物业工程部运作手册修改.docx

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1、 工程部运作手册 目 录第一章组织架构图与岗位设置2第二章管理范围4第四章物业管理流程21第一节前期物业管理21第二节客户二次装修管理制度30第三节工程报告制度36第四节能源管理39第五节设备技术档案管理41第五章日常运行管理制度及操作规程43第一节交接班/值班管理制度43第二节设备运行管理制度45第三节机房管理制度55第四节变配电管理制度58第五节水泵房管理制度70第六节工程巡检制度72第七节工程类安全管理制度74第八节加工维修工具（设备）操作规定77第九节维修保养管理83第十节维保作业指导书93第六章 应急预案120编号： BAWY-GJ/GC 版本号/修订号：0/A 第1页受控状态：受控

2、第一章 组织架构图与岗位设置一、 组织架构图强/弱电维修人综合维修领班人综合维修员人强电值班人暖通工人暖通领班人强电领班人文员人暖通主管 人强电主管人工程部经理人二、 岗位设置1. 工程部办公室1.1 工程部经理： 人 8：3017：30 （正常班，周六日休息）1.2 工程部文员： 人 8：3017：30 （正常班，周六日休息）2. 电气专业 变配电室值班人员：四班二运转，每班 人。根据排班表(BAWY-ZZ/GC-JL-001)采用综合计算工时。2.1 强电主管： 人 8：3017：30 （正常班，周六日休息）2.2 强电领班： 人 8：3017：30 （正常班，周六日休息）2.3 强电值班

3、： 人 白班8：3019：30，夜班：19：30次日8：30，每班2人2.4 强/弱电维修： 人 白班8：3019：30，夜班：19：30次日8：30，每班2人3. 暖通专业 暖通运行值班人员：四班二运转，每班2人。根据排班表(BAWY-ZZ/GC-JL-001)采用综合计算工时。3.1 暖 通 主 管： 人 8：3017：30 （正常班，周六日休息）3.2 暖 通 领 班： 人 8：3017：30 （正常班，周六日休息）3.3 综合维修领班：_ 人 8：3017：30 （正常班，周六日休息）3.4 暖 通 工： 人白班8：3019：30，夜班：19：30次日8：30，每班2人3.5 综合维修

4、员： 人白班8：3019：30，夜班：19：30次日8：30，每班2人其中：夜间巡视人员上班时间：两班一运转（19：20次日7：40隔天上）。4. 总计： 人三、 质量记录排班表BAWY-ZZ/GC-JL-001 编号： BAWY-GJ/GC-1 版本号/修订号：0/A 第3页受控状态：受控第二章 管理范围一、 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、给排水、水景观、通讯、卫星接收、保安监控、消防系统、家居安防系统）的维修保养；二、 日常运行管理；三、 对客户开展有偿服务；四、 对装修工程进行监督管理；五、 对物业设施提出完善、整改方案；六、 具体包括以下内容：1、 在项目总经理的领导下，负责

5、贯彻执行物业经营的方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2、 定期编写月/周报告、运行报表等，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。3、 负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。4、 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。5、 加强设备验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月季划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用提高维修的经济效果。6、 负责对所管辖区域设备设施定期进行巡检、检查。（相关记录：强电设备缺陷记录单 ( BAWY-ZZ/GC-JL-0

6、02)等 ）。7、 各专业班组班次如实填写值班记录。（相关记录：专业主管每日工作日报表(BAWY-ZZ/GC-JL-003)、暖通专业值班记录(BAWY-ZZ/GC-JL-004) 强电专业值班记录(BAWY-ZZ/GC-JL-005)等），工作中相关专业配合须填写（相关记录：工作通报单(BAWY-ZZ/GC-JL-006)）。8、 根据物业设备年度维保计划和费用计划，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修费用和备件流动资金等。9、 制定物业设备管理维修的各项规章制度、技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成项目总经理下达的各项技术和经济指标。10、 根据实际需

7、要和规定，确保各种设备（电梯、照明、楼宇自控等）的准时开启与关闭，记录详实完整的运行数据；恰当地安排值班。其中，配电室、暖通机房等重要机房为24小时值班；夜间值班以实际需要安排，由各专业技工组成。11、 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。12、 紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工素质的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的、突发性的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知项目总经理、各部门经理及各专业主管，并尽快赶到现场，采取相应的应急措施尽

