物业管理方案制定讲义 (2).ppt

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1、物业管理方案制定讲义,第一节 早期介入与前期物业管理,学习目标,1、了解居住区规划基本知识。 2、熟悉房地产开发基本程序。 3、掌握前期物业管理知识。 4、能够参与物业管理的早期介入，对物业的规划设计方案、施工质量等提出合理建议。,基本操作,一、物业管理早期介入的准备 （一）了解物业管理对物业的基本要求（掌握） 1、物业的规划设计要科学合理、适用美观，并要方便维修和养护。 2、建筑施工质量和建筑材料质量要好，以减少使用成本。 3、配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务。 4、环境安全、方便、优美、舒适。 5、能为物业管理提供必要的设施。 情景题：金海物业管理公司为了掌握第一手资料，为日后的

2、管理提供依据，早期介入某房地产的前期开发建设工作，如果公司派你具体负责此项工作，你知道物业管理对物业的基本要求吗？,基本操作,（二）组织技术力量（理解） 注意人员的组成 （三）收集相关资料 （理解） 做到知己知彼 （四）确定工作方法 （理解） 包括：阅读文本和图纸、跟踪现场、沟通联系、提供咨询报告等（五）准备设备器材和资金 （理解） 早期介入的费用一般由开发商承担 思考题：物业公司参与物业管理的早期介入时要做好哪些准备工作？,基本操作,二、物业管理早期介入的实施 （一）立项决策阶段的实施 （理解） 意见和建议包括哪些内容 （二）规划设计阶段的实施（理解） 1、考虑物业管理区域规划布局与配套设施

3、的完善。 2、考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要。 3、考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。 情景题：作为物业管理师，你受命参与新星家园规划设计阶段的工作，你的任务主要是全面细致地反映日后物业管理顺利实施的各种需要，发现问题和缺陷以咨询报告的形式提交设计单位。你知道应该注意反映哪些问题吗？,基本操作,（三）施工安装阶段的实施 （理解） 在本阶段物业公司要做好以下三方面的工作： 1、监督工程质量 2、掌握物业的全部情况 3、督促物业管理所需设施的落实 情景题：万安物业管理公司工程部赵经理参与某物业建设阶段的工作，主要是通过参与施工管理，对工程建设提出意见。他主要应从哪些方面对工程进行监督

4、？ 1）监督工程质量，漏水、渗水问题，水电管线的布置。 2）监督建设过程，是否按图纸施工，建筑材料的规格质量。 3）监督物业附属设施设备的配套建设过程。 4）监督特殊附属设施设备的建设过程。,基本操作,（四）接管准备阶段的实施（掌握） 1、组织验收小组 2、明确验收标准 （ZBP30001-90）3、确定验收方案 4、拟订日后物业管理方案和制度 5、准备验收资料 6、参与竣工验收 思考题：物业管理早期介入的内容包括哪些？,相关知识,早期介入：是指新建物业竣工（新建物业接管验收）之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。 对开发建设单位而言属于非强制性要求 早期介入的费用由

5、开发商支付,相关知识,一、早期介入的意义（理解） （一）完善物业规划设计方案 （二）提高物业建设工程质量 （三）为日后的物业管理工作打好基础 （四）有利于物业的销售,相关知识,二、居住区规划基本知识（了解） 建设部2002年版城市居住区规划设计规范。 居住区的规划设计总体上应遵循下 列基本原则 P5 结合P21-P25进行学习,案例题： 物管公司有权改变小区内的公共设施吗？ 上海某一住宅小区的绿地上有两棵桂花树，每年九、十月份，醉人的 芳香四处飘溢。但去年秋天，丹桂满枝的景象却突然间消失了。住户们到 处打听绿地上那两棵大桂花树怎么不见了。经调查得知：桂花树已被物业 管理单位私下迁移了。此举引发

