2022年房地产基础知识3.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 销售案体业务培训教材之一 房地产基础学问、房地产政策法规 房地产的含义 房地产详细是指土地、 建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依靠于物质实体上的权益；又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不行分割性；包括：a 土地 b 建筑物及地上附着物 c 房地产物权 注：房地产物权除全部权外,仍有全部权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典 当权等 房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段）地产是指明确了土地所,又包括已开发和待开发土

2、地；我国的地产是指有限期的土地使用权；房产与地产之间存在着客观的、必定的联系,主要包括几个方面：a 实物形状上看,房产与地产密不行分；b 从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格仍是租赁价格都包含地产价格；c 从权属关系看,房产全部权和地产全部权是联系再一起的； 房地产市场 ：主要包括地产买卖、租赁市场；含一级市场、二级市场和三级市场 房地产产权 ：是指产权人对房屋的全部权和对该房屋所占用土地的使用权；详细内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权益； 土地使用权 ：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益权、处置权；政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在肯定年

3、限内出让给土地使用者；土地使用权期满后, 如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以连续使用； 期房 是指开发商从取得商品房预售许可证开头至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同；期房在 港澳地区称作为买“ 楼花 ” ,这是当前房地产开发商普遍采纳的一种房屋销售方式；买尚处于建造之中的房地产项目；购买期房也就是购房者购 现房 是指开发商已办妥房地产权证（大产证） 的商品房, 消费者在这一阶段购买商品房时 应签出售合同；在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋； 毛坯房 是指没有装修的房；什么是

4、商品房？商品房主要是指由各房地产开发公司 投资建设, 以赢利为目的 ,按市场规律经营的房屋；从销售看,商品房又分为现房销售和期房预售；从用途看,分一般住宅、公寓、别墅等；什么是经济适用房 指由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社会保证商品住宅；这类住宅由于减免工程 报建中的部分费用, （主要是减免土地出让金）其成本略低于一般商品房；购买对象是北京市的城镇常住户口的中低收入家庭,重点是公务员、老师、科技人员和国有企业、事业单位职工； 使用权 房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房；名师归纳总结 产权房 是指产权人对房屋（指建筑物） 拥有全部权,

5、 对该房屋占用范畴内的土地拥有使用第 1 页,共 8 页权,产权人对这两项权益享有占有；使用,收益和处分的权益；这种权益是肯定的、排他的,- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 不受其他任何人的干涉和影响,产权人可以转让、出租、 抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权益；3. 商品房生产过程立项规划开工建设竣工验收销售 房屋建筑结构分类标准, 即从图纸创意到成品的过程；1、砖木结构（ 住宅）：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采纳砖或砌块砌筑,楼板、屋架 等用木结构；2、砖混结构 （住宅）：建筑中竖向承重结构的墙、柱等采纳砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板等采

6、纳钢筋混凝土结构；通俗地讲, 砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重；由于抗震的要求,砖混住宅一般在 5 层、 6 层以下；3、钢筋混凝土 （住宅）：指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成, 非承重墙用砖或其它材料填充；这种结构抗震性能好,整体性强, 耐火性、耐久性、抗腐蚀性强；其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高；4、钢结构 （住宅）：指建筑物中主要承重结构以钢制成；适用于超高层建筑；自重最轻；从结构上分上面四类就可以了,其中钢筋混凝土结构里面,仍可以再细分：1、框架结构,由梁、板、柱组成建筑承重结构,墙体仅作为分隔和保温用途；2、剪力墙结构,由梁、板、

7、墙体组成建筑承重结构,部分墙体承在结构中受力；将上面两个小类组合起来,就衍生了：框架剪力墙结构、框支剪力墙结构等；4. 什么是契税？土地房屋不动产全部权发生转移变动, 按当事人双方契约对产权承担人征收的税金；征税范畴及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋；在中国境内转移土地房屋权属承担的单位和个人为契税的纳税人；（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让,包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予；什么是公共修理基金？指住宅楼房的公共部位和公用设施,设备的修理养护基金；用于对住宅楼房公共部位和共用设施、设备的修理、养护；商品房的公共修理基金为总房款的 2%；什么是跃

8、层式建筑？跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面,卧房、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公用楼梯而采纳户内独用小楼梯连接；优点是：每户都有较大的采光面,通风较好；户内居住面积和帮助面积较大；布局紧凑,功能明确,相互干扰较小；什么是复式住宅？复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中曾建一个1.2 米的夹层,两层合计的层名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3 米,而一般跃层式为5.6 米）,其下层供起居用,如进餐,洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户

9、内设有一层的起居室高 2 米,上层直接作为卧房的床面,人可坐起但无法直立；什么是住宅的层高和净高？层高： 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度；净高 ：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离；净高和层高高”的关系可以用公式来表示：净高 =层高 - 楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“ 净地下室按使用性质分类：一般地下室和人防地下室；人防地下室 ：有人民防空要求的地下空间,人防地下室应妥当解决紧急状态下的人员隐蔽与疏散,应有保证人身安全的技术措施；什么是住宅的进深？住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度；

