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1、22年房地产估价师考试真题精选及答案6篇22年房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第1篇集体土地征收，导致土地权利发生转移，即集体土地所有权转变为国有土地使用权。（ ）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。P40。（一）甲公司于 2022 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2022 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层
2、出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2天）；地上 14 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元。A.810B.132025C.2835D.4860答案：C解析：法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿
3、的款额，发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，应补地价，以及其他法定优先受偿款。本案例，该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款为未付清的工程款。具体数额为：40500（193%）=2835（万元）。刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。A、2363.64B、2600.00C、3818.18D、4200.00答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。采用月所有债务支出与收入比这个指标，不能大于55%。（1200+100+800）/55%
4、=3818.18（元）。 参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ）A各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值正确答案：D 房地产估价人员应遵守的职业道德包括（ ）。A应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务B应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人C尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该
5、项估价委托D应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争E应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价正确答案：ADE会计信息的次要质量要求中，( ) 要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。A.形式重于实质 B.实质重于形式 C.可理解性 D.谨慎性答案：D解析：谨慎性要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（）等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.
6、国有土地作价出资（入股）E.保留划拨土地使用权答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。A、1/2B、1/3C、2/3D、2/5答案：C解析：考点:按权益状况划分的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。22年房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第2篇 临时使用土地的时间可以为（ ）。A3个月B9
7、个月C20个月D27个月E32个月正确答案：ABC临时使用土地的期限，最多不超过2年。某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）。A、3.5B、4.5C、5.5D、6.5答案：C解析：本题考查的是名义利率与实际利率。按年计息时，一年后的本利和=1000（1+12%）=1120元；按季计息时，一年后的本利和=1000（1+12%/4）4=1125.51元，两者的差额=1125.51-1120=5.51元。绿地率通常以下限控制。（）答案：对解析：本题考查的是控制性详细规划。绿地率通常以下限控制。人口密度高，房价一定会高。（）答案
8、：错解析：本题考查的是人口因素。人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 （ ）正确答案：资本金现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。传统投资决策方法隐含两种假定，即（）。A、可逆性和可延期性B、不可
9、逆性和可延期性C、不可逆性和不可延期性D、可逆性和不可延期性答案：D解析：考点:房地产投资决策的期权性质。传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。关于商品住宅保修期的说法，正确的有（）。A.管道堵塞，保修期为2个月 B.电气开关，保修期为6个月 C.卫生洁具，保修期为6个月 D.管道渗漏，保修期为2年 E.屋面防水，保修期为3年答案：A,B,E解析：本题考查的是商品房交付使用。 居住用地的使用权出让最高年限为( )年。A85B30C50D70正确答案：D答案 D居住用地的使用权出让最高年限为70年。22年房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第3篇 与市场比较法关系最为密切的房地产价
10、格形成原理是( )。A均衡原理B预期原理C竞争原理D替代原理正确答案：D答案 D市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。能否翻建的最终批准权在（）。A.政府房地产管理部门 B.政府规划管理部门 C.政府土地管理部门 D.上级总公司答案：B解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。城市规划管理部门批准
11、是否可以翻建。某单位于2022年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2022年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2022年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2022年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则价值时点应为2022年10月10日和2022年5月9日。（）答案：对解析：本题考查的是价值时点原则。一般情况下价值时点只有一个。但是此题中，产生补地价的情况有2次，2022年10月10日为第一次，变更了土地用途，第二次为2022年5月9日，变更容积率，两次变更时都产生了补地价的需要，价
12、值时点为变更时，所以有两个价值时点。某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（）万元。A、6280 B、6365.92 C、6419.73 D、6817.14答案：C解析： 本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V4%+240+V6% +4000（1+10%）（1+3%）+V4%+24020%。V=6419.73（万元）地价区段是将( )、地块
13、相连的土地加以圈围而形成的区域。答案：A,B解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查城市基准地价评估。地价区段是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈圈而形成的一个个区域。解决此题的关键在于在和路线价区段相比较的基础上进行记忆。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则答案：B解析：考点:编制价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由37名的单数业主担任。 （ ）此题为判断题(
14、对，错)。正确答案： 建设单位领取施工许可征后2个月末开工的，施工许可证自行废止。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第4篇 契税的税率采用（ ）。A定额税率B超额累进税率C比例税率D各地适用税率正确答案：D以保险的实施形式为标准，可将保险分为( )。 A.商业保险、社会保险和政策保险 B.财产保险和人身保险 C.自愿保险和强制保险 D.定值保险和不定值保险答案：C解析：以保险的实施形式为标准，可将保险分为自愿保险与强制保险。（一）甲公司于 2022 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为
15、 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2022 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2天）；地上 14 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。据调查，该商业楼A 座
