《商品房销售合同的注意事项.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房销售合同的注意事项.doc（27页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、商品房销售合同的注意事项商品房销售合同注意事项 篇一：律师支招：签订一手商品房买卖合同注意事项 签订一手商品房买卖合同注意事项 导读：很多购房者认为购房合同反正都是范本，开发商也不可能因为你而改合同，而且合同、附件、临时管理条约一大摞，签合同时候就那么一会会，哪有时间仔细看，索性就不看了，拿着合同就刷刷刷签上自己大名。等到交房时出了问题找开发商维权，才知道人家合同里明明写得很清楚，那就追悔莫及了！ “定金退还”、 、“房屋漏水裂缝”“房屋配套跟宣传不符”“房屋面积缩水”“房屋延迟交楼”“延迟办证”“无法入户无法就读学区房”“烂尾楼”等问题在一手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷，
2、无法杜绝呢？究其原因就在于这一纸“商品房买卖合同及其附件”书写不规范、约定不明确所致。因为虽然住建部、国家工商总局2014年颁布了最新版商品房买卖合同，篇幅内容较2000版本增加很多，目前江苏、西安、东莞、西藏等城市已强制实施，但很多地方还没实施，还是用旧版，而且开发商往往通过补充协议来规避或者修改主合同条款，这些内容或多或少都会存在一些问题。俗话说：“授人以鱼不如授人以渔”，笔者希望通过对“签订商品房买卖合同”粗浅剖析，能够教会大家如何正确签订“商品房买卖合同”及注意事项并达到防患于未然目。由于篇幅有限，只能就重点问题进行讲解，难免有所疏漏，还望大家多多谅解。?签订购房合同是保障买方权益重要
3、凭证。最妥当做法是在购房时请上一位有经验律师帮忙审查陪同签订合同，有些关键问题至少要看清楚，注意购房合同中无标注不明或易造成歧义条款陷阱，开发商不同意修改情况下再决定买与不买，毕竟购房是人生大事，有是花费终其一生积蓄，以免遇到收不了房办不了证等风险。 第一项：五证、两书、三表要齐全 “五证”齐全：一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证关键。其中最重要是土地使用权证和商品房预售许可证。 陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假五证主要是复印件
4、；或者提供小区一期或前几期有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积多少。3、对于承诺证件正在办理中开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证对出售房屋所持有五证真实性、有效性。若因此导致买受人退房，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍返还责任。 小常识：五证、两书、三表，开发商交房时必须具备五证两书三表。合理交房程序应该是业主先验房、开发商修房、业主满意后收房时才交纳合理费用。以上文件齐全才有具备办理房产证条件。 五证两书是什么？购房者在购
5、房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全“五证”、“二书”，这是法律对销售方基本要求。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。注意土地使用证年限，现在很多开发项目用地虽然是出让用地，但由于是综合或者商住，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只是四十年，所以大家在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年，因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期，其他非住宅业界一般认为会缴费续期。 “五证”中最重要是国有土地使用证和商品房销售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售许
6、可证预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书”可以作为商品房买卖合同补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供对商品住宅承担质量责任法律文件和保证文件。“三表”住宅面积实测表、竣工验收备案表、分户验收记录表。 第二项：审慎签订房屋认购书，合同文本要规范使用建设部颁发规范合同文本。 一定要参照最好是采用且不要随意修改文本，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。要明确一点，正式签订商品房买卖合同时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定。如：将开发商做出口头或广告中承诺以补充协议形式确定下来其内容，只有这样，才能有力地约束
7、开发商，维护自己权益。 不要随意去签订开发商自己定定购协议书还交一笔定金。就算很多人都这样做，但这并非购房必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等，对自己尤其不利。在签订认购协议书时候，一定要认真识别“定金”和“订金”。定金是一个专门法律概念，其目主要在于对合同成立、履行起担保作用，并有特定定金规则，即“给付定金一方不履行约定债务，无权要求返还定金；接受定金一方不履行约定债务，应当双倍返还定金。”而订金不具备定金性质，一般情况下，订金视作预付款。出现违约事项时，也不能适用定金规则进行处理，一般只能按照预付款规则进行处理，即接收预付款一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。 “
