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1、西南科技高校成教学院德阳教学点资产评估练习题及参考资料一、简述题：1、请结合实际谈一谈影响房地产评估的各类因素答案：房地产评估价中一般将价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次： 个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，及市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有构造、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建立年头等等。 区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业效劳业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市根底设施的状况等等。 一般因素是指影响全部房地产价格的一般
2、的、普遍的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。2、运用本钱法进展资产评估的思路是什么？答：本钱法是指首先估测被评估资产的重置本钱，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置本钱中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 本钱途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。在条件允许的状况下，任何一个潜在的投资者在确定投资某项资产时，他所情愿支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建本钱。假设投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建本钱的根底上扣除资产的实体有形损耗；假设被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会在投资
3、对象全新的购建本钱的根底上扣除资产的功能性贬值；假设被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建本钱的根底上扣除资产的经济性贬损因素。 本钱途径作为一条独立的评估思路，它是从再获得资产的角度来反映资产的交换价值的，即通过资产的重置本钱反映资产的交换价值。只有当被评估资产处于接着运用状态下，再获得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。只有当资产可以接着运用并且在持续运用中为潜在全部者和限制者带来经济利益，资产的重置本钱才能为潜在投资者和市场所成认和承受。从这个意义上讲，本钱途径主要适用于接着运用前提下的资产评估。同时，承受本钱法评估，还应当具备可利
4、用的历史资料，形成资产价值的消耗也是必需的。3、机器设备评估具有哪些特点？答：机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常及企业的其他资产共同完成某项特定的消费目的，一般不具备独立的获利实力。所以在进展机器设备评估时，收益法的运用受到很大限制，通常承受本钱法和市场法2对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由假设干机器设备组成的有机整体。主体人员在进展价值分析时应留意资产之间的有机联络对价值的影响，整体的价值不仅仅是单台设备的简洁相加。3在机器设备中，一部分机器设备属于动产，它们不须要安装，可以挪动运用。一部分属于不动产或介于动产及不动产之间的固置物，它们须要永久的或在一段时间内
5、以某种方式安装在土地或建筑上，挪动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。4 影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往须要逐台地对设备的实体状态进展调查、鉴定。1分5设备的贬值因素比较困难。除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。科学技术的开展，国家有关的能源政策、环保政策等，都可能对设备的评估价值产生影响。4、简述运用市场途径评估单项资产应考虑的可比因素。答：1资产的功能；2资产的实体特征和质量；3市场条件；4交易条件。5、 资产评估报告书的书目有哪些主要内容？ 答：按有关规定，资产评估报告书书目应包括摘要、正文、备查文件三大部分
