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1、房地产投资分析报告一总论一项目的基本情况1项目概况项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F 型，南北最长距离约 1075 米，东西最长距离约470 米，总面积4.71 公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。2项目的主要技术经济指标1：项目单位数量项目单位数量占地面积公顷4.71居住人数人2896总建筑面积平方米136670平均每户建筑面积平方米140.5居住面积平方米101750平均每户居住人数人4公建面积平方米17760人均居住用地平方米35居住户数户724车库面积平方米103003 项目主要经济指标2：功能所占面积合计总计地上面积共建面积9120117730136670
2、商铺14900住宅93710地下面积车库1030018940设备面积8640总投资 20000 万元不含带款利息其中自有资金：4000 万元高层住宅开发成本：1643 元/平方米；超高层住宅开发成本：1777 元/平方米税后利润： 4332.87 万元全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%二项目的组织与实施1、 项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月2006 年 1 月 1 日至 2007 年 5 月 1 日当完成地下工程后开展预售工作2006.5.12007.5.1总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。2项目实
3、施进度计划见附表三项目投资估算与投资筹措计划一开发成本1.土地成本按照国土资源部2002 年出台的11 号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50 万元 /公顷取得，共4.71 公顷，总价合计235.5 万元。2建筑安装工程费序号项目建筑面积单价元 /总价万元1高层68020.079506461.91精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 8 页2超高层33729.310843656.263商铺1490010841615.16合计11736.53建安工程费合
4、计11736.53 万元3.前期工程费序号项目计算依据金额万元1规划设计费建安成本 3%352.12可行性研究费建安成本 1.5%176.053水文地质勘察费建安成本 0.5%58.684通水通电通路费建安成本 2.5%293.415场地平整53 元/公顷250.26合计1130.444.基础设施配套费参见附表3附表 3 基础设施配套费序号项目计算依据金额万元1道路工程42.13 万元 /公顷 4.71 公顷198.432绿化工程5.4 万元 /公顷 4.71 公顷 33.5%8.523供水工程15 万元 /公顷 4.71 公顷70.564供电工程65 万元 /公顷 4.71 公顷306.15
5、5其它建安成本 2%234.736合计929.875.公共配套设施建设费用参见附表4附表 4 公共配套设施经社给用估算表6.不可预见的费用250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44 5%=498.047.开发期间税费参见附表5附表 5 开发期间税费序号项目计算依据金额万元1配套设施建设税费建安成本 6704.192投资方向调节税建安成本 5586.833工程质量与施工安全监督费建安成本 4469.464供水管网补偿费0.3 吨 /人 2896 人 600 元/吨52.13序号项目建设费用万元1办公面积282 元/ 20020 =564.56 万元2物业面积3车库面
6、积7合计564.56精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 8 页5供电用电负荷费724 户 4KVA/户 480 元/KVA1396其它税费建安成本 2234.737合计2303.78.开发成本开发成本为以上7 项之和，共计17868.09 万元二开发费用参见附表6附表 6 开发费用汇总表序号项目计算依据金额万元1管理费用开发成本 3535.022销售费用2.1+2.2+2.31412.732.1广告及市场推广费销售收入 2565.712.2销售代理费销售收入 2565.712.3销售手续费销售收入 1282.63贷款利息详见
7、“贷款还本付息表”另计4合计1947.75三投资成本费用估算汇总参见附表7附表 7 投成本费用估算汇总表成本项目总额万元开发成本元 /高层超高层一土地成本235.5234234二建安工程费11736.519501084三前期工程费1130.44338433.84四基础设施配套费929.8790.3690.36五公建配套费564.56101.52101.52六不可预见费498.044545七开发期间税费2303.79090八开发费用1947.7598.2898.28九投资总额合计19815.5916431777四资金筹措与投入计划及贷款利息本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银
8、行贷款;三是预售用于投资的部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080 万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000 万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20，由此可以计算出，需要自有资金 4000 万元， 需要贷款合计4264.41 万元， 预售房地产收入用于投资合计11920万元。本项目资金筹措及投资计划情况见附表8附表 8 资金计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期1234精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 8 页1投资总额2000060
