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1、物业管理方案制定指引1 前言1.1物业简介重点阐述项目的地理优越环境、项目定位、设计理念、设计参数等1.2服务宗旨例：以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。1.3追求目标例：以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。2 物业管理要点例：运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，全心全意为业户服务。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。2.1一种模式针
2、对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户的需求。建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。2.2二项承诺例：2.2.1在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理项目”的评比。2.2.2在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理项目”的评比。2.3三个重点2.3.1 完善服务、诚信待人
3、物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服务工作中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。2.3.2 环境管理责任到人项目的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住(工作)环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作
4、，积极宣传环保意识，使项目的环境卫生状况达到最佳状态，为项目所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。2.3.3 安全、消防真抓实干为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，以本物业先进的消防设施为辅的秩序维护防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的秩序维护工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入项目，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。2.4四项措施2.4.1 根据历年来的管理经验及相关条件，
5、在对其加以完善的基础上，将之运用到 物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2.4.2 制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如各类管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。2.4.3 我们时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。2.4.4 我们将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。3 拟采用的管理模式3.
6、1物业管理架构例：物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。本“物业管理服务中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、秩序维护部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。架构图（略）3.1.1 综合管理部(1)负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。(2)负责员工工作考勤。(3)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。(4)
7、负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。(5)负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。(6)负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。(7)负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。(8)组织、开展企业文化活动。3.1.2 物业管理部(1)负责筹建管理员工餐厅工作。(2)负责会所及会议中心的管理。(3)书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。(4)负责物业的日常清洁工作。(5)负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。(6)负责物业的除虫灭害工作。(7)协助业主处理租赁工作。(8)负责业户的搬入和迁出协调工作。(9)建立业户档案管理工作。(10)负责物业的一切庆典服务的布置，及
8、为业户的庆典活动提供必要的帮助。(11)开展业户文化交流，接待、介绍物业工作。(12)配合综合管理部开展员工培训工作。(13)总经理指派的其他工作。3.1.3 秩序维护部(1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。(2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。(3)成立义务消防队，定期举行消防演习。(4)建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。(5)与业主签订“消防安全责任书”。(6)负责物业大型活动的警卫布置。(7)负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。(8)负责地下停车场的安全秩序管理工作。(9)负责监控室管理工作。(10)负责秩序维护员的管理、培训、考核工作。(11)总经理指派的其
9、他工作。3.1.4 工程管理部(1)负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。(2)负责物业机电设备的日常维护保养工作。(3)制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。(4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。(5)负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。(6)负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。(7)协助综合管理部、财务管理部做好项目工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。(8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。(9)负责业主装修方案的审核、监督、管理工
10、作。(10)总经理指派的其他工作。3.1.5 财务管理部(1)协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。(2)建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。(3)征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。(4)征收和支付管理公司各类合同费用。(5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他各种财务报表。(6)按员工工资表发放员工工资。(7)小量现金的支出和日常采购、入库工作。(8)负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。(9)总经理指派的其他工作。3.2物业管理岗位编制例：暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针
11、，特制定以下用人方案。组织图（略）3.2.1 综合管理部(1)由1名综合管理部经理和 名员工组成。(2)综合管理部经理 名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。(3)文员兼仓库管理员 名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。(4)资料管理员 名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。(5)业户接待员 名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。3.2.2 物业管理部(1)由1名物业经理和 名员工组成，负责项目清洁、会所等项的物业管理工作。(2)清洁班由 名员工组成，分白
12、班和夜班。白班 人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班 人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适量放低些。(3)员工餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成，上班时间为 ，要求员工个人素质较高。(4)业户服务员 名，开展业户文化交流，接待介绍物业工作，要求形象素质较好。(5)会所服务人员 名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。3.2.3 秩序维护部(1)由1名秩序维护经理和 名秩序维护员组成，24小时负责项目的秩序维护工作。(2)秩序维护经理 名，要求有多年物业管理经验的转业军
13、人担任，具有带领全体秩序维护员完成所辖物业秩序维护工作的能力。(3)文员兼资料员 名，负责部门文字处理和档案管理工作。(4)主管 名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。(5)监控值班由 名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。(6)大堂值班由 名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。(7)外围值班由 名员工组成，分三班，负责外围值班工作。(8)商场值班由 名员工组成，分二班，负责商场值班工作。(9)停车场值班由 名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。(10)巡逻值班由 名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。3.2.4 工程管理部(1)由1名工程管理部经理和 名
14、员工组成。(2)工程管理部经理 名，要求多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。(3)文员兼资料管理员 名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。(4)强电值班由 名强电技工组成，全天24小时值班，负责项目强电设备的使用与维护，确保项目用电系统正常工作。(5)空调值班由 名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。(6)消防值班由 名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。(7)电梯值班 名，负责电梯设备的正常运作与维护。3.2.5 财务管理部(1)由1名财务主管和 名员工组成，负
15、责物业管理收缴各项费用。(2)会计由主管兼任。(3)出纳员 名。(4)停车场收费员 名。4 员工招聘例：4.1高层物业管理人员4.1.1 物业经理大学本科以上学历,持有物业管理上岗证,具有5年以上大型物业管理实际工作经验,熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作,有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。4.1.2 物业经理助理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理、协调能力，对工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务。勤业、敬业、乐业。4.
