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1、22年房地产估价师考试真题及答案7篇22年房地产估价师考试真题及答案7篇 第1篇 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。A单元估算法B概预算定额法C工程量近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法正确答案：ABCE某估价机构于2022年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2022年6月15日。因估价结果有争议，2022年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。A、2022年6月15日B、2022年8月15日C、签订估价委托合同之日D、估价人员与委托人商定的某日答案：A解析： 本题考查的是价值时点原则。要以原价值时点的状况为准，才能检验原估价
2、结果是否合理。 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚有两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常隋况下应如何思考下列问题：1如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?正确答案：1应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有
3、租约将会使该住宅的买入价趋低。2显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。3该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，不是购房者张某可以完全确定的。下列有关人口因素对房地产的影响，描述错误的是（）。A、随着家庭人口规模小型化，住宅价格有下降的趋势B、人口密度的增加，可能造成房地产价格趋高，也可能降低C、人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化D、人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长答案：A解析：考点:人口因素。随着家庭的小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，住宅价格有上涨趋势。 我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权
4、利人的合法权益。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是( )。A、 获利能力分析B、 盈亏平衡分析C、 市场状况分析D、 定性风险分析答案：B解析：盈亏平衡分析中的临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素临界值组合显示房地产项目的风险程度。下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A、净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B、可以完全衡量
5、项目风险性高低C、净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D、净现值标准差系数大的方案为优E、可以反映项目年度净现值的离散程度答案：A,C,E解析：考点:概率分析中的期望值法。选项B错误，净现值标准差受净现值期望值大小的影响，不能完全衡量风险高低，用标准差系数；选项D错误，净现值标准差反应离散程度，越离散风险越大。 下列不属于一般性货币政策工具的是（ ）。A法定存款准备金率B贷款额度控制C再贴现利率D公开市场业务正确答案：B22年房地产估价师考试真题及答案7篇 第2篇 根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A与外部环境最协调B达到规模递增C内部构成要
6、素的组合最适当D外部环境与内部因素相关联E外部环境要素为最适当的组合正确答案：AC适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。 下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（ ）。A所谓辅助研究，是对投资项日的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究 和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到5 %，所需费用约占总投资的1.O%2.O%C初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项 目建设的可能性与潜在效益进行
7、论证分析D在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在 地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售 收入与投资估算、项目财务分析等正确答案：BB项中对应的两个数据应分别为20%和0.25%1.5%。城镇土地使用税的税率是( )。A.差别比例税率B.幅度比例税率C.幅度定额税率D.超额累进税率答案：C解析：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。 市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。（ ）正确答案：市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特
8、定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。房地产信托业务属于商业银行的资产业务。答案：错解析：商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖 方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。A323B275C273D258正确答案：B297(1+8%)=275(万元) 某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（ ）。A3
9、68万元B552万元C561万元D920万元正确答案：B工程建设监理的基本方式是控制，其中的“三控”工作是指工程( )控制。A.进度B.人员C.质量D.安全E.投资答案：A,C,E解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。 当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。A租售价格B开发期C容积率D建筑密度正确答案：C当开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数
10、量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。22年房地产估价师考试真题及答案7篇 第3篇房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000 万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过（）万元。A3.00B3.80C4.00D6.00答案：B解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各个档次的收费额累计之和为收费总额。一般宗地的评估收费标准如表 2 所示。该宗土地按国家规定收取的评估费最高不超过：10041003800210001.5=3.8（万元）。表 2宗地地价评估收费标准 会计主体可以是一个法律主体，也可以是多个法律主体
