《民法典合同编 第24章 物业服务合同【第937-950条】逐条权威释义全国人大法工委民法室编.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《民法典合同编 第24章 物业服务合同【第937-950条】逐条权威释义全国人大法工委民法室编.docx（22页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、民法典合同编第二十四章物业服务合同第937-950条】逐条权威释义提示与声明1、本文档内容节录自中华人民共和国民法典释义及适用指南（中册）【黄薇主编，全国 人大法工委民法室编，中国民主法制出版社2020年版】一书“典型合同分编物业服务合同 章条文释义”的主体内容；2、本文档仅供个人学习研究使用。目录中华人民共和国民法典第三编 合同第二分编 典型合同2第二十四章 物业服务合同2第九百三十七条【物业服务合同定义】 2第九百三十八条【物业服务合同内容和形式】6第九百三十九条【物业服务合同的效力】9第九百四十条【前期物业服务合同法定终止条件1 11第九百四十一条 【物业服务转委托的条件和限制性条款】
2、12第九百四十二条 【物业服务人的一般义务】 13第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】 14第九百四十四条【业主支付物业费义务】 15第九百四十五条【业主告知、协助义务】 17第九百四十六条 【业主合同任意解除权】 19第九百四十七条 【物业服务合同的续订】 20第九百四十八条 【不定期物业服务合同】 20第九百四十九条 【物业服务人的移交义务及法律责任】 21第九百五十条 【物业服务人的后合同义务】 22的物业服务事项进行处理的合同。从建设单位开发建设好房屋及其附属设施、开始销售商品 房，到召开业主大会选聘物业服务人，需要一段时间。在这段时间内，入住的业主人数较少， 还不能召开业主大会并
3、进而成立业主委员会，因而只能先由建设单位与物业服务人订立前期 物业服务合同，以满足业主的生活需要，保护全体业主的利益。在物业开发建设完成后，开 发建设单位将房屋销售给业主，逐步地将物业交给业主和物业服务人，自己那么退出该物业服 务区域。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务人签订的，在业主入住之前，建设单位作为 合同的一方当事人，应当受到合同的约束。在业主入住之前，建设单位按照前期物业服务合 同的约定享有合同权利，也应当履行相应的义务，特别是支付物业费的义务。但是在一局部 业主入住，房屋交付给业主后，物业费由谁负担，仍有争议。一般认为，房屋出售且交付给 业主后，业主就应当负担相应的物业费，未交
4、付房屋的物业费，仍由建设单位负担。而物业 服务人是前期物业服务合同的一方当事人，毫无疑问其应当受到合同的约束。物业服务人有 权依据前期物业服务合同主张权利，并履行相应义务。物业服务人在履行义务的同时，也享 有按照约定收取物业费的权利。物业服务人应当依据前期物业服务合同对业主提供物业服务, 不得违规收费，也不得任意解除合同。前期物业服务合同约定的服务期限届满，业主经过合 法程序继续选聘前期物业服务人与其订立物业服务合同的，物业服务人应当继续为业主提供 物业服务；如果业主决定选聘其他物业服务人的，原物业服务人应当与新物业服务人进行交 接。在前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与
5、新物业服务人订立 的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止,前期物业服务人那么应当退出物业服务区域， 并按照约定和有关规定完成交接工作。根据本条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律 约束力。虽然前期物业服务合同是由建设单位与建设单位所选定的物业服务人订立的合同， 业主并不能选择物业服务人，也无法决定物业服务合同的内容，但是前期物业服务合同对业 主也具有法律约束力，业主不得以其未参加合同的订立或者未认可为由而否认合同的效力。 所谓“对业主具有法律约束力”，是指业主享有合同权利，并承当合同义务。不管是订立前 期物业服务合同时已经入住的业主，还是在前期物业服务合同订
6、立后、业主或者业主委员会 与物业服务人订立物业服务合同前入住的业主，都应当受到前期物业服务合同的约束。合法有效的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。这主要是因为，业主与建设单 位之间有关于受前期物业服务合同约束的合意。从形式上看，前期物业服务合同签订主体是 建设单位与物业服务人，业主并不是合同主体。从合同的相对性原理出发，建设单位同物业 服务人签订的合同不能对业主产生法律约束力。如果由建设单位承当物业费，而业主只享受 前期物业服务合同中的相应权利，对建设单位来说显然是不公平的。按照权利义务相一致的 原那么，在业主成为物业所有人后，开始享受物业服务人提供的物业服务，就应当履行相对的 义务，主