6、。其中，正文还应包括：托付方及资产占有方、评估目的、评估范围和对象、评估基准日、评估原那么、评估根据、评估方法、评估过程、评估结论、特殊事项说明、评估基准日期的重大事项、评估报告法律效力、评估报告提出日期等有关方面的内容。6、简述编写资产评估报告应遵循的根本要求。答：资产评估报告时应遵循如下根本要求：(1)实事求是；(2)内容全面，精确而简练；(3)报告要刚好。一、单项选择题共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意 1.从性质上讲，资产的评估价值是注册资产评估师对被评估资产在评估基准日的 估计值。2.资产评估中的价值类型选择及很多因素亲密相关，其中包括 。3.甲设备作为被评估企业
7、中的一个要素资产，在持续运用前提下，其评估价值应当是 。4.资产评估中确认资产的根本标准之一是看其是否具有 。5.某收益性资产，评估基准日后可运用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于 。6.某收益性资产，效益始终良好，经专业评估人员意料，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增l0万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于 万元。7.某被估房地产自评估基准日起剩余运用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为l0%，该房地产的评估值最接近于 万元。
8、8.被评估对象为某企业的无形资产，意料该无形资产在评估基准日后将来5年每年的收益维持在120万元的程度，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为200万元，假设折现率为10%，该无形资产的评估价值最接近于 万元。9.在资产评估程序中，首先要明确资产评估业务根本事项，其中包括明确 。10. 某被评估设备为l992年l2月购入，账面原值l2万元，评估基准日为2004年12月31日。目前市场上无法获得该设备相关售价信息。该类设备1992年的定基物价指数为l02%，l998年的定基物价指数为116%，自1999年开始，同类物价指数每年比上一年上升4%，假设该设
9、备的成新率为40%，不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于 万元。11. 被评估设备在评估基准日的主材费为100万元，设备的主材费为全部本钱的85%，行业平均本钱利润率为l0%，不考虑其他因素，那么设备的重置本钱最接近于 万元。12. 某被评估设备目前已不再消费，该设备及更新后的新设备相比，在完成一样消费任务的前提下，多运用3名操作工人，每年多耗电100万度，假设每名操作工人的工资及其他费用为每年1.8万元，每度电的价格为0.45元，自评估基准日起该设备尚可运用8年，折现率为l0%，企业所得税税率为33%，不考虑其他因素，那么该设备的功能性贬值最接近于 万元。13. 某被评估试验室设备已投入运
10、用5年，按设计标准，在5年内应正常工作14600小时。由于试验室利用率低，假设按一年365天计算，在过去的5年内平均每天只工作4个小时。经专家分析，假设按过去5年的实际利用率意料，自评估基准日起该设备尚可运用l5年，假设不考虑其他因素，那么该设备的成新率最接近于 。A.72%B.75%C.82%D.86%14. 评估对象为一套设备，该设备及同新型设备相比，在每年产量一样的条件下，多消耗材料10万元。同时由于市场竞争缘由，导致在评估基准日后该设备消费的产品销售价格将下降，经分析，由此导致企业每年利润总额削减20万元。假设该设备尚可运用5年，折现率为l0%，所得税税率为33%，不考虑其他因素，那么
11、该设备的经济性贬值最接近于 万元。A.50.8B.75.8C.76.2D.1l15. 在房地产评估中，综合资本化率r及土地价值L、土地资本化率 r1、建筑物价值B、建筑物资本化率r2之间的关系为 。16. 被评估非专利技术自评估基准日起剩余运用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，假设折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于 万元。A.189B.25l17. 某企业年产塑料件产品l0万件，由于承受了一项专利技术，使每件产品的本钱由原来的3元降到2.5元，同时由于该专利技术进步了产品质量，产品售价不含税由原来的每件l5元上升
12、到l7元。假设评估基准日后该专利运用权剩余运用年限为5年，产量不变，折现率为10%.企业所得税税率为33%，不考虑流转税及其他因素，那么该专利运用权的评估值最接近于 万元。18. 被评估对象为一项专有技术，在该项技术的研制过程中消耗材料21万元。动力消耗40万元，支付科研人员工资30万元。评估人员经过市场调查询证，确定科研人员创立性劳动倍加系数为1.3，科研平均风险系数为0.5，该项无形资产的投资酬劳率为25%，行业基准收益率为30%，如承受倍加系数法估算该项专有技术的重置本钱，其重置本钱最接近于 万元。19. 甲企业拟容许乙企业运用其商标，注册资产评估师运用收益法对该商标运用权的投资价值进展