8、可能降低损失，恢复设备的正常运行。13、 推动全员参加设备管理，加强日常维护和保养，组织各专业对设备进行定期的普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。14、 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、冷热气的供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，在满足用户使用能源的基础上，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，提高环保和成本控制的效益。15、 负责设备安全管理、设备的事故分析和处理；制定安全防火及事故防范措施并督促落实执行。16、 收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备技术档案管理工作（相关记录：设备档案卡(BAWY-Z

9、Z/GC-JL-007)、设备编号法则(BAWY-ZZ/GC-JL-008)等）。17、 组织物业各种设备的备件确定、订货、和供应。对备品、备件的储存做出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到控制成本的目的。18、 负责对外进行工作联系（相关记录：工程部外协联系单(BAWY-ZZ/GC-JL-009)）。19、 经常总结和推广物业设备管理的经验做法以应用维修新技术，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座知识问答等各种形式，积极开展技术人员的设备管理基础知识培训不断提高全员设备管理意识水平。20、 检查和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理公

10、司制定的规章和安全标准施工。（相关记录：工程部外包工程验收单(BAWY-ZZ/GC-JL-010)等）。21、 解答物业管理部门一切有关工程之问题及查询，处理客户工程问题投诉，尽力为他们解决有关工程问题。22、 各专业使用工具外借须填写登记表（相关记录：外借物品登记表(BAWY-ZZ/GC-JL-011)等）。23、 负责对项目设备进行检修，在需停止或开启设备运行时（大修后或检修完的设备、长期备用的设备），应提交报告/通知。（相关记录：正式送电申请单(BAWY-ZZ/GC-JL-012)、暂停正常服务工程通知(BAWY-ZZ/GC-JL-013)、内部停电调查报告(BAWY-ZZ/GC-JL-

11、014)、计划检修（暂停服务）通知(BAWY-ZZ/GC-JL-015)等）。24、 制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响。25、 负责对设备设施进行例行保养或记录，向项目总经理报告设备异常运行情况（相关记录：工程部问题/隐患汇报单(BAWY-ZZ/GC-JL-016)、维保项目通知单(BAWY-ZZ/GC-JL-017)、电梯定期保养记录表(BAWY-ZZ/GC-JL-018)）。 26、 外包维修保养把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的存仓，皆外包给合格的承造商。一方面可确保物业的重要资产

12、得到妥善保养，使设备能顺畅运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可进行外包维修保养设备有：a. 电梯（客梯/消防电梯/液压梯）b. 水处理系统c. 消防报警系统 d. 保安监控系统 七、 工程部各专业职责范围：1 强电专业1.1 负责项目配电系统的运行和资料管理。1.2 负责所有高、低压配电柜、变压器等设备的维修保养及故障修理。1.3 负责监督电梯维修公司的维修保养和故障检修工作。1.4 负责各机房管井内的配电设施的维护保养及故障检修。1.5 负责水泵房、排污泵的电机维护保养及故障检修。1.6 负责公共区域照明设备的保养及故障检修。1.7 负责项目临时供电的安排和计划。1.8 对供电系统不完

13、善的地方，提出整改方案及施工计划。1.9 配合客服部负责向客户提供有偿服务。1.10 详列设备故障的各种现象，汇报工程部经理并制定维修方案。1.11 负责客用电梯、消防电梯、液压梯的运行及管理。2 弱电专业2.1 负责监控设备、消防报警设备、通信设备、公共广播设备、综合布线等系统的运行管理、运行记录及故障维修。2.2 详列设备故障的各种现象，及时通知相关维保厂家，使设备在第一时间内得到维修，保证设备的正常运行。2.3 配合客服部负责向客户提供有偿服务。2.4 熟悉电脑及打印机的部件的应用，掌握系统软件的操作。2.5 熟悉系统的分类、监控设备的分布，掌握设施的参数及其操作方法。2.6 严格执行工

14、程部规定的楼宇自控系统的运行方案。2.7 监视设备设施自控运行状况，探测报警，如发现不正常立即做出适当的处理并向相关专业报告，并提出建设性意见。2.8 做好电气设备及弱电机房的消防工作和卫生工作。2.9 不得擅离职守，做好交接班工作。2.10 定期对各类设备和工具做好清洁、保养、检修和测试工作。2.11 每周、月总结运行、故障、记录。2.12 积极参加业务学习和技术培训、复训，不断提高自己的专业水平。3. 暖通专业3.1 熟悉暖通系统设备性能、运行状况、控制状态、制定合理运行方案，研究改进措施，降低能耗。3.2 制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月/年度总结上报。3.3 做好暖通

