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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产投资分析报告一总论一项目的基本情形1 项目概况项目位于石家庄市时间街东,工农路南,项目地块呈狭长的 F 型,南北最长距离约 1075 米,东西最长距离约 470 米,总面积 4.71 公顷,绿化率为 3505% ,地面条件较为平整；2项目的主要技术经济指标1：单位数量项目单位数量项目3 占地面积公顷4.71居住人数人2896总建筑面积平方米136670平均每户建筑面积平方米140.5居住面积平方米101750平均每户居住人数人4公建面积平方米17760人均居住用地平方米35居住户数户724车库面积平方米10300项目主要经济指标2：功能所
2、占面积合计总计地上面积共建面积9120117730136670商铺14900住宅93710地下面积车库1030018940设备面积8640总投资 20000 万元不含带款利息其中自有资金：4000 万元高层住宅开发成本：1643 元/平方米；超高层住宅开发成本：1777 元/平方米税后利润： 4332.87 万元全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%二项目的组织与实施1、 项目工程方案说明项目总工期为一年零四个月2006 年 1 月 1 日至 2007 年 5 月 1 日当完成地下工程后开展预售工作2006.5.12
3、007.5.1总项目进度分为四个周期,每个周期四个月；2 项目实施进度方案见附表三项目投资估算与投资筹措方案一开发成本2002 年出台的 11 号令和有关规定,经营性房地产项目用1.土地成本依据国土资源部地必需以招标、拍卖或挂牌方式获得；本项目土地使用权是通过拍卖方式取得；土地以50 万元 /公顷取得,共4.71 公顷,总价合计235.5 万元；2建筑安装工程费名师归纳总结 序号项目建筑面积单价元 /总价万元第 1 页,共 8 页1高层68020.079506461.91- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 2超高层33729.310843656.263商
4、铺1490010841615.16合计11736.53 万元11736.53建安工程费合计3.前期工程费序号 项目 运算依据 金额万元1 规划设计费 建安成本3% 352.12 可行性讨论费 建安成本1.5% 176.053 水文地质勘察费 建安成本0.5% 58.684 通水通电通路费 建安成本2.5% 293.415 场地平整 53 元/公顷 250.26 合计 1130.444.基础设施配套费参见附表 3附表 3 基础设施配套费序号 项目 运算依据 金额万元1 道路工程 42.13 万元 /公顷 4.71 公顷 198.432 绿化工程 5.4 万元 /公顷4.71 公顷 33.5% 8
5、.523 供水工程 15 万元 /公顷4.71 公顷 70.564 供电工程 65 万元 /公顷4.71 公顷 306.155 其它 建安成本2% 234.736 合计 929.875.公共配套设施建设费用参见附表 4附表 4 公共配套设施经社给用估算表序号 项目 建设费用万元1 办公面积2 物业面积282 元/ 20020 3 车库面积=564.56 万元7 合计 564.566.不行预见的费用250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44 5%=498.04名师归纳总结 7.开发期间税费参见附表5开发期间税费金额万元附表 5 序号项目运算依据1配套设施建设税费建安
6、成本6704.192投资方向调剂税建安成本5586.833工程质量与施工安全监督费建安成本4469.464供水管网补偿费0.3 吨 /人 2896 人 600 元/吨52.13第 2 页,共 8 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 5供电用电负荷费724 户 4KV A/户 480 元/KV A1396其它税费建安成本2234.737合计2303.78.开发成本开发成本为以上 7 项之和,共计 17868.09 万元二开发费用参见附表 6附表 6 开发费用汇总表序号 项目 运算依据 金额万元1 治理费用 开发成本3535.022 销售费用 2.1+2.
