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1、开封市住宅工程质量分户验收指导手册(试行) 二六年十月前 言近年来，住户的维权意识日益提高，工程质量投诉呈现上升趋势。实行住宅工程质量分户验收是目前有效缓解和解决有关问题的较好办法，通过该项工作的开展以及对工程质量责任和责任追究制度的落实，能够大力提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度。2006年1月1日起，北京市建委为了有效抑制住宅工程质量问题的出现，在总结朝阳区“一户一验”的基础上，率先在全市范围内实行住宅工程质量分户验收工作。河南省建筑工程质量监督总站于2006年7月23日25日，在济源市召开了河南省住宅工程质量分户验收工作宣贯会议，并发布了河南省住宅工程质量分户验收工作的指导
2、意见。2006年9月21日28日，开封市建筑工程质量监督站组织我市部分建设、监理、施工单位的工程技术人员参加了建设部在长沙举行的“住宅工程质量分户验收”学习班。为了在我市开展好这项工作，本着“抓重点、重实效、切实际”的原则，针对我市具体情况，在多次组织有关专家进行研讨，并在九鼎颂园小区进行了多次的模拟验收的基础上，编写了开封市住宅工程质量分户验收指导手册（试行）。本手册由王培一、秦海汐同志具体负责起草编写。在手册编写过程中得到了罗梅、白玉忠、武国彦、田建林、韩丰、付建新、雷涛、宋春、马春光、齐宏伟、赵海斌等多位同志的大力支持并提出了很多宝贵意见。由于编写时间仓促，手册中会有疏漏和欠妥之处，在培
3、训和使用本手册期间，敬请各位同行、专家提出宝贵意见，以便修改。住宅工程质量分户验收指导手册编写组 目 录第1章 住宅工程质量分户验收概述 11.1 基本概念11.1.1 分户验收定义11.1.2 竣工验收11.1.3 质量验收11.2 实行分户验收的意义21.3 分户验收的出台背景21.4 分户验收的特征41.5 分户验收的内容41.5.1 分户验收类别的划分41.5.2 分户验收项目的划分51.5.3 公共部位的划分及规定61.6 分户验收与竣工验收的关系71.7 分户检验批验收与分项工程检验批验收的关系81.8 分户验收工作应做好五个结合91.9 分户验收质量标准 101.10 分户验收的
4、程序111.11 分户验收的组织实施11第2章 住宅工程质量分户验收实施要点152.1 住宅工程质量分户验收一般规定 152.2 住宅施工准备阶段分户验收应做的工作 162.3 住宅结构施工阶段分户验收应做的工作 162.4 住宅装饰装修施工阶段分户验收应做的工作 172.5 住宅收尾阶段分户验收应做的工作 182.6 需要确定基准值的验收项目 182.6.1 现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收 182.6.2 砌体工程质量分户验收 192.7 计算确定基准值 19第3章 分户验收表格填写要求及资料收集整理543.1 分户验收表格形式及填写数量 543.1.1 单位工程分户验收汇总表 543.
