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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房贷利息如何运算一目前贷款购房主要有以下几种：款； 3、个人住房组合贷款；1、住房公积金贷款； 2、个人住房商业性贷1、住房公积金贷款：对于已参与交纳住房公积金的居民来说,贷款购房时,应 该首选住房公积金低息贷款； 住房公积金贷款具有政策补贴性质, 贷款利率很低,不仅低于同期商业银行贷款利率仅为商业银行抵押贷款利率的一半,而且要低于同期商业银行存款利率, 也就是说,在住房公积金抵押贷款利率和银行存款 利率之间存在一个利差；同时,住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半；2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单
2、位职工使用,限定条件多,所以,未缴存住房公积金的人无缘申贷,但可以申请商业银 行个人住房担保贷款, 也就是银行按揭贷款； 只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%,并以此作为购房首期付款,且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押, 或有足够代偿才能的单位或个人作为归仍贷款本息并 承担连带责任的保证人,那么就可申请使用银行按揭贷款；3、个人住房组合贷款：住房公积金治理中心可以发放的公积金贷款,最高限额 一般为 1029 万元,假如购房款超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款； 这两种贷款合起来称之为组合贷款；此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理； 组合贷款利率较
3、为适中, 贷款金额较大, 因而较多被贷款者选 用；个人住房托付贷款公积金贷款最划算,个人住房贷款商业性贷款利 息负担最重,但详细的仍款差异有多大,我们不妨进行一下比较：假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50 万元的住房,以自有资金支付首付款 30,即 15 万元,其余 35 万元申请 15 年贷款；夫妇二人月收入为6000 元,4 万元；月公积金缴存比例为20企业与个人各负担一半,现公积金总额为商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多,到达了 13,月仍款额多出 10,总额多出近 5 万元,可不是个小数目； 如此看来, 自然应当选择个人住房托付贷款,但是不行, 这对夫妇不能完全依靠个人住房托付贷款
4、,金达 4 万元,就是按 10 倍的较低倍率运算他们也可申请即便他们现有的公积 40 万元的公积金贷款,但由于政策性贷款最高限额只有 30 万元,因此 35 万元仍是不行以的； 因此,这对夫妇只有退而求其次, 选择个人住房组合贷款； 那么,他们每月的仍款负担承受得了吗？说起来他们每月仍款 278145 元,但其中一部分可以由他们仍款期每月缴存的公积金抵付,金额最多可以到达总收入的20,即 1200 元月,那么他们需要自行支付的供楼款只有2781451200158145 元月,和他 们 6000 元的月收入相比负担是很轻的了；不过,假如没有公积金的支持,完全 依靠商业贷款,那么每月仍款负担仍是比
5、较重的,但占总收入 50左右的供楼 负担仍是可以接受的； 建议购房者在确定购房预算时不妨认真算一算,多列出几 种选择比较一下再去申请相应的贷款；办理住房公积金贷款应按以下程序：一借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金治理中心提出书面申请,填写住房公积金贷款申请表并照实供应有关资料；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二市住房公积金治理中心负责借款人资格、担保人资格、 贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后, 借款人与中心签订相关合同或协议,并按中国人 民银行规定办理保险；三贷款手续办理完毕后, 市住房公积金治
6、理中心给银行签发准予贷款通知书,银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续；特殊提示：购房时,借款人依据自己公积金的缴纳情形,到银行进行测算,就可得知贷款的金额和每月仍款数额； 依据公积金治理有关规定, 每年提取一次；15000 元,而每月公积金贷款仍款额为 1500 假设客户每年一次提取的公积金为元,商业贷款仍款额为1000 元,在仍款方式上可选择“ 余额冲贷法” ,即提取的公积金第一归仍当月住房公积金贷款和商业贷款本息共计 2500 元,余额12500 元可一次性归仍住房商业性贷款本金,在仍清住房商业性贷款本金后,尚有余额的再归仍公积金贷款本金,由于商业性贷款利率高于公积金贷款利率；“ 冲仍贷”