7、2+2.3 1412.732.1 广告及市场推广费 销售收入2565.712.2 销售代理费 销售收入2565.712.3 销售手续费 销售收入1282.63 贷款利息 详见“ 贷款仍本付息表”另计4 合计 1947.75三投资成本费用估算汇总参见附表 7附表 7 投成本费用估算汇总表总额万 开发成本元 /成本项目元高层 超高层一土地成本 235.5 234 234二建安工程费 11736.51 950 1084三前期工程费 1130.44 3384 33.84四基础设施配套费 929.87 90.36 90.36五公建配套费 564.56 101.52 101.52六不行预见费 498.04
8、 45 45七开发期间税费 2303.7 90 90八开发费用 1947.75 98.28 98.28九投资总额合计 19815.59 1643 1777四资金筹措与投入方案及贷款利息本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金 ;二是银行贷款 ;三是预售用于投资的部分；资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080 万元全部用于第一期投入,不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足；本项目开发总投资共计20000 万元,依据规定,自有资金投入不得少于总投资的20,由此可以运算出,需要自有资金 4000 万元, 需要贷款合计4264.41 万元, 预售房地产收入用于投资合计11
9、920万元；名师归纳总结 本项目资金筹措及投资方案情形见附表8资金方案与资金筹措表34第 3 页,共 8 页附表 8 序号项目合计建设经营期12- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1投资总额2000060005720508032001.1建设投资19815.595924.525643.125047.9532001.2贷款利息184.4175.4876.8832.0532002资金筹措200006000572050802.1自有资金40001920120088032002.2借款含利息4264.414264.414117.7442002.3销售收入在投入1
10、192045202.贷款本金归仍与利息支付销售收入扣除有关销售税费后,作为可以运用的资金,用于投资及仍本付息；详细仍本付息方案见附表9合计1贷款仍本付息估算表4附表 9 i=1.85% 序号项目建设经营期231期初借款累计408040804155.481732.362本期借款3本期应计利息184.4175.4876.8832.054本期底本息归仍4264.414155.4825001764.415期末借款累计1732.361764.416归仍借款本息来源4264.4125001764.416.1投资回收4264.4125001764.41四项目销售收入及利润的估算一住宅销售单价的估算二依据成本
11、估算及市场分析的结果,经济适用房高层售价 2500 元/,超高层售价 2750 元/车位售价初定为 5 万/个；销售总收入的估算依据上述估算的住宅、车库单价,估算出销售总收入见附表10第四期附表 10 销售总收入估算表第三期销售方案期间收款情形时期销售比例销 售 数第一其次期量期7884.22 万5256.15 万第一住宅 50%期车位 50%第二住宅 50%50875 13140.37 万期车位 50%200 个1000 万第三住宅 50%30525 期车位 50%120 个600 万第四住宅 50%20350 期车位 50%81 个405 万合计28285.74 万元名师归纳总结 三项目利
12、润估算第 4 页,共 8 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 本项目土地增值税估算情形见附表11；项目可运用资金估算见附表12；项目税后名师归纳总结 利润的估算见附表13,即税后利润总额为14747 万元；第 5 页,共 8 页附表 11 土地增值税运算表序号项目金额万元备注1扣除项目金额24944.931.1+1.2+1.3+1.41.1开发成本17868.09见“ 开发成本构成表”1.2开发费用1947.5销售费用 +治理费用 +财务费用1.3销售税金及附加1555.72销售收入6.431.4加扣 203573.621.1 202销售收入28285
13、.743增值额3340.812-14增殖率13.4%5增值税率20%6增值税免交附表 12 项目可运用资金估算表序号项目合计12建设经营期431销售收入28285.7413140.378484.225661.152销售税金及附加1555.72777.72466.63314.22.1营业税1414.29707.02424.21283.062.2训练专项基金56.5728.2816.9711.322.3训练费附加9949.4929.6921.82.4城市保护建设税42.4321.2112.739.342.5防洪工程保护费50.9125.4515.2710.192.6印花税及交易治理费155.857
14、7.7746.6631.423土地增值税4可运用资金26727.1412362.658017.594346.951-2-3附表 13 税后利润测算序号6 项目合计12建设经营期431销售收入28285.7413140.378484.225661.152总成本费用200007720708052003营业税1818.77707.02424.21283.064训练专项基金56.5728.2816.9711.325训练费附加9949.4929.6921.86城市保护建设税42.4321.2112.739.347防洪工程保护费50.9125.4515.2710.198印花税及交易治理费155.8577.
15、7746.6631.429土地增值税10利润总额6466.971691.142858.682097.1411所得税2134.1558.08943.36692.06- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 12税后利润4332.871200.061915.321405.08五财务分析一财务内部收益率15,由项目的全部投资现金流量表附表14和自有资金现金流量表附表项目损益表,运算如下行业基准收益率取10附表 14 全部投资财务现金流量序号项目合计1经营建设期3421销售流入28285.7413140.378484.225661.151.1销售收入28285.741
16、3140.378484.225661.152现金流出21818.7760007187.316568.94256.072.1建设投资2000060005720508032002.2销售税金及附加1818.77909.23545.54364.012.3土地增值税2.4所得税2134.1558.08943.36692.063净现金流量3548.84-60005953.061915.32713.054折现现金流量2429.35-5891.025844.931812.83662.61由全部投资财务现金流量表可得到评判指标：全部资金税后内部收益率 FIRR=30.6 全部资金税后净现值 NPV=2429.
