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1、第六章财产和行为税法律制度单元一五、土地增值税法律制度（一土地增值税的纳税人和征税范围 L根本规定纳税人土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和 个人（提示）自2022年11月1 R起，对个人转让住宅行免征土地增值税征税范围纳税人土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税转让方对出让国有土地使用权的行为不征税对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征校转让方土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继更二型回等方法无偿转让的房地产，不予征税,但并非所有名为“赠与”的行为均不征桎，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包含：（1）房产全部入、土地使用权全部人将房屋产权
2、、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为（2）房产全部人、土地使用权全部人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权贿与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为（辨析）“出让”和转让”土地使用权相关土地增值税和契税问题2.特别业务含义国有土地使用权出 让国有土地使用权出让是指国家以土地全部者的身份将土地使用权在肯定年 限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付十地使用权出让金的行 为，属于土地买卖的一级市场。土地使用权出让方是国家国有土地使用权转 让国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后， 将土地使用权再转让的行为，它属于土地买卖的二级市
3、场涉税处理国有土地使用权出 让出让方不缴纳土地增值税 受让方缴纳契税国有土地使用权转 让转让方要缴纳土地增值税受让方要缴纳契税（土地承包经营权和土地经营权的转移除外）房地产的交换属于土地增值税的征税范围（提示）对个人之间互换自行居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征上 地增值税合作建房对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征 收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税房地产的出租权属未转移，不屈于土地增值税的征税范围房地产的抵押对于房地产的抵押，在抵押期回丕螂土地增值税如果抵押期满后以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地 增值税的征税范围复习重点房
4、地产代建行为不属于土地增值税的征税范围房地产进行重新评估而产生的评估 增值不属于土地增值税的征税范围（例题1 单项选择题）依据土地增值税法律制度的规定，以下行为中，属于土地增值税征税范围的是（）O房地产开发企 业房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权走 发Th转移,不征收土地增值校房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿 债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生全部权转移时应视同销售房地产,征 收土地增值税A.出租房屋B.代建房屋C.企业之间交换房屋D.评估房屋（答案）C（解析）选项C：企业之间交换房屋，既发生了
5、房产产权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土 地增值税的征税范围：个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税仍属于 征税范围，只是可以依法获得免征优惠）。（例题2 单项选择题）依据土地增值税法律制度的规定，以下各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）oA.出租住宅的孙某B.转让国有土地使用权的甲公司C.X商铺的潘某D. X写字楼的乙公司（答案）A（解析）（1） 土地增值税的纳税人为“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位 和个人。主要推断要点有二：房地产权属转移；转让方取得相关收益。选项A涉及的是“出租住宅，住 宅产权不发生转移，不征收土
6、地增值税。（2）选项C：如果潘某转让的是住宅（而非商铺），那么适用个人转让 住宅的优惠政策，暂免征土地增值税。（例题3 单项选择题）依据土地增值税法律制度的规定，以卜.各项中，免征土地增值税的是（）oA.由一方出地，另一方出资金，企业双方合作建房，建成后转让的房地产B.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，企业自行转让原房地产C.企业之间交换房地产D.企业以房地产抵债而发生权属转移的房地产（答案）B（二）土地增值税应纳税额的计算土地增值税4级超率累进税率表第一步确定扣除工程金额第二步计算增值额：增值额=房地产转让收入-扣除工程金额（注1 ）从收入的形式来看，包含货币收入、实物收入和其他收入（注
7、2 ） 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为王鱼迪更蚣第三步计算增值率：增值率=增值额+扣除工程金额X 100%第四步确定适用税率及速算扣除系数（考试会给出）第五步计算应纳税额：应纳税额=增值额X适用税率扣除工程金额X速算扣除系数级数增值额与扣除工程金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）复习重点1不超过50%的局部3002超过50%至100%的局部；()：3超过100%至200%的局部50151超过200%的局部6035（例题单项选择题）甲房地产公司2022年11月销售自行开发的商业房地产工程，取得不含增值税收入 20220万元，准予从房地产转让收入减除的扣除工程金额12022万元。土地增值
8、税税率为40 %,速算扣除系数为 5% ,甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税税额的以下计算列式中，正确的选项是（）。A. （20220-12022） X40% -20220X52200 （万元）B. （20220-12022 X40 -12022X5 %=2600（万 元）飙.20220X8 -12022X5 =7400 1万元）府7600%万元）（答案）B（解析）此题直接套用土地增值税计税公式即可解决。（三）扣除工程金额确实定1.房地产企业新建房扣除工程金额确实定取得土地使用权所支付的金额（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和
9、税金（包含契榄）房地产开发本钱房地产开发本钱，包含土地征用及拆迁补偿班（包含耕地占用税）、前期工程费、建 筑安装工程费、根底设施费、公共配套设施费和开发间接贽用等（例题多项选择题）依据土地增值税法律制度的规定，以下各项中，在计算土地增值税计税依据时，应列 入房地产开发本钱的有（）。A.前期工程费B.公共配套设施费C. 土地出让金D.耕地占用税（答案）ABD（解析）选项C： 土地出让金属于“取得土地使用权所支付的金额。房地产开发为 用（1）能分摊且能证明财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的，同 意据实扣除，但最ga。不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
