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1、第三节土地增值税法律制度五、应纳税额的计算方法销售房地产工程类型可扣除工程(2C)未经开发的土地使用权不动产新建房地产企业H厉地产企业旧房有评估价格没有评估价格原购房发票所载的金额X (l+596n) +契税+C第三步：计算土地增值税增值额:二 R-2C第四步：计算增值率，确定适用税率和速算扣除系数：增值率二4U确定适用康 A%,速算扣除系数a%第五步：计算土地增值税应纳税额：应纳税额=xA%-Cxa%(案例)某房地产开发公司是增值税一般纳税人，2022年5月，拟对其开发的位于市区的写字楼工程进行 土地增值税清算。该工程资料如下：(1) 2022年1月以8000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴
2、纳契税。(2) 2022年3月开始开工建设，发生房地产开发本钱15000万元，其中包含装修费用4000万元。(3)发生利息支出3000万元，但不能提供金融机构贷款证明。(4) 2022年3月，该工程全部销售完毕，共计取得不含税销售收入40000万元。(5)该工程已预缴土地增值税450万元。(其他相关资料：契税税率为5% ,利息支出不能提供金融机构贷款证明，当地省政府规定的房地产开发费 用的扣除比例为10% ,计算土地增值税同意扣除的有关税金及附加共计240万元复习重点S 6=8400+15000+2340+240+4680=30660 （万元）二R-2 040000-30660二9340万元）
3、增值率= A =9340-30660=30. 46适用税率或，速算扣除系数为0应缴纳的土地增值税=9340义30%=2802 （万元）六税收优惠1纳税人建筑一般标准住宅X,增值额未超过扣除工程金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额 缴纳土地增值税。2因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。4对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住宅或公共租赁住宅房源的且增值额未超 过扣除工程金额20%的，免征土地增值税。5对个人销售住宅，暂免征收土地增值税。6自2021年1月1日至2
4、023年12月31日，执行以下企业改制重组有关土地增值税政策：（1）企业按照（公司法）有关规定整体改制，包含非公司制企业改制为有限责任公司或股份，有限责任公 司变更为股份，股份变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以 下简称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。（2）按照法律规定或者合约约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原 企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。（3）按照法律规定或者合约约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将 房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征
5、土地增值税。（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂 不征土地增值税。（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。七征收治理（一）纳税申报1纳税人应在转让房地产合约签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。2 土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。纳税人转让的房地产坐落在 两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。（二）纳税清算1 .清算单位（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发工程为单位进行清算，对于分期开发的工程，以分期工 程为单位清算。
6、（2）开发工程中同时包含一般住宅和非一般住宅的，应分别计算增值额。（例题单项选择题）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。A.规划申报工程B.审批备案工程复习重点C.商业推广工程D.设计建筑工程（答案）B2 .清算条件（1）应进行土地增值税的清算（主动清算）房地产开发工程全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发工程的；直接转让土地使用权的。（2）税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（被动清算）已竣工验收的房地产开发工程，已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85%以上, 或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售预售
7、）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。（例题多项选择题）以下情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有A.直接转让土地使用权的B.整体转让未竣工决算房地产开发工程的C.房地产开发工程全部竣工并完成销售的D.取得销售预售）许可证2年仍未销售完的（答案）ABC3 .清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税 申报，扣除工程金额按清算时的单位建筑面积本钱费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积本钱费用二清算时的扣除工程总金额/清算的总建筑面积4 . 土地增值税
8、的核定征收房地产开发企业有以下情形之一的，税务机关可以实行核定征收土地增值税：5 1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；6 2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；7 3）虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除工 程金额的；8 4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清 算的；9 5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第四节 城镇土地使用税法律制度1 .城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占 用的土地面积为计税依据，按照规定的
9、税额计算征收的一种税。2 .城镇土地使用税的纳税人，是指在税法规定的征税范围内使用土地的单位和个人。3 .城镇土地使用税的纳税人通常包含以下几类：（1）拥有土地使用权的单位和个人。（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。（3） 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。（4） 土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。复习重点L城镇土地使用税的征税范围，包含在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家全部和集体全部的土地。2 .建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业不需缴纳城镇土地使用税。3 .公园、名胜古迹内的索道
10、公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。三、税率1 .城镇土地使用税采纳定额税率，即采纳有幅度的差异税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：大城市1. 530元；（2）中等城市1.224元；（3）小城市0.9-18元;（4）县城、建制镇、工矿区0.6-12元。2 .经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最di税额的30%o 经济兴旺地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。（提示）在人均耕地低于0.5亩的地区，省、自治区、直辖市可以依据当地经济开展的情况，适当提高耕地 占用税的适用税额，但提高
11、的局部不得超过规定适用税额的50%o （考生需要比较记忆）UiUi、计税依据和应纳税额的计算1 .城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。即税务机关 依据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土地使用税。2 .纳税人实际占用的土地面积按以下方法确定：（1）由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。（3）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。3 .应纳税额的计
12、算全年应纳税额二实际占用应税土地面积疔）X适用税额五、税收优惠（一）法定减免1 .国家机关、人民团体、军队自用的土地。2 .由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。3 .宗J寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。4 .市政街道、广场、绿化地带等公共用地。5 .直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。6 .经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免征土地使用税510年。7 .由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。（二特别规定详见教材P284-P287六征收治理（一）纳税期限城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
13、二）纳税义务发生时间L纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。8 .纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次 月起，缴纳城镇土地使用税。9 .纳税人出租.、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。10 以出让或转让方法有偿取得土地使用权的，应由受让方从合约约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地 使用税；合约未约定交付时间的，由受让方从合约签订的次月起缴纳城镇土地使用税。11 .纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。复习重点12 纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使
14、用税。（三）纳税地点城镇土地使用税在土地所在地缴纳。（例题1 多项选择题）以下各项中，符合城镇土地使用税有关纳税义务发生时间规定的有（）。A.纳税人新征用的耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税B.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳城镇土地使用税C.纳税人新征用的非耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土地使用税（答案）BD（例题2 多项选择题）以下关于城镇土地使用税纳税义务发生时间的表述中，符合税法规定的有（）A.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起纳税13 纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起纳税C.纳税人出借房产，自交付出借房产之次月起纳税D.纳税人新征用的耕地，自批准征用之次月起纳税（答案）ABC14 析）选项D：纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。