17、35 万元静态投资回收期： 3-1+|-46.94|/1915.32=2.0245 动态投资回收期： 3-1+|-46.09|/1812.83=2.025 2.0245 4=8.1月 2.025 4=8.1月附表 15 合计自有资金现金流量表4序号项目经营建设期1231销售流入28285.7419209129.238333.314256.071.1销售收入28285.742现金流出21818.772.1自有资金40001920120088032002.2销售收入在投入11920452042002.3销售税金及附加1818.77909.23545.54364.012.4土地增值税2.5所得税21
18、34.1558.08943.36692.062.6贷款本息归仍4264.4125001764.411405.083净现金流量3647.13-19204011.14150.914折现现金流量2654.17-1885.133407.28118.151013.87自有资金现金流量表评判指标：财务内部收益率：FIRR=128.5 净现值： NPV=2654.17静态投资回收期： 2-1+|-1885.13|/3407.28=1.56 动态投资回收期： 2-1+|-1920|/4011.14=1.78 附表 16 损益表1.56 4=6.2月1.78 4=7.12月名师归纳总结 - - - - - -
19、-第 6 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 序号6 项目合计12建设经营期431销售收入28285.7413140.378484.225661.152总成本费用200005720508032003销售税金及附加1818.77909.23545.54364.014土地增值税5利润总额6466.971691.142858.682097.146所得税2134.1558.08943.36692.067税后利润4332.871200.061915.321405.088盈余公积金433.29120.01191.53140.519可安排利润3899.581080.051723.
20、791264.51评判指标1：全部投资的投资利润率 =利润总额 /总投资100=6466.97/20000=32 2：全部投资的利税率 =利税总额 /总投资100=1555.72+2134.1/20000 100=18%3：自有资金投资利润率=利润总额 /自有资金 =6466.97/4000=161.7%4：税后利润率 =税后利润 /自有资金 =4332.87/40000=108.3%二项目财务分析汇总动态指标财务分析汇总表静态指标附表 17 运算财务内部收财务净现值动态投资回投资利润静态投资回基础益率FNPV 收期率收期FIRR 全部 投资30.6%2429.35 万元8.1月32%8.1月
21、自有 资金128.5%2654.17 万元6.2月161.7%7.12月六不确定性分析本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率；这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响,有可能发生变化,影响本项目经济目标的实现；一盈亏平稳分析而且销售投资回收进度如基准方案所设,当销售率为54%假设本项目总投资不变,时,全部投资利润为零,也就是说,投资恰好保本；一般认为,当盈亏平稳点的销售收入率 70%时,项目风险最低；本项目的盈亏平稳点为二敏锐性分析54%,可见风险度较低；影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格；开发成本中最名师归纳总结 有可能发生波动的是建安
22、工程费；因此, 本项目敏锐性分析针对全部投资评判指标财第 7 页,共 8 页务内部收益率和投资利润率,分别运算销售价格上下波动10%和建安工程费上下波动10%时,对财务评判的影响；运算结果详见附表18附表 18 敏锐性分析表售价变动建安工程费变动- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - -10%0%10%10%0%-10%财务净现全 部 投 资值-4901.312429.359760.023656.522429.351202.18万元30.6%61.2%20%30.6%41.2%财务内部收益率投资利润18.19%32%45.81%26%32%38%率由附表 1
23、8 中的数据可得出1.当建安工程费增加10%时,全部投资评判指标为：财务内部收益率为 20%,投资利润率为 26%；以上运算结果说明,假如建安工程费增加 10%,其全部内部收益率大于基准收益率10%；因此,在项目开发建设中,建安工程费的增加会影响财务内部收益率和投资利润率,但仍有活动的空间；2.当销售价格降低10%时,全部投资评判指标为：财务内部收益率为负值,投资利润率为 18.19%；以上结果说明,销售价格下降10%对项目经济效益有很大影响,内部收益率达不到基准收益率；因此为了保证获得预期的效益,需要加强市场营销工作,尽量使销售方案得到实现；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 8 页