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1、烟台市住宅工程质量分户验收指导手册前 言北京市2005年发布了住宅工程质量管理规定，并于2006年颁布了关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见。此项举措出台后，立即在全国引起了强烈反响，各省市相继出台了当地的管理规定，烟台市也于2007年率先在全省实行了住宅工程分户验收。2007年1月市质监站出台了烟台市住宅工程质量分户验收实施细则，并于2008年下发了关于分户验收工作的补充规定。通过两年多的实践，应该说取得了一定效果，但也暴露出很多问题，如：分户检验批检查内容比较繁琐、检查表格较多、操作复杂、效果较差；真正业主关心的问题没有突出；执行力度不够、态度不认真，有的光查好的地方，明显不合格点未
2、查，走过场的现象较多等。为了规范分户验收的做法，做到既便于操作、又解决问题，使分户验收真正达到让业主满意的效果，本次市质监站通过对各县市区分户验收执行情况的调研，并结合山东省住宅工程质量分户验收管理办法鲁建发【2010】13号文件及烟台市住宅工程质量通病防治办法的要求，对原分户验收的内容、表格、检查方法和分户检验批的划分等进行了调整，能否达到良好效果，还需进一步探索、提高。本次调整的内容主要包括以下几个方面：1、强化了施工单位的自检评定：建设单位组织相关单位进行分户验收的时间，本次调整为竣前检查之前完成。因此，施工单位在分户验收之前应加强对分户检验批验收内容的过程控制和自检评定。户内检查时应着
3、重检查观感效果较差的部位，对明显不符要求的部位应及时返工处理，以便最大限度地减少分户验收时的返修率。2、对分户检验批的划分进行了调整：原来除了将每户划分为一个检验批外，将公共部位（走廊、楼梯间、电梯间、车库等）也划分一个检验批，本次取消了公共部位检验批的检查。因为通过处理多年来的投诉来看，户主对公共部位的质量投诉较少，大多是关于户内的质量投诉。这里并不是说公共部位的质量不重要，公共部位的质量要求在分项检验批验收时予以重视，并成为必检部位。即在分项检验批抽检的10%、不少于3间中，必须含有公共部位。公共部位房间的划分应按建筑装饰装修工程施工质量验收规范GB50210-2001中的要求，大面积房间
4、和走廊按抹灰面积每30平米为一间进行划分，走廊（过道）地面按10延长米为一间划分，这样便使公共部位的质量在分项检验批检查中得到有效控制。3、对墙面刮腻子或涂饰的工程，取消室内墙面垂直度、平整度、阴阳角方正的实测实量：主要突出墙面抹灰、腻子或涂饰主控和一般项目观感质量效果检查；只抹灰不刮腻子的墙面要求墙面洁净、颜色一致、纹路清晰、一次成活，实测实量项目和标识同前不变。4、取消了给排水、暖卫、电气部分实测实量项目。5、扩大了防水工程质量分户验收的范围：防水工程质量检查内容调整为屋面、外墙、门窗、卫生间渗漏等。6、取消室内吊顶、门窗套制安、橱柜制安、窗帘盒、暖气罩等实测实量项目。7、增加了门窗对角线
5、、门窗弦及窗台出墙厚度一致实测实量项目；取消框侧面垂直度和框及扇搭接量实测项目；将玻璃安装分户检验批合并到门窗安装分户检验批中。8、增加排气、烟道排气（烟）效果和防火止回阀安装检查项目。9、强调了参加分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格。10、增加了工程标志牌的要求及使用功能检查标识要求。11、增加了分户验收前对分户验收样板户的检查，要求样板户必须达到分户验收的条件，以便对后续分户验收起到指导作用。12、将安全和功能分户验收的内容分解到相应分户检验批检查记录中，不再单独检查。13、对分户检验批验收记录中的主控项目、一般项目内容进行了调整；隐蔽的项目、不重要的项目不检查。 本手册主要为培训建
6、设、施工、监理单位参加分户验收的工作人员使用，也为工程分户验收工作提供参考。在培训和使用本手册期间，如发现有疏漏欠妥之处，敬请各位同行提出宝贵意见，以便修改。 2011年4月目 录前 言 -1-3第一章 总 则-5-15第二章 土建部分分户检验批验收的内容及相关规定16-48第三章 安装部分分户检验批验收的内容及相关规定49-62第四章 建筑节能分户验收的内容-63-64第五章 标识样表及功能性试验检查内容-65-66第一章 总 则一、住宅工程质量分户验收相关的概念（一）分户验收的概念分户验收又称一户一验，是指住宅工程竣前检查前，把每户住宅作为一个子单位工程，验收组对分户检验批进行专门的验收，