7、要是支付相应的物业费。二、关于业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同实践中，通常是由业主委员会与物业服务人订立物业服务合同。但是，业主委员会并不 是合同当事人，只是因为业主无法一一与物业服务人订立合同而代表全体业主订立物业服务 合同而已。就业主委员会而言，其不应成为物业服务合同的当事人。物业服务合同的当事人是物业服务人和业主。而物业服务合同中的“业主”往往是以“全体业主”的形式出现的。全体业主作为合同主体的主要理由在于：第一，物业服务合同的内 容涉及全体业主的共同利益。物业服务合同订立的目的就是为业主提供物业服务，为的是全 体业主的共同利益。物业服务人所处理的事务是全体业主
8、的事务，物业服务人管理的财产是 全体业主的共同财产。第二，全体业主是物业服务合同实质上的权利享有者和义务承当者。 业主依据物业服务合同享有权利并承当义务。实践中，业主委员会具有诉讼主体的资格，可 以成为诉讼的原告或者被告，但是诉讼的结果依然是由全体业主来承当。第三，成认全体业 主的当事人地位，全体业主便可以享有合同约定的权利，同时须履行合同约定的义务，这样 才能保证物业服务合同的履行。物业服务人所提供的服务涉及全体业主的共有局部和共同利 益。单个业主不能够代表全体业主与物业服务人订立物业服务合同，也无法完全履行整个物 业服务合同中全体业主的义务。虽然物业服务合同是业主委员会与物业服务人签订的，
9、合同的当事人往往表现为“全体 业主”，但是这并不阻碍每个业主也都是物业服务合同的当事人。换言之，物业服务合同的 当事人，既可以是全体业主，也可以是单个业主。业主委员会与物业服务人订立的物业服务 合同，对全体业主具有法律约束力，即对每个业主都具有法律约束力。因为归根结底，“全 体业主”是一个抽象的集合的概念，最终还是由每个业主来享有合同权利，履行合同义务， 并承当违约产生的责任。基于上述理由，本条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服 务合同，对业主具有法律约束力。为什么业主委员会根据业主大会依法作出的决定，与物业 服务人订立物业服务合同，业主并没有实际参与物业服务合同的签订
10、，却要受到合同的约束? 这是由业主大会和业主委员会作为业主自治的权力机关和执行机关的法律地位所决定的。根 据本法第278条的规定，业主大会有权决定选聘物业服务人。业主委员会代表业主与业主大 会依法选聘的物业服务人签订物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应当遵 守。本法第280条对业主大会、业主委员会决定的效力问题作出明确规定，即业主大会或者 业主委员会的决定对业主具有法律约束力。三、关于物业服务合同对业主具有法律约束力的具体表现不管是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，都对业主具有法律约束力，这种法律 约束力主要表达在，业主基于物业服务合同享有合同中约定的相关权利，同时也要履行合
11、同 约定的相关义务。业主享有的主要合同权利是享受物业服务人提供的物业服务，并对物业服 务人提供的服务进行监督。物业服务合同对业主具有法律约束力，业主就不能以不是合同当事人为由提出抗辩，也 不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为拒绝缴纳物业费的抗辩理由。在实践中，有 些业主以不是合同当事人为由，不愿接受物业服务合同的约束，拒绝接受物业服务人的服务 和管理，并拒绝履行相应义务，从而引发物业服务纠纷。业主虽非物业服务合同形式上的当 事人，但业主是物业服务合同项下的权利享有者和义务承当者，是物业服务合同的实质上的 当事人。因此，业主不得以其并非合同当事人为由，拒绝履行其合同义务。当业主违约时: 物
12、业服务人有权直接向违约的业主提出请求权。第九百四十条 【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委 员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。【条文主旨】本条是关于前期物业服务合同因物业服务合同生效而终止的规定。【条文释义】为了便于物业服务企业统筹安排工作，降低交易本钱，防范经营风险，维护物业管理秩 序，前期物业服务合同可以约定期限。但是，前期物业服务合同具有过渡性质，一般来说约 定的服务期限较短。前期物业服务合同约定的服务期限届满后，如果双方当事人没有订立新 的物业服务合同或者通过约定延长物业服务合