10、什么是住宅的开间？住宅开间及住宅的宽度；指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离；土地出让的最高年限 居住用 地 70 年；商业旅行消遣用地 40 年；工业用地、训练、科技、文化、体育事业、综合或其他用 地 50 年；购房人怎样才能确定购买的商品房是合法的？开发企业与销售商品房必需具备以下“ 五证” 才是合法的销售主体,购房人在付款入住 后才能拿到房屋的产权证,这“ 五证” 是：一、 建筑用地规划许可证建设单位向土地治理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目 位置范畴符合城市规划的法律凭证；二、建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证；三、国有土地使用

11、证经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证；该证主要 载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至 ” 范畴；四、建设工程施工许可证建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的 建筑属违章建筑,不受法律爱护；五、商品房销售 预售 许可证市、县人民政府房地产治理部门答应房地产开发企业,销售商品房的批准性文件 六、 “ 两书 ”商品房质量保证书 、商品房使用说明书名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 购买一套商品房究竟需要支付哪些费用？（一）房

12、价款：每平方米（建筑面积）售价 建筑面积；（二）税费：契税：对个人首次购买 90 平方米及以下一般住房的,契税税率暂统一下调到 1% 90 平米以上 140 平米以下一般住房的,契税税率 1.5% 140 平米以上一般住房的,契税税率 3% （对个人销售或购买住房暂免征收印花税）；100 元/ 建公共修理基金（住宅专项修理基金）：首期住宅专项修理资金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为筑平方米；高层（六层以上）为 物业治理收费标准统一收取；200 元 / 建筑平方米,物业治理费：按北京市注：以上税费均为北京市现行收费标准,按项目实际所在地,详细执行标准另行补充； 总用地面积：经城市规划行政

13、主管部门划定的用地范畴内的土地面积； 建设用地面积（净用地面积）积；：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范畴内的土地面 总建筑面积：指在建设用地范畴内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之 和； 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值；容积率 =总建筑面积 / 总占地面积（如：在 10 万平方米的土地上,有20 万平方米的建筑总面积,其容积率为2.0） 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等；且具备有上盖、结构坚固、层高2.2m 以上（含 2.2m）的永久建筑； 房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时,房屋销售面积为该套（单元）的建筑面

14、积,即 为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和； 套内建筑面积： 房屋按单元运算的建筑面积,为单元门内范畴的建筑面积,包括套 （单元）内的使用面积、墙风光积及阳台面积； 套内使用面积：指室内实际能使用的面积,算应符合以规定：不包括墙体、柱子等结构面积,使用面积的计 公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积,指各套（单元） 以外为各户共 同使用,不行分割的建筑面积；可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积 有用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额； 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公

15、共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公 共用房和治理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50；得房率： 是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比一般来讲塔楼的使用率在 70 80%；板楼使用率在 7585%；别墅最高,能达到 90%以上；什么是绿化率 ：是规划建设用地范畴内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比；建筑间距 : 指两栋建筑物外墙之间的水平距离日照标准：依据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的,居住建筑正面对阳房间在规定的日照标准日获得的日照量；低于二小时的满窗日照；）（北京地区住宅要求：冬至日底层获得不名师归纳总结 - - -

16、 - - - -第 4 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 商品房的销售面积如何运算？商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和；商品房销售面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积一、套内建筑面积的运算方法 套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙风光积 +阳台建筑面积 二、商品房分摊的共用面积主要包括以下两部分：1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务 的公共用房和治理用房之建筑面积；住房贷款的分类 A 商业贷款 : B 公积金贷款 C 组合贷款 商品房预售需具备以下条件：（

17、1）已交全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书；25%以（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按供应预售的商品房运算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的上,并已经确定施工进度和竣工交付日期；商品房预售合同应由房地产开发企业向登记部门登记备案；用地红线：经城市规划行政主管部门批准的建设用地范畴的界限；屋顶保温： 和墙体保温一样,使房屋在冬季阻挡由室内向室外传热,夏季由外至内 传导,从而使室内保持适当温度；平屋顶的屋面包含保温层、防水层、爱护层等；坡屋顶的面层包含瓦、挂瓦条,油毡等；办理银行贷款所需提交材料：（1）个人或夫妻双方身份证件（居民身份证、户口本或其他有效居留证件）；（2

18、）婚姻状况证明：结婚证、离婚证、未婚证明（28 周岁以上未婚人士供应）；（3）收入证明：贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债才能的证明；（4）购房合同；（5）首付款有效凭证；（6）其他资信证明（如财产证明、有价证券凭证、银行流水、 工资流水、 缴税单等） ：（7）外地人应供应在本地满一年的完税证明或社保证明商业银行住房抵押贷款仍款方式：等额本息仍款、等额本金仍款；房地产的需求可分为：消费性需求、投资性需求、预期性需求、投机性需求等；什么是三通一平：指施工现场达到路通、上下水通、电通和场地平整；什么是七通一平： “ 七通”包括道路通、 给水通、 排水通、 电力通、 通讯通、 燃气通、热力通；