13、评估时，意料其将来收益的范围应为 。20. 根据我国著作权法的规定， 属于受版权疼惜的作品。A.时事新闻B.历法、通用表格和公式C.法律法规D.地图、示意图21. 某企业发行五年期一次还本付息债券10万元，年利率6%，单利计息，评估基准日至到期日还有3年，假设以国库券利率5%作为无风险酬劳率，风险酬劳率取3%，那么该债券的评估价值最接近于 元。22. 甲公司账面有多项控股和非控股的长期投资，评估师运用加和法评估甲公司时，其原始资料应以 数据为根底。23. 甲公司委估的应收款项账面原值5000元，坏账打算500元，净值4500元。评估时确定其回收风险损失率20%，审计机构确定的坏账打算为800元
14、，该应收款项的评估值接近于 元。24. 运用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是 。25. 从不同口径收益额及其评估值的价值内涵的角度考虑，利用净利润指标作为企业价值评估的收益额，其资本化价值应当是企业的 价值。26. 根据现行国有资产评估工程管理制度规定，国有资产评估工程实行 制度。27. 及国际评估准那么相比，我国资产评估准那么体系的一个突出特点是制定了资产评估 。28. 目前最具影响力的国际性评估专业准那么是 。A.国际评估准那么委员会制定的国际评估准那么B.美国评估促进会制定的专业评估执业统一准那么C.欧洲评估师结合会制定的欧洲评估准那么D.英国皇家特许测量师学会制定的评
15、估指南29. 国际评估准那么认为，资产评估中的“折旧应当是一个及 有关的概念。30. 被评估企业经评估后的全部者权益100万元，流淌负债200万元，长期负债100万元，长期投资150万元，被评估企业的投资资本应当是 万元。二、多项选择题共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分31. 在资产评估中引入价值类型理论的根本目的是 。32. 土地的自然特性包括 等。33. 从自然资源及人类的经济关系角度，自然资源可分为 。34. 在无形资产评估中，通过无形资产鉴定环节，可以解决 等问题。35. 注册资产评估师承受收益
16、法对商标权进展评估时需重点搜集的资料包括 。36. 企业价值评估的目的通常是企业的 价值。37. 专利技术及专有技术相比，具有 等特征。38. 根据有关行业自律管理的规定。对于违背资产评估职业道德的注册资产评估师，行业协会可以对其进展 等自律惩戒措施。39. 我国资产评估业务准那么体系在纵向关系上包括 等层次。40. 国际评估准那么的核心内容包括 等。A.国际评估准那么l市场价值根底评估B.国际评估准那么2非市场价值根底评估C.国际评估准那么3评估报告D.应用指南l以财务报告为目的的评估E.应用指南2以贷款为目的的评估三、综合题共4题，共50分。其中一题10分，二题l0分，三题12分， 四题l
17、8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式一甲评估机构于2005年1月对A公司进展评估，A公司拥有B公司发行的非上市一般股200万股，每股面值1元。经评估人员意料，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5%，第二年每股收益率为8%，第三年每股收益率为l0%，从第四年起，因消费、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达l2%，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的80%用于股利支配，另20%用于公司扩大再消费，B公司净资产收益率将保持在15%的程度上。假设无风险酬劳率为4%，风险酬劳率为6%，评估基准日为2005年1月1日，求A公司所拥有的B公司股票的评估
18、值。要求：最终结果以万元为单位，小数点后保存两位。二被评估资产为一待开采金属矿的探矿权。该矿由甲勘探队于2001年1月初开始进展投资勘探，2003年12月末完成了全部勘探工作，并形成了完好的资料，具备了投资开采的条件。2004年1月甲勘探队拟将勘探成果转让给乙企业并由乙企业进绽开采，要求评估探矿权价值，并将评估基准日确定为2004年1月1日。评估人员调查得知，甲勘探队在3年的勘探过程中，每年投资l00万元，资金匀整投入，在这三年的过程中，相应物价指数每年递增5%.该金属矿可开采量为1000万吨。乙企业从2004年1月开始投资，假设每年投资500万元，资金匀整投入，3年后可形成年开采矿石l00万
19、吨的消费实力。假设该矿矿石每吨售价500元，每年获得的利润总额为销售收入的l5%，所得税税率为33%，适用折现率为l0%，假设除投资条件外不考虑其他因素，求该探矿权的转让价值。要求：承受约当投资贴现现金流量法，结果以万元为单位，小数点后保存两位。三被评估企业为一拟打算上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典缘由国家赐予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典发生的专项支出。评估人员对该公司的状况进展深化调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营状况下的有关财务数据做出如下推断：1.由于非典缘由，该企业2003年