13、同的服务期限，那么前期物业服务合同终止，物 业服务人应当退出物业服务区域，并和新的物业服务人或者决定自行管理的业主进行交接。有的学者认为，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同，即以物业服务合同生效为 其停止条件的合同。虽然前期物业服务合同期限未满，一旦业主选聘新物业服务人，或者业 主组成业主大会，并按照法定程序选聘了物业服务人，进入了正常的物业服务阶段，前期物 业服务合同就没有存在的必要，自动终止。前期物业服务合同终止的原因包括：一是双方当事人约定的服务期限届满；二是前期物 业服务合同的服务期限虽然未届满，但是全体业主通过召开业主大会，选聘新的物业服务人 并订立新的物业服务合同，该合同生效时
14、前期物业服务合同终止。第九百四十一条 【物业服务转委托的条件和限制性条款】物业服务人将物业服务区域内的局部专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第 三人的，应当就该局部专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务 支解后分别转委托给第三人。【条文主旨】本条是关于物业服务转委托的规定。【条文释义】本条规定物业服务人可以将物业服务区域内的局部专项服务事项委托给专业性服务组 织或者其他第三人。物业服务区域内的建筑物及其附属设施的正常有效运转，离不开良好的 物业服务。物业服务涉及每个业主的切身利益，关系到业主居住环境的安宁与和谐。基于物 业服务内
15、容的综合性和专业性，物业服务人难以应对如此庞大、复杂而又专业的工作，所有 服务事项难以都由物业服务人自己亲自完成，而且也无法保障物业服务的质量。此时，物业 服务人将某些服务事项，交给其他更具专业性的机构或者人员来进行服务，也是为了维护业 主的利益，本质上受益的是业主。实践中，物业服务人为了保证服务质量，也经常会结合自 己的人员配备情况，酌情将局部服务事项转委托给更为专业的机构或者人员来完成。但是，物业服务人将物业服务区域内的局部专项服务事项委托给专业性服务组织或者其 他第三人的，应当就该局部专项服务事项向业主负责。依法成立并生效的物业服务合同对物 业服务人具有法律约束力，物业服务人应当按照约定
16、履行义务。物业服务人应当按照物业服 务合同的约定，向业主提供物业服务。物业服务人将局部专项物业服务事项转委托第三人, 由于第三人的原因导致物业服务人违反物业服务合同之约定的，物业服务人依然要向业主承 担违约责任。物业服务合同的当事人依然为业主与物业服务人，而且根据合同相对性的原那么, 物业服务人与第三人之间订立的转委托合同，对业主没有法律约束力，业主与第三人之间没 有直接的法律关系。即便物业服务人与第三人约定，因第三人之原因导致物业服务人未能履 行物业服务合同义务而违约的，应当由第三人向业主赔偿，该约定亦对业主不发生效力。当 物业服务人因转委托的第三人的原因违约时，业主可以向物业服务人主张违约
17、责任，物业服 务人再向第三人请求赔偿。物业服务人可以将管理区域内的专项服务事项委托给第三人，但不得将全部物业服务转 委托给第三人，或者支解后分别转委托给第三人。之所以如此规定，主要目的是保护业主的 合法权益，并促进物业服务行业的健康开展。允许对局部专项服务转委托，是基于上述考虑， 禁止全部转委托，也是由于此原因。这类似于建设工程合同中，为禁止承包方违法转包给第 三人从中牟取非法利益，法律规定承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人，或者 将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。通过转包非法渔利的合 同，在司法实践中通常被认定为无效合同。而规定物业服务人不得将全部物业服务
18、支解后分别转委托给第三人，也是考虑到如果物 业服务人只为从中谋取利益，自己不亲自处理任何事务，将导致业主对物业服务人的信任落 空，无法保障物业服务质量，最终损害全体业主的共同利益，不能实现物业服务合同的目的 和初衷。如果物业服务人擅自将全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别 转委托给第三人，业主可以依照法定程序解聘物业服务人，解除物业服务合同。物业服务人 因此给业主造成损失的，业主可以请求物业服务人承当违约责任。第九百四十二条 【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理 物业服务区域内的业主共有局部，维护物业服务区域内