8、如果购房者在签订购房合同中，出现不属于自己责任情况，比如：在订立商品房买卖合同时开发商手续尚不全;购房者依约定时间去签合同，但由于某些实质性条款未达成一致协议等，导致商品房买卖合同无法签，购房者要和开发商协商，让开发商退定金是完全可以。”最好能够直接与开发商签预售合同就好（对于期房现实中很少）。 第三项：开发商证明文件要有效，相关证明文件有效。 如果是买期房（在建、未完成建设、不能交付使用房屋）要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内；买现房则要查看开发商是否具有该房屋大产证（预售许可证之后取得，即由期房变现房了）和新建住宅交付使用许可证。并且还要核对一下其营业执照和开发
9、资质证书，要注意这些证照文件单位名称是否一致。开发商是以房地产开发经营为主专营企业，还是只具有对某一特定项目开发资格项目型公司，但不管是哪种公司都应有资质证书。要看资质证书等级和合法性、时效性。 第四项：按揭贷款方式购房应注意问题 1、提供真实资料规避贷款影响刚需购房者向银行申请个人住房按揭贷款，银行一般会要求购房者提供相应收入证明。 律师提醒：如果按揭购房者向银行提供了虚假材料，则可能带来比较严重影响：轻则影响银行审查，最终不能发放贷款，实现不了自己居住梦;重则可能因为个人提供虚假材料，导致不能办理按揭贷款，造成开发商据此要求购房者承担逾期交付办理按揭资料及商品房预售合同违约责任，支付相当数
10、额违约金。 2、小心贷款申请不成功让开发商没收购房定金一般情况下，在购房者同开发商签订商品房买卖购房合同后，才能向银行申请按揭贷款并最终与银行签订按揭贷款合同。但由于按揭贷款能否申请成功，具有不确定性，因此购房者应当高度重视能够贷款申请成功问题。因为在现实生活中，已经发生了许多按揭贷款申请不成功，开发商坚持不退还购房者定金案例。 对策：法律规定，如果开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件现房时导致银行不批贷款，可要求开发商退还首付及定金，并支付相应利息损失。如果是由于购房者自己征信问题而无法贷款，则由购房者赔偿开发商相应违约金。但如果开发商仅仅在合同附件补充协议中写“必须在XX日前办理好所
11、有贷款手续，否则视为违约，不退还首付款”或者“购房人信誉等问题导致不能贷款，让购房人一次性付清房款”，就是开发商把贷款风险全部放在我们买方身上了，规避了自己责任。 这种条款就要谨慎。 首先购房者可以自己先行查询个人信用，其次购房者在与开发商签订购房合同交付定金时，一定要在合同中明确约定，若因按揭贷款未能获银行同意导致购房者申请解除购房合同，开发商应当全额退还购房者缴纳购房定金，从而避免购房者定金损失。 3、最好不要签订“连带违约条款” 在目前楼市消费中，开发商有时会要求在按揭贷款合同中或单独与购房人签订连带违约条款：即借款人出现未按时归还按揭款导致开发商承担担保责任，开发商有权按原价回购房屋或
12、解除商品房买卖合同。 对策：一般情况下，不要同开发商签订“连带违约条款”。如果一定要签或者已经签订了类似条款购房者，一定要注意还款及时等情况，避免因为个人在还款等方面出现违约，造成开发商回购或处分抵押担保物情况出现。 4、出租抵押房要履行告知义务。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题解释规定：“抵押人将已抵押财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租物造成承租人损失承担赔偿责任;如是抵押人已书面告知承租人该财产已抵押，抵押权实现造成承租人损失，由承租人自己承担。” 律师提醒：投资者按揭贷款购买住房，在贷款期间进行出租，一定要将房屋正在返还贷款，并已经抵押事
13、实书面告知承租人。只有购房者履行了告知义务，如果因无法还贷而导致银行行使抵押权，购房者才能免除对承租人赔偿责任。 5、认真履行还款义务避免银行提前收回贷款一般情况下，购房者与银行签订按揭贷款合同都明确规定了购房者还款期限。同时，借款合同中还一般都约定了“如果借款人连续三期或累计六期逾期，银行有权提前收贷，处置抵押担保物，并有权要求借款人承担银行实现债权产生催收费、律师费、诉讼费、评估费等费用”条款。 这是因为如果购房者提前还贷，则会影响到银行收益和资金安排计划，在贷款发放一到三年内提前还贷，银行可能会要求借款人支付相应违约金。 律师提醒：借款人应当严格按照借款合同约定还款时间及金额履行自身义务
14、，如果实在需要提前还款，则需要提前做好相关工作，避免给自己造成损失。6、贷款还清后要及时注销抵押登记一般情况下，按揭贷款购房者在贷款还清后，都没有及时地去注销抵押登记，这是很危险情况，也是广大购房者经常疏忽重要环节。 律师提醒：购房者在还清了全部贷款本金和利息后，一定要持银行贷款结清证明和相关凭证，及时到房管局办理注销抵押登记手续，以确保物权完整性。只有这样，购房者才能规避因没有办理注销抵押登记手续而带来可能出现相关纠纷或者风险。 第五项：房屋交付要约定清楚，买期房要约定条件和时限。 所谓交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产
15、权过户均约定清楚，不能接受没有取得“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。 没有竣工验收备案表和测绘报告交付。 第六项：公共部位、车库和地下室约定，在过去经常因为产权不明确，导致开发商和业主产生纠纷。 明确建筑物基础、承重结构、通道、大堂、避难层、设备层等部分；道路、绿地、物业服务用房等归全体业主共有。 另外在合同签订时候，有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼，这些约定一定要写入合同，口头承诺东西往往因为缺乏证据最后不了了之。另外就是是否是车库，一定要看规划，而不是听开发商口头承诺，不一定能停进去车就是车库，很多层比较高贮藏室也可停车，开发商一般都说是车库，此时要看规划是否是车