5、1.2 住宅工程质量分户验收表 543.1.3 _户住宅分户验收汇总表 543.1.4 质量分户验收记录表 553.1.5 公共部分（楼梯间、电梯间、走廊）质量分户验收记录表 553.1.6 公共部分（屋面、外立面）质量分户验收记录表 553.1.7 公共部分（底层车库、地下室）质量分户验收记录表 553.2 分户验收签字人员资格 563.3 分户验收资料收集整理要求 563.3.1 住宅工程质量分户验收资料内容 563.3.2 住宅工程质量分户验收资料装订顺序 573.3.3 住宅工程质量分户验收资料其它要求 573.4 分户验收表格填写实例（部分） 57第4章 住宅工程质量分户验收方案编制
6、要点及导则684.1 分户验收实施方案编制要点 684.2 分户验收实施方案导则 69第1章 住宅工程质量分户验收概述1.1 基本概念1.1.1 分户验收定义“分户验收”是住宅工程在施工过程中由建设单位负责组织施工、监理等有关单位，按照国家现行质量标准和分户验收规定对每户及规定的公共部分进行的专门验收，并在分户验收合格后出具住宅工程分户验收表。1.1.2 竣工验收“竣工验收”是指参建各方对单位工程进行的工程质量验收。施工单位在完成建筑工程图纸设计及合同约定内容的前提下，提交分户验收和竣工报告后，由建设单位组织工程建设相关责任主体，根据国家、地方标准对单位工程质量进行的验收。它是建筑工程最重要的
7、一次质量验收。1.1.3 质量验收建筑工程质量验收是指建筑工程施工单位在自行质量检验评定的基础上，参与建设活动的相关单位共同对建筑工程检验批、分项、分部单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对建筑工程质量合格与否做出确认。根据建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）规定，单位工程按照专业、建筑部位划分为地基基础、主体等6至9个分部；每个分部按照主要工种、材料、施工工艺、设备类别划分为若干个分项；每个分项按照楼层、施工段、变形缝等划分为若干个检验批。检验批是工程验收的最小单位，是分项工程乃至整个建筑工程质量验收的基础。工程验收是一项包括从检验批到分项、到（子）分部、到
8、（子）单位工程贯穿于工程建设全过程的、连续的、系统性的工作。1.2 实行分户验收的意义实行住宅工程质量分户验收旨在提高住宅工程质量，减少质量投诉的一项重要措施。要求建设单位总负责，参加并组织施工、监理等单位开展分户验收工作，并规定完成分户验收是竣工验收的前提条件。这项规定的提出是把社会的监督评价作为源头，抓质量验收，促施工，提高住宅工程质量水平，减少质量投诉为目的。分户验收的重要意义表现为以下4个方面：1. 提高住宅工程质量管理水平，保护百姓利益，减少质量投诉，预防群诉群访事件发生。2. 督促建设单位提高责任意识，明确在工程竣工验收前组织并参与分户验收的责任。3. 督促施工单位抓技术管理、质量
9、管理，提高操作层人员的素质，严格按照施工工艺标准施工，严格“三检制”，制定提高住宅工程质量措施并有效实施。4. 督促监理单位按照施工验收规范、规程严格验收，不走过场。最终达到抓验收、促施工，提高住宅工程质量水平，减少质量投诉发生。1.3 分户验收的出台背景随着住房商品化的快速发展，老百姓自己花钱购房日益增多。住宅工程质量的好坏直接关系着住户的切身利益，住户的维权意识大大提高，质量投诉呈现上升趋势。2006年1月1日，北京市建委为了有效抑制质量问题的出现，在总结朝阳区“一户一验”的基础上，率先在全市范围内开展住宅工程质量分户验收工作。2006年7月23日25日，河南省建设厅为了提高住宅工程质量，
10、指导各有关单位开展住宅工程质量分户验收工作，结合我省实际，发布了河南省住宅工程质量分户验收工作的指导意见。2006年9月21日28日，开封市建筑工程质量监督站、部分建设、监理、施工单位派技术人员到长沙参加建设部组织的“住宅工程质量分户验收”学习和观摩活动。实行住宅工程质量分户验收基于以下4个方面考虑：1. 住宅是一种特殊商品。建设周期长，参建人员多且手工作业占较大比例；施工技术和工艺水平还比较落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异很大，受气候和温度变化影响，收缩变形易产生裂缝等质量问题。因此，建筑工程在交付使用后由于温度