7、所谓专门验收主要是指检查观感和使用功能的质量，不含隐蔽工程质量检查。分户验收工作的重点应是观感质量和使用功能的检查。在检查验收中，要避免出现重实测实量、轻观感和使用功能质量检查的情况。只有所含分户检验批全部合格时，该子单位工程才视为合格，并出具住宅工程质量分户验收表。（二）分户验收及竣工验收的关系1、分户验收是竣工验收的前提。未经分户验收或分户验收不合格的工程不得进行竣工验收。2、分户验收及竣工验收检查的内容不同。分户验收是对所含部分检验批的观感和使用功能质量进行专门的验收，而竣工验收是在分项检验批、分项工程、分部工程验收合格的基础上对单位工程进行全面的验收。3、分户验收及竣工验收检查的范围不
8、同。分户验收是把每一户住宅作为一个子单位工程，逐户逐间地进行检查，而竣工验收是随机抽查单位工程10%并不少于三个房间，进行验收检查。（三）分户检验批及分项工程检验批的关系分户检验批是指分户验收中户内所含的检验批，为区分分项工程检验批，称为分户检验批。1、分户检验批及分项工程检验批划分的空间不同。分户检验批是以每一户为单位，划分为一个检验批，而分项检验批则是以楼层、施工段等为单位划分一个检验批。2、分户检验批及分项工程检验批检查的内容不同。分户检验批重点检查观感和功能质量，检验批质量验收记录表中主控项目和一般项目，涉及到原材料质量、操作工艺和已经隐蔽的工程原则上不作为验收内容，而分项工程检验批应
9、检查检验批质量验收记录表中所有的项目。3、分户检验批及分项工程检验批验收的时间不同。分户检验批是在分项工程检验批验收合格的基础上进行，它是对分项工程检验批的补充和完善，旨在减少错判和漏判概率。4、分户检验批及分项工程检验批参加验收的人员不同。分户检验批验收是由建设单位组织，建设、监理、施工和物业等相关人员共同参加，而分项工程检验批验收则是由监理工程师组织施工单位项目专业质量或技术负责人等进行验收。5、由于分项工程检验批是采取概率的抽查方式，出现不超过一定比例的错判和漏判，规范也是允许的。因此，个别分户检验批不合格并不影响分项检验批的评定结论。二、分户验收子单位工程和分户检验批的划分（一）分户验
10、收子单位工程的划分分户验收户内子单位工程是以每一户住宅作为一个子单位工程。（二）分户验收的主要内容1、门窗、护栏安装质量；2、墙面、地面、顶棚面层及墙面腻子质量；3、防水工程质量；4、采暖系统安装质量；5、给水排水系统安装质量；6、室内电气工程安装质量； 7、室内主要空间尺寸；8、建筑节能工程质量；9、排烟气道安装质量。（三）分户检验批划分的原则1、宜简不宜繁。检验批数量设定要适中。2、控制重点。按照业主质量投诉热点和影响工程质量的关键设置分户检验批的项目和内容。3、尽可能合并减少纸张和表格。（四）粗装修工程户内分户检验批的划分1、土建项目可划分为：一般抹灰工程、水泥砼（水泥砂浆）楼地面找平层
11、、铝合金（塑料）门窗安装、护栏、室内主要空间尺寸、腻子、防水工程、排烟（气）道等分户检验批。2、安装项目可划分为：室内采暖散热器安装工程、室内采暖管道及配件安装、低温热水地板辐射采暖系统安装、室内给排水管道及配件安装、普通灯具安装、开关插座、配电箱安装、建筑物等电位连接等分户检验批。3、建筑节能分户验收的内容包括：外窗的中空玻璃空气层厚度及有无杂质和透气现象；金属外门窗及副框的隔热断桥措施；门窗镀膜玻璃安装方向；散热气外表面刷非金属性涂料；散热气恒温阀安装；外窗台周边、飘窗底部及空调隔板保温措施等。（五）精装修工程户内分户检验批的划分精装修工程户内分户检验批的划分，可按本手册第二、第三章相关内
12、容进行划分。如有超出本手册的内容，其分户检验批的划分可参照本手册和相关规范、标准的要求，由建设、施工和监理单位共同选择确定。三、分户验收的组织机构分户验收由建设单位牵头，组织监理单位，施工总包单位、分包单位共同参及，按专业划分，根据人数和技术力量，一般可分为一个或多个土建项目和安装项目分户验收组。已选定物业公司的，物业公司应当参及工程质量分户验收工作。参加分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格，并经质监站认可。验收组成员应由下列人员构成：（一）建设单位：项目负责人、各专业的工程管理人员；（二）施工单位：工程项目经理、技术和质量负责人、质量检查员、各相关专业的技术人员（含专业分包项目的项目经理
