《2022年浦东金桥发展现状及未来趋势分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年浦东金桥发展现状及未来趋势分析.docx（17页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022年浦东金桥开展现状及未来趋势分析.上海金桥副中心最大开发运营商浦东金桥（全称上海金桥出口加工区开发股份） 成立于1992年，是上海金桥集团旗下的产业城区综合开发运 营商，深耕上海浦东的金桥区域，业务范围涵盖城区开发与销 售、运营服务、产业投资三个板块。1.1 金桥副中心建设是上海“十四五”规划重点工作浦东新区肩负社会主义现代化建设引领区打造使命。2021年7月15日，中共中央国务院关于支持浦东新区高 水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见发布， 意见强调要推动浦东构建国内大循环的中心节点和国内国际 双循环的战略链接、在长三角一体化开展中更好发挥龙头辐射 作用，并明确了支持浦东新
2、区高水平改革开放、打造社会主 义现代化建设引领区的战略定位。根据意见，到2035年，浦东现代化经济体系全面构建， 现代化城区全面建成，现代化治理全面实现，城市开展能级 和国际竞争力跃居世界前列。到2050年，浦东建设成为在全 球具有强大吸引力、创造力、竞争力、影响力的城市重要承首批公募REITs中已有优质产业园工程成功发行，公司 产业园资产有望受益REITs渠道的打通。产业园区REITs是 产权类工程，收入来源包括租金、物业费、停车费等，收入受 到物业管理质量、相关服务设施等因素的影响。公司有产业 园区的不动产权，到期后资产价值不为零。表21 ： 2021年持有物业总建面302万方，出租率84
3、%与公司同属浦东区域的张江光大产业园是首批发行的3 个产业园区REITs之一，华安张江光大园REIT的底层资产。 其位于上海的自由贸易试验区，地处国家级高科技产业园区张 江高科技园区核心地带，主要租户包含集成电路、先进制造 业、金融科技及产业服务配套等行业的优质企业。公司在金桥 开发区内运营的各产业园，租户分布行业同样具备先进智造的特点，同时多年来的稳健运营也使产业园拥有较为稳定的出 租率和租金水平，中期有望受益于REITs大开展。2.3积极谋划转型，产业基金投资和物业管理将成新增长 点布局产业基金投资，寻求区域产业资源收益最大化。产 业投资作为公司业务的三大板块之一，公司现有的投资聚焦 于传
4、统行业，包含金融、建材、通信行业等，截至2021年年 底公司对上述行业企业的投资账面价值总计为19.9亿元。随 着公司建设管理的园区内产业升级步伐的加快，公司也积极寻 求机会获取更强大的产业协同效应。2021年8月，公司牵头 发起设立的上海浦东智能造一期私募投资基金合伙企业（有限 合伙）成立；2021年11月，基金完成备案，认缴出资总额 10.01亿元，其中公司旗下控股子公司上海盛盎投资管理作为 GP,出资100万元，占比约0.1%,基金现已正式开始运作。 公司在开展规划中，明确2022年将在基金投资方面聚焦智能 网联、半导体、智能制造等硬核产业，完成不少于5个工程的 投资决策。此外，公司以“
5、金桥创新坊”为品牌的由宏孵化器业务， 也在2021年下半年正式开启运作，并已取得区级创新型孵化 器资质认定。公司规划在2022年，力争取得市级孵化器认定,同时继续积极引入业内成熟的运营孵化器，激发产业创新动 力。物业管理服务有望成为收入新增长点。2021年年内，公 司下属企业新金桥广场公司接手碧云尊邸物业管理工程，正 式独立开展物业管理业务，同时承接了 264套张江国际社区人 才公寓工程。公司在开展规划中提出，将启动物业管理战略 落地，未来该项业务将成为公司新增收入来源、调整收入结构 的重要抓手。表28: 2021年销售金额30.9亿元，同比下降44.4%6050403020100605040