16、2物业管理部4.2.1 物业管理部经理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对项目清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。4.2.2 物业管理文员大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。4.2.3 保洁员初中以上学历，身体健康、品行端正，工作认
17、真负责，能吃苦耐劳。4.2.4 写字楼接待员大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。4.2.5 收发员中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和积极的工作态度。4.3工程管理部4.3.1 工程管理部经理大学本科以上学历(工科专业)，工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。4.3.
18、2 资料员兼文员、仓库管理员大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，2年以上工作经验。4.3.3 弱电技工大专以上学历，电子技术，计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。4.3.4 强电技工身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。4.3.5 空调技工大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。4.
19、3.6 维修工高中以上学历(水电专业)，持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。4.4秩序维护部4.4.1 秩序维护经理大专(或同等学历)，熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。5.4.2 秩序维护员高中以上学历，退伍军人优先，身高175厘米以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。4.4.3 监控管理员高中以上学历，男175厘米以上,女
20、165厘米以上,身体健康,不矫正视力为1.5,品行端正,工作认真,需有本地户口。4.5财务管理部4.5.1 财务管理部经理财经类专业本科学历，具有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。4.5.2 会计大专以上学历(会计专业)，有3年大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。4.5.3 出纳大专以上学历(会
21、计专业)，2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。4.5.4 车场收费员有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。5 物业管理人员培训5.1新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。5.1.1 员工上岗培训期5天为有薪培训。5.1.2 培训内容包括：物业管理概述，项目物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理，军事化训练等项内容。5.2在岗员工循环培训5.2.1 通过实际工作中所产生的
22、问题，不定期地安排当事人(指员工)参加班后的专题培训。5.2.2 每位在岗员工每月参加2次项目组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技艺及与业户沟通的经验。5.2.3 上岗循环培训的考核办法。(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。(2)在实践工作中业户投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础。(3)通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。5.2.4 培训计划及培训内容提纲(略)。6 物业管理所需物质条件例：6.1 办公及员工住宿用房计划6.1.1 办公用房物业经理办公室m2会客室1m2物业经理助理办公室m2会客室2m2物业管理部m2仓库2（工程）
23、m2秩序维护部m2储物间1（物业清洁）m2男女更衣室各一间m2工程管理部工作间m26.1.2 住宿用房由于项目应急管理工作的需要，建议在项目临近范围内(跑步5分钟内到达)安排物业秩序维护人员、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。6.2 物业管理工具与装备价格参照表例：见下表物业管理工具与装备价格参照表序 号名称及规格单 价1万用电表2电流流量度：300A3电流钳式800A3000A4对地阻值测试表5绝缘值测试表（500V1000V）6温度计：电子数字式酒精式7手提式室内温度/湿度对比测量器8手提式风量和风速计9电源测试电笔10卷尺：1m5m11钢尺：3m1m12水平尺：600mm13角尺：3
24、00mm14高空工作安全带：降伞式1550/500反光衣16耳塞100db17耳筒500db18安全过滤口罩：100CDN19护眼罩：眼镜式全护式焊接用20护镜（焊接用1000GDA）21手套：绵布皮革22铝梯：1m铝梯：1.5m铝梯：4m23高空工作台:10m全护式24高压电工全护装25运输工具:轴流板式车26手推车27木锄28扳手:活动150mm活动200mm活动300mm活动450mm29菊花板身:3mm36mm30组合式:4mm45mm31夹具:大力钳(平口)32C形夹:100mm150mm200mm300mm33虎钳150mm34钢管工具连弯头35切割工具:水管用切刀36铁皮用剪刀3
25、7界刀38剪刀39紧急爆破工具:大手锤40斧头(消防队用)41铁笔42压力钳43润滑油加油枪44六角起子(0.5mm16mm)45管子钳:200mm300mm450mm600mm46拉钉钳47螺丝起子:平咀形100mm 4mm150mm 6mm200mm 8mm250mm 8mm400mm 10mm48十字形:100mm 3mm175mm 4.5mm250mm 6mm350mm 7.5mm49电子部件专用:平咀50十字咀51平咀钳52尖咀钳53斜口钳54导线开口钳55剪线钳56鲤鱼钳57水泵钳58弹簧专用尖咀钳:平咀59弓咀60电线护套管钳：100A以上800A以上61手锯：金属450mm15