19、“ 一平” 是土地平整；名师归纳总结 九通一平 : 通雨水、通污水、通自来水、通电力、通电讯、通天燃气、通热力、第 5 页,共 8 页通道路、通有线电视管线、土地平整；地下室按埋入地下深度分类：全地下室和半地下室；建筑物的耐久等级分类：以主体结构确定的建筑耐久年限分以下四级：- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 一级耐久年限100 年以上 适用于重要的建筑和高层建筑. 二级耐久年限 50 100 年 适用于一般性建筑；三级耐久年限 25 50 年 适用于次要的建筑；四级耐久年限 15 年以下 适用于暂时性建筑；建筑物的耐火等级取决于其主要构件的耐火极限和燃

20、烧性能；耐火极限的单位为小时,指从受到火的作用起到失掉支持才能或发生穿透性裂缝或背火一面温度高到220 度时为止的这段时间；评判建筑装饰材料使用的成效可从以下几方面：装饰成效、耐久性、经济性、环保性；依据外力作用形式不同,材料强度分为抗压强度、抗拉强度、抗弯强度及抗墙体按结构受力情形不同的分类：承重墙和非承重墙；抗震等级是怎么样确定的？1、抗震等级：以钢筋混凝土框架结构为例,抗震等级划分为四级,以表示其很严峻、严峻、较严峻及一般的四个级别全国大部分地区的房屋抗震设防烈度一般为 8 度；什么是承重墙：指不但承担自身重量,同时仍承担屋顶及楼板传来的荷载的墙；什么是非承重墙：指不承担上部荷载的墙,包

21、括膈墙、填充墙和幕墙什么是女儿墙 ：是下部墙身延长至屋面以上的一段墙体；什么是伸缩缝：解决由于不匀称的温度应力使过长的建筑物产生伸缩变形；水箱供水： 指在楼盘顶部的屋顶水箱,由泵房将水抽至屋顶水箱,再回流下来满意各层用水；弊病： 长期使用形成二次污染,特殊是积淀水垢后简单产生有害细菌,有些住宅区的楼顶水箱由于治理不善,没有做到定时清洗,甚至长出青苔,严峻污染水源的清洁；什么是变频供水：居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入,不设屋顶水箱,大大提高了生活用水质量；采暖设备1集中采暖：由热源经输热管道输送到采暖房间的散热器中；16 182局部采暖：燃气锅炉、中心空调、地板采暖、一般散热器、装

22、饰性散热器；3采暖方式：集中供暖、分户供暖；4供暖费：采纳热力供暖, 24 元 / 建筑平方米 .每个供暖季； 采纳燃煤锅炉集中供暖,元/ 建筑平方米 .每个供暖季；采纳烧自然气锅炉集中供暖,个供暖季；2830 元 / 建筑平方米 .每名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5 双路供电：小区供应电源采纳双路,其中一路专供电梯、消防、锅炉等公用设备；房地产面积的测算1、运算全部建筑面积有哪些？1）永久性结构的单层房屋,按一层运算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和运算；2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、 电梯间等其高度在

23、 2.20 米以上部位运算建筑面积；3）穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层运算面积；门厅、大厅内的回廊部分,层高在 2.20 米以上的,按其水平投影面积运算；4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层运算面积；5）房屋天面上,属永久性建筑,层高在 2.20 米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在 2.20 米以上的部位,按外围水平投影面积运算；6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积运算；7）属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积运算建筑面积,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半运算建筑面积；8）与房屋相连的柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,

24、均按其柱的外围水平投影面积计算；9）建筑间永久性的封闭架空通廊,按其外围水平投影面积运算建筑面积；10） 地下室、 半地下室及其相应出入口,防潮层及爱护墙）水平投影面积运算；层高在 2.20 米以上的, 按其外围 （不包括采光井、11）有柱或有围护结构的门廊,门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积运算；12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的,当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时,按幕墙外围水平投影面积运算建筑 面积；在建筑施工图报建时,仍没有设计数据的,幕墙框架突出主体结构距离一律按 150 毫米运算,竣工后运算竣工面积时仍采纳 150 毫米的数据；

25、13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积运算；14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层,有围护结构的, 按其高度在 2.20 米以上部分的外围水平面积运算；15）有伸缩的房屋,如其与室内相通的,伸缩缝运算建筑面积；2、运算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半运算面积；2）独立柱在雨篷,单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积的一半运算面积；名师归纳总结 3）未封闭的阳台,按其水平投影面积一半运算面积；第 7 页,共 8 页4）建筑物外有顶盖,无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半运算面积；- - - - - - -精选学习资料 - - -

26、 - - - - - - 5）建筑物间有顶盖的架空通廊,按其投影面积的一半运算面积；3、不运算建筑面积的有那些 . 1）空出房屋墙面构件、艺术装饰,如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等；2）检修、消防等室外爬梯；3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等；4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等；5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台；6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台；4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防掌握室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、 水箱间等；5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、空间、 城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、非机动车库、 公共开放 消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 8 页