11、变化等影响，随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长的一段时间内，一些质量通病仍难以彻底根治。2. 检验批质量检验方案是抽样检验。根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点、建筑成本等因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。3. 施工验收规范及设计规范尚不完善。当前，我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题，如室内空间尺寸偏差还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一规定
12、。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。4. 建筑工程配套机制尚有欠缺。目前，我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工等单位质量意识不高，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和相互推诿，而对于在质量投诉时提出的经济赔偿，因为没有全国性的依据，少数投诉人在赔偿未得到兑现时，一方面拒绝维修和配合，一方面又反复投诉，导致住宅工程的质量投诉处理矛盾较多，解决问题困难重重。采用住宅工程质量分户验收是现阶段有效地缓解和解决有关问题的较好办法，通过分户验收工作的开展，加强工程质量责任和责任追究制度的落实
13、，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度。1.4 分户验收的特征1. 建设单位总负责。建设单位具有组织施工、监理、物业等单位的责任和义务，始终处于分户验收的领导地位，是分户验收的组织者。2. 多方参与性。在工程建设过程中，作为住宅工程责任主体的建设单位、施工单位、监理单位等参建各方共同参与质量验收。3. 全过程性。在进入主体施工阶段，即开始分户验收工作，直到工程竣工验收前。分户验收工作贯穿了整个施工过程。4. 不可替代性。分户验收是由建设单位专门组织的对住宅工程质量的专门验收，与常规的中间验收及竣工验收有所不同。5. 验收重点突出。分户验收是一种强调住宅工程使用功能、观感质量的专门验
14、收模式，其验收重点十分突出。6. 验收标准相同。同施工过程中的中间质量验收及竣工验收一样，采用的质量验收标准相同。1.5 分户验收的内容1.5.1 分户验收类别的划分分户验收应以单位工程每套住宅和公共部分的楼梯间、电梯间及走廊，屋面及外立面，底层车库及地下室各划分为一个子单位工程进行验收。以可观察到的观感质量和影响使用功能的项目为主要验收重点，验收内容应以检验批检查内容为主，对每套住宅涉及到的分户验收项目和验收内容进行验收。分户验收类别主要包括以下8类：1. 建筑结构外观及尺寸偏差；2. 门窗安装质量；3. 地面、墙面和顶棚面层质量；4. 防水工程质量；5. 采暖系统安装质量；6. 给水、排水
15、系统安装质量；7. 室内电气工程安装质量；8. 其它规定、标准中要求分户验收的内容。1.5.2 分户验收项目的划分分户验收检验批项目主要包括以下16项内容：一、主体工程分户验收项目1. 现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收2. 砖砌体（混水）工程质量分户验收二、装饰工程分户验收项目3. 金属门窗安装质量分户验收4. 塑料门窗安装质量分户验收5. 楼（地）面面层及一般抹灰质量分户验收三、安装工程分户验收项目6. 室内采暖系统安装质量分户验收7. 室内给水系统安装质量分户验收8. 室内排水系统安装质量分户验收9. 卫生器具及给水配件安装质量分户验收10. 室内热水系统安装质量分户验收11. 开关、插
16、座、普通灯具安装质量分户验收12. 等电位联结及配电箱（盘）质量分户验收四、公共部分分户验收项目13. 公共部分（楼梯间、电梯间、走廊）质量分户验收14. 公共部分（屋面、外立面）质量分户验收15. 公共部分（底层车库、地下室）质量分户验收16. 住宅工程_质量分户验收（通用）1.5.3 公共部位的划分及规定1. 公共部位划分原则公共部位划分原则为因质量问题经常影响住户正常使用的公共部位。 2. 公共部位的划分公共部位划分为：楼梯间、电梯间及走廊，屋面及外立面，底层车库及地下室三个部分。3. 公共部位检验批划分公共部分的楼梯间、电梯间及走廊验收，可按每一单元划分一个检验批；屋面及外立面验收可按
17、单位工程划分检验批；地下车库及地下室验收，可按防火分区划分一个检验批。4. 检查数量的确定土建工程、安装工程分别按楼梯间、电梯间及走廊，屋面及外立面，地下车库及地下室防火分区各划分为一个检查区域。在各个检查区域内，墙体抽查不少于2面，顶棚、楼（地）面抽查各不少于1块，屋面全数检查。5. 公共部位验收项目确定及验收根据公共部位验收时可以观察到的观感、功能、实测项目确定原则，确定公共部位检验批项目和内容，并在施工完毕时进行验收。1.6 分户验收与竣工验收的关系分户验收是以每户作为一个子单位工程，组织有关人员专门验收。当该户或规定的公共部位所包含的分户检验批项目及内容符合分户验收合格标准时，该户或规