6、了众怒，小区的居民纷纷指责物业管理单 位破坏公共设施，毁坏绿化，违反了物业管理条例。面对居民的指 责，物业管理单位以重新设计小区园林、调整绿化结构为由，拒不迁回桂 树。于是各种猜测频起：是否该物业管理单位出售桂树赢利？是否该单位 某些人迁树以改善“私家园林”？ 住户们坚决要求物业管理单位恢复原状，否则将向有关行政管理机关 投诉或向人民法院起诉，有的住户已表示，将以拒交物业管理费与之抗鵆。,分析：,物业管理机构应遵守城市规划法，并根据物业管理条例和城市居住区规划设计规范的规定，对管理区域内的公共设施妥善管理，保持其完好。如要对其有所改变，应征求小区业主的同意，不能自行其是。即应提请业主大会讨论决

7、定同意后，由业主委员会依法办理有关手续，报城市人民政府城市规划行政主管部门和同级政府批准后，由物业管理机构实施。,相关知识,三、房地产开发基本程序 （熟悉）（一）投资决策阶段（了解） 工作内容 （二）前期工作阶段 （理解） 工作内容，特别注意“五证”的获取，需要拆迁的还要获取“拆迁许可证”,相关知识,（三）施工建设阶段 （掌握）1、进行房地产开发项目的工程建设招标。 2、与中标人签订书面工程承包合同，发包工程。 3、聘请具有相应资质的专业监理公司实施施工过程中的工程质量监督。 4、建设工程承包方进行工程的基础、结构施工与设备安装。 5、办理单项工程验收和开发项目综合验收手续，领取工程质量竣工核

8、验证证书 （四）租售营销阶段（理解） 工作内容：,相关知识,四、建筑工程质量管理相关规定（了解） （一）中华人民共和国建筑法 第四章、第六章 （二）建设工程质量管理条例 （三）其他规定 实施工程建设强制性标准监督规定 建设工程勘察质量管理办法,相关知识,五、前期物业管理基本知识 （一）前期物业管理的内容（了解） 1、管理资源的完善与优化 1）管理用房到位； 2）物资配置到位； 3）物业管理人员到位； 2、管理制度和服务规范的完善 3、确定物业管理单项服务的分包 （二）前期物业管理的相关规定 物业管理条例（第三章） 前期物业管理招标投标管理暂行办法,课堂练习,选择题 1、办理商品房销售许可证是房

9、地产开发企业在（ ）要做的工作。 （A）投资决策阶段（B）前期工作阶段（C）施工建设阶段（D）租售营销阶段 2、以下说法中，不符合建筑法规定的是（ ）。 （A）违反建筑法情节严重，构成犯罪的，应依法追究其刑事责任 （B）建筑工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求的，有权要求建筑施工企业改正 （C）建筑施工企业在征得监理单位同意后，可以修改建筑工程的设计方案 （D）建筑物在合理使用期限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量 3、物业管理企业在物业管理早期介入阶段需要做的准备工作包括（） （A）收集相关资料（B）组织技术力量 （C）了解物业管理对物业的基本要求（D）确定工作方法 4、物业管理

10、早期介入的意义在于（ ）。 （A）省去业主选择物业管理企业的过程（B）完善物业规划设计方案 （C）为日后的物业管理工作打好基础（D）加快物业的销售进度,课堂练习,选择题 1、办理商品房销售许可证是房地产开发企业在（ D）要做的工作。 （A）投资决策阶段（B）前期工作阶段（C）施工建设阶段（D）租售营销阶段 2、以下说法中，不符合建筑法规定的是（C ）。 （A）违反建筑法情节严重，构成犯罪的，应依法追究其刑事责任 （B）建筑工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求的，有权要求建筑施工企业改正 （C）建筑施工企业在征得监理单位同意后，可以修改建筑工程的设计方案 （D）建筑物在合理使用期限内，必须