19、的基本秩序，采取合理措施保护业 主的人身、财产平安。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及 时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。【条文主旨】本条是关于物业服务人主要义务的规定。【条文释义】物业服务人的主要义务，即物业服务人按照合同的约定、法律法规的规定和物业的使用 性质，为业主提供物业服务。具体来说物业服务人的主要义务包括以下内容：1 对业主共有局部的管理和维护。物业服务人的义务首先就是对物业服务区域内的建筑 物及其附属设施等共有财产进行管理和维护，这是物业服务人最重要的合同义务之一，也是 保障业主正常生活、改善业主生活品质的重要基础。学界
20、常把物业服务人的服务管理区分为 对物的管理和对人的管理。物业服务人的此项义务主要涉及对物的管理，即管理物业服务区 域内的业主的共有财产，主要包括小区内的道路、绿地、广场等公共场所，电梯、消防设施、 公共照明设施和共有的车位车库等公共设施，以及物业服务用房等。2 .维护物业服务区域内的基本秩序。物业服务区域内的基本秩序，是业主正常生活的重 要方面。物业服务人应当负有维护小区内共同生活秩序的义务，该项义务主要涉及对人的管 理。例如，对外来人员的管理、对小区内停车位使用的管理等。为了维护物业服务区域内的 基本秩序，可能会对业主的权利进行一定的限制，业主有义务配合物业服务人的管理。而当 业主损害其他业
21、主的利益时，物业服务人还应当对其行为进行制止。3 .保护业主的人身、财产平安。保护业主的人身和财产平安，是物业服务合同对物业服 务人的基本要求，可以说是最为重要的内容。具体来说，此项义务主要包括两个方面的内容： 一是物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身及财产平安，消除平安隐患，预防损害的 发生。例如，以醒目的方式告知业主24小时有保安在岗的值班室以及附近派出所的联系电 话，在重要部位如地下停车场、单元楼门口等安装监控探头，按照约定和有关规定对电梯进 行平安检修，等等。二是如果出现可能危害或者已经危害到业主人身、财产平安的情形时, 物业服务人应当及时制止相关行为，并且视情况采取必要措施以尽量
22、保障业主的人身、财产 平安。例如，发现小区单元楼发生高空抛物的行为，或者有人划伤在小区内停放的车辆时, 物业服务人应当及时制止；发现小区内窖井盖破损时，物业服务人应当及时维修、更换，以 免业主掉落窖井，导致人身、财产受到损害。如果物业服务人没有尽到其平安保障义务，导致业主的人身、财产平安受到侵害的，物 业服务人应当承当相应的违约责任。当物业服务人的行为符合侵权责任之要件时，亦构成侵 权，物业服务人须承当相应的侵权责任，此时发生违约责任与侵权责任之竞合，受到损害的 业主可以向物业服务人请求其承当违约责任或者侵权责任。4,对违法行为的制止、报告义务。本条第2款规定，对物业服务区域内违反有关治安、
23、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部 门报告并协助处理。作出该规定主要还是为了更好地为业主提供物业服务，履行前述的几项 基本义务，妥善管理、维护物业服务区域内的相关设施，维护物业服务区域内的基本秩序, 保护业主的人身、财产平安。第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费工程、收费标准、履 行情况，以及维修资金使用情况、业主共有局部的经营与收益情况等以合理方式向业主公 开并向业主大会、业主委员会报告。【条文主旨】本条是关于物业服务人关于重要事项的公开及报告义务的规定。【条文释义】物业服务人应当将与物
24、业服务有关的服务事项等情况定期向业主公开，并向业主大会、 业主委员会报告，这些情况主要包括服务的事项、负责人员、质量要求、收费工程、收费标 准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有局部的经营与收益情况等。有关物业服务人公开及报告的具体内容、范围、方式、时间等，当事人可以在物业服务 合同中加以约定。业主要对常规事项进行定期公开，向业主大会或者业主委员会进行报告, 并接受业主的监督，特别是有关维修资金的使用情况、业主共有局部的经营与收益等财务情 况，应当定期公布。本法第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业 主的共有局部产生的收入，在扣除合理本钱之后，属于业主共有。然而在实