15、系统日常维修保养工作，确保设备处于良好运行状态。3.4 做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即赶到现场，处理事故。3.5 班组员工积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。3.6 做好系统图纸、资料、维修工具的保管及监测仪表的校正。3.7 做好设备机房的清洁工作，做到无污染、无灰尘、无垃圾。3.8 加强各专业不同工种的配合，共同完成本部门的工作。4. 给排水专业4.1 负责给排水设备及管路维修，处理有关设备运行时发生的设备维护技术服务，跟踪 给 排 水 设 备 保 修 工 作 的 具 体 落 实，做 好 应急抢修工作及日常维护工作。4.2 熟悉掌握给排水系统设备运行状况，定时巡视检查

16、主要部位及主要设备工作情况，如发现设备异常或发生故障，应立即做出正确的判断，采取有效的措施，避免造成损失。认真填写各设备的巡视记录（依照有关表格）。4.3 做好给排水设备运行记录，如发现问题，应及时处理。如果无法处理时，应及时上报专业主管或工程部经理。4.4 做好本班组设备运行报表，对工作任务单进行登记、编号，同时记录报修完成情况，了解维修的进展情况，保证维修工作的顺利完成。4.5 积极处理日常维修工作所遇到的技术难题，对于无法及时处理或重大问题，应及时将问题报告工程部经理，同时提出相应处理问题的建议或解决措施。4.6 做好水泵房的管理工作，严禁无关人员进入，负责消防泵的日常清洁及试运行工作，

17、负责水箱的清洗工作。4.7 负责雨水系统设备的维修保养工作。4.8 认真贯彻执行工程部经理下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保工作的安全完成。4.9 积极配合各专业工作，努力完成领导交给的各种任务。4.10 积极参加业务和技术培训，不断提高专业技术水平。5. 综合维修专业5.1 负责公共范围内和物业管理公司的家具、陈设的修理和翻新。5.2 负责公共范围内的天花、玻璃窗、橱窗、门锁等维修及整改。5.3 负责公共范围内的墙壁、天花、金属构架的油漆翻新。5.4 负责土建结构方面。例如：渗漏水及墙体的修补维修整改工作。5.5 负责公共范围内各类五金配件的安装、维护、修理。5.6 负责各种电器设备

18、机械部位的维修保养。八、工程部日常工作流程图九、质量记录强电设备缺陷记录单 BAWY-ZZ/GC-JL-002专业主管每日工作报表 BAWY-ZZ/GC-JL-003暖通专业值班记录 BAWY-ZZ/GC-JL-004强电专业值班记录 BAWY-ZZ/GC-JL-005工作通报单 BAWY-ZZ/GC-JL-006设备档案卡 BAWY-ZZ/GC-JL-007设备编号法则 BAWY-ZZ/GC-JL-008工程部外协联系单 BAWY-ZZ/GC-JL-009工程部外包工程验收单 BAWY-ZZ/GC-JL-010外借物品登记表 BAWY-ZZ/GC-JL-011正式送电申请单 BAWY-ZZ/

19、GC-JL-012暂停正常服务工程通知 BAWY-ZZ/GC-JL-013内部停电调查报告 BAWY-ZZ/GC-JL-014计划检修（暂停服务）通知 BAWY-ZZ/GC-JL-015工程部问题/隐患汇报单 BAWY-ZZ/GC-JL-016维保项目通知单 BAWY-ZZ/GC-JL-017电梯定期保养记录表 BAWY-ZZ/GC-JL-018编号： BAWY-ZZ/GC-2 版本号/修订号：0/A 第10页受控状态：受控第三章 岗位职责一、 工程部经理直属上级：项目总经理直属下级：强电主管、暖通主管、文员1、 贯彻项目总经理的指令，负责工程部日常管理。2、 主持部门工作例会，检查主管的工作

20、内容，确保工作正常运转并尽力节约能源。3、 全权调配工程部的技工和设备，界定各专业工作范围和职责，为业/组户及各部门提供良好的服务场所和办公条件。4、 安排日常维修和保养工作，并监督检查其实施结果。5、 审定各专业工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施计划，上报项目总经理审批后执行。6、 参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。7、 深入工作现场了解情况并指导工作，及时发现并解决各种问题。8、 负责制定部门制度、操作规程和要求，并监督技工执行。9、 培训下属技工，定期对技工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。10、 组织制定设备重大维修保养外判标书、合