7、 后, 借款人可选择缩短原仍款期限的方式或选择仍款期限不变,削减月仍款额的方式进行仍贷； 但目前商业银行对客户提前仍款的次数是有肯定限制的；假如客户选择“ 等额本息” 仍款法,每月等额仍贷金额保持 2500 元不变,那么提取的公积金 15000 元,将依据原扣款方式连续每月扣款 2500 元；余额不足时,借款人应准时将足额款项注入用于仍款的银行卡中,户可依据自身实际进行选择；上述两种仍款法, 客假如客户购买个人住房时申请的是商业性贷款,如：个人住房按揭贷款、 个人住房转让贷款、 个人再交易住房贷款； 当时购房因各种缘由没有申请到“ 公积金” 贷款, 而现在个人公积金缴存到达规定的年限和金额,且
8、已满意公积金申请购房贷款的条件, 虽然目前商业银行仍不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款,但却可提取公积金进行归仍商业性贷款本息；只要借款人到公积金治理中心申请并办理提取公积金相关手续,就可提取公积金归仍个人住房贷款本息；申请银行个人住房贷款工作流程：一买方要与开发商签订商品房预售契约；二支付 30以上的房款；三去房管部门办理预售登记；四办完预售登记后,买方持契约正本,填写借款申请及借款合同；两种仍贷方式利息天壤之别一般的购房人只知道贷款必需归仍利息,可是,采纳不同的仍贷方法, 利息却有天壤之别；贷款额在 40 万元左右、限期 30 年的,利息差额可以到达 10 万 元之巨！至于这个, 不
9、少人都仍被蒙在鼓里两种仍贷法利息差额大,在此摘录一篇供您参阅；市民刘先生上个月刚买了新居, 并办完了住房贷款手续, 每月仍贷额近 2000 元；谁知道就在本月即第一次仍贷后,刘先生却知道了一件让他大为惊奇的事他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同, 但是总体仍贷利息却相差近 2.5 万元！缘由只是他们采纳了不同的仍贷方式；而此前, 刘先生称自己对 另一种仍贷方式一无所知；“ 在签合同的时候,银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同,密密麻麻的,然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里,指着一些空白的地方,让你签上、填上 身份证号码、按上手印即可,根本没有提及仍有另外一种仍款方法；”签下这份贷款合同后
10、, 刘先生自己测算了一下, 利息总额高达 17.6 万多元；要不是亲戚提示, 刘先生仍以为贷款就是这样办的,又生气又心疼的刘先生忍不名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 住把自己的贷款合同拿出来又认真翻了好几遍,发觉合同里的确有两种贷款方法可供自己选择, 但是空白处已经被银行事先填上了 等额本息仍款法 ,根本就没有自己考虑的余地；他请伴侣算了一下,假如套用另外一种仍款方法,那么自己30 万元、20 年商业性住房贷款利息总额不到 银行普遍主荐“ 等额法”15.2 万元,比现在要少 2.49 万元；为了探明到底,连日来,记
11、者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访；在农业银行新街口支行的消费信贷超市,记者表示预备购买一处总价为 80万元的商品房,首付 30%,公积金贷款 12 万元,余下的 44 万元预备办理商业贷款, 30 年仍清；一位工作人员热忱地接待了记者；她第一给记者介绍了本息仍款法 等额法 ,通过测算, “ 月仍款额” 一项显示为2372.78 元；记者随之询问有无其他的仍款方式, 该工作人员说仍有另一种“本金仍款法 ” 递减法 ；每个月的仍款额都不同,从3000 元左右逐步递减到 1000 多元；到底选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：“ 两种仍贷方法哪一种更合算呢？” “ 总的说来
12、其次种递减法少付点钱, 但是一般人都不会等到 30 年才仍清的,假如提前仍贷的话就没有那么大差距了；何况使用递减法虽然后面仍得少,但是一开头压力太大了；”“ 哪一种更便利呢？”“ 当然是第一种等额法便利,每个月只需按月仍给银行相同数额的钱就行了；其次种递减法每个月的钱数都不同,荐客户选择等额法；”随后,记者连续以购房人的身份算起来也很麻烦 所以我们一般都推 询问了商业银行、 招商银行、 工商银行、建设银行等多家银行, 大多数都以介绍“ 本息仍款法” 即等额法为主,有的甚至 根本不提及递减仍款方式； 虽然一些银行工作人员最终也承认应当依据个人的不 怜悯形选择仍款方式,但是从其话语中,可以很明显地