18、定的公共部位验收合格。竣工验收是对单位工程按照规定的验收条件、程序进行的验收。分户验收合格是进行竣工验收的必备条件，分户验收没有通过就不能进行竣工验收。两者不同点及相同点见表1.7-1。分户验收与竣工验收的比较 表 1.7-1两者相同点均是在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。两者不同点不同 类别验收主体不 同验收对象不 同验收阶段不 同验收内容不 同检查数量不 同分户验收建设单位监理单位施工单位（物业公司）住宅工程开工后至住宅工程竣工验收前，分户验收合格是进行竣工验收的必备条件。分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收。逐户检查，检查数量较多。竣工验收建设单位监理单位施工单
19、位设计单位所有建筑工程竣工验收是施工单位完成分户验收并提交竣工报告后单位工程的验收，竣工验收合格是工程验收备案和办理产权证的必备条件。竣工验收是工程质量综合验收并对分户验收复核。抽样检查，检查数量较少。1.7 分户检验批验收与分项工程检验批验收的关系分户检验批验收与分项工程检验批验收的关系见表 1.8-1。分户检验批验收与分项工程检验批验收的关系 表 1.8-1两者相同点共同依据国家施工验收规范和地方标准、相同的施工图、设计说明及其它文件，依据相同的合格判定标准。两者不同点不同类别检验批划分不 同检查内容不 同实测数量不 同参加验收人员不同使用记录表格不同分项工程检验批验收一般按层、施工段或5
20、0个房间等规定条件划分为一个检验批，所划分范围相对较大，抽检数量相对整个工程较少。主要对检验批的主控项目和一般项目全面检查，验收内容较多。批验收未对实测内容的具体检查部位、检查数量进行规定。批验收由监理工程师组织。常规的批验收检查记录表。分户检验批验收以每户住宅划分为一个检验批，所划分范围相对较小，抽检数量相对整个工程较多。在批验收的基础上，仅对分户检验批的主控项目和一般项目中涉及观感、使用功能和实测实量等内容进行检查，验收内容较少。分户验收是批验收的补充，不能代替批验收。分户检验批实测内容可参考本书的检查部位、检查数量进行确定。分户验收由建设单位组织，分户验收参加人员比批验收增加了建设单位人
21、员。在批验收记录表的基础上大量修改：增加了复查情况一栏，对表头、表尾以及检查内容进行了调整。1.8 分户验收工作应做好五个结合1. 分户验收要与严格按照质量、工艺标准施工相结合为提高分户验收一次合格率，减少因返工浪费人工、材料现象的发生，施工单位应认真向施工操作人员进行技术交底，使操作人员掌握质量标准中主控项目和一般项目、实测项目允许偏差值等具体内容，掌握实现这些质量标准的施工工艺标准，施工中操作人员要严格按质量标准和施工工艺标准操作，工人和班组要严格按照质量标准自行检查，合格后方可进入下一道工序施工。2. 分户验收要与分项工程检验批验收相结合分户验收应在检验批验收合格的基础上进行，检验批验收
22、要按检验批主控项目和一般项目全面检查验收，特别是反映主控项目的材料和过程质量等内容要重点检查，一般项目的实测实量项目应按取样数量在批范围取样验收，批验收合格后方可进行分户验收。而分户验收是对该批所包含的若干套住宅作为若干个检验批分别验收，主要验收主控和一般项目中涉及观感和使用功能以及实测实量项目，其它项目在批验收时已检查，在分户检验批验收时就不再重复检查。分户验收不合格应整改重新验收，当分户验收检查点不在批验收检查范围内，其验收结果不影响批验收结论。3. 分户验收要与发现问题及时整改复查相结合分户验收过程中会发现若干不符合质量标准问题，应在分户验收记录表中如实记录。监理单位应据此下发不合格项处
23、置记录单（见本书表9-1A），限期整改。整改完毕后，三方检查人员须重新对存在问题的部位进行复验。同时，还要针对存在问题的部位专门填写分户验收记录（采用存在问题的表格格式），并在表中相应项目位置签署验收意见，该情况是监督机构检查重点。4. 分户验收要与成品保护相结合分户验收一般是在施工过程中进行验收。但距工程全部竣工还有一段时间，此时要采取措施保护成品不被破坏和污染，保护分户验收成果直至顺利竣工交付使用，可采用增加覆盖、设专人看管、持证进入工地等措施。5. 分户验收与质量通病专项治理相结合分户验收内容主要是观感、功能、实测项目质量。为顺利通过分户验收，并在使用中避免发生质量通病，针对工程中常见的
