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1、房地产工程前期运作流程一、房地产投资决策1、工程的选择 要做出正确的工程选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析，必须对拟投资工程所在地的宏观及微观房地产市场做全面、深入的调研，还必须对工程做可行性研究分析： 1房地产有效需求量：从市场供给量和需求量两方面综合考虑。预测需求量可以从以下三方面着手，一是国家宏观经济形势对房地产业的影响；二是区域经济开展对房地产业的影响；三是目标城市、目标地区房地产供求现状及走势、价格走势、本钱走势、效益走势。2 政府政策和宏观经济环境：必须考虑国家法律和政府政策允许的投资范围、投资导向及优惠政策、政府对城市规划及规划的控制水平，对房地产的行业
2、管理方式、法定投资程序及向房地产业征收的税费。3 投资者的实力：自己的投资经历及投资管理经历，筹资、融资能力。4 可能获取土地的位置及规划条件：不同的地段位置有不同的特点和不同的用途，适合于不同的工程，工程的类型应该与地段相吻合。同时要考虑城市建立的开展规划和方案。5 工程投资收益率上述五个要素是工程选择时必须考虑的根本要素，但最终决定选择哪个工程，还必须结合可行性研究分析才能做出。2、工程的可行性研究可行性研究的内容：1） 投资环境研究：指政治、经济、法律保障环境。2） 市场调研及预测：总量包括市场现状和开展趋势、街区功能的配置和变迁、社会商业利润和社区文化及地段、交通等。具体包括同类楼盘的
3、供给量、空置率、实际价格，同类楼盘中哪些楼盘的销售情况具有代表性，同类楼盘中哪个地段的楼盘最好销为什么？买家最感兴趣的是什么，最好销的户型和面积是什么等。3） 工程开发用地及街区调查：土地状况、拆迁、市政情况、周边相邻单位及用地情况。街区调查包括街区的单位、性质、规模、常住及流动人口的文化水平、职业、街道宽度及交通状况、经济开展水平等。4） 工程规划设计方案及工程建立本钱测算：投资者在规划设计前，必须根据市场调研的结果提出规划设计要求，包括小区总体建筑规划要求、建筑风格、绿化及街景要求、采光通风和色调要求、平安系数要求、构造和布局设计要求、设备要求、管线要求、本钱控制要求等。5） 开发建立方案
4、及组织：前期开发方案、工程建立方案、建立场地布置和施工队伍选择。6） 营销方案：包括经营方案和销售方案两局部。经营方案 根据投资策略、投资者实力和市场预测情况，可分为出售和出租以及二者相结合三种方式。销售方案 包括预售与建成后现房出售两种运作方案。销售方式自销还是委托销售、销售策略、价格策略、广告宣传、销售进度等。7） 投资估算与资金筹措：资金投入、现金流量等，资金筹措方式包括投资者自有资金、发行股票与债券、银行贷款、预收购房款等4种。8） 风险分析：政治风险、经济风险、市场风险、政策风险、自然风险。9） 经济、环境、社会效益评价10） 可行性研究的结论及建议3、开发工程的资金筹措1） 企业自
5、有资金：尽管“永远不使用你自己的钱通常被说成是开展商的第一信条，但事实上，绝大局部房地产开发企业或是利用现有的自有资金支持工程的开发，或是努力通过多种途径扩大自己的资金根底。尤其是国内地产开发投资的特性本身就要求开展商必须有一定的自有资金投入。2） 银行信贷间接融资：实际上就是“借钱赚钱或“借鸡生蛋举例说明：假定某开展商现有自有资金3000万元可投入房地产开发工程，当前房地产开发投资的收益率投资利润率为每年20，贷款利润为每年10。如果开展商不向银行贷款或不能得到贷款，那么只能承当总投资额3000万元的开发工程，如果开发周期为2年，那么开展商可获取的开发利润为1200万元，自有资金年平均收益率
6、为20。但如果开发商以抵押贷款或其他贷款方式从银行贷入7000万元，那么他就可以承当总投资额为1亿元的开发工程，假设此时开发周期为3年，那么其开发利润为10000万元2036000万元，扣除付给银行的贷款利息7000万元【1101.5-1】1076万元之后，得净利润4924万元，此时，开展商自有资金年平均收益率为【492430003】10054.7。从上面的例子可以看出，同样是3000万元的自有资金，如不向银行贷款，那么其每年的净收益仅有600万元，如果向银行贷款那么每年的净收益1641万元，比不利用银行贷款时可多收入1041万元。3） 社会集资直接融资：发行房地产股票、发行公司债券4） 其他
7、融资方式：预收定金或购房款、各类企事业单位的自有资金、各类信托基金、银团联合贷款、借助有经济实力的公司合作开发、与有实力的工程承包商合作开发等。二、房地产开发的前期工作 我国的房地产开发程序大体分为八个阶段： 工程建议书阶段工程建议书经批准后，进展可行性研究，编制可行性研究报告。勘察设计阶段开工准备阶段施工阶段竣工验收阶段租售阶段。使用阶段。项常被称为工程开发的前期工作。1、工程用地的取得方式：根据政府的七十一号文件，以后土地的取得一律采用拍卖的方式。2、开发工程手续办理及规划方案确实定1 立项：工程建议书以及工程可行性研究的审批为工程立项阶段。立项批复的内容包括工程建立地点、四至范围、建立内
8、容、建筑面积、投资规模、土地使用权获取方式、市政状况以及各项税费等。2 办理?建立用地规划许可证?：工程选址确定后，进入用地审批阶段。用地审批的内容包括，现场查勘、征求意见环境保护、消防、文物管理等、提供规划红线、审查总平面图、核定用地面积、核发建立用地规划许可证。3 办理?建立工程规划许可证?：一般为建立申请、确定规划设计条件、方案审查、建立审批等步骤。4 办理?国有土地使用证?：到县以上房屋土地管理部门办理土地使用手续，签订工程土地出让合同。一般的做法是付清40地价款后获得临时土地使用证，付清全款后申领正式土地使用证书。5） 办理?建立工程开工证?：6） 办理?商品房预售许可证?3、开发工
9、程委托设计1划分设计阶段： 一个房地产开发工程，在可行性研究阶段通常要做出初步规划， 即方案设计。该方案经规划管理部门批准后即可进入设计阶段。按国家现行规定，一般房地产开发工程实行两阶段设计，即初步设计也称扩初设计和施工图设计。2初步设计：这是设计的第一阶段，是方案设计的具体化，是安排工程进度和组织工程施工的主要依据。其设计深度要满足以下要求： 设计方案的比拟和确定 主要设备、材料的订货 土地征用 控制投资 施工图设计技术设计和施工组织设计的编制 施工准备和生产准备等。 扩初一般经市级规划局审批。3施工图设计：这是工程设计的最后阶段。它是根据建筑安装工程或非标准制作的需要，把初步设计或技术设计确定的设计原那么和设计方案进一步具体化、明确化，并把工程和设备的各个组成局部的尺寸、接点大样、布置和主要施工方式以图样和文字的形式加以确定，并编制设备、材料明细表和施工图预算。施工图设计的主要内容包括，总平面图、建筑物和构筑物详图、公用设施详图、工艺流程和设备安装图以及非标准设备制作详图等。三、房地产建安工程的实施略四、房地产营销五、物业管理