13、和技术负责人）；（三）监理单位：项目总监理工程师、各专业的监理工程师、监理员；（四）物业管理部门：部门经理、各专业的物业管理员。四、分户验收的程序（一）编制分户验收方案。主体验收前，由监理和建设单位共同制定分户验收方案，内容应包括工程概况，编制依据，分户验收小组的组成人员，分户验收子单位工程的划分，每户住宅土建、安装分户检验批的项目，分户检验批检查的内容、标准和方法。分户验收方案须在主体工程验收前10日内报建设工程质量监督部门核准，获准后作为验收工作的指导文件。（二）分户验收的申请和验收。工程完成后，施工单位应首先对分户验收中涉及的内容进行全面的自检，自检合格后向建设单位提出住宅工程分户质量验
14、收书面申请，然后由建设单位组织监理、施工等单位的有关人员按照相关规范标准的要求，在竣前检查之前进行分户检验批的检查验收。（三）分户验收的质量评定。根据检查的结果，对分户检验批的质量进行评定。当分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目检查全部合格，其中实测实量项目合格点率达到80%及以上（安装部分合格点率应达到100%），且没有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。合格后相关责任人应及时在分户检验批验收记录表中签字。（四）不合格分户检验批的处理。当分户检验批主控项目的质量经检查不合格，或实测偏差大于允许偏差的1.5倍，或不合格点率超出20%时，由监理公司下
15、发整改通知书，整改通知书应以子单位工程（每一户）为对象下达，施工单位整改后，监理单位应对该不达标部位进行复查，并在分户验收资料中填写复查记录，确保分户验收及质量整改有机结合起来。（五）现场标识。对分户验收中实测实量的项目，在分户验收方案中不宜提前确定具体部位，由分户验收小组现场随机确定，但测量内容及部位应符合规范规定，实测项目、结果、部位应在现场做出标识；使用功能项目也应在相应位置做出标识，以备质监站复查。另外，凡是埋地、埋墙的水、电、暖管线都必须标识出管线的走向或区间位置；室内阴角宜用墨线弹出；外窗护栏应张贴警示标志，以防用户擅自拆除。（六）填写住宅工程质量分户验收表。当每户住宅或公共部位子
16、单位工程所含的检验批全部合格后，出具由建设单位项目负责人、总监理工程师、施工项目经理签字并加盖验收专用章的住宅工程质量分户验收表。（七）填写单位工程分户验收汇总表。在所有分户和公共部位子单位工程验收合格后，填写单位工程分户验收汇总表，作为单位工程竣工验收的前提和依据。五、分户验收相关的资料（一）在每户住宅和公共部位子单位工程验收合格后，将住宅工程质量分户验收表及所对应的分户检验批质量验收记录表装订成册。在所有子单位工程验收合格后，填写单位工程分户验收汇总表，及分户验收方案一并作为分户验收专项资料，由建设单位存档备案。（二）住宅工程质量分户验收表一式六份，建设、施工、监理、物业单位存档各一份，一
17、份置于户内醒目位置，一份作为质量保证书的附件交由业主保存。（三）单位工程分户验收汇总表一式四份，由建设、监理、施工单位各存一份，一份在工程竣工验收前报质监站，由质监站存档。六、分户验收的监督（一）质监站要认真审查建设单位提报的分户验收方案，审查每户住宅检验批检查的内容、标准、方法是否符合规范及相关规定的要求，并对方案中参加验收的人员资格进行确认，审查通过后，方可进行主体验收。（二）分户验收前，建设单位要督促总包和各分包单位首先要做好分户验收样板户，样板户应包含分户验收的所有内容。样板户做好后，建设单位要及时通知质监站。质监站要对样板户的验收内容、方法、检测仪器和标识进行认真检查，达不到要求的必
18、须返工重做；同时要检查样板户有关分户验收资料是否符合要求，并对验收人员资格按方案进行复核。（三）竣前检查时，质监站要检查各责任主体是否按有关规定进行了分户验收；检查有关单位是否按照要求对分户验收中发现的问题进行了整改、落实，并且应随机抽查10%且不少于3个分户验收的子单位工程，逐间逐项进行检查和复核。在检查和复核过程中，如发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等严重质量问题时，应终止检查，并责令整改，直至符合要求后，建设单位方能组织竣工验收。（四）质监站在提交建设工程质量监督报告时，要明确提出有关住宅工程分户验收专项监督意见。（五）相关单位履行分户验收的质量行