13、听出对等额法的倾向性；银行倾向性在于息差 导致银行产生这种倾向性的缘由何在呢？一位从事金融行业多年的人士一 语道破：“ 关键在于息差；”“ 两种方法的利息差距大着哪！ ” 该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算,得出的结果令人震动同样是44 万元、 30 年的商业性贷款,等额法的利息总额为 41.4 万多元,而递减法为 29.7 万元左右；两种不同仍贷方法利息竟 然相差 11 万元之多！该人士称, 同样一笔贷款业务, 对于“ 吃利息饭” 的银行来说,当然期望购房人全都选择利息高的仍贷方法；就像一般商品买卖一样, 一般的商家都会举荐顾客购买价格高、利润高的商品,怎么会举荐价格低、利润低的商品呢？
14、名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 至于银行说明的“ 等额法比递减法便利” 的理由,记者发觉, 使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦； 虽然每个月的仍款额都不同, 但是详细数额并不需要人力测算,银行的电脑系统特别轻松地便可以打印出 数据的表格,购房人只需遵照交钱就行了；30 年中每一个月仍款而另外一个“ 递减法开头仍款压力大” 的说明,记者通过业内人士测算发现,虽然递减法开头的仍款额度的确较高,为3000 元左右,但是相对于等额法2372 元来说,也就高出 620 元左右,且连续时间也只有一年零两个月；大多数时间的
15、仍款额集中在 2000 多元和 1000 多元之间；信任 600 多元的差额大多数购房人都能承担,何况,这样“ 省下来” 的利息高达 人重新考虑；银行称没占到廉价11 多万元,值得大多数购房昨日,建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称,两种仍款 方法外表上看两者利息总额相差不少,而实际上两者的运算原理是一回事；“ 不存在银行占廉价； 第一,两种仍贷方法并不是哪家商业银行自己制定的,而是央行规定的； ” 建行江苏省分行房地产信贷到处长丛华昌介绍说,1998 年 5 月央行颁布了 个人住房贷款治理方法 ,规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种仍款方法； 不管是哪种仍贷方法都是符合规定的
16、；法运算原理是一样的；而且实际上两种仍款方“ 简洁地看, 两者利息是相差肯定额度, 但是对于银行来说, 并没有通过哪 种方式多收了顾客的利息, 由于这两种仍贷方式都是依据客户占用银行资金的时 间价值来运算的；”据丛处长说明, 造成这两种仍款方法利息总额不同的根本缘由,在于顾客占 用银行资金发生了变化； 递减仍款法, 由于顾客一开头就多仍本金,所以越往后 所占银行本金越少, 因而所产生的利息也少； 而等额本息仍款法就不同, 开头仍 的贷款本金较少,占用银行资金相对也较多,所以利息也会相应增加；针对目前老百姓对两种仍款方式不太明白、表示今后在办理贷款之前,将加强告知义务；不太熟识的现状, 昨天一些
17、银行“ 可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息仍款法是商定俗成的事,老 百姓也习惯于这种仍款方式, 所以就没有对递减法进行说明和宣扬,客户来了就 照老方法给办了；”一些银行表示, 今后在办理住房贷款前, “ 要将话说在前面” , 让客户自主 选择；消协称购房人有知情权南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说,贷款购房也是一种消费行为,消费者享有消法给予的知情权和选择权；银行作为向消费者供应服 务的经营者, 有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容,即两种不 同的仍款方式； 另外,仍应当客观地且明确地向消费者介绍两种仍款方式的不同 之处,以及各自的利弊,否就,就是侵害了消法给予消
18、费者的权益；我国消法第八条、第九条规定,“ 消费者享有知悉其购买、使用的商品 或接受的服务的真实情形的权益” ；“ 消费者有权自主选择商品或者服务方式,自主打算购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务” ； “ 消费者在自主选择商品或服务时,有权进行比较、鉴别和选择；”孙建和认为, 假如银行在没有明确告知两种仍款方式及其利弊的情形下,擅自替消费者作主选择其中一种仍款方式,那么就违法了消法的上述规定,对消费者的知情权、选择名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 权构成了侵害；缘由在双方信息不对称贷款购房人可以享受