6、3020100销售金额（亿元）1 yoy201920202021350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%.浦东金桥：优质开发工程保障业绩增长，发力临港打开新开展空间碧云尊邸工程为公司带来丰厚结算资源。碧云国际社区 是公司开发业务的明星产品，其中的碧云尊邸工程成为公司 2021年销售和结算的主力：2021年12月公司完成碧云尊邸二 期173套房源的销售工作，开盘当天全部售罄，收取购房款 超30亿元；同时之前完成销售的碧云尊邸一期也为公司2021 年贡献主要结转收入。截至2021年年末，碧云尊邸工程存有 未结转面积6.72万方，我们测算对应货值在68.5亿元左右
7、， 为后续业绩增长提供坚实基础。房地产开发业务开拓市内新开展空间。2021年，公司销 售金额30.9亿元，同比下降44.4%；销售面积4.6万方，同比 下降24.6%。为补充未来开展所需货值，2021年12月，公司 与金桥集团以45.04亿元总价竞得临港新片区综合产业片区3 幅住宅组团地块，据我们测算，3幅地块货值在140亿元左右。 与前述碧云尊邸工程剩余货值加总后，未来公司可结算资源 在208.5亿元左右，而公司2021年的结转收入为24.1亿元， 在手资源可为未来公司业绩增长提供充分保障。此外，公司 在2021年11月被确定为两港快线东大公路站枢纽片区统筹主 体，将牵头负责该片区的开发，以
8、上进展也为公司未来获取 更多优质储藏奠定基础。3 .盈利预测与投资分析4.1盈利预测：预计2022-2024年EPS分别为1.76/2.12/2.53 元我们预测2022-2024年公司归母净利润分别为 19.7/23.8/28.4亿元，三年CAGR为20.5%,对应EPS分别 为 1.76/2.12/2.53 元。我们对公司2022-2024年盈利预测做如下主要假设：1）对于房地产销售业务：2021年碧云尊邸交付86套。 截至2021年底，尚有碧云尊邸一期74套，二期173套未交付, 一期74套将于2022年交付，二期173套预计在2022年及以 后年度交付。根据测算，碧云尊邸可结算结算资源
9、尚有68.5 亿元。2021年11月底所拿3幅临港地块，货值估计140亿， 预计在2024年可进入结算期，保证业绩稳定。我们预计 2022-2024年房地产销售业务结算收入分别为35.8/41.3/143.3 亿元，增速分别为27.9%/15.5%/247.0%。表30: 2021年销售均价66295元/平米，同比下降26.3%销售均价（元/平米）yoy2）对于房地产租赁业务和酒店公寓服务业务，我们预计 上海2022年疫情对公司相关经营将造成一定不利影响，2023 年将逐步恢复。我们预计2022-2024年房地产租赁业务收入分 别为 15.4/18.5/19.4 亿元，增速分别为-8.3%/2
10、0.3%/5.0%；酒 店公寓业务收入分别为0.9/1.4/1.5亿元，增速分别为- 31.8%/55.0%/5.0%o3）根据碧云尊邸和临港3幅地块的毛利率，我们预计 2022-2024年公司房地产结算毛利率分别为75.83%/75.83%/42.00%o参考2020年疫情对公司运营业务造 成的影响，我们预计2022-2024年房地产租赁业务毛利率分 别为58.28%/59.66%/60.00%, 2022-2024年酒店公寓服务业务 毛利率分别为0/23.32%/26.00%4）预计期间费用率整体保持稳中趋降。我们预计2022- 2024年公司销售费用率维持0.68%,管理费用率分别为 2
11、.26%/2.26%/1.50%,财务费用率分别为 5.06%/4.08%/3.03%。5）假设2022-2024年综合所得税率维持26.18%。载区，城市治理能力和治理成效的全球典范，社会主义现代化 强国的璀璨明珠。金色中环带建设既是浦东“十四五”规划重点工作，也是浦东打造引领区的重要抓手之一。金色中环带是上海浦东新 区2020年7月启动的重点建设工程，位于浦东新区的28.7公 里中环浦东段，约占上海中环全线的41%,区域内可开发空 间10平方公里，规划总投资约6240亿元，“十四五”期间投资 将超3440亿元。在浦东新区关于打造社会主义现代化建设引 领区的具体举措中，金色中环带与科学之城、