21、同要求、备件购进计划，并负责实施及监查外判公司的工作。11、 根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。12、 负责协调同物业公司同其他部门及对外关系，诸如：供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、消防局等单位。在接触中，处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。13、 确保物业所有楼宇设备依据政府规定和法例要求接受定期之检查、测试和保养。14、 为每年工程开支和水电费作出预算，并提交项目总经理审批。二、 工程部文员直属上级：工程部经理直属下级：无1. 在工程部经理的领导下，负责工程部办公室的有关事

22、务性工作及接待来访客人。2. 帮助工程部经理整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。3. 提醒工程部经理按时参加计划中的各种会议。4. 填报有关报表，经工程部经理签署后，上报项目总经理审批。5. 负责工程部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。6. 负责工程部人员的考勤（出勤、年假、加班等）、福利（工资、资金、加班费）、劳保用品的申报、领取和发放。7. 负责现金报销和支票的办理。8. 接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。9. 参加工程部例会，做好会议纪要并整理下发。10. 负责工程技术档案、图纸的整理存档。11. 负责项目能源（水、热水、电、供暖）统计收费计算工作。12. 负责月维

23、修耗材及基础耗材统计核算工作。三、 强电主管直属上级：工程部经理直属下级：强电领班全面负责项目变配电室的运行和管理、电力系统、电梯系统的运行，负责各机房管井的配电设备的维护和保养，负责照明设备的维修和保养，保安监控、消防主机的维护保养，确保通信畅通。1. 确保变电设备系统、电梯、楼宇自控系统、消防监控系统、通讯的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电梯、通讯、确保自控系统24小时正常运行，是电气主管的首要职责。2. 检查供电、电梯、楼宇自控系统、消防监控报警系统的运行状况，审阅运行记录，发现异常立即处理。3. 按照维修保养制度的规定，提出对变配电室、电梯、消防及楼宇自控系统地维护保养计划，每月

24、定期上报工程部审定，并负责组织实施。4. 熟悉掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。5. 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程确保设备及人员不发生安全事故，保证配电室的干净整洁。6. 做好下属员工的技术培训和考核工作。7. 培训本专业员工，监督检查下属工作。检查每日维修工单完成情况。8. 做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查保养记录，善于总结经验教训，逐步运用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。9. 做好与供电管理部门的外协工作关系。10. 制定配电系统运行方案，保证变压器及配电设施在高效率下工作

25、，使系统更节省能源和降低能耗。11. 组织电梯设备的年检工作、外判维修保养工作。12. 提交每周、月电气系统运行报告，编写停电的特别通告。13. 协助工程部经理进行工作：13.1 计算年度开支预算13.2 重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核13.3 监管承判商在物业内进行之工程，确保其安装水平符合工程部标准13.4 工程结束后的验收四、 强电领班直属上级：强电主管直属下级：强电值班、强/弱电维修1. 协助主管做好配电室和强电系统的运行管理，做好防火、防水、防小动物及防尘措施，确保强电系统的正常运行。2. 协助主管搞好配电、照明系统的运行、维护，处理一般维修故障及小型改造工作。3. 认

26、真执行巡视检查制度和维修保养制度，督促检查各班次巡视记录和用电量统计记录，发现异常，及时报告。做好强电设备、照明系统的维修保养计划安排和组织实施工作，使强电设备、照明系统始终处于良好的运行状况。4. 按照维修保养制度的规定，协助主管做好对配电室设备系统及强电设备的维修保 养计划及其实施，使配电室设备始终处于良好的运行状况。5. 及时向主管提出所需配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。6. 做好班组人员考勤，按时上报。7. 培训、督促、检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇到特别棘手事件立即汇报。8. 管理使用好所属班组的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。9. 每月底负

27、责住宅*月用电量统计表(BAWY-ZZ/GC-JL-019)、*公共区域月用电量统计表(BAWY-ZZ/GC-JL-020)、*楼各层电表表底数(BAWY-ZZ/GC-JL-021)的抄表统计工作，经主管、经理核实无误后，由文员交到客服部。五、 强电值班直属上级：强电领班直属下级：无1. 强电运行技工1.1 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘措施，保证变配电室设备的正常运行。1.2 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。1.3 按主管的安排依据维修保养制度内容和要求对变配电室设备进行维修保养。1.4 严格执行岗位责