10、其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱”的金额之 和的5%以内计算扣除同意扣除的房地产开发费用=回壁避幽昼（取得十地使用权所支付的金额+房地产开 发本钱）X规定比率（5%以内）房地产开发班 用（2）不能分摊或不能证明财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构 证明的，房地产开发费用（不区分利息费用和其他费用）按规定计算的金额之和的10%以内 计算扣除同意扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发本钱）X规定比 率（10%以内）与转让房地产有关的 税金城市维护建设税及教育贽附加曳习重点加计扣除（取得土地使用权所支
11、付的金额+房地产开发本钱）X2质（例题单项选择题）甲公司开发一项房地产工程，取得土地使用权所支付的金额为100（）万元，发生开发 本钱6000万元，发生开发费用2022万元，其中利息支出900万元无法提供金融机构贷款利息证明。，当地房地 产开发费用的计算扣除比例为10q甲公司计算缴纳土地增值税时，可以扣除的房地产开发费用为（）沅。A. 2022-900=1100%-600C. 2022X10%=200D. （1000+6000） X 10700（答案）I）（解析）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产工程计算分摊或不能提供金融机构证明的，同意扣除的 房地产开发费用二（取得土地使用权所支付的金
12、额+房地产开发本钱）X所在省、自治区、直辖市人民政府规定 的扣除比例；因此，甲公司可以扣除的房地产开发费用修700 （万元）。2.扣除工程的其他规定非房地产开发企业 转让新建房的扣除 工程（1）取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发本钱（3）房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（城建税及教育费附加、印花税）旧房及建筑物 转让的扣除工 程情形一：按评估价格扣除旧房及建筑物的评估价格（重置本钱价X成新度折扣率）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用转让环节缴纳的税金1 口房及建筑物 转让的扣除工程情形二：按购 房发票金额 计算扣除纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估
13、价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以扣除：按发票所载金额并从购置年度起至转让年度止，每年加计5%计算的金额 转让环节缴纳的税金，包含城市维护建设税及教育班附加、印花税、购 房时缴纳的契税（须提供契税完税凭证）（例题1 多项选择题）依据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房及建筑物，在计算土地增值税额 时，准予扣除的工程有（）。A.评估价格B.转让环节缴纳的税金C.取得土地使用权所支付的地价款D.重置本钱价（答案）ABC（解析）选项D：重置本钱价用于计算旧房及建筑物的评估价格，不能直接作为扣除工程金额扣除。（例题2 单项选择题）2022年5月甲公司转让一幢办公楼，该办公楼于202
14、2年购入，购置价为1250万元。当月由政府批准设立的房地产评估机构评定并经当地税务机关确认，该办公楼的重置本钱价为2022万元，成新度 折扣率为七成。在计算甲公司该业务土地增值税计税依据时，准予扣除的评估价格是（。A. 2022X70%= 1400 （万元）B.（2022-1250） X70 %=525（万元）=60（）（万元）D. 1250X70=875 （万元）（答案）A（四）土地增值税税收优惠旦习重点1 .纳税人建筑一般标准住宅(不包含高级公寓、别墅、度假村等)X,增值额未超过扣除工程金额20% 的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。2 .因国家建设需要依法征用、收回
15、的房地产，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由 纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。3 .企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住宅房源且增值额未超过扣除工程金额20%的, 免征土地增值税。五)土地增值税征收治理1 .土地增值税的清算纳税人应进行土 地增值税清算(1)房地产开发工程全部竣工、完成销售的(2)整体转让未竣工决算房地产开发工程的(3)直接转让土地使用权的主管税务机关可要 求纳税人进行土地增 值税清算(1)已竣工验收的房地产开发工程，已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑 面积的比例在85$以上，或该比例虽未超过85乐 但剩余的可售建筑面积已
16、经出租或 自用的(2)取得销售1预售)许可证满3年仍未销售完毕的(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(4)省级税务机关规定的其他情况(例题单项选择题)依据土地增值税法律制度的规定，以下各项中，不属于纳税人应当进行土地增值税清 算的是()oA.直接转让土地使用权的B.房地产开发工程全部竣工、完成销售的C.整体转让未竣工决算房地产开发工程的D.取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的(答案)1)(解析)选项1)：属于主管税务机关“可要求”纳税人进行土地增值税清算的情形。2 .其他征收治理规定纳税申报(1)纳税人应在转让房地产合约签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税
17、申报(2)纳税人采取预售超销售房地产的，对在工程全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税 务机关可以预征土地增值税纳地点土地增值纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款核定征收 土地增值 税房地产开发企业有以卜情形之一的，税务机关nJ以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企 业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的(3)虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让 收入或扣除工程金额的(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算， 逾期仍不清算的(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的(例题多项选择题)以下各项中，属于土地增值税核定征收的情形的有()oA.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的C.虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除工程 金额的I).申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的复习重点复习重点（答案）ABCD