11、确保地基基础工程和主体结构的质量 3、物业管理企业在物业管理早期介入阶段需要做的准备工作包括（ABCD） （A）收集相关资料（B）组织技术力量 （C）了解物业管理对物业的基本要求（D）确定工作方法 4、物业管理早期介入的意义在于（BCD ）。 （A）省去业主选择物业管理企业的过程（B）完善物业规划设计方案 （C）为日后的物业管理工作打好基础（D）加快物业的销售进度,第二节 物业管理方案的制定,学习目标 1、掌握物业管理可行性研究基本知识。 2、能够根据物业服务合同拟订物业管理方案。,基本操作,一、制定物业管理方案的程序 （掌握） （一）制定物业管理方案的工作流程 P10 （二）制定物业管理方案

12、的主要工作内容 P10-P12 情景题：物业管理方案既要体现完整性，又要具有可行性，它是物业管理企业实施管理和服务的基本思路与主要措施的完整描述。你了解制定物业管理方案的主要步骤吗？,基本操作,情景题： 1、某物业管理公司派物业管理师老张负责某竟标项目的全面调查工作，他要对这个项目、使用人对物业管理的服务需求、竞争企业状况进行调查，为拟定物业管理方案做信息准备。你知道拟管项目全面情况调查研究的主要内容吗？ P11 4-6 2、老张负责对这一竟标项目进行全面调查，也知道了要调查的主要内容。那么，他从什么渠道得到以上信息呢？,基本操作,1） 派人实地考察。2） 从新闻媒介收集信息。3） 向政府有关

13、部门了解。4） 其他途径：座谈、访问、电话调查、发放调查表等。 3、做好住区人员自然状况分析，才能够了解业主或使用人的需求，有针对性地为他提供有偿服务。你知道怎样对住区人员自然状况进行分析吗？请你告诉我。,基本操作,1） 总人数，它决定需求的总体规模。2） 性别，不同性别具有需求的差异性。3） 年龄，不同年龄段有需求的特殊性。4） 职业和受教育程度，这决定了需求的种类和档次。5） 民族，不同民族的生活习惯各异。6） 经济收入，收入水平直接决定需求水平。,基本操作,二、物业管理方案文本的编写（掌握） 文本内容包括： 1、项目管理的整体设想与策划 2、物业管理服务模式 3、管理服务人力资源的管理

14、4、管理制度建设 5、物业管理服务的具体内容和质量标准 6、物业管理财务收支测算 以上要熟悉各部分内容要点,基本操作,情景题：某物业管理公司经理安排新来的大学毕业生小王拟写物业管理方案的基本结构，小王不知该如何下笔，你能帮助他解决这个问题吗？ P12,相关知识,一、制定物业管理方案的原则 （理解）1、规范调研的原则 2、实事求是的原则 3、扎实细致的原则 4、科学适用的原则,相关知识,二、可行性研究基本知识 （一）可行性研究的含义与作用 （了解）1、可行性研究的含义 2、物业管理可行性研究的含义 3、可行性研究的根本目的 （二）可行性研究的主要内容 P13,相关知识,（三）可行性研究的阶段划分

15、 （了解）1、投资机会研究 2、初步可行性研究 3、详细可行性研究 4、项目评价与决策,相关知识,（四）可行性研究的步骤 1、接受委托 2、调查研究 3、方案选择与优化 4、财务评价 5、编写可行性研究报告,相关知识,（五）可行性研究报告的结构和内容 P14-P15 1、总论 2、物业项目分析 3、服务需求分析与预测 4、物业管理企业自身条件与服务能力分析 5、人力资源分析 6、物业管理方案要点及方案实施进度分析 7、物业管理服务费用测算 8、项目的经济、社会和环境效益评价 9、结论及建议 10、附件,第三节 物业再开发利用方案的制定,学习目标 1、掌握物业再开发利用的原则和条件 2、能够拟订

