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1、精品学习资源二三年全国房地产估价师执业资格考试笔记房地产估价案例与分析目录第一部分房地产估价原就1其次部分估价程序2第三部分房地产估价技术路线3第四部分估价方法3一、市场比较法3二、收益法5三、成本法7四、假设开发法9五、基准地价修正法11第五部分不同估价目的下的估价11一、土地使用权出让价格评估11二、房地产转让价格评估12三、房地产租赁价格评估12四、房地产抵押价值评估13五、房地产保险估价14六、房地产课税估价14七、征地和房屋拆迁补偿估价15八、房地产的分割、合并估价15九、房地产纠纷估价16十、房地产拍卖底价评估17十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价17十二、损害赔偿估价18第
2、六部分各种类型的房地产估价18一、居住房地产估价18二、商业（含餐饮）房地产估价18三、商务办公（写字楼）房地产估价18四、旅社（含消遣）房地产估价19五、工业房地产估价19六、特殊用途房地产估价19第七部分估价报告格式估价报告常见错误1921第八部分估价报告案例23第九部分投资分析23第十部分网上下载24案例分析解题思路1、问答：考估价的基本领项， 估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线， 方法运用过程中应留意的问题（如参数应选取客观值，运算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等；2、单项：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵；3、挑错：考对估价的一般要求，对
3、报告的熟识程度，基本原理的一般应用，估价方法把握；4、改错：考估价方法在应用中的难点；欢迎下载精品学习资源一、房地产估价的技术路线： 确定房地产价格内涵和价格形成过程；1、什么是技术路线？路线的三个方面价格内涵，由目的确定估价思路，由原就原理确定 估价方法，由估价对象房地产的类 型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量打算； 2、技术路线与估价要求事项的关系？与估价方法：每种方法都表达了一种技术路线（p6）与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程；与估价目的：目的打算内涵，从而打算路线；对估价依据、估价所考虑的因素、采纳的价值标准及估价方法均有影响； a、估价对象实体、
4、权益状况、区位与价值内涵有亲密关系；b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线；d、估价对象状况（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、旧建房地、未来状况的房地产要在将来状况规划状况或是正确利用下评估含有其它资产的房地产）与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性；估价对象在不同的时点状态是不同的；与估价原就：技术路线反映价格形成过程，估价原就表达了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原就；以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项；3、估价路线的确定过程：明白估价的基本领项（对象、目的、时点）；遵守估价原就；确定价格内涵（肯定要先说清晰）；确定价格形成过程；再确定估价方法；
5、二、房地产估价方法1、各方法之间的关系各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证；各方法在实质上是一样的，都是比较法的变形P34各方法相互引用 P54比较工程比较法成本法收益法假设开发法价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方价值转换 价格价格部分价整体价年收益价格整体价部分价价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格价值方向过去现在过去现在将来现在将来现在3、估价对象与估价目的、估价方法；估什么？为什么而估？怎么估？4、估价方法的选用规范P8三、估价原就；各原就均对价格进行限定，共同构成价格的框架；1、合法原就： A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面；B、合法使用：要符合
6、城市规划、土地用途管制；C、合法处分：拆迁范畴内的不能抵押；划拨土地不能单独抵押；集体土地未经征用不得出让；相邻关系、共同全部、区分全部；土地全部权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权；抵押权和地役权2、替代原就（ 1）替代性（可比实例必需具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必需客观）3、最高正确原就；应以合法原就为前提；说的是房地产的经济价值最高；不是楼越高越好，剩余技术也说明这一点；（ 1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V 建，二者相减得 V 地；（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求V 建，再用剩余法V 建二者相比4、估价时点原就原理P975、公正
7、原就四、估价目的（核心）1、不同估价目的要受不同法律法规制约；市场准入；条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）欢迎下载精品学习资源3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）4、目的打算价格形成；是因打算价格内涵而打算的；5、目的打算时点和价格形成对应的市场条件；6、目的打算估价的假设前提、影响方法的挑选；7、目的影响技术路线；五、房地产价值形成及安排规律1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；2、产权原就确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）3