16、地下1 层的客观租金水平为2.0 元/（m2天），地上14 层的客观租金水平为3.0/元（m2天），则用收益法测算该商业楼A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。A.租约期内和租约期外都取客观租金B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金答案：D解析：采用收益法估价关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金
17、等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。本案例中，采用收益法测算抵押价值，其租约期内取租约租金，租约期外取客观租金。房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务，还经常从事其他房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务。 某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为
18、50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列有关各种弹性的表述中，正确的有（ ）A 奢侈品的需求价格弹性相对较大B 占家庭指出比例较大的上品，其需求价格弹性相对较小C 商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品D 商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品E 商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性正确答案：ADE某住宅楼共有30 套住宅，应分摊的共有建筑面积为270 ，参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共为2160 ，则共有建筑面积的分摊系数为( )。A.0.125B.3.6C.3.75D.8答案：A解析
19、：共有建筑面积的分摊系数K=应分摊的共有建筑面积参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和=27021600.125。(2022年真题) 房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（）。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性答案：B解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。22年房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第5篇 在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这
20、一阶段处于房地产市场自然周期的（ ）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段正确答案：C某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A.形象 B.产品 C.人员 D.服务答案：D解析： 本题考查的是市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。 某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养 差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为 22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的
21、成新率为（ ）。A43.2%B50%C56.8%D70%正确答案：C估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。商业房地产变现能力分析不包括的是（）。A.估价对象的通用性B.在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度C.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值D.变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序答案：C解析：选项C属于风险分析内容。 如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据合伙企业法，合伙人可以用货币
22、出资，不可以用实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，可以用劳务出资。（）答案：错解析：考点:房地产转让和租赁的需要。根据中华人民共和国合伙企业法，合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，可以用劳务出资。 根据以下材料，请回答 102105 问题： 孙某自2022年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司（以下简称金地公司），2022年3月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说
23、，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签定了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。第102题：一级房地产评估机构应具备的条件为（ ）。A注册资本100万元以上B有七名以上专职房地产估价师C事房地产价格评估业务连续三年以上D每年独立承担估价标的物建筑面积10万m2以上正确答案：ABD在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于（）。A.点源 B.面源 C.永久性污染源 D.暂时性污染源答案：C解析：本题考查的是环境质量和环境污染概述。永久性
24、污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。22年房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第6篇房地产投资个别风险包括( )。A、 利率风险B、 或然损失风险C、 持有期风险D、 政策风险答案：C解析：此题属于熟悉范畴。根据房地产投资分析方面的内容。某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。本估价项目的估价结果不包括（）。A.屋面及室内装修修缮费用
25、B.损坏家具家电维修费用C.房屋使用人周转安置费用D.房屋市场价值的减损额答案：D解析：由于采用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：房屋使用人周转安置费用；房屋空置的收益损失；房屋使用面积减少的损失；房屋室内净高降低的损失；房屋采光面积减少的损失；房屋耐久性降低的损失；邻近房屋损坏的补偿；施工影响的补偿；其他直接经济损失。被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。D 项，“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。 某房地产开发项
26、目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（ ）。A45.05B49.31C5B.86D63.6正确答案：B6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公
27、楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 10.乙方现在应出资（）万元购买甲方的权益。A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92答案：B解析：乙方购买甲方收益的购买价格为：803000120.850.65/10%1-1/（1+10%）34802000120.850.65/10%1-1/（1+10%）11=839.92（万元）。 城市用地分类中的公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：消费者购买行为也会
28、受到诸如相关群体、家庭、社会角色与地位等一系列社会因素的影响。答案：对解析： 某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是 ( )元。A1469B1320C1856D2789正确答案：D答案 D (1)已知：P=120450075%=405000(元)，n=2012=240(月)，i1= 5%12=0.417%，i26%12=0.5%P1=200000(元)，P2405000-20
29、0000=205000(元)(2)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：A1=P1(1+i1)n(1+i1)n-1=2000000.417%(1+0.417%)240(1+0.417%)240-1)=1320(元)A2=P2i2(1+i2)n(1+i2)n-1=2050000.5%(1+0.5%)240(1+0.5)240-1)=1469(元)(3)组合贷款的最低月还款额：A=A1+A2=2789(元)收益性房地产包括（）。A.餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地 E.未开发的土地答案：A,B,C,D解析：本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。