25、践中，业主往往 无从知晓这些情况，而物业服务人常常擅自利用业主共有局部来进行谋利，如在电梯张贴商 业广告或者安装广告显示屏，或者将车位对外出租等，损害业主的利益，对此，应当要求物 业服务人公开、报告相关情况。除了对常规事项定期公开，涉及业主共同财产或者共同利益 的重要情况，物业服务人也应当及时向业主公开，向业主大会或者业主委员会报告，依法应 当由业主决定的，由业主按照法定程序作出决定。例如，物业服务人打算利用物业服务区域 内局部空地规划建设停车位，需要及时向业主进行公示,并向业主大会或者业主委员会报告, 这涉及改变共有局部的用途，依据本法第278条的规定，应当由业主共同决定。另外，根据 本法第
26、285条的规定，物业服务人应当接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提 出的询问。因此，业主也有权就上述事项向物业服务人提出询问，物业服务人应当及口寸予以 答复。物业服务人违反上述公开及报告义务，给业主造成损失的，应当承当相应的违约责任。第九百四十四条 【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提 供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理 期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、
27、供燃气等方式催交物业费。【条文主旨】本条是关于业主支付物业费的义务的规定。【条文释义】一、关于业主应当按照约定支付物业费的义务物业费，即物业服务费用，是指物业服务人按照物业服务合同的约定，对物业服务区域 内的建筑物及其附属设施、相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和 秩序，而向业主收取的报酬。物业服务合同是有偿合同，业主与物业服务人应当在物业服务 合同中对业主支付物业费作出约定。业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务人支付物 业费，是其最基本也最核心的合同义务。业主违反该义务的，应当承当相应的法律责任。物业费的缴纳和收取需要注意以下几点，这些同时也是实践中比拟容易产生物业费
28、纠纷 的问题。L物业费的缴纳主体。对于前期物业服务合同，物业费的缴纳义务人应当是建设单位或 者业主。对于普通物业服务合同，物业费的缴纳义务人是业主。一般认为，不管是前期物业 服务合同还是普通物业服务合同，都应当以房屋交付作为业主开始承当物业费的时间点。2 .物业费收取的范围、标准和方法。物业费的收费范围、收费标准和收取方法通常应当 在物业服务合同中作出约定。收费范围，也即物业费中所包含的收费工程，一般包括建筑物 及其附属设施的维修养护、小区环境的清洁绿化等有关费用，如电梯使用费、车辆管理费、 垃圾清运费等。收费标准，即应当缴纳的物业费数额的计算标准。根据本法第283条的规定， 建筑物及其附属设
29、施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约 定不明确的，按照业主专有局部面积所占比例确定。实践中，物业费的收取往往也是按业主 房屋的建筑面积计算的，如按建筑面积收取每平方米30元的物业费。物业费的收取方法， 也即物业费的缴纳方式，具体包括物业费的支付时间、付款方式等，可以约定一次性缴纳, 也可以约定分期缴纳。3 .物业服务人不得违规收费。物业服务人有权依据合同约定收取物业服务费用，但物业 服务人不仅应当按照合同约定收取物业费，还应当符合法律法规、部门规章的规定。当事人 应当在物业服务合同中对物业服务收费范围、收取标准和收取方法作出明确约定。物业费的 收取范围、标准必须合理
30、，物业服务人不得擅自单方不合理定价。物业服务人违规收费的行 为包括：（1）擅自扩大收费范围，即物业服务人违反合同约定、法律法规的规定收取额外费 用。（2）擅自提高收费标准，即物业服务人违反法律、行政法规、部门规章等关于物业费收 取的有关规定或者行业标准收取高额物业费。（3）重复收费，即物业服务人收取的物业费中 原本就已经包含了有关工程的费用，但物业服务人又针对该工程向业主另行收费。4 .物业服务合同终止后物业费的缴纳。由于种种原因，物业服务期限届满后，或者物业 服务合同被解除，导致物业服务合同终止的，物业服务人可能还继续为业主提供物业服务。 此时，物业服务人是否有权主张业主缴纳物业费，应当根据
31、具体情况来进行判断。如果物业 服务合同终止后，物业服务人应当退出物业服务区域而拒绝退出的，按照本法第949条的规 定，物业服务人不得请求物业服务合同终止后的物业费，而且如果物业服务人给业主造成损 失的，还应当赔偿业主的损失。根据本法第950条的规定，在物业服务合同终止后，在业主 或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，物业服务人继续提供 物业服务的，业主也继续接受物业服务的，即使当事人在此期间没有订立正式的物业服务合 同，业主仍有义务支付相应的报酬。就其法理基础，有的观点认为，此时双方当事人实际上 形成一种事实合同关系；也有观点认为，物业服务人继续服务的行为构成无因管理；