8、、客观性原就（费用、成本、收益都要客观）4、带租约的房地产转让价格；5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）7、百年老店（犹如仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法运算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉；扣除房地产以外资产的奉献；8、房地的匹配问题；六、资料的搜集；资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）1、 一般资料：（1） 工程的有关资料：估价目的（托付方供应）；托付方基本情形（法人、住址、联系电话）；工程有关文件； （ 2） 估价时点房地产市场状况的资料： 一般性的； 地区性的； 本类型房地产资料（商业、特殊物业）（ 3） 估价对象状
9、况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权益状况（4） 估价对象区域条件资料： 交通； 环境； 繁华程度； （5） 相关法律、法规、政策；2、 不同估价方法应收集的主要资料（四章 191 ）（1） 市场比较法： 交易实例及实例房地产状况； 不同交易情形价格差异的资料； 房地产价格指数及汇率方面的资料； 房地产状况修正的有关技术资料； （ 2） 成本法： 土地取得成本方面的资料； 土地开发和房屋建设方面的资料； 经管费用方面的资料； 利息率、利润率、税费等规范方面的资料； 建筑物成新度、 重新购建价格方面的资料； 建筑物的折旧方面的资料； （3） 收益法： 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收
10、的资料； 估价对象房地产和似房地产的经营费用资料； 折旧、 剩余收益年限等资料； 资本化率方面的资料； （ 4） 假设开发法： 同类房地产市场现有竞争状况、将来趋势； 同类房地产市场售价； 同类工程开发周期、开发费用；同类工程开发利润或收益资料；折现率确定的有关资料；七估价报告（一）阅读报告： 1、先明白估价基本领项； 2、明白价值定义； 3、明白方法技术思路； 4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明；5、测算过程； 6、估价结果（二）错误类型1、不全面；缺有效期、价格内涵、资质等；假设限制条件；估价依据、基准地价、估价人员现场调查；估价结果；2、不规范；术语不规范；表达方式不规范（带有
11、感情颜色、模棱两可如可能大致）；错别字；3、不充分； 1 取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；2 推理说明不充分；时间修正未 说明市场状况分析；比准价格的未说明理由；如加权、平均；各种方法最终综合取值的理论依据；4、不一样；结果报告与技术报告不一样；两种方法之间参数不一样（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；前面的因素分析和后而后面的取值运算不一样；推理说明与结论不一样；、 不正确；每一项描述不正确（评估目的）；推理分析不正确（与常理相悖）；方法选用不正确；技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程） （三） 常见错误A、封面B、目录C
12、、致托付方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章）D、估价师声明 E、假设和限制条件：说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设）；他项权益欢迎下载精品学习资源（抵押权对资产的影响）；特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；权证说明（证与用途不一样，产权问题，他项权益是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40 年，证载 70 年，要按 40 年处理，划拨土地转让的说明）；F、估价结果报告（） 托付方（一般无误）（） 估价方（看是否超级评估）（）估价对象：区位、实物、权益；面积前后不符，分部之和不符合总面积；产权状况：土地权益、性质（集体仍是国有）、出让年限、出让起止日期、剩余年限、有无
13、纠纷、他项权益、共有权，是否为划拨土地 ；规划条件：转变用途、改扩建等变更情形；建筑物装修情形要具体、特殊是商业用途；建筑物建成时间、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限；土地用途，建筑物用途，不同楼层用途；估价对象介绍不全面，缺少直接作用于价格的重要内容；（）估价目的；（）估价时点（与估价目的对应精确到年月日）（）价值定义（价值类型规范及对应的有关条件）（）估价依据（法律法规、技术依据、托付方供应的估价人员把握及收集的资料）（）估价原就；（）估价方法的说明（方法的选用，方法定义及估价思路，往往说明不全面）（10）估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时， 土地收益应单独列示，涉及外汇时要
14、把对应时点的汇率折合成人民币）；对不行量化因素作调整，并在报告中阐述理由；（11）估价人员（盖章、签字）（12）估价作业日期；（13）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快就有效期短，反之就长）；G、估价技术报告（留机构存档，表达报告质量）（）区域因素与市场背景均指本地区同类房地产的状况（）资料包括过去现在和将来的（过去的资料时间相隔不能太久，将来属市场猜测要和时点对应）（）个别因素、区域因素、市场背景三大分析与运算过程中的取值要对应（）资料要客观、真实，引用资料应标出，用词要规范，不能夸张（）最高正确使用分析：应说明房地产现状和规划要求、估价时用途的确定（）估价方法的选用：思路