24、墙面裂缝、地面裂缝、门窗关闭不严等质量通病，要在施工中重点从施工工艺做法、选择材料、严格复验等方面采取措施，精心策划，精心施工，促进工程顺利竣工，避免使用中出现质量通病发生。 1.9 分户验收质量标准住宅工程质量分户验收依据国家和河南省工程质量标准、规范，对单位工程每套住宅和规定的公共部位进行验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。分户验收采用的质量标准主要包括：1.混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）；2.砌体工程施工质量验收规范（GB50203-2002）；3.建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2001）；4.建筑地面工程施工质量验收规范（GB5
25、0209-2002）；5.建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2002）；6.建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303-2002）；7.建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）；8. 经审查合格的施工图设计文件等相关规范标准；9. 住宅工程质量分户验收工作涉及的其它标准。1.10 分户验收的程序分户验收应当按照以下程序进行：1. 在分户验收前根据住宅户型图、户型设计做法表确定检查项目、检查部位和检查数量，并在施工图纸上注明。2. 按照国家有关规范要求的方法，对分户验收内容进行检查。3填写检查记录，发现观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，书面责成
26、施工单位整改并对整改情况进行复查。4分户验收合格后，必须按户出具由建设(项目)单位负责人、总监理工程师和施工单位负责人分别签字并加盖验收专用章的住宅工程质量分户验收表（表2）。住宅工程交付使用时，住宅工程质量分户验收表应当作为住宅质量保证书的附件，一并交给业主。1.11 分户验收的组织实施分户验收应在单位工程竣工验收前进行，当某一套住宅的某项检验批具备质量验收条件时，就可以组织验收。分户验收应由建设单位组织监理、施工单位等有关人员，按照国家和省相关施工质量验收规范、开封市住宅工程质量分户验收指导手册等有关规定，对所涉及的内容进行检查验收。建设单位项目负责人应认真组织分户验收工作，组织施工单位编
27、制分户验收方案，明确各方职责，确定每套住宅和公共部分验收项目、验收内容、验收数量，绘制户型图落实质量检查人员和检查工具。分包单位专业技术负责人也应参加分包项目质量分户验收。已选定物业公司的，物业公司应当参与分户验收。工程建设单位、施工单位和监理单位要强化检验批验收，对于不符合质量要求的检验批，应当严格按照建筑工程施工质量验收统一标准有关规定进行处理。通过返修或者加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位（子单位）工程，严禁验收。建设单位必须按照建设工程质量管理条例和建设部有关规定，严格工程竣工验收程序，验收合格后方可交付使用。各级建设行政主管部门或其委托的工程质量监督机构要对住宅工程各方责
28、任主体的分户验收工作进行指导和监督。 （一）建设单位责任 建设单位是分户验收工作的第一责任人。分户验收工作是否认真开展、是否走过场，主要取决于建设单位的组织和要求。具体工作包括： 1. 组织施工单位编制分户验收方案，宜在结构工程施工之前，组织施工单位编制分户验收方案，并由监理（建设）单位验收。 2. 与施工、监理单位共同研究确定分户检验批项目及内容。组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。 3. 与施工、监理、物业单位有关人员共同检查验收，并及时确认，签字盖章。4. 住宅工程交付使用时，住宅工程质量分户验收表应当作为住宅质量保证书的附件一并交给业
29、主。住宅质量保证书所列事项： （1）保修范围和保修期限；（2）施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点；（3）物业公司名称、电话；（4）工程质量保修程序和处理时限；（5）建设单位工程质量保修监督电话。上述事项，应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于6个月。 （二）施工单位责任 1. 编制分户验收方案，主要内容有：（1）各方职责；参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位确定。（2）根据分户验收确定检验批和内容的原则，确定每套住宅和公共部位的分户检验批项目以及检查内容和数量；（3）根据分户检验批项目分别绘制户型图； （4）根据设计文件和户型特点编制含有各种户型、不同设计做法的户型做法表