20、的实际收入仅到达企业正常经营收入的60%；2.企业主营业务本钱约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%；3.财务费用利息支出约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；4.主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%；5.企业所得税税率为33%.2003年利润表工程行本年累计数一、主营业务收入1减：主营业务本钱3主营业务税金及附加5二、主营业务利润亏损以“-号填列6加：其它业务利润亏损以“-号填列7减：营业费用8管理费用9财务费用10其中：利息支出11三、营业利润亏损“-号填列13加：投资收益亏损以“-号填列14补贴收入15营业外
21、收入16减：营业外支出17四、利润总额亏损总额以“-号填列18减：所得税所得税税率为33%19五、净利润净亏损以“-号填列22评估人员根据被评估企业的实际状况及将来开展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率倍数的平均数值，详细数据如下：1市盈率为l0；2每股市价及每股无负债净利润的比率为7；3每股市价及每股主营业务利润的比率为3.8.要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保存两位小数。四被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的运用权年限自评估基准日起为40年，当地
22、城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及开展趋势，认为待估宗地的最正确开发方案为建立一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地须要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内匀整投入；2.大厦建立期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资匀整投入；3.专业费用为建筑费用的
23、10%；4.意料大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层即写字楼部分的1至3层平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，修理费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；7.房地产综合资本化率为8%；8.每年按365天计算：9.本工程不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进展评估要求：
24、评估结果保存两位小数。 *参考答案*一、单项选择题共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意二、多项选择题共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分三、综合题共4题，共50分。其中一题10分，二题l0分，三题12分， 四题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式一(二三收益调整表项 目行本年累计数一、主营业务收入1减：主营业务本钱3主营业务税金及附加5二、主营业务利润亏损以“-号填列6加：其它业务利润亏损以“-号填列7减：营业费用8管理费用9财务费用10三、营业利润亏损以
25、“-导填列13加：投资收益亏损以“-号填列14补贴收入15营业外收入16减：营业外支出17四、利润总额亏损总额以“-号填列18减：所得税33%19五、净利润净亏损以“-号填列221.主营业务收入=10060%=166.67万元1分2.主营业务本钱=166.6750%=83.33万元1分3.主营业务税金及附加=166.675.5%=9.17万元1分4.营业费用=166.675%=8.33万元0.5分5.管理费用=166.675%=8.33万元0.5分6.财务费用=166.6710%=16.67万元1分7.无负债净利润=2736+16.671-33%=38.53万元1分8.主营业务利润=74.17
26、万元1分9.净利润=27.36万元1分10.根据市盈率计算的酒店价值=27.3610=273.60万元1分11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.537=269.71万元1分12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.173.8=281.85万元1分13.评估值=273.60+269.71+281.853=275.05万元1分四解一：1.12楼面积 30002=6000平方米0.3分2.35层面积 19003=5700平方米0.3分3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300平方米0.2分4.年总收入元60002000+570023651-10%+133