15、方法 采纳方法的理由 方法适用的条件和范畴（）测算过程H、估价结果的确定：肯定要有论述，有说明，有充分的理由，要符合一般规定，要与结果报告保持一样； I 、附件：包括机构资质、估价对象产权资料、估价人员资质证书复印件、引用有关的技术资料、反映估价对象状况的资料八、运用各种估价方法时应留意的问题；市场比较法可比实例挑选不当 （八小方面， 类似房地产、用途、交易类型应一样，时间1 年） 建立价格可比基础易出错（楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积）交易情形修正（修正的方向，分子分母位置）交易日期修正（说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用） 房地产状况修正（直接修正仍是间接修正
16、、权重、分子分母、单项修正20%，综合修正 30%）；收益法（有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定）运算收益时未采纳客观收益而采纳个别收益，错误收益面积有误（大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积；车库、高尔夫球场客房一般不按面积运算收益，具体要看收益条件是如何给出的；收益要与相应面积对应好）收益工程要全、不要漏项（易漏租赁保证金和押金等的利息收入）费用也要客观（ P199 教材） a不包含所得税、抵押贷款偿仍额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等， 即纯收益中包含以上各项）； b必需扣除正常生产经营费用和其他
17、资产产生的收益，租赁收入中是否扣除修理费、经管费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约打算） 带有租约的情形（ p12 规范）对其是否客观的说明 纯收益的确定是否稳固， 变化的趋势如何必需有充分的说明 资本化率的确定要充分说明理由； 收益年限的确定； 公式运用是否正确； 成本法生地、 毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物； 开发成本的确定要有依据；经管费用的确定；计息期易出错，利息的运算基数是土地成本 +建设成本 +经管费，简洁缺项；开发利润：要与利润基数对应好；利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率；四种利润率与基数的对应关系（ P145 理论与方法）易出错；税费；欢迎下载精品学习
18、资源折旧；留意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数；折旧方法的综合运用，以年限法（其中主要为直线法）为主；分部分项折旧要将长短寿命的工程分别折旧；如市场不稳固，应有市场状况修正；假设开发法（要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利润要单独运算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了；两种方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算；开发经营期要结合画图把握，开发期分前期和建造期）正确开发利用方式的确定、分析是否充分；估算开发总价值如用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，如用收益法要留意收益法中常见的问题；建造成本和经管费用、公共设备层成本也属建造成本开发期销售期的确
19、定是否合理，要按客观的运算利息和折现（计息期和折现年限，计息基数，折现率的确定是否正确；）九、几个概念1、 房地产可视为实物、权益和区位的结合； 实物可分为有形的实体及其质量、组合完成的功能三个方面；权益包括权益、利益和收益；地役权 的存在会降低土地的价值； 两宗实物状况相同的房地产， 假如权益不同， 其价值可能有很大的不同； 两宗权益状况相同的房地产，假如实物不同，其价值可能有很大的不同；两宗实物和权益状况均相同的房 地产，假如区位不同，其价值可能有很大的不同；2、 相邻关系，从义务方面来说，是对房地产全部权、使用权的一种限制；3、 一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年
20、限较短而价值很低；4、 对于一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看其价格是趋于下降的；5、 从全社会角度来看， 土地的自然供应是完全无弹性的；但对于某种特定用途的土地来说，土地供应是有弹性的；6、 在评估投资价值时所使用的折现率是单个投资者所要求的最低收益率；7、 在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低；8、 收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗地的使用强度（如建筑层数、高度、容积率、规模）超过肯定限度后，收益开头下降；9、 地价与土地面积大小的关系是可变的；一般地，在城市繁华地段对面积大小的敏锐度较高，而在市郊或农村就相对较低；10、 从较长时期来看，房地
21、产价格上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率；第一部分房地产估价原就：一、合法原就：必需以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行；1、 产权合法；估价时必需确认估价对象具有合法的产权；在无法确认估价对象产权的合法性的情形下，必需在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情形下才是有效的2、用途合法；应以城市规划、土地用途管制等为依据；假如城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗地进行估价就必需以其使用符合这些规定为前提；假如城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、四周环境等来看，适合用作商业用地，但也必需以居住用途
22、为前提来估价；除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准；3、合法交易或合法处分；处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等；如抵押：法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值；设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿；财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分；4、其他方面，如评估出的价格必需符合国家的价格政策；如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价；二、最高正确使