32、还有观 点认为，双方当事人是以默示的方式变更了物业服务合同，延长了物业服务期限。二、业主违反约定逾期不支付物业费的违约责任业主应当按照合同约定缴纳物业费，业主无正当理由逾期不支付物业费构成违约的，应 当承当相应的违约责任。实践中，业主拖欠物业费的现象较为普遍。业主拖欠物业费的行为 构成违约的要件主要有：第一，业主逾期没有支付物业费。第二，业主欠缺正当理由。但是，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为抗辩的理由拒绝向物业服务人支 付物业费。（1）业主不得以“未接受”为理由提出抗辩。如前所述，从房屋交付业主的时间 起，业主就应当承当缴纳物业费的义务。即使在房屋交付后，业主未实际入住房屋的，依然
33、 应当缴纳物业费。房屋交付后，业主实际占有，不管其是否入住，物业服务人都要按照约定 提供服务，业主不能以自己未实际入住作为拒绝缴纳物业费的理由。实践中，一人同时为多 套房屋之业主的情况也较为多见，并不能因为其房屋空置而免除其缴纳物业费的义务。（2） 业主不得以无需相关物业服务为抗辩理由。业主不能放弃基于区分所有权产生的共有关系, 不能以不需要物业服务人提供的全部或者某项服务为由，拒绝缴纳相应的物业费。例如，业 主不能以其不产生生活垃圾，或者将生活垃圾带离小区后丢弃到小区外马路旁边的垃圾桶为 由，拒绝缴纳物业服务合同约定的物业费中所包含的垃圾清运费。业主对物业服务合同中约 定的物业服务事项以及相
34、应的费用，并没有选择的余地。只要物业服务人为全体业主提供了 相应的服务，业主就应当支付相应的物业费。业主不能以无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，主要理由在于，建筑物区分所 有权具有整体性，不同于普通的所有权，建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三 个方面的内容，并不是单个业主的绝对支配权。共有局部的利用和管理，与每个业主的利益 息息相关，应当由全体业主共同作出决定，而非单个业主可以决定。本法第278条也规定, 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。第280条规定，业主大会或者业 主委员会的决定，对业主具有法律约束力。根据我国区分所有权制度的安排，全体业主通过 业主大会
35、作出决定，由业主委员会来执行。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订 立的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当按照合同约定履行义务。因此，只要 物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议，与物业服务人签订的，即对所 有业主具有法律约束力，这在上述第939条的释义中已经说明。物业服务人对业主共有局部 进行管理，就是在为全部业主提供物业服务，每个业主都可以实际享受相应的利益，并不因 业主主观上是否需要而受影响。如果允许业主以“无需接受相关物业服务”为由拒绝支付物 业费，恐怕支付物业费的业主将寥寥无几，甚至无人再支付物业费，这将使得物业服务人无 法正常提供物业服务，无法实现物业
36、服务合同的目的，反而损害了全体业主的共同利益。第三，物业服务人进行了催告。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催 告其在合理期限内支付。一般情况下，在业主逾期未支付物业费时，物业服务人都要先进行 催告，而不是直接起诉业主。实践中，业主可能基于种种理由而没有按照合同约定的期限缴 纳物业费。例如，业主因为疫情原因正在隔离而无法缴纳，或者忘记缴纳物业费的期限，等 等。物业服务人进行催告，给予业主合理的宽限期，可以提醒催促业主及时缴纳，提高效率， 降低本钱。如果直接进行诉讼，不仅可能需要投入大量的时间和精力，造成效率低下，而且 还会导致司法资源的浪费。物业服务人进行催告，可以单独向单个业主作
37、出。当拖欠物业费 的业主较多时; 物业服务人也可以采取在小区进行公告的形式，向全体拖欠物业费的业主作 出催告。在物业服务人催告的合理期限届满后，业主仍不支付物业费的，物业服务人可以通过诉 讼或者仲裁的方式，请求业主支付物业费。业主应当按照合同约定承当逾期缴纳物业费的违 约责任；如果合同对此没有作出约定，业主须承当违约责任的范围，不仅包括其所拖欠的物 业费，还应当包括相应的迟延支付利息。三、物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费在审议民法典的过程中，有的代表提出，实践中，有的物业服务人采取断水、断电等方 式催交物业费，对业主的基本生活造成严重影响，建议予以规范。为了规范物