27、002.53651-10%=12000000十3744900+109226253分=266675255.年总费用元266675255%+17.5%+2500030001.10.1%+2500030001%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 3分6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87元0.2分解二：1.12楼面积 30002=6000=0.6万平方米0.3分2.35层面积 19003=5700平方米=0.57万平方米0.3分3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33万平方米0.2分4.年总收入万元0.62000+
28、0.5723650.9+1.332.53650.93分2666.755%+17.5%+2.530001.10.1%+2.530001%=683.27万元 3分6.年利润 2666.75-683.27=1983.48万元0.2分同、收回房屋：1.承租人擅自将房屋转让或转借的;登鹳雀楼唐代：王之涣白日依山尽，黄河入海流。欲穷千里目，更上一层楼。译文及注释译文夕阳依傍着西山渐渐地漂移， 滔滔黄河朝着东海汹涌奔流。假设想把千里的风光景物看够， 那就要登上更高的一层城楼。注释鹳雀楼：原址在山西永济县，楼高三层，前对中条山，下临黄河。传闻常有鹳雀在此停留，故有此名。白日：太阳。依：依傍。尽：消逝。 这句话
29、是说太阳依傍山峦沉落。欲：想要得到某种东西或到达某种目的的愿望，但也有渴望、想要的意思。穷：尽，使到达极点。千里目：眼界宽敞。更：替、换。不是通常理解的“再的意思这首诗写诗人在登高望远中表现出来的非凡的胸襟志向，反映了盛唐时期人们主动向上的进取精神。其中，前两句写所见。“白日依山尽写远景，写山，写的是登楼望见的风光，“黄河入海流写近景，写水写得景象壮美，气概磅礴。这里，诗人运用极其朴实、极其粗浅的语言，既高度形象又高度概括地把进入广袤视野的万里河山，收入短短十个字中；而后人在千载之下读到这十个字时，也如临其地，如见其景，感到胸襟为之一开。首句写遥望一轮落日向着楼前一望无际、连绵起伏的群山西沉，
30、在视野的终点冉冉而没。这是天空景、远方景、西望景。次句写目送流经楼前下方的黄河奔腾咆哮、滚滚南来，又在远处折而东向，流归大海。这是由地面望到天际，由近望到远，由西望到东。这两句诗合起来，就把上下、远近、东西的景物，全都包涵进诗笔之下，使画面显得特殊宽广，特殊辽远。就次句诗而言，诗人身在鹳雀楼上，不行能望见黄河入海，句中写的是诗人目送黄河远去天际而产生的意中景，是把当前景及意中景溶合为一的写法。这样写，更增加了画面的广度和深度。而称太阳为“白日，这是写实的笔调。落日衔山，云遮雾障，那本已减弱的太阳的光线，此时显得更加暗淡，所以诗人干脆视察到“白日的奇景。至于“黄河。当然也是写实。它宛假设一条金色
31、的飘带，飘舞于层峦叠嶂之间。诗人眼前所呈现的，是一幅溢光流彩、金碧交辉的壮美图画。这幅图画还处于瞬息多变的动态之中。白日依山而尽，这仅仅是一个极短暂的过程；黄河向海而流，却是一种永久的运动。假设说这种风光很美，那么，它便是一种动态的美，充溢了无限朝气的活泼的美。这不是所谓“定格，不是被珍藏的化石或标本。读者深深地为诗人的大手笔所折服。后两句写所想。“欲穷千里目，写诗人一种无止境探求的愿望，还想看得更远，看到目力所能到达的地方，唯一的方法就是要站得更高些，“更上一层楼。“千里“一层，都是虚数，是诗人想象中纵横两方面的空间。“欲穷“更上词语中包含了多少渴望，多少向往。这两句诗，是千古传诵的名句，既
32、别翻新意，出人意表，又及前两句诗承接得特殊自然、特殊严密；同时，在收尾处用一“楼字，也起了点题作用，说明这是一首登楼诗。从这后半首诗，可推知前半首写的可能是在第二层楼所见，而诗人还想进一步穷目力所及看尽远方景物，更登上了楼的顶层。诗句看来只是平铺直叙地写出了这一登楼的过程，而含意深远，耐人探究。这里有诗人的向上进取的精神、高瞻远瞩的胸襟，也道出了要站得高才看得远的哲理。就全诗的写作特点而言，这首诗是日僧空海在文镜秘府论中所说的“景入理势。有人说，诗忌说理。这应当只是说，诗歌不要僵硬地、枯燥地、抽象地说理，而不是在诗歌中不能提示和宣扬哲理。象这首诗，把道理及景物、情事溶化得完备无缺，使读者并不觉得它在说理，而理自由其中。这是根据诗歌特点、运用形象思维来显示生活哲理的典范。这首诗在写法上还有一个特点：它是一首全篇用对仗的绝句。前两句“白日和“黄河两个名词相对，“白及“黄两个色调相对，“依及“入两个动词相对。后两句也如此，构成了形式上的完备。沈德在唐诗别中选录这首诗时曾指出：“四语皆对，读来不嫌其排，骨高故也。绝句总共只有两联，而两联都用对仗，假设不是气概充分，一意贯连，很简洁雕琢呆板或支离裂开。这首诗，前一联用的是正名对，所谓“正正相对，语句极为工整，又厚重有力，就更显示出所写景象的雄大；后一联用的是，虽然两句相对，但是没有对仗的痕迹。所以说诗人运用对仗的技巧也是特殊成熟的。