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1、REITS的投资价值和市场展望REITs （Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的 方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益 按比例分配给投资者的一种信托基金。实质上就是：某地产工程缺钱，然后号召大家集资团购他们工程的股份，他们拿着这笔 钱去搞工程，赚的钱按照股份比例一起分，有点类似于股票证券性质。举个例子：现在苏州工业园区想要扩建，但现在政府缺钱，就将工业园区的所有权托管 给一个REITS基金，然后我们散户来认购这个REITS基金，基金再把众筹的钱去换苏州工业 园区的一局部股权。苏州工业园
2、区，将每年出租的收入来出来分红；按照现在苏州工业园区 的出租率和利润率来说，日后这笔分红还是相当可观的，预计每年的分红率是在5%左右。一、首批公募REITs发行及上市情况首批工程在6月4日前完成了整体的发行，在基金募集期内，投资者认购较为踊跃，9只 REITs产品中有6只启动回拨机制，另外3只触发比例配售，配售比例最低仅1.76%。首批 工程发行时间点也比拟合适，整个上半年A股市场不温不火，而债券投资整体呈现收缩趋 势，市场需要这样的优质资产。6月21日，首批REITs工程正式上市。上市后，并没有出现连日上涨的现象，说明REITs 产品的性质决定了它并不适合炒作，不宜以打新的思路去看待。从首周
3、交易情况来看，上市当天涨幅较大，短期交易型的个人投资者是换手主力，9个工程 首周累计换手率平均到达了 40%,目前来说持有人已经由炒作型为主转化成配置型为主。 在经历短期炒新后，中长期走势将会明显分化，甚至折价交易，在上市后的十五个交易日里， 大局部产品进行了一个回撤，回撤后的目前价格与发行价接近，溢价较少适合进行一个资产 配置的价位。基金代码场内简称，标准单价。发行价一首日收盘价。目前价一首日涨幅。50800（卜张江REITp2.932如3.166。3.01皿5.89*508001P浙江杭徽8.13P8.72*9.153P8.81g4.97%508006。苜创水务Q3.4933.70433.
4、883一3.837c4.95%508027。东吴书园3.723.883.90703.851。0.70%508052普洛斯一3.563.89 口3.972P3.845r2.11%180101P蛇口产园2.112.31P2.65Q2.359口14.72%180203广州广河12.39c13必13.108712.73 和0.68%180301P盐港REITp2.13P2.302.367r2.2902.91%180801P首钢绿能13.38。14.71313.99829.95%二、公募REITs的特点&相比其他资产的特有价值 公募REITs产品是当前除股票、债券外的又一个大类投资选择。与股票相比，公募
5、REITs 业务单一易懂，市场波动相对较小，收益增长空间相对有限，且不适合散户炒作；与债券相 比，公募REITs产品有稳定强制的分红机制，并在此基础上有资产增值机遇。我们国家这次发行的是基于高速、仓储、港口、环保处理等基础设施的REITS基金。核心 是因为现在地方政府搞基础建设缺钱，向社会融资来开展，同时也给了我们一个投资赚钱的 机会，加上由于近年信用分化加剧，债券整体价格向下，大量机构投资者处于欠配状态，配 置压力较大。REITs产品与股债关联性较低，可有效分散投资风险。同时REITs产品明确的 地层结构和固定的现金分派，有效增强投资的可控性。三、工程性质REITs按工程性质分为工程所有权和
6、工程经营权分类上市地公募REITs项口名基金代码场内简称收入来源产权类产 业 园深圳博时招商蛇口产业园180101蛇口产园租金收入.物业 费收入上海华安张江光大园508000张江REIT上海东吴苏州工业园区产业 园508027东吴苏园仓 储深圳红土创新盐田港仓储物 源180301盐港REIT上海中金普洛斯仓储物流REITs508056普洛斯特许经 营权环 保 类深圳中航首钢生物质180801首钢绿能垃圾处理服务 费.发电收入和 餐厨垃圾收运、处置费上海富国苜创水务508006首创水务污水、污泥处理服务费高速 类上海浙商证券沪杭甬高速508001浙江杭徽道路通行养、广 告租金等深圳平安广州交投广
7、河高速 公路180201广州广河1、工程所有权REITS基金，就类似于房子的房东，把房子出租出去。每年能收到固定的房 租，同时房子的价格每年还在升值；如果房东出租了 30年之后，这房子我不要了，房东可 以按照30年后的房价卖出去。房东的总收益相当于这30年一共的房租费+房子30年升值的价差；所以，这种REITS 基金每年的分红（房租）看上去不多，可能4%左右，但如果将产权（房价）增值的收益, 平均到每年的收益上，就比拟客观了。2、工程特许经营权REITS基金，就类似于开店卖东西的店主，一次性交了 30年的房租， 每年收入看上去还挺高，但是30年之后，这房子就不属于你了。店主的总收入相当于这30
8、年的收入-30年的房租；所以，这种REITS基金每年的分红, 看上去挺高的，其实最终算下来，也许还没有所有权REITS基金高。一般来说，特许经营权REITS基金的经营时间越长，更好一些。REITs的预期收益如何？9只REITs 2021年预期现金分配率一览（）特许经营权类特许经营权类产权类招商蛇口，封闭期50年普洛斯，封闭期50年 盐港REIT,封闭期36年 东吴苏园，封闭期40年 张江REIT,封闭期20年 广州广河，封闭期99年 首创水务.封闭期26年 首钢绿能，封闭期21年 杭州杭徽，封闭期20年因为产权的不同，首批REITs的分红也不一样。没产权的REITs分配率稍微高些。广河高速公路
9、还能收费99年，所以分配率低一些， 预计有6.19%。最高的沪杭高速公路分配率超过12%,因为它的封闭期最短，还剩20年到 期。有产权的REITs预计今年的现金分配率为4%-5%之间，普遍低于没产权的REITs,因 为它们除了现金分红还能享受到资产增值的收益，通俗来讲类似于房地产的租金和房价的关 系，这是区别于普通固收产品的一大特点。国内的保险公司，特别是寿险公司，签订的保险合同是期限到达十年、二十年甚至三十 年以上的长期性负债，需要长期稳定收益的资产相匹配。在首批REITs的认购中，险资成为主力军。其中，保险类战略投资者到达33.36亿元, 申购金额最高，占比到达34%。所以作为个人投资者，建议用适当的资金去合理配置这类资产（尤其是长期的用于养老 资金）