30、；2. 配备足够的质量检查人员和检查测量工具。质量检查人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和及时调整质量检查人员及测量工具。 3. 按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和户型图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。4. 分包单位专业技术负责人也应会同总包单位，参加分包项目质量分户验收，完善手续。5. 住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。工程标牌应包括以下内容：（1）工程名称、竣工日期；（2）建设、设计、监理、施工单位全称；（3）建设
31、、设计、监理、施工单位负责人姓名。 （三）监理单位责任1. 验收施工单位制定的分户验收方案。2. 参与确定分户验收方案中的每套住宅和公共部分的分户检验批项目、以及检查内容和数量。3. 配备一定数量的具有相应资格的监理人员以及足够的检查验收工具。4. 按分户验收方案中确定的每套住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和户型图，验收施工单位对分户验收项目检查评定结果，并及时记录，签字盖章。 （四）物业单位责任（已选定物业公司时）1. 配备一定数量的具有相应资格的检查人员以及足够的检查工具。2. 按分户验收方案中确定的每套住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和户型图，验收施工单位对分
32、户验收项目检查评定结果。 （五）政府监督单位责任1. 各级建设行政主管部门或其委托的工程质量监督机构要对辖区内的住宅工程分户验收工作进行指导，监督有关各方的分户验收工作。2. 高度重视住宅工程质量分户验收工作，加强对参加分户验收工作各方人员的培训和指导。3. 在工程竣工验收前，加强对住宅工程分户验收工作的监督，抽查住宅工程质量分户验收表，随机抽查有关单位是否按照要求对质量分户验收中提出的问题进行了整改。4. 住宅工程未进行分户验收或经抽查不合格，不准进入竣工验收程序。第2章 住宅工程质量分户验收实施要点2.1 住宅工程质量分户验收一般规定 1. 分户验收检验批划分，应以每户住宅和公共部分楼梯间
33、、电梯间及走廊，屋面及外立面，底层车库及地下室为单位划分检批。当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。 2. 分户检验批项目应符合施工图、设计说明及其它设计文件的要求，还应符合国家现行的施工质量验收规范和有关规定。 3. 分户检验批主控项目、一般项目的观感和使用功能质量应全数检查，并以房间为单位进行检查、记录。 4. 分户检验批一般项目的实测实量内容宜按照本手册规定的检查部位、检查数量确定检查点。当量取长度和高度尺寸时，还应确定实测值的基准值，记录在相应表格中第一个空格内。实测值或与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，实测值应全数记录
34、。5. 当砼结构、砌体结构、地面、装饰装修、通风等工程分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判定为合格。当暖卫、电气工程分户检验批主控项目和一般项目的质量经检查全部合格时，判定为合格。6. 当砼结构、砌体结构、地面、装饰装修、通风等工程分户检验批一般项目的实测偏差值大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。7. 分户验收合格后，出具由建设（项目）单位负责人、总监理工程师和施工单位负责人分别签字并加盖验收专用章的住宅工程质量分户验收表。住宅
35、工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。8. 当工程出现本手册未涉及到的分户验收检验批项目时,可依据分户验收项目划分原则，经建设、施工和监理单位共同协商，按照8-1A通用表填写。2.2 住宅施工准备阶段分户验收应做的工作1. 建设单位组织成立受检工程分户验收领导小组，定期召开会议，成立各个专业质量检查组（土建质量检查组、给水排水及采暖质量检查组、通风及空调质量检查组、电气质量检查组），确定各质量检查组组长、成员。分户验收领导小组和各质量检查组组长均由建设单位人员担任，参建三方在分户验收领导小组和各质量检查组均至少有1名成员。各组人员数量可视具体情况确定。2. 熟悉施工组织设