9、005720508032001.1建设投资19815.595924.525643.125047.9532001.2贷款利息184.4175.4876.8832.052资金筹措2000060005720508032002.1自有资金4000192012008802.2借款含利息4264.414264.414117.742.3销售收入在投入119204520420032002.贷款本金归还与利息支付销售收入扣除有关销售税费后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。具体还本付息计划见附表9附表 9 i=1.85% 贷款还本付息估算表序号项目合计建设经营期12341期初借款累计4155.481732
10、.362本期借款408040803本期应计利息184.4175.4876.8832.054本期底本息归还4264.4125001764.415期末借款累计4155.481732.361764.416归还借款本息来源4264.4125001764.416.1投资回收4264.4125001764.41四项目销售收入及利润的估算一住宅销售单价的估算根据成本估算及市场分析的结果，经济适用房高层售价2500 元/，超高层售价 2750 元/车位售价初定为5 万/个。二销售总收入的估算根据上述估算的住宅、车库单价，估算出销售总收入见附表10附表 10 销售总收入估算表销售计划期间收款情况时期销售比例销
11、售 数量第一期第二期第三期第四期第一期住宅 50%车位 50%第二期住宅 50%车位 50%50875 200 个13140.37 万1000 万第三期住宅 50%车位 50%30525 120 个7884.22 万600 万第四期住宅 50%车位 50%20350 81 个5256.15 万405 万合计28285.74 万元三项目利润估算精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 8 页本项目土地增值税估算情况见附表11。项目可运用资金估算见附表12。项目税后利润的估算见附表13，即税后利润总额为14747 万元。附表 11 土
12、地增值税计算表序号项目金额万元备注1扣除项目金额24944.931.1+1.2+1.3+1.41.1开发成本17868.09见“开发成本构成表”1.2开发费用1947.5销售费用 +管理费用 +财务费用1.3销售税金及附加1555.72销售收入 6.431.4加扣 203573.621.1202销售收入28285.743增值额3340.812-14增殖率13.4%5增值税率20%6增值税免交附表 12 项目可运用资金估算表序号项目合计建设经营期12341销售收入28285.7413140.378484.225661.152销售税金及附加1555.72777.72466.63314.22.1营业
13、税1414.29707.02424.21283.062.2教育专项基金56.5728.2816.9711.322.3教育费附加9949.4929.6921.82.4城市维护建设税42.4321.2112.739.342.5防洪工程维护费50.9125.4515.2710.192.6印花税及交易管理费155.8577.7746.6631.423土地增值税4可运用资金1-2-326727.1412362.658017.594346.95附表 13 税后利润测算序号6 项目合计建设经营期12341销售收入28285.7413140.378484.225661.152总成本费用200007720708
14、052003营业税1818.77707.02424.21283.064教育专项基金56.5728.2816.9711.325教育费附加9949.4929.6921.86城市维护建设税42.4321.2112.739.347防洪工程维护费50.9125.4515.2710.198印花税及交易管理费155.8577.7746.6631.429土地增值税10利润总额6466.971691.142858.682097.1411所得税2134.1558.08943.36692.06精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 8 页12税后利润
15、4332.871200.061915.321405.08五财务分析一财务内部收益率由项目的全部投资现金流量表附表14和自有资金现金流量表附表15 ，项目损益表，计算如下行业基准收益率取10附表 14 全部投资财务现金流量序号项目合计经营建设期12341销售流入28285.7413140.378484.225661.151.1销售收入28285.7413140.378484.225661.152现金流出21818.7760007187.316568.94256.072.1建设投资2000060005720508032002.2销售税金及附加1818.77909.23545.54364.012.3
16、土地增值税2.4所得税2134.1558.08943.36692.063净现金流量3548.84-60005953.061915.32713.054折现现金流量2429.35-5891.025844.931812.83662.61由全部投资财务现金流量表可得到评价指标：全部资金税后内部收益率FIRR=30.6 全部资金税后净现值NPV=2429.35 万元静态投资回收期： 3-1+|-46.94|/1915.32=2.0245 2.02454=8.1(月)动态投资回收期： 3-1+|-46.09|/1812.83=2.025 2.0254=8.1月附表 15 自有资金现金流量表序号项目合计经营
17、建设期12341销售流入28285.741.1销售收入28285.742现金流出21818.7719209129.238333.314256.072.1自有资金4000192012008802.2销售收入在投入119204520420032002.3销售税金及附加1818.77909.23545.54364.012.4土地增值税2.5所得税2134.1558.08943.36692.062.6贷款本息归还4264.4125001764.413净现金流量3647.13-19204011.14150.911405.084折现现金流量2654.17-1885.133407.28118.151013.