16、物业再开发利用方案。 3、了解城市绿化规划、建设与管理的相关规定 4、了解停车场（库）设计与建设的相关规定,基本操作,一、制定物业管理方案的程序 （一）工作流程 （二）工作内容,基本操作,二、几种再开发项目方案的制定 （一）绿地景观的再开发 主要内容： 1、绿地景观现状分析 2、绿地景观再开发的意义与目标 3、绿地景观再开发内容的规划设计 4、绿化植物种类的选定 5、环境小品的设计 6、绿地景观再开发的可行性分析 7、经地景观再开发的环境影响评价 8、绿地景观再开发的投资估算 9、绿地景观再开发的效益分析 10、规划设计图件,基本操作,（二）停车场（库）的扩建增建方案包括的内容 1、停车场（库

17、）现状分析 2、扩建增建停车场（库）的原则与目标 3、扩建增建停车场（库）的位置与规模规划 4、停车场（库）布局的规划设计 5、停车场（库）配套设施的规划设计 6、扩建增建停车场（库）的可行性分析 7、扩建增建停车场（库）的环境影响评价 8、扩建增建停车场（库）的投资估算 9、扩建增建停车场（库）的效益分析 10、规划设计图件,基本操作,（三）综合经营服务场所的再开发方案的内容 现有综合经营服务场所分析 综合经营服务场所再开发的原则与目标 综合经营服务场所再开发的可行性分析 综合服务场所再开发内容与方式的规划 综合经营服务场所再开发具体方案的设计,基本操作,思考题： 1、请根据所管物业的性质和

18、特点，设计一份物业管理方案。 2、请设计一份绿地景观再开发方案（停车场扩建、增建方案）。 （说明：写出该方案内容的框架体系即可）,相关知识,一、物业管理再开发利用的含义 二、物业再开发利用的原则和条件 （一）原则 物业再开发利用的原则 尊重业主意愿的原则 经济适用的原则 科学规划的原则 （二）条件 物业本身的条件 业主的愿望 物业管理企业的运作能力,相关知识,三、城市绿化规划、建设与管理的相关规定 城市绿化条例：1992年6月22日发布、8月1日起施行 城市绿线管理办法：2002年9月13日发布、11月1日起施行 城市绿化规划建设指标的规定：1994年1月1日起实施 城市园林绿化企业资质管理办

19、法和 城市园林绿化企业资质标准：1995年7月4日发布、1995年10月1日起施行。 城市居住区规划设计规范：2002年4月1日起施行 公园设计规范：1993年1月1日起施行 城市绿化工程施工及验收规范：1999年8月1日起施行,相关知识,四、停车场（库）设计与建设的相关法规 中华人民共和国道路交通管理条例：1988年7月4日颁发，1988年8月1日起施行。 停车场建设和管理暂行规定：1989年1月1日起施行 停车场规划设计规则（试行）：1989年1月1日起施行 汽车库建设设计规范：1998年9月1日起施行 汽车库、修车库、停车场设计防火规范：1998年5月1日起施行,课堂练习,1、在做物业管

20、理区域绿地景观再开发设计方案时，如果确定（ ）比例，则需要同时做生态安全性的分析。 （A）裸子植物与被子植物（B）乡土树种与外来树种 （C）乔木与灌木（D）木本植物与草本植物 2、如果住宅小区的绿地景观再开发项目施工过程中需要砍伐现有树木，物业管理企业需要（ ） （A）征得业主大会的同意（B）获得城市政府园林绿化部门的批准 （C）获得小区管理部门的批准（D）获得防地产行政主管部门的批准 3、根据2002年修订的城市居住区规划设计规范，新建居住区的绿地率应当达到（ ）。 （A）20%（B）30%（C）40%（D）50%,课堂练习,1、在做物业管理区域绿地景观再开发设计方案时，如果确定（B ）比例