19、两种不同的仍贷方法,这是中国人民银行的明文规定；然而, 为何到了实际操作中, 一种方式深受青睐,而另一种方式就明显受到“冷遇 ”了呢？导致本金仍款法“ 银行不荐、消费者不知” 的根本缘由到底是什么？受访的多位专家及业内人士均一样指出,购房人和银行之间严峻的信息不对称,是首要缘由； 在市场经济条件下,这种信息不对称的局限必定可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入制造有利条件；而购房人由于信息缺乏,必定处于弱势；钱苏平律师说, 消费者到底不是银行家,人民银行的规定也只是面对银行而设的,一般人无从得知,所以在选择购房贷款时,往往是银行说什么就是什么,具有肯定的盲从心理；陈广华律师也认为,在贷款
20、购房过程中,银行和购房人处于明显的不公平位置；银行占有了大量消费者不具备的信息,而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导； 记者/ 王海燕郑春平 两种仍贷方式比较1、运算方法不同；等额本息仍款法；即借款人每月以相等的金额归仍贷款本息；等额本金仍款法；即借款人每月等额归仍本金,贷款利息随本金逐月递减；2、两种方法支付的利息总额不一样；在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,“ 本金仍款法” 的利息总额要少于“ 本息仍款法” ；3、仍款前几年的利息、本金比例不一样；“ 本息仍款法” 前几年仍款总额中利息占的比例较大 有时高达 90%左右 ,“ 本金仍款法” 的本金平摊到每一次,利息借一天算一
21、天,所以二者的比例最高时也就各占 50%左右；4、仍款前后期的压力不一样；由于“ 本息仍款法” 每月的仍款金额数是一样的,所以在收支和物价基本不变的情形下,每次的仍款压力是一样的；“ 本金仍款法” 每次仍款的本金一样,但利息是由多到少、依次递减,同等情形下,后期的压力要比前期轻得多；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房贷利息如何运算二伴侣,你贷款买房了吗？你贷款买房时,是不是只看他们用运算器算,而一点没关怀你的贷款方式和仍款方式？假如是,你就肯定遭受了售房者和银行的忽悠,你将可能多付上万,甚至上十万的利息；不信你就
22、看一看；贷款运算公式：贷款公式主要有两种,它们分别叫做等额本息贷款运算公式和 等额本金贷款运算公式； 这两个公式的最大不同： 在于运算利息的方式不同； 前者采纳的是复合方式运算利息 即本金和利息都要产生利息 ,后者采纳简洁方式运算利息 即只有本金产生利息 ；这样,在其它贷款条件相同的情形下,等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息；另外,等额本息贷款运算出的每期仍款金额都相等； 而等额本金贷款运算出的每期仍款金额就不同,从仍款前期后期, 金 额逐步削减；1、等额本息贷款运算公式 : 每月仍款金额 简称每月本息 = 贷款本金 X 月利率 1+月利率 仍款月数 1+月利率 仍款月数 - 1
23、 2、等额本金贷款运算公式 : 每月仍款金额 简称每月本息 = 贷款本金 / 仍款月数 + 本金 - 已归仍本金累计额 X 每月利率等额本息贷款与等额本金贷款比较关键字 贷款比较 , 提前仍款: 等额本息贷款 , 等额本金贷款 , 国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款；但在 2003 年 6 月份的时候,突然有媒体揭秘, 说银行仍有一种等额本金的贷款方式没有告知消费者；并算了一笔帐,买一套房子贷款 40 万元 30 年,前者比后者要多出利息 10 万元之巨；消费者一片埋怨；于是有媒体总结如下：银行方在乎信贷额度开发商 期望早收放贷购房者的利益 谁计较等额本息贷款与等额本金贷款相比,仍款方式
24、不能挑 贷款银行不能选 按揭律师不算帐你的利 益谁知道在正常仍款情形下, 等额本金贷款的确能节约很多利息； 但为什么在国外, 采纳等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节约更多的利息呢？当您明白了贷款后,您会发觉目前国内有成千上万的借款名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 人每年都无谓地多支付着成千上万的利息；下面,我来深化地分析这两种贷款,从而可以得出一个结论, 等额本息贷款通过调整仍款方式,可以在节约利息和节 省时间方面,比等额本金贷款更好；两种贷款的利息运算方式 下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的仍款方式下的区