11、。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（ ）。A待开发房地产的价值B开发成本和管理费用C销售税费D投资者购买待开发房地产应负担的税费E开发利润正确答案：ABD应计息的项目包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值；投资者购买待开发房地产应负担的税费；开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际效果确定( )。A.委托财产总值 B.信托范围 C.信托收益 D.信托信用等级答案：C解析：收益分配的实绩性。信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固
12、定。可比实例房地产权益状况调整的内容主要包括( )。A、 土地使用年限B、 建筑物使用年限C、 容积率D、 配套设施E 建筑规模答案：A,C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产状况修正的内容。房地产状况修正包括区位状况、权益状况和实物状况三个方面的修正。其中，权益状况修正的内容主要包括：土地使用权年限、城市规划限制条件等。其中土地使用权年限很容易和实物状况修正的内容相混淆，这在复习时应注意。解决此题的关键在于在进行对比的情况下进行记忆。 在买方报价拍卖中，只有（ ）才是要约表示。A拍卖人宣布的起拍价B拍卖师的报价C拍卖的保留价D竞买人的报价正确答案：D 经济适用住房指导价是根据平均成本加3
13、%的利润确定，对管理水平较高的开发建设单位，由于劳动生产率较高，成本控制较好，实际利润可能高于3%，否则其利润可能会低 于3%，甚至可能会亏本。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍。（）答案：对解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（ ）答案：错解析：本题考查的是商品房买卖合同。面积误差的处理原则为：有约定的按约
14、定，未约定的按规定。22年房地产估价师考试真题及答案7篇 第4篇可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。（）答案：对解析：本题考查的是交易情况修正的含义。可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的，而要求评估的估价对象价值或价格一般是正常合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，就需要对其进行交易情况修正。下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（）。A、收益相对不稳定B、收入现金流的主要部分分配给了股东C、分为权益型和抵押型两种形式D、投资流动性差答案：B解析：考点:房地产间接投资。选项A错误，因为REITs的投资收益主要
15、来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为( )。A800万元B1000万元C1800万元D800万1000万元正确答案：D答案 D根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。 房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助
16、就可以办理过户手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以保险的实施形式为标准，可将保险分为( )。 A.商业保险、社会保险和政策保险 B.财产保险和人身保险 C.自愿保险和强制保险 D.定值保险和不定值保险答案：C解析：以保险的实施形式为标准，可将保险分为自愿保险与强制保险。 某估价机构于2022年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2022年6月15日。因估价结果有争议，2022年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。A2022年6月15日B2022年8月15日C签订估价委托合同之日D估价人员与委托人商定的某日正确答案：A房地产开发投资中，房地产用于出租或自营时
17、，计算期为（）之和。A.开发期 B.销售期 C.经营期 D.经营准备期 E.预售期答案：A,C解析：本题考查的是财务净现值。房地产用于出租或自营时，计算期为开发期与经营期之和。 单位缴存的住房公积金属个人所有。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： （ ）是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。A招标B转让C拍卖D出售正确答案：C本题主要考查的是拍卖的概念。22年房地产估价师考试真题及答案7篇 第5篇 融通资金的职能是通过保险人的资产业务实现的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某建筑物的重置价格为150万元，经济寿命为40年，有效经过年数为10年。
18、其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为20万元，平均寿命为4年，经过年数为2年；设备的重置价格为50万元，平均寿命为10年，经过年数为8年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（ ）万元。A80B71.5C82D99.5正确答案：B门窗等损坏的修复费用=2万元装饰装修的折旧额=201/42=10(万元)设备的折旧额=501/108=40(万元)长寿命项目的折旧额=(15022050)1/4010=19.5(万元)则该建筑物的物质折旧额=2+10+40+19.5=71.5(万元) 下列费用中，不属于企业财务费用的是( )。A审计费B利息C外汇汇兑净损失D融资代理费正确答案
19、：A答案 A 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（ ）正确答案：建筑物的经济寿命具体可根据建筑物的结构、建筑质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出的。 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有（ ）。A可出租或可使用面积B出租方的商业信誉C基础租金与市场租金D出租单元的面积规划和室内装修E物业管理企业的经营业绩正确答案：ACD某投资者以160
20、万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A、8.48% B、13.56 C、15.00% D、22.50%答案：B解析：题考查的是现金回报率和投资回报率。税前现金回报率=（营业利润-年还本付息）/初始现金投资，年还本付息A=Pi+ =608%+608%/（1+8%）10-1=8.94万元，税前现金回报率=30（1-25%）-8.94/（160-60）=13.56%。参见教材P201
21、。各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。（）答案：对解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。抵押型REITs主要收入来源是（）。A.房地产买卖收入 B.房地产的增值收入 C.房地产出租收入 D.抵押贷款的利息收入答案：D解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有()。A开发销
