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1、关于商业银行防范房地产开发贷款风险的思考关于商业银行防范房地产开发贷款风险的思考 【摘要】去年以来，国家出台了一系列的楼市调控政策，对房地产行业影响较大，商业银行如何加强房地产开发贷款的管理，规避市场风险，是商业银行值得认真思考的一个问题。 【关键词】商业银行 房地产开发贷款 调控政策 风险防范 房地产行业是我国的国民经济支柱产业，也是商业银行信贷资金主要投向行业，去年以来，随着国家对房地产的调控，楼市呈现出销售压力和房价下行压力增强趋势，新开建速度也在回落，在这种状况下，如何保证银行房地产开发贷款资金的安全，避免市场风险，已成为商业银行资产质量健康发展的重中之重。 一、房地产开发贷款的特征
2、房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。具有资金额度大、使用周期长、抵押物价值不稳定等特点，这些特点决定了房地产开发贷款的高风险性。 二、当前经济环境下，房地产开发贷款的风险 （一）商业银行房地产开发贷款难以按期回收，形成风险 预计楼市在一定时期内仍处于调整状态，这给银行贷款的按期回收带来一定影响，我国房地产70%的资金来源于银行贷款，如果商品房出售的缓慢或处于在建状态，开发商后续资金不足，资金供应链断裂，财务状况将随之恶化，房地产贷款违约的可能性就会增大。产生的后果：一是银行贷款周转困难，影响银行的正常收益；二，贷款质量因而下滑，容易形
3、成不良资产；三是规模被长期占用，影响其他贷款的投放，继而影响总体收益。另外，由于银行减少了与开发商、建筑商的借贷活动，从房地产有关的交易中获取的中间业务收入也会减少。 （二）处置押品，其变动因素增加风险 房地产开发贷款通常以土地、在建工程做抵押，当贷款无法偿还时，就要通过变现或处置抵押物来归还贷款，当初做贷款时，因房地产价格略高，押品评估值也略高，现在房地产价格下调，押品的价值也随之改变，需要考虑押品是否足值、是否易变现及抵押权的有效性，银行呆坏账拨备的增加导致盈利减少，在当前环境下，处置押品难度提高，成本也将提高，银行所承担的风险就会增加。 三、如何防范房地开发贷款的风险 （一）做好风险调查
4、与评估，把好贷前准入关 1. 做好市场观察，审慎经营，严把项目准入关 首先作为决策者应以审慎冷静的投资态度，对贷款投放市场有个正确的判断，保证银行资金的稳健运行。其次对优质的项目，要考虑区域的需求，预防贷款盲目投入。最后，对开发商的主体资格进行审查，企业是否“四证”俱全，其资质、诚信、资金实力、成长过程如何，自有资金到位情况是否达到标准要求，项目资金来源是否合规，在他行或担保公司、信托公司等影子银行是否有融资，是否符合上级行对房地产贷款的偏好和准入标准。 2.选好第二还款来源，严把押品价值关。 选择安全、有效的抵押品，保障其第二还款来源的安全可靠。首先对抵押物权属情况进行审查，避免接受满二年未
5、动工开发的土地使用权抵押，对以土地使用权抵押的，要根据工程进度，及时转为在建工程抵押。其次需选择易变现的资产进行抵押，把握押品的状态及处置变现难易程度，并对其价值的评估具有合理性，不得虚估，避免价值低、变现难的资产做抵押，保证押品的安全、有效和足值。 （二）做好项目管理工作，把好贷中使用关 1.严把要件审核关 贷款银行要对相关要件进行审核，如工程施工合同、建材采购合同、增值税发票、现金收据等票据的合法性，防止以虚假不实的信息套取贷款。 2.严把资金流向关 贷款资金一旦投入，便要对资金用途进行跟踪管理，使资金的投放与项目进度相匹配。在施工期，要掌握工程进度情况，以核实贷款资金使用的合理性。在出售
6、期，要掌握销售情况，要求开发商按销售进度将回笼资金按比例偿还贷款，当房屋销售达到约定比例时，要求归还全部贷款，防范还款资金被挪用，对于未按协议将售房款划入还款账户的，可依法采取其他规避风险措施。 （三）发挥风险管理职能，把好贷后管理关 1.严把贷款条件落实关 有审批权限的银行要按审批要求进行审批，经营部门务必严格落实贷款审批条件，不得违规放款。 2.严把平行作业风险监控关 对贷款进行事前调查，主要是对贷款项目进行实地考察，对相关要求进行核准后，下发审核意见单。贷中检查时，常与客户经理沟通，站在独立的风险监控角度对贷款运行情况进行监管，出具贷款平行作业书，及时发现风险苗头，发出风险预警信号。贷后重点审查客户对贷款资金的偿还情况。 3.严把成本效益关 对项目进行经济资本和减值计提的计算，以减少低益无效的项目对资金的占用。新客户准入时，就对其经济资本的占用和减值准备的计提进行估算，考虑是否到对其进行信贷投入，把有限的资金投放到收益较好的项目中，最大限度地发挥其使用效益。 （四）在完善政策配套的基础上，实行房地产开发贷款证券化 通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，把房地产开发贷款以证券化方式打包上市，融入二级市场流通，将风险分散、转移给投资者，银行通过贷款证券化，获得流动性资金，一是盘活了资金，二是解决了流动性不足的问题，更主要的是分散了风险，优化了资产质量，创造了效益。 3