36、计文件及施工图纸，学习分户验收有关文件和法规。3. 分户验收领导小组指定专人编制受检工程分户验收方案。4. 分户验收领导小组组织审查、修改并批准受检工程分户验收方案。5. 为质量检查组人员配备分户验收工具和相关表格资料。6. 召开受检工程分户验收方案技术交底会。7. 绘制户型图，在随机确定的检查点布设分户验收卡片（见附图）。8. 按照分户验收进度计划对达到分户验收条件的项目进行分户验收。2.3 住宅结构施工阶段分户验收应做的工作住宅结构施工阶段包括基础（含地下工程）和主体工程，进入结构施工阶段即开始分户验收。本阶段除单位工程每套住宅必须进行分户验收外，还要对公共部分的楼梯间、电梯间及走廊，屋面
37、及外立面，底层车库及地下室进行分户验收。单位工程分户验收领导小组要经常深入现场，了解进度，及时布置分户验收工作。在住宅结构施工阶段，分户验收检查组对每层至少应检查一次。住宅结构施工阶段主要有以下2项内容：1. 现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收2. 砖砌体（混水）工程质量分户验收现浇结构外观及尺寸偏差及砖砌体（混水）工程质量分户验收内容及检查方法分别见表1-1及表1-2，相对应的验收记录表分别见表1-1A及表1-2A。 2.4 住宅装饰施工阶段分户验收应做的工作住宅装饰装修施工阶段主要有以下14项内容：1. 金属门窗安装工程质量分户验收2. 塑料门窗安装工程质量分户验收3. 楼（地）面面层及一
38、般抹灰质量分户验收4. 室内采暖系统安装工程质量分户验收5. 室内给水系统安装工程质量分户验收6. 室内排水系统安装工程质量分户验收7. 卫生器具及给水配件安装质量分户验收8. 室内热水系统安装质量分户验收9. 开关、插座、普通灯具安装质量分户验收10. 等电位联结及配电箱（盘）质量分户验收11. 住宅工程公共部分（楼梯间、走廊）质量分户验收12. 住宅工程公共部分（屋面、外立面）质量分户验收13. 住宅工程公共部分（底层车库、地下室）质量分户验收14. 住宅工程_质量分户验收住宅装饰装修施工阶段验收内容及检查方法分别见表2-1表7-3，对应的验收记录表分别见表2-1A表7-3A及表8-1A。
39、2.5 住宅分户验收收尾阶段应做的工作住宅分户验收收尾阶段的工作包括：汇总各户分户验收资料及公共部分验收资料，分别填写表1表3。住宅工程分户验收结构施工阶段、装饰装修施工阶段的分户验收内容及检查方法、分户验收记录表分别见本手册第20页第53页。2.6 需要确定基准值的验收项目2.6.1 现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收1. 结构墙体尺寸实测（1）检查被查房间墙体位移时，使用钢尺等测量工具，对每面墙体进行测量，每面墙测量点不少于1点。（计算基准值）（2）检查被查房间墙体标高时，使用水准仪或拉线、钢尺等测量工具，利用室内50cm线，对每面墙体门窗洞上口标高进行测量，每门窗洞口测量点不少于1点。（
40、计算基准值）（3）检查被查房间墙体截面尺寸时，使用钢尺等测量工具，对每面墙体厚度进行测量，每面墙测量点不少于1点。（计算基准值）2. 结构楼板实测（1）检查被查房间楼板标高时，使用水准仪或拉线、钢尺等测量工具，宜在楼板4个房角位置进行测量，测量点不少于4点。（计算基准值）（2）检查被查房间楼板截面尺寸时，使用钢尺等测量工具，宜在楼板1个房角位置和楼板中心位置进行测量，测量点不少于2点。（计算基准值）2.6.2 砌体工程质量分户验收1. 检查被查房间墙体位移时，使用经纬仪和钢尺等测量工具，对每面墙体进行测量，每面墙测量点不少于1点。（计算基准值）2. 检查被查房间墙体标高时，使用水准仪和钢尺等测
41、量工具，宜在楼板4个房角位置进行测量，测量点不少于4点。（计算基准值）3. 检查被查房间门窗洞口高、宽时，使用钢尺等测量工具，在每个门窗洞口中间部位，横竖方向测量，每个方向测量点不少于1点。（计算基准值）2.7 计算确定基准值住宅工程质量分户验收要求如实记录，而长度、高度、宽度尺寸记录的实测值与允许偏差值无法判断是否超过允许误差。所以，应该将实测值与基准值得出差值，在与允许偏差值比较，判断是否超出允许偏差值。超出允许偏差值则原实测点为不合格点。1. 房间净空最小值：两轴线之间距离-墙厚-18（mm）2. 房间净空最大值：两轴线之间距离-墙厚+15（mm）3. 房间净高最小值：层高-板厚-18（mm）4. 房间净高最大值：层高-板厚+15（mm）单位工程分户验收汇总表工程名称：填表单位： 表1序 号户 号分户验收完成日期分户验收检查项数分户验收结论备 注123456789101112131415 1617181920住宅工程质量分户验收表工程名称： 表2房 号小区 号楼 单元 号建设单位施 工 单 位监理单位开 工 日 期年 月 日竣 工 日