12、五彩滨江、浦东 枢纽一道成为重点开发区域。表5:金桥开发区产业规模及占比土地使用娘模土地使用娘模工业经济费根汽车制造企业电子信息产业智靛装备产业金桥副中心是金色中环带开展建设聚焦的三个中心区之,也是上海市9大副中心之一。2021年7月16日，浦东 新区中环开展“十四五”规划印发，规划将高标准推进前滩中 央活动区、张江副中心、金桥副中心三个市级公共中心区建 设，挖掘沿线五大潜力地区(张江集电港、御桥、新杨思、三 林环外、沪东区域)，形成“3+5”中环集聚开展带。其中，金 桥副中心通过存量更新，集聚国际高端智造服务功能，并结合 金桥中央公园大规模增加文化、体育等公共服务功能。根据 上海市城市总体规
13、划(20162040)草案，金桥副中心也 是上海9个主城副中心之一。1.2集团旗下重要开发运营平台，金桥副中心最大的开发 运营商上海金桥集团引领金桥副中心开发建设。上海金桥集团 成立于1990年，由上海市浦东新区国资委全额投资，是承当 上海金桥出口加工区开发建设任务的大型国有企业。金桥开发 区目前主打5G互联、新能源汽车、移动视讯等高端智造产业, 为浦东乃至上海贡献较大的高端制造业规模。在金色中环带的 建设规划中，金桥集团负责开发建设金色中环东北方向的三 个规划重点区域：金桥副中心、沪东船厂、金鼎天地。“十四 五期间，金桥集团工程开工面积将达1160万方，总投资约 1440亿元。公司是金桥集团
14、旗下重要的开发运营平台，收入和资产 规模占比高。公司的经营工作聚焦区域开发建设、产业招商引资、城市功能提升和企业转型开展四大重点，拥有丰富的产 城融合建设运营经验，运作的碧云国际社区拥有优质的人居 环境、是上海著名的住宅工程。公司是集团旗下重要控股子公 司。以2020年的数据衡量，公司截至2020年年底的资产规 模300.3亿元（2021年年年底为332.6亿元），占金桥集团总 资产的62.9%；公司2020年营收35.9亿元（2021年为46.1 亿元），占金桥集团总营收的76.2%。表12： 2021年公司营收46.2亿元，同比增长28.5%深耕金桥区域30年，多业态协同开展。1992年，
15、公司注 册成立，并于1993年在上交所上市。自成立以来，公司深耕 金桥区域，近年来开始南下向临港区域拓展资源。公司多业态 协同开展，在各自领域内取得稳健成长，产业园区方面，公 司荣获“全国产业园区运营商TOP30”称号；住宅方面，公司 持有的“碧云商标被上海市商标委认定为上海市著名商标； 服务公寓方面，公司在自身运营“碧云”系服务公寓基础上，获 取张江人才公寓工程，实现品牌输出。2021年作为金色中环 建设的发力年，公司秉持“运营一批、建设一批、储藏一批”的 总体思路，推动30个工程建设工程的筹划、开发、建设。上海市及浦东新区国资委控股，股权结构稳定。公司的 实控人为浦东新区国资委与上海市国资
16、委，截至2021年年底, 浦东新区国资委和上海国资委，通过上海金桥（集团）有限公 司、上海国际集团资产管理合计持有公司51.14%的 股份，公司股权结构稳定。管理团队经验丰富，伴随金桥开发区成长。公司的管理 层大多在公司、金桥开发区的相关企业、浦东新区政府、区 委及事业单位等拥有丰富的工作经验，伴随金桥开发区和浦东 新区成长，深谙金桥开发区的开展路径与开展机遇，将带着 公司在“十四五”期间及未来的开展中更好地为金色中环带开展 贡献力量，推动公司多业态业务持续健康开展。近年来业务规模及业绩均明显提升。2017年至2021年， 公司营业收入的年均复合增长率到达28.9%,归母净利润的 年均复合增长