18、87自有资金现金流量表评价指标：财务内部收益率：FIRR=128.5 净现值： NPV=2654.17静态投资回收期： 2-1+|-1885.13|/3407.28=1.56 1.564=6.2月动态投资回收期： 2-1+|-1920|/4011.14=1.78 1.78 4=7.12月附表 16 损益表精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 8 页序号6 项目合计建设经营期12341销售收入28285.7413140.378484.225661.152总成本费用200005720508032003销售税金及附加1818.779
19、09.23545.54364.014土地增值税5利润总额6466.971691.142858.682097.146所得税2134.1558.08943.36692.067税后利润4332.871200.061915.321405.088盈余公积金433.29120.01191.53140.519可分配利润3899.581080.051723.791264.51评价指标1：全部投资的投资利润率=利润总额 /总投资 100=6466.97/20000=32 2：全部投资的利税率=利税总额 /总投资 100=1555.72+2134.1/20000100=18%3：自有资金投资利润率=利润总额 /自
20、有资金 =6466.97/4000=161.7%4：税后利润率=税后利润 /自有资金 =4332.87/40000=108.3%二项目财务分析汇总附表 17 财务分析汇总表计算基础动态指标静态指标财务内部收益率FIRR 财务净现值FNPV动态投资回收期投资利润率静态投资回收期全部投资30.6%2429.35 万元8.1月32%8.1月自有资金128.5%2654.17 万元6.2月161.7%7.12月六不确定性分析本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现。一盈亏平衡分析假设本项
21、目总投资不变，而且销售投资回收进度如基准方案所设，当销售率为54%时，全部投资利润为零，也就是说，投资恰好保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售收入率 70%时，项目风险最低。本项目的盈亏平衡点为54%，可见风险度较低。二敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格。开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。因此， 本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务内部收益率和投资利润率，分别计算销售价格上下波动10%和建安工程费上下波动10%时，对财务评价的影响。计算结果详见附表18附表 18 敏感性分析表售价变动建安工程费变动精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归
22、纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 8 页-10%0%10%10%0%-10%全部投资财务净现值万元-4901.312429.359760.023656.522429.351202.18财务内部收益率30.6%61.2%20%30.6%41.2%投资利润率18.19%32%45.81%26%32%38%由附表 18 中的数据可得出1.当建安工程费增加10%时，全部投资评价指标为：财务内部收益率为20%，投资利润率为26%。以上计算结果说明，如果建安工程费增加10%，其全部内部收益率大于基准收益率10% 。因此，在项目开发建设中， 建安工程费的增加会影响财务内部收益率和投资利润率，但还有活动的空间。2.当销售价格降低10%时，全部投资评价指标为：财务内部收益率为负值，投资利润率为18.19%。以上结果说明，销售价格下降10%对项目经济效益有很大影响，内部收益率达不到基准收益率。因此为了保证获得预期的效益，需要加强市场营销工作，尽量使销售计划得到实现。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 8 页