23、用原就：指法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化；包括正确用途、正确规模、正确集约度；1、 法律上许可；对于每一种潜在的使用方式，第一检查其是否为法律所答应；2、技术上可能；对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工欢迎下载精品学习资源技术手段等；3、经济上可行；经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，第一估量其将来收入和支出流量，然后将此将来的收入和支出流量用现值表示，再将两者进行比较；只有收入现值大于支显现值的使用方式才具有经济上可行性；4、价值最大化；收益递增递减原理；可以帮忙我们确定正确集约度和正确规模；均衡原理；以房地产内部各构成
24、要素的组合是否均衡，来判定是否为最高正确使用；它可以帮忙我们确定正确集约度和正确规模；以建筑物和土地组合来讲，建筑物与土地比较，假如过大或过小，或者档次过高或过低，就建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用得不到有效发挥，从而降低该房地产的价值；适合原理；是以房地产与其外部环境是否和谐来判定是否为最高正确使用；最高正确使用原理要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果；如：某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，假如用途商业用途能够取得最大收益，就估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提；
25、但当估价对象已作了某种使用，就估价时应依据最高正确使用原就对估价前提做以下之一的判定和挑选，并在估价报告中予以说明：1、 保持现状前提； 现有建筑物应予以保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额；2、装修改造前提； 认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价；其条件是：估量装修改造后房地产价值的增加大于装修改造费用；3、转换用途前提；其条件是：估量转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用；4、重新利用前提； 认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑
26、后再予以利用为前提进行估价；5、上述情形的某种组合；三、替代原就：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；类似房地产是指与估价对象处在同一供求范畴内，并在用途、 规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产；估价时要考虑相近效用的房地产的价格牵掣；四、估价时点原就：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值；1、 估价时点在过去的情形；多显现在房地产纠纷案件中，特殊是对估价结果有争议而引发的复核估价；2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形；多显现于房地产损害赔偿案件中；3、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形；最常见、最大量的
27、，包括在建工程估价；4、估价时点为现在，估价对象为将来状况下的情形；如预售或预购价格；5、估价时点为将来的情形； 多显现于房地产市场猜测、为房地产投资分析供应价值依据的情形中，特殊是预估房地产在将来建成后的价值；假设开发法中常用；五、 公正原就： 要求估价人员必需有良好的职业道德； 换位摸索； 买者不枉花一分钱， 卖者不少得一分钱 其次部分估价程序一、猎取估价业务：方法有被动接受、主动争取和自有自估三种；二、受理估价托付及明确估价基本领项；1、 明确估价目的；估价目的应由托付人提出；实际中往往是估价人员提出问题，托付人认可；2、明确估价对象； 估价对象应包括明确估价对象的实体状况、权益状况和区
28、位状况；估价对象及其内容和范畴应依据估价目的，依据法律、行政法规并征求托付人认可后综合确定；3、明确估价时点；估价时点应依据估价目的确定，采纳公历表示，精确到日；4、签订书面托付合同；三、拟定估价作业技术方案；主要包括以下内容：拟采纳的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；估量所需的时间、人力、经费；拟定作业步骤和作业进度；四、搜集估价所需资欢迎下载精品学习资源料；主要有：对房地产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；类似房地产的交易、成本、收益实例资料；反映估价对象状况的资料；如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价，就需要搜集可供出租的面积、租金
29、水平、空置率及运营费用等；如某块土地拟选用假设开发法进行估价，就需要搜集规划限定的用途、建筑高度、容积率、规划设计技术方案、拟开发费用等；搜集资料的途径有：托付人供应；实地查勘；到政府有关部门查阅；询问有关当事人、询问公司等；五、实地查勘估价对象；形成“实地查勘记录”，并签名、注明查勘日期；六、选定估价方法运算；七、确定估价结果；检查估价结果显现差异的方法：依据从低级错误到高级错误的次序进行检查；运算过程是否有误；基础数据是否精确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原就；特殊强调：估价中的每一个数字都要有来源依据；八、撰写估价报告；估价