16、库，另外就是人防车位，不能办证，也需要特别注意 第七项：违约责任要明确，明确具体时间和违约责任。 对于期房，由于资金不足而延期交房是常有事，甚至交不了房都有。如果不是规范文本，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只注明竣工日期，而不无交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担责任。 对于期房，甚至现房，都有可能与开发商描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖
17、房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任平等性。篇二：签订商品房买卖合同需要注意事项 签订商品房买卖合同需要注意事项 最重要是验证开发商是否合法经营.一个合法正规房地产开发商，必须具备齐全“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（也叫建设工程开工证）、商品房销售预售许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，这也是法律对销售方基本要求。由于合同本身是一种书面依据,开发商不会轻易玩文字游戏.如果内容不符合民法典等相关法律法规,也过不了司法这一关
18、.因此,只要合同中对双方权利和责任规定是明确公平,对此有不明了地方搞清楚就行了. 商品房买卖合同是购房者保障自己合法权益主要法律依据，因此购房者不能不慎重看待，在签订商品房买卖合同时不要注意以下问题： （1）在合同中，应注明与开发商谈定付款方式是一次性付款还是按揭付款（或分期付款），最好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款处理办法。（2）明确注明房屋面积所购面积要明确注明销售面积（或分摊公用面积）是多少，实际使用是多少。如面积误差超过约定范围，购房者有权退房并追缴利息损失。（3）对交楼日期要有严谨、具体规定务必将开发商交付房屋日期写明确，具体到某年某月某日，不要用模棱两可措辞来表达。如果开发
19、商在约定时间不交房，则可以按照此条款追究其违约责任。（4）明确煤气通气准确时间合同中要写明煤气通气准确时间，或写明因入住率不够而不能按时通气时，开发商应采取什么应急办法。（5）明确产权证发放到购房者手中准确时间（6）认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致注意是否标明各居室、客厅、厕所面积；所购房屋建筑结构、装修及设备材料、品牌和型号是否确定。（7）约定设计变更时如何承担责任合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更，新设计方案应在多长时间内通知购房者，如果购房者要退房应在多长时间内提出，以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。（8）仔细研读补充条款内容如果购房者认为商品房买卖合同内
20、容仍不够详细，可以再签订一个补充协议，把双方认为应该约定内容规定在补充协议中。协议内容应该公正，双方权利与义务必须对等。应当注意是，有开发商事前已拟好了补充协议，这些协议多是按开发商单方面意愿拟定，其中包含不少不平等内容，购房者应多加注意。仔细研读补充条款，注意补充条款是否与正式合同相抵触，对不同意条款可以提出修改，自己有什么需要补充也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改。避免疏忽而带来不必要经济损失或民事纠纷。篇三：商品房买卖合同注意事项 商品房买卖合同注意事项 机械122 吕涛 2012022218 摘要： 商品房买卖双方对合同重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷根源。因此，交
21、易双方应充分意识到合同重要性，从根源上规避纠纷产生。尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同时间、尽量多涉及商品房买卖合同实质内容、商品房买卖合同磋商不成处理方式、违约责任等；在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋接交方式及违约责任、产权证办理时限及违约责任，以及约定其他事项等，以防范纠纷发生。 关键字：商品房、合同 商品房是指具有经营资格房地产开发公司开发经营住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指
22、按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。 一、认购纠纷 2012年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元认购金。2012年9月，张先生收到房开公司书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购房屋房价也由之前约定每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不
23、能按房开公司通知价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。 法院判决认为，订立合同双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定价格条件，违背了我国民法典所规定诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购房者发出通知中售价与原认购价差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付2万元认购款也如数返还。 商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定
