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1、保障性住房存在的问题及对策研究保障性住房存在的问题及对策研究 【摘要】改革开放以来，随着经济的持续增长，我国城乡居民的住房状况有了显著的改善，人们的居住水平得到大幅度的提高，但是仍有一部分低收入群里无法解决。保障性住房建设是解决低收入群体住房难的主要措施，也是解决我们民生现实问题的关键。但是目前我国的保障性住房建设仍存在很多问题，比如资金缺口较大、土地供应不足、质量令人堪忧等等。本文针对这些问题，提出了一些合理性的建议。 【关键词】保障性住房；住有所居；终身责任制；融资 一、引言 改革开放以来，随着经济的持续增长，我国城乡居民的住房状况有了显著的改善，人们的居住水平得到大幅度的提高。但是，由于
2、我国人均GDP水平和群众的收入还是不高，加之近年房地产价格的急速上涨，即便有大量商品房供应，还是有一部分低收入群体无法在商品房市场中解决住房问题。保障性住房建设是解决低收入群里住房难的主要措施，也是解决我们民生现实问题的关键。保障房建设并非一项消费性建设，而是一种投资性建设。加快保障性住房的建设，对于实现十七大报告提出的“住有所居”的目标，对于我们推进以改善民生为重点的社会建设，对于我们转变经济发展方式、扩大内需，对于我们促进房地产市场的健康发展，促进社会的公平与社会和谐具有重大的战略意义。 二、保障性住房的基本概念与分类 （一）保障房的定义 世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单
3、的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。日本有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有出租，也有销售。而在我国，保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。 （二）保障房的分类 （1）经济适用房 经济适用住房是政府以划拨方式提供土地
4、，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。 经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的双重特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 （2）廉租房 廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。 廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨
5、、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。 （3）公共租赁房 指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。 （4）定向安置房 安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征
6、地拆迁房屋的农户。 （5）两限商品房 即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的“保障性住房”。 （6）安居商品房 指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由
7、政府补贴的非盈利性住房。 三、保障性住房目前存在的问题 进入21世纪以来，我国政府十分重视住房困难的中低收入者的安居工程，投入大量的财政资金用于兴建保障房，取得了阶段性的成效。“十二五”期间要进一步加快保障性安居工程的进度，要建设3600万套保障性住房，使得保障房占比达到整个住房市场的20%。过去我国保障房的建设取得了前所未有的成就，未来，我国还将继续加大投入，进一步发展保障性安居工程。但是，目前我国保障房建设还存在很多问题。 （一）保障房资金可持续难度较大 我国支持保障房建设的政策以及融资渠道主要有以下几个途径：土地净收益中用于保障房建设的比例不低于10%的资金；各地用于保障性住房的土地使用
8、免征土地使用税；住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；全国社保基金用于保障房建设的资金；中央以及各省市财政预算安排的建设保障房的资金；社会捐赠的保障资金，其他资金。 从以上可以看出，除了土地出让收益的10%为硬性约束外，其他资金来源极不稳定，也存在漏洞。首先住房公积金增值收益存在极大的风险，加之收益本身不高，扣除贷款风险准备金和管理费后所剩无几。其次省级市县政府负债累累，财政预算安排更是形同虚设。从政府自利性角度来看，保障房的建设阻碍了地方政府收取更多的土地出让金，如果没有硬性的约束，这项资金来源也是难以得到有效的保障。中央预算投资虽然能得到很好的发挥，但是投入仍然较