28、任制及安全责任制，确保人身和设备安全。1.5 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不得出任何问题。1.6 每班必须对变配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据主管安排，定期进行设备内部清洁。1.7 坚守岗位定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据填好运行表格上报。1.8 发生事故时值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除 时不得交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告后交主管审阅。1.9 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行参数、状态、运行方式、设定值及线路走向。1.10 严格执行职工守则和物业公司其他规章制度，确保变配电室系统的正常运行。2

29、. 强电维修技工2.1 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。2.2 服从上级的工作安排，保证按质完成工作任务。2.3 按照上级安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。2.4 维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。2.5 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。2.6 发生事故时值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不得交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。2.7 接到工作任务单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班

30、地点。2.8 按要求开闭设备，不得私自调整设备，改变线路走向。2.9 严格执行职工守则和物业公司其他规章制度，确保变配电系统的正常运行。3. 电梯运行维修技工3.1 按期对电梯机房设备进行维护保养，出现故障及时处理，发现问题及时汇报。3.2 每年定期对电梯运行申报年检，确保电梯处于安全运行状态。3.3 注意安全，工作认真负责，不得玩忽职守，不违章操作，如发现使用人员违反操作规程时，应立即制止，并告知相关部门。3.4 每天对机房设备进行日常巡视，并作相关记录。保持机房内卫生干净整洁。3.5 定期对轿箱底坑进行清理。3.6 检修保养工作应按操作规程、规定进行，工作结束后认真检查设备，清理工作现场，

31、确认无误后，方可撤离工作现场。3.7 督促监管维保厂家人员的维保服务工作，认真填写检修记录，发现重大安全隐患立即上报。六、 弱电维修技工直属上级：强电领班直属下级：无1. 坚守岗位定期巡查弱电系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行记录上报。2. 确保音响设备、消防、监控、自控、手机对讲等弱电系统的正常运行，为物业的经营活动服务。3. 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。4. 严格执行职工守则和物业公司其他规章制度，确保弱电系统的正常运行。5. 严密监视楼宇自控系统设备的运行情况并做好记录。6. 熟悉系统的工作原理、线路连接，一旦出现故障，马上进行抢修。在尽可能短的时间内恢复

32、所有功能。7. 严格执行岗位责任和安全责任制，确保人身和设备安全。8. 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。9. 服从上级的工作安排，依据维修保养制度的内容，按时按质按量完成弱电系统的检测维修任务。10. 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不得交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。11. 接到工作任务单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。12. 按要求开闭设备，不得私自调整设备运行参数、状态、运行方式、设定值及线路走向。13. 严格执行职工守则和物业公司其他规章制

33、度，确保弱电系统的正常运行。七、 暖通主管直属上级：工程部经理直属下级：暖通领班、综合维修领班负责供暖系统、通风系统、给排水系统的日常运行和维修保养。负责整个物业的装饰、装修、家具的维修和保养，对物业进行内外装修、维护保养及更新，组织二次装修。1. 确保采暖系统、上下水系统的设备正常运行，对所属设备系统和人员有全面的管理责任。检查采暖系统和上下水系统的运行状况、控制状态、审阅运行记录，发现问题立即纠正。检查每日维修工单完成情况。2. 确保内外装修的正常进行，负责组织二次装修工程管理工作。3. 提出设备系统维修保养计划和备品、备件购买计划，每月定期上报工程部经理审定，并负责组织实施工作。4. 熟

34、悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。5. 贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证机房的干净整洁。6. 做好下属员工的技术培训和考核工作。7. 做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步运用新技术、新工艺、进行改造，使设备系统更加完善。8. 负责制定采暖系统和上下水系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。9. 组织供暖维修保养、各压力表的年检工作。10. 递交每周、月采暖系统的运行报告，编写停止供热、供水等其

35、他特别通告。11. 协助工程部经理进行工作：a. 计算年度开支预算b. 重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核c. 监管承判商在物业内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准d. 工程结束后的验收每月负责公共区域的*项目自来水用量月统计表(BAWY-ZZ/GC-JL-022)的抄表工作，经理核实无误后，由文员交到客服部核算。八、 暖通领班直属上级：暖通主管直属下级：暖通技工1. 负责送风、排风及给排水系统设备的维修保养，确保暖通系统正常运行，负责公共区域吊顶、墙壁、地砖、五金维修及改造及油漆粉刷修补工作。2. 按照所测定的室外温度，调节供暖的系统的水温度。3. 设备系统出现故障时，要及