21、，则需要同时做生态安全性的分析。 （A）裸子植物与被子植物（B）乡土树种与外来树种 （C）乔木与灌木（D）木本植物与草本植物 2、如果住宅小区的绿地景观再开发项目施工过程中需要砍伐现有树木，物业管理企业需要（ B ） （A）征得业主大会的同意（B）获得城市政府园林绿化部门的批准 （C）获得小区管理部门的批准（D）获得防地产行政主管部门的批准 3、根据2002年修订的城市居住区规划设计规范，新建居住区的绿地率应当达到（B ）。 （A）20%（B）30%（C）40%（D）50%,课堂练习,阳光国际商城建筑面积10万平方米，外墙是铝合金板和玻璃幕墙，内墙面和地面是米黄色大理石，附属设备包括16部电梯

22、，2部自动扶梯，消防中控系统、磁卡门禁系统、中央空调系统、配电系统、综合布线系统综合配套设施包括地下停车场、休闲健身厅、餐饮部等。请替金运物业管理公司编写一份切实可行的物业管理方案。 （说明：写出该方案内容的框架体系即可）,课堂练习,阳光国际商城物业管理方案主要应包括以下内容： (1)项目管理的整体设想与策划(1分) 包括物业项目概况和特点、客户服务需求分析、服务指导思想、物业管理档次、管理服务体范围、服务质量标准、管理服务措施等内容。(3分) (2)物业管理服务模式(1分) 包括管理服务运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。(2分) (3)管理服务人力资源的管理(1分) 结合

23、项目情况合理配备各岗位人员，制定人员培训和管理计划与措施。(1分) (4)管理制度建设(1分) 主要包括各项物业管理企业内部的管理制度，如各岗位职责、操作规程、管理要求、等。(2分),课堂练习,(5)物业管理服务的具体内容和质量标准(1分) 包括业主入住接待、业主投诉处理、物业共用部位和共用设施设备的维修养护、安全保卫、辆停放及交通管理、消防管理、环境保洁与绿化美化管理、特约服务等方面的具体管理和服务内服务形式、服务方法、物资装备、服务特色、服务承诺和质量标准等。(3分) 此外，制定前期物业管理服务目标，并结合项目情况划分为阶段性目标。(1分) (6)物业管理财务收支测算(1分) 物业管理财务

24、收支测算包括物业管理服务费用的构成和收支测算、专项维修资金的筹集和 计划等。(2分) 物业管理服务费用的测算包括服务总价和各分项服务单价，需要列明各项物业管理费用测算细表。(2分) (7)接管验收工作准备和实施(1分) 组织验收小组(05分) 明确验收标准。(05分) 确定验收方案。(05分) 准备验收资料。(05分),课堂练习,亮达物业管理公司通过公开招投标的方式承接了斯闻大厦的物业管理早期介入工作。该物业项目处于市场调研准备阶段。亮达物业管理公司中标的一个主要原因，是其编制了一份高水平、高标准、高质量的“斯闻大厦物业管理早期介入实施方案”。如果你参加这次招投标活动， 请写出：1、斯闻大厦物

25、业管理早期介入实施方案的主要工作内容。 2、斯闻大厦物业管理早期介入准备工作的内容。,课堂练习,1、斯闻大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容包括： （1）立项决策阶段的实施(2分) （2）规划设计阶段的实施(2分) 在这一阶段，物业管理公司应做好以下工作： 1)考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善(1分) 2)考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要(1分) 3)考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要(1分) （3）施工安装阶段的实施(2分) 1)监督工程质量(1分) 2)掌握物业的全部情况(1分) 3)督促物业管理所需设施的落实(1分),课堂练习,（4）接管准备阶段的实施(2分) 1