38、业服务人的行 为，保护业主的合法权益，本条第3款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、 供燃气等方式催交物业费。业主逾期不支付物业费的，物业服务人可以通过诉讼或者仲裁等 合法途径主张权利，但是无权采取停止供电、供水等措施。如果物业服务人为催交物业费, 采取停止向业主供电、供水、供热、供燃气等措施，造成业主损失的，应当承当相应的赔偿 责任。第九百四十五条 【业主告知、协助义务】业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事 项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有局部、设立居住权或者依法改变共有局部用途的，应当及时 将相关情况告知物业服务人。【条
39、文主旨】本条是关于业主负有就有关重要事项告知物业服务人的义务的规定。【条文释义】业主作为区分所有权人，对其专有局部享有专有权，可以行使对其专有局部的占有、使 用、收益和处分的权利，自然就包括对自己房屋进行装饰装修的权利，他人无权干涉。但是 由于业主的专有局部与其他业主的专有局部以及全体业主的共有局部紧密结合或者相邻，业 主在进行装饰装修的过程中，会影响到其他业主的利益甚至是全体业主的共同利益。因为对 房屋进行装饰装修，往往可能会发出噪音，产生大量的装修垃圾，造成管道堵塞、地面渗水 等情况，可能改变建筑物的主体结构或者承重结构，甚至造成房屋倒塌等严重后果，影响全 体业主的人身和财产平安。因此，本
40、条规定，业主装修装修房屋的，应当事先告知物业服务 人。业主装饰装修房屋，不仅应当在开工前告知物业服务人，而且应当遵守物业服务人提示 的合理考前须知，并配合其进行必要的现场检查。这主要是因为物业服务人比拟了解物业的 实际情况，可能向业主提供必要的信息，并提示合理的考前须知，以免业主在装饰装修的过 程中对建筑物尤其是建筑物的共有局部造成损害，造成其他业主的损失，且在损害发生时, 物业服务人能够第一时间掌握相关情况并采取措施进行补救。例如，在需要进行装饰装修的 业主事先告知物业服务人后，物业服务人可以将物业的相关信息告知业主，比方建筑物的承 重墙、管道及电线线路等，以免业主因不知情错把承重墙撤除，破
41、坏建筑物结构，或者破坏 管道线路等，引起一定的平安隐患，影响全体业主正常的生产、生活秩序，造成其他业主的 损失。当损害发生时.，如破坏自来水管道导致业主不能正常用水时，物业服务人能够第一时 间发现并安排人员进行抢修，将损失降低到最小。业主装饰装修房屋，除了应当遵守合同有关约定，还应当遵守法律、行政法规、部门规 章等有关规定。根据建设部2002年出台的住宅室内装饰装修管理方法，住宅室内装饰装 修活动，禁止以下行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方 案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间; （3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，撤除
42、连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损害房屋原有 节能设施，降低节能效果；（5）其他影响建筑结构和使用平安的行为。装修人从事住宅室内 装饰装修行为，未经批准，不得有以下行为：（1）搭建建筑物、构筑物；（2）改变住宅外立 面，在非承重外墙上开门、窗；（3）拆改供暖管道和设施；（4）拆改燃气管道和设施。业主转让、出租物业专有局部，设立居住权或者依法改变共有局部用途的，也应当及时 将相关情况告知物业服务人。业主转让其房屋的，原业主将退出物业服务合同，由新业主替 代原业主成为物业服务合同的当事人，享受合同权利，履行合同义务。如果原业主不将转让 的情况告知物业服务人，将导致物业服务人不知新业主为新的合同相对
43、人，不了解房屋的权 利归属，不便于物业服务人的服务和管理，也可能使物业费的收取难以进行，损害全体业主 的利益。而业主将其物业专有局部出租、设立居住权的，将导致物业使用人和物业所有人不 一致的情况，会导致物业服务人不了解物业使用情况，给物业服务人的服务和管理带来不便。 如果物业所有人与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业使用人没有按时缴纳的情 况下，将使物业服务人收取物业费变得更加困难，因为物业所有人并不在小区居住，而物业 使用人与物业服务人之间又没有直接的合同关系，不能直接向物业使用人请求支付物业费。 业主改变共有局部的用途，应当由全体业主依照法律规定的程序共同作出决定，并及时将情 况告