9、少。社会捐助资金更是困难，由于商品房暴利和持续的繁荣，加上社会人士对保障房的人士不够，政府引导不积极，目前的状况是很不理想的。 资金一直是保障房建设的大难题。以2011年为例，如果1000万套保障房全部竣工，就需要13万多亿元。算大账，中央和地方各级政府投入4000多亿元，企业和个人要出5000多亿元，银行贷款等社会投资要出3000多亿元。在所有投入中，中央财政2011年安排了1522亿元，剩余的需要地方投入。根据住建部、财政部等部门测算的结果，2012年尽管保障房的开工量比2011年有所减少，但今年的在建工程量将达到1800万套的历史新高，因此资金的需求量比2011年可能持平甚至更多。建设规
10、模的大幅增加，建材、人工等建设成本不断上升，则进一步加剧了保障房建设的资金压力。 （二）土地供应不足严重影响建设保障房进程 据了解，今年保障房建设进程中，广州将下降47%、深圳下降52%、上海下降38%、北京下降20%，二三线城市如武汉、成都、无锡、苏州等地均有明显下滑这不是对2012年各地楼市成交量下滑的预测数据，而是今年各地保障房建设开工目标较去年的下跌数据。 据知，继2月上旬国务院派出督查组对部分地区保障房2012年目标任务分解落实情况进行督查后，近日多个中央部委又出台了有关保障房的政策措施。“地方保障 房大幅缩水，缘于资金、土地等层面的压力，中央能否扭转这种下滑的局面，还有待观察。”上
11、海房地产业内的资深人士柴一峰直言。 （三）保障房建设质量令人堪忧 保障房本是一项惠民工程，承载着众多低收入者的住房梦想。然而，随着2011年1000万套保障房人物收官，反映在保障房上的各种乱现象也层出不穷。除了保障房资格造假、骗购骗租外，各地频频爆出保障房质量问题，尤其令人堪忧。 作为中央政府进一步改善民生的重要举措，保障房质量关系到千千万万中低收入群众的福祉。由于保障房利润空间有限，刨去税费、土地成本和资金成本等，建设单位只能获得微利，其难免在购买建筑材料、施工标准等环节上动手脚，偷工减料，降低成本；再加上时间紧任务重，不少项目匆匆上马，更是埋下了质量隐患。这就要求政府及有关部门严格落实工程
12、质量责任，当好保障房的“看门人”。 （四）法律制度不健全，保障薄弱，欠缺执行力 虽然我国住房保障行政部门连同其他相关部门在制定保障安居工程的相关政策规定上不断完善。但是，这些条例主要是在指导思想、基本思路、总体操作规范和禁止事项上加以阐述，却将具体的细则的制定寄望于积极性不高的地方政府和部门，由于地方对保障房的认识不足，缺乏行动意愿，所以大打折扣，在制定具体的法律规范上怠于行使，再加上中央问责机制不健全，政策文件对违反规定的处罚措施也未详细列明。所以，法律的空缺为地方怠于建设保障房、违规建设保障房、滥用保障房政策提供了便利的渠道。 （五）缺乏有效的公开机制和社会监督，侵犯社会公平 保障房制度实
13、行以来，由于缺乏有效的公开机制和社会监督，信息的不对称十分严重。一是政府部门与公众之间的信息不对称，政府部门占有保障房资金的使用和土地如何开发的完全信息，而公众却难以得到这些信息，导致政府部门不法人员谋取私利，损害社会公民的利益。二是政府和申请保障房的个别人员之间的信息不对称。由于目前政府执法能力和数据库信息技术有限，无法掌握家庭财产明细或付出高成本去搜寻这些信息不可行，造成政府和个别申请者之间信息的完全不对称。这些都会侵犯社会公平。 四、解决的思路和对策 促进保障房的大力建设和规范化管理是目前中央十二五规划提出的一个重要举措，也是真在实现社会稳定和改善人民居住条件的惠民工程，面对当前我国保障
14、房建设和管理中存在的问题，必须各个击破，从现行的保障房制度、保障房建设薄弱环节以及地方政府责任等方面考察，提出可行性的解决方案。 （一）长期规划，拓宽融资渠道 ，多方筹集资金 对于保障房建设，资金来源才是最大的障碍。而政府的长期规划是比较重要的，可以把保障低收入者住房的任务分配到多年来实施，减轻政府集中建设保障性住房的压力。同时，保障房建设的资金来源还可以通过多种渠道来筹措：一是吸引银行资本的进入，商业银行可以设立与保障房建设相关的理财产品，将保障房贷款与其他产品合理捆绑销售，进而提高自身的社会形象。二是鼓励保险资金参与保障性住房的建设。保险资金的投资规模大、持续期长、且追求稳定回报、资金池充
