功能区为（）。A.工业厂区B.行政办公楼C.商业金融街D.商住混杂区域答案：B解析：本题考查的是环境噪声标准。选项A属于3类声环境功能区；选项CD属于2类声环境功能区。参见教材P58。 所有权证券和有价证券虽然都是证明事实的证券，但所有权证券是认定持证人为某种物品或财产合法所有者这_特定事实的记名式凭证；而有价证券是认定持证人有权取得收入的凭证，可以记名也可以不记名。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。