26、0mm木工600mm250mm62手锤：电工球形1kg球形1.5kg63铁钻64木工专用工具65泥水工专用工具66手电钻电池式10mm12mm67油压式手电钻：小大68油压式手电锤：小69锯条式切割机70叶片式切割机：小大71金属磨轮式切割机：手提小手提大72磨轮床7360A电焊机74小型电焊机75气体焊枪：氧气式76高压气泵（手提式）77高压吸尘机（手提式）78手提射灯79气动打钉枪81值班工作台、椅82工具台83工具柜84物料架85工具箱86文件架87警械88值班电筒（充电式）89雨具90防火服91战斗服92空气呼吸器93头盔94防毒面具95洗地机96高速抛光机97高压冲冼枪98吸尘器99
27、清洁小车及配件100水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等101清洁消耗品102吸尘吸水机103大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（楼层及大堂用）105告示牌（大堂用）106指示牌107大堂广告栏/广告牌108大堂用吸水/吸尘垫109地毡（电梯用）110办公桌椅111文件柜112打卡钟及卡板113对讲机(含备件)114电脑115打印机(激光/针打各一台)116复印机117传真机118保险箱1196人更衣柜120饮水机121装订机122照相机注：物业管理工具与装备价格表，所列项目根据物业管理实际开展工作所需为准。7 物业管理工作岗位职责例：7.1 物业经理岗位职责7.1.1 全面负责对所管辖的物业实施一体化
28、综合管理，贯彻执行ISO9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。7.1.2 制订管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。7.1.3 负责检查、监督各项制度的执行情况。7.1.4 合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极的工作态度。7.1.5 负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。7.1.6 协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。7.1.7 认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或
29、委托的其他工作任务。7.2 物业经理助理岗位职责7.2.1 协调经理完成本管理处的各项工作。7.2.2 认真完成所分管的各项工作。7.2.3 当经理不在时，代理经理进行工作。7.2.4 有权向经理提出建议对下属人员进行奖惩。7.2.5 遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门中的私招滥雇行为进行处理。7.2.6 有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。7.2.7 有权处理分管工作范围内的突发事件。7.2.8 有权自行安排下属工作人员的各项工作。7.3 物业管理部经理岗位职责7.3.1 以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。7.3.2 检
30、查、监督项目红线范围内的道路，绿化等公共区域地面清洁。7.3.3 热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。7.3.4 定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。7.3.5 协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。7.3.6 负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。7.3.7 负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。7.3.8 上级领导交办的其他临时任务。7.4 物业管理文员岗位职责7.4.1 向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行
31、情况。7.4.2 负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。7.4.3 加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。7.4.4 加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。7.4.5 恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未正公式布的决定、决议、指导等，无权传播。7.4.6 从节约出发，审批各部门办公用品的购置。7.5 物业管理员岗位职责7.5.1 在
32、物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。7.5.2 负责管理项目清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。7.5.3 全面掌握项目物业公共设施、设备的使用过程。7.5.4 协调经理送发物业管理方面的文件。7.5.5 参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。7.5.6 负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。7.5.7 收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。7.5.8 完成经理交办的各项任务。7.6 商务管理员岗位职责7.6.1 负责项目业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。7.