17、率到达21.8%。2021年营收规模及归母净利润均创历史新高，其中2021年营业收入46.2亿元，同比增长28.5%；归母净利润16.2亿元,同比增长46.5%。销售管理费用控制能力提升，盈利水平显著改善。2021年公司整体毛利率为68.4%,较上年提升15.6个百分点；归母净利率为35.2%,较上年提升4.4个百分点。2021年公司的 三费率为9.0%,尽管较上年提升2.3个百分点，主要是由于 财务费用率由2020年的3.3%上升至6.0%所致，但其余两项 来看，销售费用率由2020年的0.9%下降至0.7%,管理费用 率那么由2020年的2.5%下降至2.3%。表14： 2021年毛利率6
18、8.4%,归母净利率35.2%毛利率归母净利率80.0% 优质工程结算带动开发业务占比和利润提升，租赁业务 利润水平稳中向好。公司的主营业务分为房地产销售、房地 产租赁（包括住宅、商业、办公楼、厂房及仓库等业态）、酒 店公寓服务三大局部。近年来，房地产销售营收占比提升明 显，由2017年的17.2%连续上升至2021年的60.5%, 2021年 房地产租赁营收占比36.4%、酒店公寓服务营收占比2.9%。 分项毛利率来看，由于公司2021年房地产销售业务的结算主 要来自于定位高端、溢价水平较高的碧云尊邸工程，毛利率 水平由2020年的51.9%大幅提升至75.8%,带动公司整体盈 利水平的改善
19、；房地产租赁业务毛利率稳中有升，由2020年 的58.3%提升至2021年的59.7%；酒店公寓服务业务的毛利 率迅速从疫情影响中恢复，由2020年的0.6%提升至2021年 的 23.3%O盈利、周转、杠杆三重提升，推动ROE到达近年最高水 平。近年来，公司的ROE稳中有升，由2017年的8.4%上升 至2021年的14.1%。其中，2020年受疫情影响，归母净利率 与资产周转率均有所下滑，带动ROE由2019年的11.6%下降 至10.7%,而2021年公司的归母净利率、资产周转率、权益 乘数均获较大幅度提升，带动公司盈利能力获较大幅度改善, ROE由10.7%提升至14.1%,到达近年来
20、最高水平。2.金桥核心产城资源运营效率不断提升，积极谋划转型 2.1坐拥金桥核心产城资源，运营效率不断提升金桥开发区深入推进先进智造升级，公司持有物业具备 产业支撑。金桥开发区以代表先进智造能力的产业为依托， 持续发力招商稳商，形成了以汽车产业、智能装备产业、网络 视讯产业、金融科技产业为代表的产业集群，并在各产业领 域确立促进产业结构优化升级的开展方向，有针对性的引进先 进智造工程。在构建产业城区的基础上，开发区内形成丰富 的持有物业业态，共享开发区内人才和资源流动带来的开展红 利。表16： 2021年营收中房地产销售占比60.5%走出疫情影响，持有物业运营效率稳中有升。截至2021 年年底
21、，公司持有物业的总建面达302万方，相比2020年年底增加32万方，整体出租率达84%,相比2020年提升3.3个 百分点。公司的持有物业对应房地产租赁收入与酒店公寓服 务业务收入两个局部，其中房地产租赁在2021年实现营收 16.8亿元，同比增长27.5%,毛利率为59.7%,较上年提升 1.4个百分点；酒店公寓服务实现营收1.36亿元，同比增长 30.8%,毛利率为23.3%,较上年提升22.7个百分点。公司经 营性业务已从2020年疫情中完全恢复。持有物业工程获取稳步推进，多业态协同开展。公司的 持有物业业态包括住宅、商业、研发办公楼、办公楼、厂房 及仓库、酒店公寓、文教物业等。2021
22、年Office Park金科园 工程如期推进，推动研发办公楼出租建面相比2020年提升 38.2万方至93.4万方；啦啦宝都商业综合体也于2021年4月 开业，推动商业出租建面相比2020年提升13.3万方至30.8万 方。2021年，住宅、研发办公楼、厂房及仓库贡献的租金收 入位列业态前三，分别达4.2亿元、4.0亿元、3.4亿元。2.2中期有望受益REITs大开展REITs市场制度日趋完善。在我国REITs市场正式启动 前，2021年1月沪深交易所已针对REITs审核关注事项（1 号）及出售业务（2号）发布两项规那么使用指引；2022年4月 15日针对REITs扩募发布3号指引，进一步完善REITs 规那么体系，推动我国REITs市场开展水平提升。