26、)组织验收小组(1分) 2)明确验收标准(1分) 3)确定验收方案(1分) 4)拟订日后物业管理方案和制度(1分) 5)准备验收资料(1分) 6）参与竣工验收(1分) 2、早期介入的准备工作包括： （1）了解物业管理对物业的基本要求(2分) （2）组织技术力量(2分) （3）收集相关资料(2分) （4）确定工作方法(2分) （5）准备设备器材和资金(2分) 评分说明：每个得分要点答出一部分得一部分的分数，答对、答全得满分。,课堂练习,三年前投入使用的金奖大厦是产权多元化的纯写字楼，建筑面积为6万平方米。某物业管理公司为金奖大厦提供的物业管理服务包括客户服务、工程管理、保洁服务、安全管理等四方面

27、的内容，经调查客户综合满意度为96。金奖大厦今年获得了“全国物业管理示范大厦”的称号。在参评“全国物业管理示范大厦”时，评委对金奖大厦物业管理服务工作的评价是：物业管理专业性强，管理经验丰富，服务质量高，管理工作计划合理，管理服务效果显著。同时，评委们认为金奖大厦完善的物业管理服务方案是其取得“全国物业管理示范大厦”称号的基础。请你写出金奖大厦物业管理服务方案应有内容的详细纲要。,课堂练习,闻明物业管理公司负责管理的某高档住宅小区需要增建一处露天的健身活动场所，业主委员会委托闻明物业管理公司帮助进行可行性研究。请你写出一份建设该健身活动场所的纲要性可行性分析报告。说明：只列出报告主要内容的纲目

28、即可。,课堂练习,建设该高档住宅小区健身活动场所可行性分析报告的纲要： 小区现有活动场所分析(0.5分)主要分析物业管理区域内现有健身活动的数量、功能、分布、使用现状、存在的问题与制约因素等。(0.5分) 健身活动场所开发的原则与目标(0.5分)包括开发健身活动场所的意义、目的、原则、依据、建设期限和预期目标等。(0.5分) 健身活动场所开发的可行性分析(0.5分)分析物业管理区域人口数量、消费水平和服务需求、周边地区同类服务供给情况的基础上，从经济上、技术上对健身活动场所开发进行可行性分析。(0.5分) 健身活动场所开发具体方案的设计(0.5分)主要包括健身活动场所的位置、规模、平面布局、建

29、筑风格、健身器材以及配套设施设备的布置。(0.5分),课堂练习, 健身活动场所开发的投资估算(0.5分)根据建设规划，估算健身活动场所开发的投资规模，设计筹资途径。(0.5分) 健身活动场所开发的环境影响评价(0.5分)预测和评估健身活动场所开发可能给物业管理区域带来的正面和负面环境影响。(0.5分) 健身活动场所开发效益分析(1分) 在分析拟增加健身活动场所项目效益的基础上，分析和预测其可能产生的经济效益、社会效益和环境效益。(0.5分) 如利用产权归业主所有的公共区域进行健身活动场所开发，那么其收入中除应缴税费和物业管理企业的管理服务费外，其余主要应归业主和投资者所有。(0.5分)评分说明

30、：每项答全得满分，答出一部分得一部分分。,课堂练习,1、某物业管理公司通过投标，承接了玫瑰园住宅小区的物业管理工作，包括小区建设的早期介入。该住宅小区规划建筑面积约15万平方米，综合配套设施、设备齐全。该物业管理公司应该做好哪些早期介入的准备工作？,课堂练习,案例分析： 文斯物业管理公司接到了中锋大厦的物业管理投标邀请函。中锋大厦是一座大型智能化综合写字楼，建筑面积11万平方米，配套设施设备完善。被邀请的几家物业管理企业实力都很强，竟争激烈。文斯物业管理公司总经理对这次投标工作非常重视，亲自动笔独立完成了物业管理投标书的编写工作，并带队参加了现场答辩。结果文斯物业管理公司并未中标，原因之一是评委们认为该公司拟定的物业管理方案存在一些专业方面的缺陷。请分析后回答以下问题：（I）文斯物业管理公司在编写中锋大厦物业管理方案时，应怎样避免专业方面的缺陷？(2)如果你是文斯物业管理公司的总经理，你将怎样组织参加这次投标活动？,