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1、关于对房地产综合开发管理的思考关于对房地产综合开发管理的思考 【摘 要】作为新兴的一门产业，房地产在我国尚且处在发展的初级阶段，有着非常广阔的发展空间。近些年以来，随着我国企业与国际的逐步接轨以及市场经济管理体制的不断完善，国内经济市场竞争乃至国际经济市场竞争随之越来越激烈，而企业要想在激烈的竞争中站稳脚跟，那么就应当在不断创立企业品牌、提高产品质量以及树立企业良好形象的同时，还应当对企业的综合开发管理提起高度的重视。本文结合房地产行业的发展现状，简要的阐述了房地产的综合开发管理，旨在推动我国房地产行业的长足及有序发展。 【关键词】房地产；综合开发；管理 1、前言 房地产行业是我国不可或缺的一
2、项支柱性产业，房屋建筑质量的优劣，对广大业主的切身利益以及社会经济的发展有着直接的影响。所以，房地产的经营开发者，不但要将“质量第一”的重要理念切实的树立起来，还应当以战略性的眼光研究及探索技术管理策略。从总体上来看，目标控制是房地产开发商的管理核心，从房地产开发项目的初期直至项目的完成，只有借助于合理科学的项目控制和项目策划，才能够真正的实现质量目标、进度目标以及费用目标。由此可见，房地产开发行业要想真正的做大做强，把么就必须将内部管理加强，提高自身的核心竞争力，增加外部竞争优势。 2、房地产开发管理中所存在的诸多问题 现阶段，房地产已经成为我国经济发展尤为重要的一个支柱性产业，但是在房地产
3、行业的迅猛发展中，仍然存在着一系列开发管理问题，主要包括：（1）开发项目前期调研不充足。我国国内当前的房地产开发商在开发房地产开发项目之前，往往不能切实的做到深入的调研，使得项目论证和项目设计的可靠信息支撑严重缺乏，进而造成许多问题的出现，比如成本偏高、户型单一等，对房地产开发项目的销售带来极大的负面性影响，对开发商的利益产生直接损害；（2）房地产开发管理的相关体制不完善。在项目开发的过程当中，房地产开发商始终对传统的项目管理模式照搬全收，理性的思考和理性的理解缺乏，无法有效的配合房地产开发项目顺利的加以开展。事中管理和事前管理无法紧密的联系起来，造成项目资金及施工进度等方面的失控，房地产开发
4、项目开发明显的与预期的价值及目标偏离；（3）设计及监理等制度缺乏规范性。目前，设计单位和监理单位存在严重的脱节问题，使得大量的问题出现在施工过程中，不仅导致了管理的混乱，而且对施工工期产生严重影响，对房地产行业运行及发展的规范性产生了极大的威胁。 3、加强房地产综合开发管理的有效途径 3.1策划设计阶段 应当从策划设计工程项目严格抓起，细致的考察，调研市场，比较多个方案的经济可行性；其次，设计施工图。房屋建筑产品的质量最初是从设计抓起，选择良好的设计方案是至关重要的，对节能节地、住宅户型、空间利用、内部功能以及结构体系等均需要有相应的创优创新设计。应当在充分的确保结构坚实可靠的基础上，切实的达
5、到以下要求：（1）房屋建筑的公摊率尽可能要小，动静分区，合理开间，居住舒适；（2）应当保证建筑风格与建筑造型具备艺术感，灵活恰当的处理屋盖形式和墙体立面形状，能够给人带来美的享受，使所开发的房产具备良好的观瞻价值及使用价值；（3）按照费用控制要求，对限额设计加以实施，将工程开发的成本降低。由于房地产开发管理所涉及到的方面非常广泛，与其互相协作的单位非常之多，供气、供电、供水、市政园林和邮电通讯等均会有所涉及，这便需要将各个相关方的关系协调好。通常塔楼的公摊率相对较小，采光较为均匀，户型布置合理，而南北通透性则比较差。房地产策划设计几乎决定了一半以上的建筑工程造价，因此，必须将策划设计时期的房地
6、产开发项目管理工作做好。 3.2项目施工阶段 施工阶段至关重要的三大控制就是进度管理、投资管理以及质量管理。首先，技术质量管理是将房地产质量提高的重点及中心环节，主要包括现场施工与施工技术等内容。对于施工技术质量的管理，具体包括监理队伍的选择及施工队伍的选择，施工设备、施工配件和施工材料的购置，后勤服务及动力供应等诸多方面，对房产质量与施工质量有着直接的影响。为了促进房产质量的提高，必须择取人员综合素质高、等级资质合格、施工技术质量好、现场管理经验丰富的建设企业，选择业绩优良、责任心强以及人员配备合理的监理单位。在各种构建和建筑材料的色泽、品种、规格、性能方面，均全面的确保与设计要求完全相符，
7、完全能够满足相关标准及规范的要求，同时具备出厂合格证书，并且投入使用之前，必须进行严格的复检；其次，现场施工技术质量管理是促进房产质量提高的核心，在此过程中需要将以下几点把握好：（1）必须将施工队伍的责任意思和质量意识加以强化，借助于培训和思想教育，帮助全体人员均将“质量第一”的重要理念树立起来；（2）不断的将施工队伍的技术培训加强。施工队伍的技术培训有着多样化的形式，可以在施工现场对基本知识加以普及，也可以聘任专业人员组织施工人员进行先进经验和先进技术的学习；（3）加强施工现场技术质量管理。详细的来讲，就是应当将材料关、抽验关、施工关以及记录关严格把好，从而为施工质量提供可靠的保障。 3.3
8、竣工交付阶段 在房地产开发项目的竣工交付阶段，可以对有着优良资质的物业公司加以委托，使其参与到房地产后期的物业管理工作中去，选取管理成本低廉、管理经验丰富的专业维修人员。在房地产开发项目竣工交付时期，一方面，必须将售后服务工作走好，严格的根据管理与建设并举的基本方针，对出售开发的房地产开发项目，及时的配备专业性较强的人员加以管理，并且落实科学有效的管理策略，以充分的保证广大住户的满意；另一方面，应当将调查研究及征求意见工作做好，组织人员对住户的要求和意见广泛的加以征求，并且及时的予以有效的处理，深入的研究调查房地产开发项目有待改进的地方，全面分析整理调查所得的资料，尽快将其向相关部门反馈，以促进房地产综合开发管理质量的进一步提高。 4、结束语 总而言之，随着社会经济的迅猛发展，我国国民的生活水平及生活质量有了大幅度的提升，并且对居住环境有越来越高的要求，而为了与广大住户日益提高的居住要求相满足，房地产开发商必须尽快的构建完善的项目管理体系，积极的实行行之有效的开发管理措施，最大限度的确保房地产开发项目的质量，促进房地产开发项目竞争力的不断提高。 3