19、为将列入企业诚信档案。对分户验收中弄虚作假、降低标准、将不合格工程按合格工程验收的，将给予责任单位和责任人不良行为记录；情节严重的，按照有关法律法规对责任单位和责任人进行行政处罚。七、工程标志牌住宅工程竣前检查前，建设单位应制作工程标牌，镶嵌在建筑外墙显著部位，规格尺寸为500mm700mm。工程标牌应包括以下内容： （一） 工程名称、开工日期、竣工日期； （二） 建设、勘察、设计、监理、施工单位全称； （三） 建设单位项目负责人，勘察、设计单位项目负责人；监理单位总监理工程师，施工单位项目经理姓名。附：住宅工程质量分户验收表和住宅工程质量分户验收汇总表住宅工程质量分户验收表 表1-1工程名称
20、房（户）号建设单位验收日期施工单位监理单位序号验收项目主要验收内容验收记录1楼地面、墙面顶棚、腻子地面裂缝、空鼓、起砂、平整度；墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝、阴阳角顺直、色泽、表面洁净；腻子坚实、牢固、平整、光滑等。2门窗门窗启闭、安全玻璃应用、耐候胶等。3护栏护栏高度、杆件净距、安装牢固。4防水工程屋面渗水、卫生间渗水、外墙、外窗渗水5室内主要空间尺寸开间进深尺寸、室内净高6给排水工程管道渗水、管道坡向、安装固定、地漏水封、给水口位置7电气工程接地、相位、动作电流、开关、插座位置8采暖工程采暖设备安装牢固、渗水9建筑节能散热器非金属涂料、恒温阀、中空玻璃空气层厚度等10其它烟道、通风道等合同约
21、定其他内容分户验收结论：建设单位（公章）施工单位（公章）监理单位（公章）物业或其他单位（公章）项目负责人：验收人员： 年 月 日项目经理：验收人员： 年 月 日总监理工程师：验收人员： 年 月 日项目负责人：验收人员： 年 月 日注：本表一式六份（建设、施工、监理、物业、户内张贴、质量保证书各一份）住宅工程质量分户验收汇总表 表1-2工程名称建设单位监理单位施工单位结构/层数 建筑面积（m）总户数验收单元、户型及户数验收情况验收结论建设单位监理单位施工总包单位（公章）项目负责人：年 月 日（公章）总监理工程师：年 月 日（公章）项目经理：技术部门负责人：质量部门负责人：年 月 日第二章 土建部
22、分分户检验批验收的内容及 相关规定一、 铝合金（塑料）门窗安装质量分户验收 表2-1二、木门窗安装质量分户验收 表2-2三、护栏质量分户验收 表2-3四、一般抹灰工程质量分户验收 表2-4五、墙面饰面砖粘贴质量分户验收 表2-5六、涂料涂饰（腻子）质量分户验收 表2-6七、饰面板安装质量分户验收 表2-7八、裱糊工程质量分户验收 表2-8九、水泥混凝土（砂浆）地面找平层质量分户验收 表2-9十、瓷砖（理石）地面面层工程质量分户验收 表2-10十一、复合地板面层质量分户验收 表2-11十二、防水工程质量分户验收 表2-12十三、室内空间尺寸质量分户验收 表2-13十四、龙骨吊顶质量分户验收 表2
23、-14十五、门窗套制作及安装质量分户验收 表2-15十六、橱柜制作及安装质量分户验收 表2-16十七、窗帘盒、窗台板和暖气罩制安质量分户验收 表2-17十八、排烟（气）道安装质量分户验收 表2-18铝合金（塑料）门窗安装工程分户检验批质量验收记录表表2-1 单位工程名称验收部位(房号)检查日期年 月 日建设单位总包单位分包单位监理单位施工执行标准名称及编号 (GB50210-2001)施工质量验收规范的规定验收记录主控项目1型材壁厚、安全玻璃应用2门窗扇开关灵活，推拉扇限位3配件质量符合设计要求，安装牢固一般项目1表面洁净、平整、光滑、大面无划痕2推拉扇开关应力、（滑轨）3框及墙体间缝隙填嵌、
24、耐候胶 外窗内外应采用硅酮耐候密封胶密封4扇密封胶条或毛毡密封条5窗台坡度、排水孔6安装允许偏差项目允许偏差(mm)实 测 值框正面垂直度3门窗槽口对角线长度差2000mm32000mm4（5）门窗弦两端出墙厚度差3窗台两端出墙厚度差3复查记录监理工程师： 年 月 日建设单位专业技术负责人： 年 月 日施工单位检查评定结果总包单位质量检查员： 年 月 日分包单位质量检查员： 年 月 日监理单位验收结论监理工程师： 年 月 日建设单位验收结论建设单位专业技术负责人： 年 月 日注：括号内为塑料门窗要求。（一）相关规定1、铝合金和塑料门窗安装质量分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。2、每户所有门窗的主控项目和一般项目中涉及观感质量和使用功能的应按照规范的要求，全数检查并记录。3、允许偏差项目布点原则：除高层住宅的外窗，每户应抽查不得少于3樘，不足3樘时应全数检查；高层住宅的外窗，