44、知物业服务人。这主要还是为了便于物业服务人及时掌握物业服务区域内的情况，便于 物业服务人对小区的服务和管理，维护全体业主的共同利益。例如，业主依法共同决定将小 区内一块空地改做停车场的，应当及时通知物业服务人，方便物业服务人对停车场及小区内 车辆进行管理。第九百四十六条 【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的， 应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应 当赔偿损失。【条文主旨】本条是关于业主可以依法共同决定解除物业服务合同的规定。【条文
45、释义】任意解除权并不是所有民事合同当事人都享有的，必须在有法律明确规定或者当事人特 别约定的情况下，合同当事人才能享有任意解除权。物业服务合同的当事人是否应当享有任 意解除权，各个国家和地区的法律规定差异较大，学界也存在不同观点。对于业主是否可以随时解除物业服务合同，学界有两种观点。第一种观点认为，应当赋 予业主对物业服务合同的任意解除权。第二种观点认为，不应当规定业主对物业服务合同的 任意解除权。在编纂民法典的过程中，对于是否规定业主的任意解除权，起初也有不同意见。有的意 见认为，应当优先保护业主的利益，仅将任意解除权赋予业主，不允许物业服务人任意解除 合同；有的意见认为，如果允许业主任意解
46、除物业服务合同，对物业服务人不公平，也可能 会反过来损害业主的整体利益。为了保护业主的合法权益，构建和谐物业服务关系，民法典 作出本条规定，赋予业主一方任意解除权。所谓业主一方的任意解除权，此处的“业主”并非单个业主，而是指全体业主。单个业 主是不能行使这种任意解除权的，必须由全体业主“依照法定程序共同决定解聘物业服务人”, 才能解除物业服务合同。根据本法第278条的规定，解聘物业服务企业或者其他管理人由业 主共同决定。而该“法定程序”，也就是通过业主大会的形式，而且对参与表决和同意的业 主数量有所要求，即应当由专有局部面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参 与表决，经参与表决专
47、有局部面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。止匕外，业主最终决定解聘的，还应当提前60日书面通知物业服务人，但是合同对通知 期限另有约定的除外。因为在业主决定解聘物业服务人后，物业服务人退出物业服务用房、 交接物业及其相关资料都需要一定的时间，应当给予其一定的合理期限，做好退出、交接工 作。不过，业主行使任意解除权解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由 外，应当赔偿物业服务人的损失。物业服务合同成立之后，物业服务人为了提供约定的物业 服务，通常要进行大量的准备工作，投入大量的人力、财力、物力，而且可能和其他主体订 立一系列涉及物业服务的合同。业主行使任意解除权，可能会给
48、物业服务人造成较大损失。 如果不对受到损失的物业服务人进行赔偿，那么有失公允。当然，如该损失之发生是因为不可 归责于业主的事由，例如是因为不可抗力，或者物业服务人自己违约导致合同被解除，那么业 主不需要赔偿该损失。此外，还有观点认为，也应当赋予物业服务人任意解除权。从比拟法上看，多数国家都 只规定业主一方的任意解除权，没有规定物业服务人的任意解除权。物业服务人作为专门提 供物业服务的经营者，掌握信息优势，处于合同的有利地位，在服务期限届满前，都应当尽 到善良管理人之职责，按照约定为业主提供物业服务。因此，民法典未赋予物业服务人任意中华人民共和国民法典第三编 合同第二分编 典型合同第二十四章物业
49、服务合同第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修 养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。【条文主旨】本条是关于物业服务合同的定义和主体的规定。【条文释义】一、关于物业服务合同的定义学界上对物业服务合同的定义有广义和狭义之分。广义的物业服务合同，主要可以分成 两类，即前期由建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及后期业主通过业主委 员会或者业主大会与物业服务人订立的物业服务合同。狭义的物业服务合同仅指后者，也可 称为普通物业服务合同。所谓前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会 选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务人签订的，由物业服务人提供物业