25、分；在运算利息方面, 等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差异？原 因在于两者运算利息的方式不同：等额本息贷款采纳的是复合利率运算；在每期仍款的结算时刻, 剩余本金所产生的利息要和剩余的本金 贷款余额 一起被计息,也就是说未付的利息也要计息,这好像比“ 利滚利” 仍要厉害；方式；在国外, 它是公认的适合放贷人利益的贷款等额本金贷款采纳的是简洁利率方式运算利息；在每期仍款的结算时刻, 它只对剩余的本金 贷款余额 计息,也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息运算,而只有本金才作利息运算；因此,在传统仍款方式下,贷款周期越长, 等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息；所以
26、,假如借款人无法调整 或选择 仍款方式的话, 贷款周期越长的借款人, 越应当选择等额本金贷款；两种贷款的每期仍款特点,让我们连续分析这两种贷款的区分；虽然等额本金贷款能节约很多利息, 但等额本金贷款的“ 缺点” 是它的每期仍款金额都不同, 而且是前期仍款金额较重, 后期仍款金额较轻； 这要求借款人的仍款才能要适应这种情形；而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“ 缺点” ,它的每期仍款金额都相同； 借款人可以比较简洁地依据自己仍款才能,制定贷款方案；但要留意的是, 等额本金贷款的每期仍款额虽然不等,但它的每期平均仍款金额却比等额本息贷款低很多； 下面两张截图来自于 贷款分析师 软件 , 展现了两种
27、贷款的每期仍款特点；等额本息贷款仍款表部分：每期仍款额相同名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 等额本 金贷款仍款表部分：每期仍款额不同下面的分析,将能够进一步揭示出贷款的奥妙；两种仍款的比较前面介绍了两种贷款方式各自的特点,我用表格归纳如下；名师归纳总结 计息方式等额本息贷款等额本金贷款第 8 页,共 14 页简洁利率计息复合利率计息每期仍款本息等额不等额前期重,后期轻每期仍款本金前期轻,后期重等额每期仍款利息前期重,后期轻前期重,后期轻利息飙升速度加速度匀速度国内流行度主流弱流. 国际流行度主流弱弱流- - - -
28、 - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 操作敏捷程度强弱运算难度高难较难评判可以造出最好的仍款方选它没错,但可能不会是最案,也可以造出最糟糕的好方案；留意上表中,等额本息贷款的流行度和操作敏捷度都超过了等额本金贷款；由于等额本息贷款占有主导位置,所以很多数学家对其进行了深化的讨论,并发现等额本息贷款中,除了利率以外,仍款方式和贷款周期对利息的影响也特别大；超越等额本金贷款之一：双周加速仍款归功于电脑的普及以及软件工程师的努力,现在的老百姓可以象贷款精算师一样,轻易地把握贷款的各种运算方法,细致地对贷款方案作分析比较,深化地明白贷款方法的多样性； 这使得借款人可以依据自己的
29、经济状况,敏捷地采纳一些仍款方式,来削减利息、缩短贷款期限,减轻贷款利率变化所带来的压力；等额本息贷款中的双周加速仍款就能用来削减利息、金贷款相同的效力；缩短贷款期限, 到达与等额本下面我用一个简洁例子来说明； 假设您贷款 30 年 50 万元,分别采纳等额本 息贷款的标准月仍款、 等额本息贷款的双周加速仍款、 等额本金贷款三种方式计算；贷款年利率为 6.39%；下面我用贷款分析师软件个人版的二张截图来说 明它们的差异；等额本息贷款截图： 标准的月仍款 用等额本息贷款运算器运算 等名师归纳总结 额本金贷款截图 用等额本金贷款运算器运算 第 9 页,共 14 页- - - - - - -精选学习
30、资料 - - - - - - - - - 等额本息贷款截图：双周加速仍款 用等额本息贷款运算器运算 房产论双周加速仍款与等额本金贷款的比照依据上面三张截图制作出下表,以便各位比较；名师归纳总结 原始本金等额本息贷款之标等额本金贷款等额本息贷款之第 10 页,共 14 页准月仍款 参照 双周加速仍款50 万50 万50 万贷款年利率6.39% 6.39% 6.39% - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 贷款周期30 年30 年24 年 1 个月支付频率每月支付一次每月支付一次每两周支付一次每月支付金￥3,124.26 月 ￥2,723.84 月平均￥3,1
