《2022房地产估价师试题6卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师试题6卷.docx（11页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022房地产估价师试题6卷2022房地产估价师试题6卷 第1卷根据需求规律，如果某商品为正常商品，说明该商品（）。A.替代效应为负值，收入效应为正值 B.替代效应为正值，收入效应为负值 C.替代效应为负值，收入效应为负值 D.替代效应为正值，收入效应为正值答案：C解析：本题考查的是需求及其变动。对于收入效应为负值的商品，因替代效应为负值，因此价格效应为负值，这种商品即为满足需求规律的正常商品。按照土地增值税政策，对通过继承、赠与等方式转让房地产的行为，要征收土地增值税。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税。土地增值税一定是有偿转让才征收。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他
2、附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。 计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A控制土地供应量B增加城镇居民可支配收入C增加房地产保有环节税收D提高城市化水平答案：C解析：A项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。B项，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的
3、需求，导致房地产价格上涨。C项，增加房地产保有环节的税收，会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。D项，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A、为证券发行提供参考依据的估价B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为委托人确定要价提供参考依据的估价答案：D解析：本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估
4、价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参见教材P5。2022房地产估价师试题6卷 第2卷 投资利润率分为开发投资的利润率和开发投资的投资利润率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 国有企事业法人单位向其他企业投资所形成的股份称为法人股。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款时，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的（）。A、50%B、60
5、%C、70%D、80%答案：C解析：考点:土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A、 -100B、 50C、 50D、 100答案：B解析：三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=68000.3+67000.5+63000.26
6、650(元/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差6650 -6700-50(元/m2) 实施建设监理是有条件的。其充分条件是必须有建设工程，有人委托；必要条件是具有监理组织机构、监理人才、监理法规、监理依据和明确的责、权、利保障。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师试题6卷 第3卷 在房地产转让登记中，向房地产管理部门应提交（ ）。A房屋所有权证B土地使用权证C乙某同意放弃购买的书面证明D房地产转让合同正确答案：ABCD 容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一个整体市场能够
7、细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（）答案：对解析：考点:市场细分。市场细分的依据就是顾客需求存在差异性。一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的特性。所谓独立使用性，是指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。 保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导致保险标的损失的原因。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师试题6卷 第4卷(20
8、22真题) 根据物权法，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。（）答案：错解析：本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的范围。若市场利率低于债券利率，则债券溢价发行。（）答案：对解析：本题考查的是债券的概念和特征。若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。参见教材P291。关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A对估价对象范围的描述就是说明其四至B对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D对土地
9、开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度答案：D解析：A项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。B项，对建筑物外观的描述：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。C项，建筑物实物状况应说明：建筑规模；层数和高度；外观；建筑结构；设施设备；装饰装修；日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水；层高和室内净高；空间布局；竣工日期等。因而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万
10、元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为50米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（ ）万元。A.56B.72C.75D.90答案：A解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。10070%20/2556（万元）。P371。 （ ）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。A因子推演法B趋势平滑法C加权平均法D回归分析法正确答案：D回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显
11、著。2022房地产估价师试题6卷 第5卷王某花50 万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。A2B3C4D5E6答案：A,B,C解析：当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。本案例，王某的预期收益=5010%=5（万元）；该投资出现风险损失，所以王某的实际收益小于5 万元。差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。（）答案：错解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。 某房地产的报酬率
12、为8，受益期限为30年的价格为4000元/m2若报酬率为6，受益期限为50年，则该房地产价格为（ ）元/m2。A3000B4500C5200D5600正确答案：D下列哪一项不属于建设工程规划许可管理的主要内容（）。A.建筑管理 B.线路管理 C.道路管理 D.管线管理答案：B解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程规划许可管理的主要内容包括：建筑管理；道路管理；管线管理；审定设计方案；核发建设工程规划许可证；放线、验线制度；建设工程的竣工验收；竣工资料的报送。设备及工、器具购置费用是由设备购置费和工、器具及生产家具购置费组成。（）答案：对解析：本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。
13、设备及工、器具购置费用是由设备购置费和工、器具及生产家具购置费组成。2022房地产估价师试题6卷 第6卷某公司2022年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。现该公司提出退房申请，请问在（）情况下，开发商可以退房。A、因为漏雨提出申请B、经工程质量监督单位核验确属主体结构质量不合格的C、合同面积与产权面积误差比绝对值超过2%D、墙面、顶棚抹灰层脱落的答案：B解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，
14、给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 宪法具有最高的法律效力，一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1
15、800元m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。第106题：对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。A一B二C三D四正确答案：B在动态分析法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。（）答案：对解析：考点:动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（ ）。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金答案：B解析：本题考查的是现金流量的概念。现金流量表中只出现现金收支项目，折旧和摊销是按权责发生制进行的处理，不属于现金收支，所以不会出现在现金流量表中。P145。