30、报告质量的高低，取决于估价结果的精确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性、估价报告格式、文字表达水平及印刷质量；对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价报告可采纳表格的形式；如旧城区居民房屋拆迁补偿估价、居民预购商品住宅的抵押估价报告可采纳表格的形式；九、交付估价报告；十、报告的有效期和责任期十一、估价资料归档；归资料包括：托付估价合同；向托付人出具的估价报告（包括附件）；实地查勘记录；估价工程来源和接洽情形；估价中的不同看法和估价报告定稿之前的重大调整或修改看法；估价人员和估价机构认为有必要储存和其他估价资料；估价资料的储存时间一般应在15 年以上；第三部分房地产估
31、价技术路线的确定：即确定价格内涵和价格形成过程；一、房地产估价技术路线与房地产价格内涵形成过程1、以划拨方式取得的土地使用权抵押价值评估； 技术路线：先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后估量由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值；此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计；用成本法估价；价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额；2、损害赔偿估价；其价格内涵是房地产因损坏所造成的价值缺失或修复所需的费用；二、估价技术路线与估价方法1、 市场比较法； 价格形成过程是： 房地产
32、的正常市价是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格；所以采纳“选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格；”作技术路线；2、成本法；是在无法通过市场直接得到估价对象的正常市价的情形下，我们可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，明白各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价；其价格形成过程是：房地产的价格是由其各组成部分的价值累加而成；3、收益法； 是将房地产作为一种投资， 将该投资将来可以获得的全部净收益折现后累加，所得结果不应小于投资额，用这个结果作为估价对象的房地产价格；它的技术路线是：房地产现时的价格是由房地产将来可获
33、得的收益打算的；4、假设开发法； 技术路线： 未完成的房地产的价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利税；三、不同估价对象的估价技术路线；1、 估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房” ；在不影响城市总体规划、 能够形成基础配套等前提下， 经市政府批准，补交土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5 年以后可以上市；2、房地产抵债评估， 假如估价时点距离上市之日仍有6 个月时间，此时的估价路线应当是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点；3、直管公房的出售基准价格， 实行的估价技术路线是：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重
34、置价加上基准地价，并且是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设岁月的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价；然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价；最终确定房欢迎下载精品学习资源屋的基准售价；4、企业联营技术路线， 即联营企业的利润安排比例取决于投入联营企业的房的产价值；通过确定联营企业的利润安排比例确定联营企业涉及的房地产价值；我的案例笔记（ 03 年 z 续） 第四部分 估价方法：（估价理论与方法 ）一、 市场比较法：难点是交易修正；1、 适用对象和条件：适用对象是常常性交易的房地产；适用条件是同一供求范畴内的类似房地产交易案例较多；2、搜集交易实例；
35、 搜集内容： 交易双方的基本情形和交易目的；要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公正自愿的交易， 即属正常交易仍是非正常交易；交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等；交易实例房地产的状况（权益、区位、实物三方面）；包括坐落位置、外形与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的基本情形，权益状况；成交日期；成交价格；包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等，同时应说明价格类型、价格水平及货币种 类和货币单位等情形；付款方式；一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容； 交易情形；（见下面 5）3、选取可
36、比实例；选取可比实例时应符合：（案例在 3 个以上 10 个以下）可比实例所处地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范畴内的类似地区；可比实例的用途应与估价对象的用途相同（居住、商业、办公、旅社、工业、农业等）；可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同； （钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构）可比实例规模应与估价对象的规模相当（面积不能相差太大） ；可比实例的权益性质应与估价对象的权益性质相同 （出让与划拨、 商品住宅与经济适用房等） ；可比实例的交易类型应与估价目的吻合（抵押、租赁、买卖、征用等） ；可比实例的成交日期应与估价时点接近 （一般在一年以内） ；可比实例的