33、6.2 负责为业户办理入伙、入住、装修手续。7.6.3 按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。7.6.4 负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。7.6.5 负责为项目业户商务、票务收发等项服务工作。7.6.6 完成办公室临时交办的工作。7.7 清洁员岗位职责7.7.1 负责本辖区的清洁卫生工作。7.7.2 负责公司及管理处业户的服务工作。7.7.3 负责项目各区域的垃圾收集工作。7.7.4 完成领导交办的其他工作。7.8工程管理部经理岗位职责7.8.1 在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程
34、的全面管理工作。7.8.2 负责项目设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。7.8.3 履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。7.8.4 贯彻执行公司制定的机电设备管理工作手册，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。7.8.5 执行政府部门的有关行业法规，加强秩序维护和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。7.8.6 对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。7.8.7 负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。7.8.8 负责组织对公司接管的机电
35、设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。7.8.9 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。7.8.10 负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。7.8.11 定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。7.9工程技术员岗位职责7.9.1 负责对项目机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导或管理处汇报。7.9.2 值班人员必须熟悉项目的供水、供电、电梯、空调、智能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。7.9.3 定时巡视设施、设
36、备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。7.9.4 配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。7.9.5 保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。7.9.6 负责设备房的秩序维护工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。7.9.7 遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。7.9.8 加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的秩序维护工作。7.9.9 协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。7.9
37、.10 完成上级交办的其他临时任务。7.10强电技工岗位职责7.10.1 协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。7.10.2 制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24小时正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5分钟内将发电机电源送至用电设备。7.10.3 负责供电系统的维保操作及制订供电设备的大、中、小修计划。7.10.4 根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。7.10.5 负责项目系统业户二次装修工程的监管工作。7.10.6 完成上级交办的其他工作。7.11弱电技工
38、岗位职责7.11.1 协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。7.11.2 负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。7.11.3 根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。7.11.4 完成上级交办的其他工作。7.12暖通技工岗位职责7.12.1 协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。7.12.2 负责空调系统，给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。7.12.3 负责按规
39、定做好空调、给排水系统的维护保养及制订设备的大、中、小修计划。7.12.4 根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。7.12.5 完成上级交办的工作任务。7.13维修工岗位职责7.13.1 执行管理处制定的机电设备管理手册和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。7.13.2 定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。7.13.3 严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。7.13.4 发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。7.13.5 定期对设施、
40、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。7.13.6 积极完成上级交办的各项临时任务。7.14工程文员、资料员、仓管员岗位职责7.14.1 负责本部门文件、图纸及技术资料的管理，建档和统一管理工作。7.14.2 负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。7.14.3 负责部门考勤统计工作。7.14.4 负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。7.14.5 负责本部门文件打印、校对及传真工作。7.14.6 负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。7.14.7 完成上级交办的其他工作。7.15秩序维护经理岗位职责7.15.1 接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。7.15.2 对治安、车辆管
41、理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。7.15.3 协助秩序维护经理制定每月工作计划，并检查秩序维护部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。7.15.4 检查、监督项目治安、消防工作并巡视记录。7.15.5 负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。7.15.6 定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。7.15.7 对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。7.15.8 做好秩序维护员的培训、考核工作。7.15.9 热情接待业户，及时处理顾
42、客对治安的投诉，并做好记录。7.15.10 熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。7.16秩序维护员岗位职责7.16.1 服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。7.16.2 负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。7.16.3 负责本辖区人员的进出管理。7.16.4 模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。7.16.5 熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。7.16.6 熟悉消防有关器械的使用。7.16.7 负责项目安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。7.16.8 负责项目应急处理的抢救工作。7.16.9 负责项目物业、工程、清洁、咨询等各项
43、服务工作。7.16.10 完成上级交办的各项任务。7.17财务经理岗位职责7.17.1 根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法。7.17.2 按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。7.17.3 围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。7.17.4 做好公司各项资金的收取与支出管理。7.17.5 定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。7.17.6 做好财务统计和会计账目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表
44、和其他档案资料。7.17.7 定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。7.17.8 统一归口管理公司各种票据和账目，杜绝管理处资金流失。7.17.9 负责财务人员的业务培训和考核监督工作。7.17.10 保守公司管理处机密，维护公司利益。7.17.11 负责向公司领导及政府部门作出财务报表。7.18财务会计岗位职责7.18.1 对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。7.18.2 对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。7.18.3 要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。7.1