24、，在违背认购协议约定不履行签订商品房买卖合同义务情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任方式为损害赔偿，其中包括直接利益减少和失去与第三人订立合同机会损失，并不包括强制签订商品房买卖合同责任。 二、逾期交房纠纷 市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，房开公司
25、辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住条件，已经取得竣工验收报告。而且合同中约定交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。此外，房开公司对李女士提交租赁协议等均不认可。 法院认为，原、被告签订商品房买卖合同为双方真实意思表示，合同中明确了双方权利义务，对房开公司逾期交房所要承担责任也有所规定，故法院对房开公司抗辩理由不予支持。此外，依照民法典规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士租房费损失，则违约金应以李女士房租替代。最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计万余元。 对于商品房交付条件，我国多部法律、法规以
26、及地方性法规都做出了相应规定。城市房地产管理法第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。城乡规划法第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件，建设单位不得组织竣工验收。这一条既对规划部门验收作了强行性规定，同时也表明规划部门验收应在建设单位组织竣工验收之前。城市房地产开发经营管理条例第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用”。 三、房屋买卖合同未办理过户手续纠纷 2011年12月，某市一房地产开发有限公司将其开发园
27、景苑听涛阁（C2）幢7层B室房屋一套抵押给银行并办理了抵押登记。2012年10月24日，该被告与原告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将园景苑听涛阁（C2）幢7层B室售于原告。价款729000元，该忘记房屋于2013年5月1日前交付使用。此后，原告先后向被告支付购房款人民币275500元。被告于2012年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。2012年7月2日该房屋抵押登记被注销。原告诉至法院，称该合同未按城市私有房屋管理条例规定办理过户手续，请求判令其与被告房屋买卖合同无效；被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日利息损失。 房屋买卖合同是合同双方就房屋这一标达成一
28、方支付价金，另一方交付房屋产权协议，该合同经双方意思表示一致即成立。其是否有效须审查其合法性，只要具备合法性，合同即有效，就在当事人之间产生法律约束力。房屋买卖合同是房屋买卖行为基础。房屋买卖行为可以分为两个阶段，一是签订有效房屋买卖合同，二是实施该合同。因此，房屋买卖合同效力问题存在于第一阶段，产权变动登记问题存在于第二阶段，因为登记是移转房产要件，是实施合同内容、转移房产所有权方式。我们可以这样认为：一个完整房屋买卖行为是双方签订了一个有效房屋买卖合同（第一阶段），并履行完了该合同，却一方支付了房价，另一方交付了房屋，房屋在法律上交付体现为过户登记，也就是办完了过户登记手续（第二阶段）。
29、总而言之在购买商品房时应注意： 第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证关键。 第二，一定要采用房地产管理部门统一印制标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。 第三，一定要注意合同条款中双方所填写内容中权利与义务是否对等。有一些开发商合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好合同文本大多存在着约定权利义务不平等情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己意见，决不能草率行事。 第四，一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上暂测面积和交房时正式合同
30、上实际面积差异提出意见，并写入正式合同有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽约定后，才能避免上当。 第五，一定要讲究房屋买卖付款方式是否规范。在合同中对付款数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面举证困难。 第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担责任。 第七，在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律角度代你审查合同文本，以减少一些不必要损失。 商品房是百姓生活消费重要组成部分。为了维护我们在购房过程中合法权益，减少商品房销售过程中消费纠纷，在购置商品房时要注意各个方面问题。