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1、商品房买卖合同签订中的注意事项商品房买卖合同签订中注意事项签订购房合同,是购房所有环节中最重要一环,购房者权利义务尽在其中。购房者一定要逐条审查,甚至可以对照楼盘广告、楼书等宣传资料中开发商承诺进行比较,尽量把没有在合同上体现要求以补充条款形式确定下来。在签订合同前,对于购房合同本身一定要有了解和认识。合同文本有很多空格和空白行,供房地产商和购房人自行约定或补充约定,合同中涉及选择,自行约定内容优先于示范文本中固定条款,房地产商和购房人都有权对示范文本条款内容进行修改、增补或删减。购房人签合同时一定要注意示范文本中某些条款内容选择,在空格或空行部位填写需要删除或添加内容,如不作约定或以补充协议
2、形式另行约定时,应划掉空格或空行部位,避免留下后患。此外,购房前想清楚到底以谁名义购买。因为购房合同上名字就是房产证上名字,现在襄阳市是禁止合同更名。购房者要想换名字,只能等到拿到房产证后办理过户,还需要缴纳一定税费。如果是贷款买房,就算购房者已拿到房产证,由于牵扯抵押委托,即使购房人愿意花钱,办理过户也不是很容易。因此在签合同前,一定要想清楚购房合同上要写谁名字。下面,我们一起了解下购房合同中细节条款中一些需要特别留意地方。(1 关于房屋面积方面条款按套内建筑面积计算房款,套内建筑面积与合同约定不符时,一般按照最高院司法解释确立一般原则即是否超过3%处理。(2 关于价格、收费、付款方式条款价
3、格条款应明确,要有细项约束开发商不得随意加价,不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中,应明确、详细规定付款方式,如缴纳定金时间、数额、分期付款步骤、时间、数额等。可注明在合同生效几天之内向金融机构申请贷款,如果不能通过话,购房者可以取消合同,全数取回定金。建议购房者无论有无贷款必要,最好争取加入此条款,留给自己一个冷静期。(3 关于房屋质量条款购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋保质期、附属设备保持期等。误区:有
4、些购房者认为,商品房竣工后已经过政府主管部门组织竣工验收,验收合格后才允许交付使用,因此商品房不应当出现质量问题;而且还有住宅质量保证书和住宅使用说明书,这两书已对商品房质量细节作了规定,因此也就没有必要在合同中约定商品房质量问题。但事实并非如此!商品房竣工验收是以抽查方式进行验收,因而不能保证每一套商品房质量都合格,而且竣工验收质量标准和购房者所希望质量要求也可能有差距。至于住宅质量保证书和住宅使用说明书关于房屋质量规定,都是由开发商拟订,侧重保护开发商利益,因此有必要在购房合同中约定房屋质量问题。牢记:墙体、地面、顶棚平直度,顶棚、厨房、卫生间防水情况,表面裂缝等进行必要约定。(4 关于售
5、后物业管理条款这是购房者在签合同时容易忽略内容,要注意防止物业管理公司变更物业费。在实际签约时,很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与购房者签订有关物业管理协议。对此,购房者应该据理力争,签署相关协议,防止交房时物业公司变更物业费。(5 关于履行合同期限和方法条款应写明房屋交付日期,房款交付日期、金额和方法。例如付款方式,是一次性付清,还是分期付款。(6 关于产权登记条款由双方依规定日期会同办理,或委托代理人办理。在办理产权过户手续时,卖方应出具申请房屋产权移转给买受人书面报告,以及缴纳税单。小贴士:购房者应在合同中约定办理产权证期限。根据2003年6月1日起施行最高人民法院关于审理商品
6、房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释,商品房买卖合同标物为已竣工房屋,自合同订立之日起90日内,开发商需配合购房者办理产权证。购房者应力争在合同中,将办理产权证期限约定在国家规定时间内。如果此期限时间过长,对购房者采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。(7 关于税费负担条款房屋买卖中应缴纳一切税费,应按法律规定,各自承担,并明确载入合同。(8 关于违约责任条款包括开发商逾期交房、不能或不履行交付房屋应负责任;购房者逾期付款应负责任,以及毁约不买应负责任等。小帖士:现在开发商在购房合同中,关于逾期交房违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三违约金。这个违约金比例偏低,与支付房款
7、银行贷款利息相当,违约金惩罚性体现不够,买房者应争取提高该比例,可以考虑在千分之0.5至1之间。(9 关于不可抗拒力签订合同时,注意“不可抗力”在合同中是如何界定。“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服客观情况(仅指自然灾害,不包括政府行为或社会异常事件。任何一方不得就此做扩大解释,否则,该解释不具有约束力,并应约定一个告知期限。开发商有时提出以下免责条款,购房者最好不要同意:非出卖人原因,有关部门延迟发出有关批准文件;施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决。签订购房合同后,购房者要留意合同备案情况。襄阳市房管局提供商品房买卖合同标准格式文本中,第二十五条明确规定:“商品房为预售
8、,自本合同生效之日起30日内,由出卖人(开发商向房产、土地管理部门申请登记备案。”自2010年2月襄阳市开始推行网上签约后,开发企业需要在网上签约3个工作日内,到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同管理,对房地产开发商预售商品房行为合法性进行审查,以保护购房者合法权益,进而防止预售期间“一房多卖”现象发生。因此购房者千万不要忽视这一环节。襄阳市购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章,上面号码即为合同登记备案号。购房者既可登陆襄阳房地产市场信息网,键入相关信息查询合同登记备案情况,也可在向开发商征询经办合同登记备案房产局后,亲自前往该处了合同登记备案情况。