31、24.26 4额值 周 利息累计仍款期数360 期360 期629 期节约利息- 0 天2,135 天节约天数- 每年需多仍- 每年仍款不等96.62% 款124.95% 96.125% 贷款成本率以等额本息贷款的标准月仍款为参照,的双周加速仍款方式像等额本金贷款一样,从上表中可以看出, 等额本息贷款中 也能大量的节约利息； 双周加速仍款虽然比等额本金贷款多付 2500 元的利息,但贷款周期却比等额本金贷款缩短了 将近 6 年；等额本息贷款中的双周加速仍款看起来仍不错,但在美国, 选择它的 借款人只是特别小的一部份人, 大部分借款人选择的是等额本息贷款中的额外仍 款方法；它比双周仍款方法操作起
32、来更便利、更敏捷、更省钱；超越等额本金贷款之二：额外仍款 在等额本息贷款中, 采纳部分提前仍款, 是节约贷款利息和缩短贷款时间的 基本方法,也是最有效的方法；它主要有两种方式,一是上面介绍的加速仍款,另一种是这里介绍的额外仍款；而额外仍款就更简洁、敏捷,在国外,它是借款人的主要仍款方式； 最典型的方法就是在每年的最终一期仍款中,多付上一笔同 样金额的仍款；由于这种方法比较敏捷, 所以,假如借款人为了到达自己的财务目标,就需要经过几次试算来打算自己的额外仍款时间、频率和金额； 在这里, 为了说明这种仍款方法可以比等额本金贷款节约更多的利息,假设借款人有这样一笔贷款,30 年贷款周期 50 万元,
33、每月仍款一次,贷款年利率为 6.12%,经过几次试算后发觉,在正常仍款表的每年最终一期仍款中,多付上一笔 3,360 元的仍款, 就贷款合计利息就刚好开头少于等额本金贷款的合计利息；名师归纳总结 等额本息贷款之额外仍款表 部分 第 11 页,共 14 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 新 R 额外仍款与等额本金贷款之比较上图是两种贷款的比较, 显示了等额本息贷款加额外仍款可以比等额本金贷款节约更多的利息； 我们可以用 3,360 元额外仍款作为一个阀值来调整节约利息的多少：比该阀值越大,就比等额本金贷款节约的利息越多；比该阀值越小,就比等额本金贷款节
34、约的利息越少；当等于该阀值时, 就比等额本金贷款节约利息名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 151.46 元,节约贷款时间 5 年 10 个月 2129 天 ；所以假如借款人选择了等额本息贷款,肯定要考虑相应的额外仍款或加速仍款；综合比照将上面的运算结果用下表综合地进行比较,等额本金贷款的差异；将上面的运算结果用下表综合地进行比较,等额本金贷款的差异；以便更全面地了等额本息贷款和以便更全面地了等额本息贷款和原始本金等额本金贷款等额本息贷款 + 额外仍款50 万50 万贷款年利率6.12% 6.12% 贷款周期30
35、年24 年 2 个月支付频率每月支付一次每月支付一次每月支付金额￥2,667.43 月平均值 利息累计仍款期数 360 期 290 期节约利息- 节约天数- 2,129 天 5 年 10 个月 每年需多仍款- 贷款成本率 92.055% 92.024% 对于借款人来讲, 治理好自己的贷款是一项特别重要的理财项目；所以重要的是依据自己的经济收入来制定财务目标和仍款方案,而不是肯定要比等额本金贷款节约利息；而等额本息贷款加上额外仍款方法能够帮忙借款人敏捷的理财；秉持着省钱就是挣钱的原就,量入为出,您肯定能早日脱离贷款一族的苦海；备注观点：目前,老百姓的购房贷款由于风险低、利润大成为银行的最优质项目
36、；但老 百姓却要付出繁重的经济代价；其原应就在于国内一些银行实行各种方式 例如 要求缴纳提前仍款违约金,限定提前仍款次数,或者提高每次提前仍款的金额 只答应老百姓依据银行的规定仍款, 而不答应老百姓依据自己的经济状况用其它 提前仍款手段来缩短贷款周期和贷款利息；名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 通过文章“ 提前仍款与贷款违约金”可以看出,国外银行限制提前仍款是为了防止贷款的成本遭受灭顶之灾, 而国内一些银行限制提前仍款是为了让自己 的收益最大化； 当贷款利率上升时, 承担缺失的是老百姓, 而银行却在极端获益的情形
37、下连续获益； 而一旦不能到达收益最大化,所谓的“ 遵循国际惯例” 或“ 与国际接轨” 的借口,就认为有自己缺失, 就要借用 向老百姓收取违约金； 这即缺少法律的合理性,也是对老百姓权益和利益的盘剥；一些人将双周加速仍款称之为让利于民,其实我觉得称之为仍公正与民更贴切；我希望那些银行不要光想着与国外的钱接轨,更重要的是与老百姓的利益接 轨,丰富服务内容,提高服务质量,使借贷双方利益共享,取得双赢的结果,构 建真正的和谐社会；假如银行没有相关霸王条款, 售房者对贷款购房的老百姓是不是也该对其不同的贷款方式和仍款方式有告知义务,而不是要求购房者作唯独选择呢？名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 14 页