22、售模式B开发持有出租出售模式C购买持有出租出售模式D购买更新改造出售模式E购买更新改造出租模式答案：B,C,E解析：房地产开发是令人工建造环境不断满足社会需要的复杂商业活动，既包括从取得土地开始，进行土地和建筑物开发、出售或出租土地或建筑物的典型房地产开发活动，也包括从购买现有建筑物开始，经更新改造后再出租或出售建筑物的房地产开发活动。根据现金流量图中现金流入流出可以排除AD 两项。22年房地产估价师考试真题及答案7篇 第6篇世界各国实行的主要土地登记制度有( )。A.权利登记制B.契据登记制C.托仑斯登记制D.詹姆斯登记制E.科斯登记制答案：A,B,C解析：根据登记的内容和方式的不同，各国不
23、动产登记主要可分为契据登记制和产权登记制两大类型。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。 在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 如果是无期限的土地所有权，就无需计提（ ）。A时限问题B附加值C利率D折旧正确答案：D如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。某市 2022 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载
24、的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（）。A.应缴纳房屋所有权登记费80 元B.免征营业税C.免征契税D.无须交纳土地增值税答案：A解析：B 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，刘某取得安置房不需要缴纳营业税，也就不存在营业税的免征不免征。C 项，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过
25、拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。D 项，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。刘某取得的安置房比被拆迁房屋面积大，应缴纳土地增值税。不动产产权证书和宗地档案的附图是( )。A.宗地图 B.地形图C.房产分丘图 D.房产分幅图答案：A解析：宗地图是描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是不动产产权证书和宗地档案的附图。甲公司拥有的某汽车加油站于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢,有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价
26、值。请问：1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？答案：解析：1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：营业楼及加油棚各一幢、若干个储油罐、加油机和加油枪、加油站所占用的土地。2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：房地产权证；若干个储油罐、加油机和加油枪等的型号、购置时间、寿命等资料;装修改造的具体项目。 城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。A居住人口规模B居住户数规模C用地规模D建筑规模正确答案：A居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规
27、模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影响因素包括人口数量和结构、家庭收入及其分布、家庭生命周期、传统观念及消费心理、基础设施状况、社区和城市发展形态等。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影响因素包括人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（ ）。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值，也不
28、提供相应担保，要求债务人提前清偿债务答案：A解析：本题考查的是房地产抵押的需要。选项A错误，和抵押权人的行为无关，是抵押人的行为导致的价值降低。P17。22年房地产估价师考试真题及答案7篇 第7篇现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（）。A、某一基准时刻B、日历年度的年初C、资金运动的时间始点D、既可有现金流入也可有现金流出的时间点E、既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点答案：A,C,D解析：考点:现金流量图。现金流量图中，时间点“零”，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。 下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是（ ）。A
29、已经办理该建筑工程用地批准手续B已经确定施工企业C有保证工程质量和安全的具体措施D建设单位已支付工程款正确答案：D建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实。(9)法律、行政法规规定的其他条件。 承包商收
30、到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。A半个月B一个月C一个半月D二个月正确答案：A答案 A 承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。（）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。A、指数平滑法B、加权移动平均法C、回归分析法D、市场因子推演法答案：C解析：本题考查的是市场趋势分析。回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。净收益乘数法能提
31、供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）答案：错解析：本题考查的是收益乘数法的种类。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。参见教材P268。根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。（）答案：错解析：本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（
32、）。A.土地出让金B.建安工程费C.管理费用D.其他工程费答案：A解析：房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。 关于动态投资回收期的描述，正确的是（ ）。A动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标B在项目财务评价中，动态投资回收期与基准回收期相比较，如果动态回收期大于基准回收期，则开发项目在财务上就是可以接受的C对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值为正年份即为投资回收终止年份D动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需要的时间正确答案：AD 一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价(土地单价)为1000元/m2，后街路线价(土地单价)为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为( )m。A1333B6.66C11.33D8.66正确答案：A