36、时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使用功能。4. 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。严格执行巡视检查制度，检查各班次巡视记录内容，发现异常及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。5. 根据设备的要求和使用情况，提出对暖通设备系统维修保养的计划安排，报工程部经理审批后组织实施，协助主管使设备始终处于良好的工作状态。6. 培训下属并督促检查下属工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇到特别棘手事件立即汇报。7. 建立并管理好技术档案，做好维修保养和零配件更换记录。8. 管理使用好本班次的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。九、 综合维修领班直属上级：暖通主管直属下级：综合维修

37、技工1. 服从上级的工作安排，保质保量完成任务。2. 按照上级的安排，依据维修检修制度的规定，对装饰装修范围内的工作进行维修检修，并达到质量要求。3. 工作中注意保护现场，避免污染公共区域，保持环境卫生整洁。4. 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。5. 接到工作任务单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。6. 严格执行职工守则和物业公司的其他规章制度。十、 暖通技工直属上级：暖通领班直属下级：无1. 暖通运行技工1.1 严格遵守操作规程，保证制冷机组及其他供暖设备等正常运行。1.2 按照主管的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对供

38、暖的设备进行维修保养。1.3 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。1.4 坚守岗位定期巡查本系统设备并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。1.5 做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时报告。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不得交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。1.6 接到工作任务单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。1.7 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。1.8 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗位时不得出现任何

39、问题。1.9 严格执行职工守则和物业公司其他规章制度，确保暖通系统的正常运行。2. 暖通维修技工2.1 掌握各类采暖设备操作、维修保养规程。2.2 服从上级的工作安排，保证按质完成工作任务。2.3 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对供暖系统进行维修保养，并达到质量要求。2.4 维修保养操作必须严格执行工艺规范，各接口严密，安装牢固。2.5 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。2.6 接到工作任务单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。2.7 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。2.8 严格执

40、行职工守则和物业公司其他规章制度，确保供暖制冷系统的正常运行。3. 给排水技工3.1 严格遵守操作程序，保证给排水系统、燃气系统的正常运行。3.2 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容，对给排水设备进行维修保养。3.3 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。3.4 坚守岗位定期巡查本系统设备并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。3.5 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不得交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。3.6 接到工作任务单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。3.7 按要

41、求开闭设备，不得私自调整设备的运行参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。3.8 严格执行职工守则和物业公司其他规章制度，确保给排水系统的正常运行。4. 中水操作技工4.1 按照中水处理操作规程操作，对中水设备定期进行维护保养。4.2 处理的中水应达到国家颁布的执行标准。4.3 不定时检查生化池生物的生长，发现生物低时适当补充营养。4.4 对消毒剂应及时补充，防止药剂缺少，而达不到要求。4.5 发现清水池水位下降或缺少时，应及时启动中水设备予以补充。4.6 每天对滤水池进行反冲洗，对沉淀池进行排泥。4.7 不定时对处理的中水进行检测，发现问题及时解决。 十一、 综合维修技工直属上级：综合维修领

42、班直属下级：无1. 做好辖区内设施的日常保养、维修和检查工作，并做好记录。2. 具有强烈的工作责任心，热爱本职工作。熟练掌握相关系统操作知识与技能，并具有实际操作能力，对一般故障有分析判断和排除能力。3. 负责项目日常水木瓦油及装修等方面维修维护及一些日常工作。4. 保证公共区域及项目设施正常运行。5. 及时处理报修。十二 质量记录*月用电量统计表 BAWY-ZZ/GC-JL-019*公共区域月用电量统计表 BAWY-ZZ/GC-JL-020*楼各层电表表底数 BAWY-ZZ/GC-JL-021*项目自来水用量月统计表 BAWY-ZZ/GC-JL-022第四章 物业管理流程第一节 前期物业管理

43、一、 竣工验收与接管验收1. 竣工验收当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。工程项目竣工以后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续是需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志，也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。2. 接管验收接管验收是指物业管理公司接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理公司来进行的，加上物业管理公司在前期施工中的接入及巡检，