15、足，契合保障性住房建设的投资需求。三是拉入国企，使其发挥重要的作用，成立国营公司来参与保障性住房的各个环节，国营企业负责融资，缓解保障性住房的资金紧缺问题。四是深度挖掘公积金沉淀资金。此外，加大政府财政拨款、地方政府发行债券、房地产信托基金、资产证券化、建设经营转让、政府担保专项基金以及社会捐赠等等。 （二）确保土地供应，优先安排用于保障房建设，严把质量关 应当加快供地进度，保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。提前做好明年保障性安居工程建设用地供应的储备和预安排。采取多种措施增加普通商品住房用地供应。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障
16、房等转变。继续抓好保障性安居工程的质量安全工作，全面推行质量终身责任制，实施保障性住房质量分户验收制度，所有竣工的保障房必须在醒目位置设置永久性标识牌。此外，还将完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核、退出制度，建立住房保障诚信档案，完善失信惩戒制度。 （三）协调好各方的利益，调动其积极性 为什么地方政府对建设保障房不积极？地方政府不愿建保障房，更愿意建商品房。因为建商品房，地方政府可以卖地，地价越高越好，这样政府可以收取更多的土地出让金。而土地出让金收入是中国大多数地方政府的主要收入来源。建立保障性住房，地方政府则得不到以上那么大的利益，所以不积极。因此，政府应加强对地方政府建设保障性住房
17、的问责制。我国保障房的缺失责任不在于地方政府或是房产开发商，而在于缺少一个协调各方利益的政策机制。政府处理好住房市场的各方利益，是关乎我国保障房建设是否真正落实的重中之重。 （四）转变政府职能，实现政府干预方式市场化 政府参与保障房建设的方式由以直接投资建设为主向以间接提供补贴为主转变。目前，我国处于保障房建设的初期，政府设立专门公共住宅管理机构，主导保障房建设，直接增加供给，辅之以贴息。由于保障房明显的非营利性，社会资金和开发企业参与的积极性不高，因此需要政府的大力支持和强势推进来推动保障房建设。随着保障房建设的发展，政府可以对开发商以及购房者实行优惠贷款，支持非营利机构开发低成本低租金住房
18、，通过财政转移支付维持着对低收入人群的租金补贴逐渐成为政府的主要参与方式。此外，政府除直接参与投资建设和间接提供房租和融资补贴之外，还对进行保障房建设投资的开发商等给予税收优惠或贷款补贴，以调动商业资本的积极性，鼓励社会力量、商业资本进入这一领域。 （五）实行科学管理，建立完善的退出机制 一是建立完善信用体系。建立住房保障数字信息档案，实行网上联动办公，对申请和享受住房保障的家庭自行申报的收入、人口及住房状况进行复核，并根据复核结果对享受住房保障的资格、方式、额度等即时进行调整。二是积极试行社会化管理。建立各类保障性住房管理制度，试行保障房的社会化管理。三是建立完善的退出机制。在保障低收入家庭
19、的住房需求过程中，实现保障房快速顺畅的流转才能发挥其最大的作用，而建立完善的退出机制是其中的关键。“只进不退”的现象不但使真正需要保障的低收入者得不到有效的保障，也浪费了本来就有限的资源，退出机制的建立将有助于改善这一现状。 （六）加快立法建设，完善住房保障制度的法律体系 只有完善的住房保障法律体系，才能使保障房有长期的制度安排，中央和地方政府才能职责权利清晰，政府应该做什么、怎样去做都有明确的法律规定，政府履行职责才能有法可依，也加强了公众的监督。因此，在保障房建设和运营方面仍需要加强立法、明确和规范建设和运营各环节政府各部门的责任，形成制度性框架才能保证住房保障的系统延续和良好运转。 （七
20、）借鉴国外经验，完善我国保障房建设 二战结束后日本政府鼓励私人住房开发商加速住宅建设的同时，也建立了住房保障体系并成立有非盈利性保障房建设及金融机构。建设省住宅局代表政府行使住房建设决策和管理监督的职能，构造了以为居民提供低成本的融资帮助为核心的住房保障体系。新加坡的住房保障在政府的强制公积金和“居者有其屋”计划推动下，成功的解决了国土面积小、人口相对集中所带来的居住难题。与日本政府只侧重于提供金童支持而鼓励地方公团、公社自建不同，新加坡政府在保障房建造方面可谓“亲力亲为”专门的建设机构建屋发展局。政府通过建屋发展局对组屋（即保障房）进行统一投资建设和配租管理。资金支持方面，除少量的赤字补助金等形式的财政补贴，新加坡政府利用公积金这一制度模式成功的家和了民间资金用以组屋建设和购房贷款。法国的低租金住房制度、德国住房合作社、英国“共有产权制度”和“集中采购机制”等等都是值得我们学习的范例。 参考文献： 1陈杰.城市居民住房解决方案 理论与国际经验M上海：上海财经大学出版社，2009. 2田东海.住房政策 国际经验借鉴和中国现实选择M北京：清华大学出版社，1998.-最新【精品】范文