37、成交价格应是正常成交价格或可修正为正常成交价格；4、建立价格可比基础；统一付款方式、统一采纳单价、统一币种和货币单位（不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价运算 买入价和卖出价的平均价） 、统一面积内涵 （土地分划拨、出让，建筑物分使用面积、套内面积和建筑面积）、统一面积单位；5、交易情形修正； 进行交易情形修正， 应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格；（ a 有利害人之间的交易； b 急于出售或急于购买的交易；c 交易双方或某一方对市场行情缺乏明白的交易；d 交易双方划某一方有特殊动机或偏好的交易；e 特殊方
38、式的交易， 如拍卖、招标、哄抬或抛售；f 交易税费非正常负担，如应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳或应由卖方缴纳的税费买卖双方协议由买方来缴纳；g 相邻房地产合并交易； h 受债权债务关系影响的交易；）对于交易税费非正常负担的调整方法： 正常成交价格应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格 +应由买方负担的税费 =买方实际支付的价格；6、交易日期修正； 应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格；可通过价格指数或价格变动率进行调整； 房地产价格变动率， 有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种； 采纳逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期
39、修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格（ 1价格变动率）期数 =在估价时点的价格采纳期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率 期数） =在估价时点的价格在实际的交易日期修正中，有以下几类价格指数或价格变动率可供选用：一般物价指数或变动率；建筑造价指数或变动率；建筑材料价格指数或变动率；建筑人工费指数或变动率；房地产价格指数或变动率；假如引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，就可选用一般物价指数或变动率；在无房地产价格指数或变动率的情形下，估价人员可以依据当地房地产价格的变动情形和进展趋势及自己的体会积存进行判欢迎下载精品学习资源断，
40、加以修正；7、房地产状况修正；可分为权益状况修正、区位状况修正和实物状况修正；思路是：第一列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较， 找出它们之间的差异造成的价格差异程度（直接比较和间接比较） ；最终依据差异程度对可比实例的价格进行调整；可用百分率法、差额法和回来分析法进行修正；留意：可比实例的房地产状况是在成交日期时的状况；8、求取比准价格； 采纳百分率法、 差额法和回来分析法； 每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%， 综合调整不得超
41、过 30%；*9、方法应用过程中简洁显现的问题：可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权益性质类型，估价目的是否吻合，结构是否一样，面积是否相当等，距待估房地产估价时点是否长于1 年，长于 1 年的说明理由； 基础数据是否有误，搜集的数据是否有可比性（建立价格可比基础），是否剔除了交易税费的非正 常负担；影响因素的挑选是否合适；留意修正的方法是用直接比较仍是间接比较；各因素的修正方向是否有误；因素说明表中的因素与描述中因素是否一样；各单项修正和综合修正是否超出了修正幅度；最终比准价格是否进行了综合和说明；二、收益法：难点是求取净收益时扣除工程的精确界定和资本化率的确定；1、基本思路： 由于房
42、地产寿命长期，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在将来连续获得收益；所以，购买收益性房地产可以视为一种投资；投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在将来可以获得的一系列资金；在实际估价中，我们把一切不是由房地产本身所制造的收益都当作是“运营费用”，由有效毛收入中扣除运营费用，得到的净收益，就是房地产本身制造的收益；收益性房地产的价值高低取决于：可获得收益的大小；可获得净收益期限的长短；获得该净收益的牢靠性；2、收益法适用的对象和条件： 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产；但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可；如目前自用或闲
43、暇的住宅，可设想为出租情形下运用此方法；收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化；3、搜集有关房地产收入和费用的资料；如潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等（均为客观值）；4、估算潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入；5、估算有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（迟延支付租金和不付租金）以及其他缘由造成的收入缺失后所得到的收入；6、估算运营费用： 指爱护房地产正常生产、 经营或使用必需支出的费用及归属于其他资本或经营的收益；不包括所得税、房地产抵押贷款偿仍额、建筑物折旧、土地摊提费、房地产改建扩建费；运营费用率 =运营费用 / 有效毛收入7、净收益的求取：出租型房地产；净收益 =租赁收入修理费经管费保险费税金租赁代理费租金收入 =有效毛收入 +租赁保证金、押金等利息收入在实际求取时，修理费、经管费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的基础上打算；应当留意租约商定税费由谁负担，从而确定扣除工程；带家具、设备出租的，应扣除其对房地产的贡献；直接经营型房地产；其特点是房地产全部者同时又是经营者，房地产租金和经营者利润没有分开；A、商业经营型房地产； 净收益 =销售收入商品销售成本