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1、#+如何做好项目的质量管理 主讲人：王树泉项目质量管理的好坏直接决定一个项目经济效益和施工产品质量的好坏，进而决定着一个施工企业的市场竞争力。而就目前的现状和发展来看，我们实施的项目质量管理存在效率低下、管理失控等诸多问题。如何行之有效的进行项目质量管理，是我们施工企业迫切需要解决的问题。 我结合自己多年的工程项目质量管理经验，就施工企业的项目质量管理谈谈自己的看法和建议，和大家一起探讨项目质量管理效率低下的解决之道。几年以来， 这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。下面就如何提高房地产开发项目的产
2、品质量提出个人的想法。房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究产品策划设计实施交付等五大阶段。作好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。1、建立开发项目质量管理责任制。 项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目
3、团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。2、制定开发项目的质量计划。充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。如是独立的开发项目团队，就应对开发企业的质量管理体系进行适当调整，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实，一直落实到末端。每一
4、层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。3、建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关，现在
5、相当数量的咨询公司似乎喜欢给业主提定性分析报告而很少进行定量分析（包括财务分析），分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断，去决策。其实这是由于业主的咨询委托服务范围所致。首先，作定性和定量相结合的调查与分析，一是费用高，二是业主对该项工作认识不足，舍不得出钱，三是相当数量的咨询公司人员配置达不到作定量与定性相结合咨询要求。不过，作为进入WTO的大国，我们的管理要与世界接轨，照目前这种凭感觉上开发项目的作法，在不久将会成为历史。一、设计阶段的质量控制1、方案设计阶段在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。作为房地产投资
6、人，他投开发项目的根本目的是获得效益（经济效益和社会效益），因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。根据一些工程方案设计的经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，在都有意向作该项目的几家方案设计单位作设计前，请作本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。这就叫作承上启下，在
7、方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。2、施工图设计阶段 施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济
8、文件(概预算)，其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。（1）开发项目的设计阶段质量控制方法。 正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。 为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不
9、足设计，存在隐患或功能降低。（2）、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结果编人设计计划；根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证；负责控制设计变更，按设计更改控制程序按规定进行控制；对设计关键控制点进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文
10、件。（3）、明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。 建设方各专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员，保证项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量；负责确定设计中采用的专业技术方案，对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；
11、组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。二、施工阶段的质量控制施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动，机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。1、 房地产项目施工前准备阶段质量管理。（1） 明确质量目标 房地产开发项目的质
12、量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。上述两方面都不是开发商的本意。 那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和费用分析，在项目投资人和项目团队中增强质量成本认识，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。（2）制定项目建设实施的质量管理计划 在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用
13、计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。（3）质量保证 质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。 如，开发项目工程建设严格实行招投标制和建设监理制，委托有资格的监理单位对中标的施工单位资质进行核查，使施工单位的资质等级与承揽的工程项目要求相一致，对施工人员素质和人员结构进行监控，使参与施工的人员技术水平与工程技术要求相适应；在标前举行标
14、前说明会，在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，作到江太公钓鱼愿者上钩；对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；对施工机械设备的选择，应考虑施工机械的技术性能、工作效率、工作质量和维修难易、能源消耗以及安全、灵活等方面对施工质量的影响与保证；组织由设计单位和施工单位参加的设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。（4）开发项目建设的施工过程质量控制 项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工
15、作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有：检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。在实际工作中我们可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控；监督检查在工序施工过程中的施工人员
16、、施工机械设备、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量的要求；做好设计变更的控制工作；做好施工过程中的检查验收工作；做好工程质量问题和质量事故的处理，当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止；当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令；要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。 对我们施工企业来说，建设高素质的经营管理者队伍，最重要的是建设
17、高素质的项目经理队伍。我公司项目经理队伍总体上看是好的。各级项目经理为了企业发展，大胆开拓，苦苦求索，有的同志日夜奔波，抓承揽、抢市场；有的同志长期抛家舍业，扑在一线，勤奋敬业。通过在市场竞争中的探索和实践，各级项目经理的素质有了新的提高，同时，又带出了一批年轻干部，磨炼了一支素质较好的队伍。但是，随着形势的发展和市场竞争的要求，一些项目经理的素质显得还不够适应，有的差距更大些。应该说，从项目发展不平衡的情况看，虽然有市场因素的制约，也有资金、设备和技术问题，但最主要的还是项目经理的素质问题。解决这个问题非常迫切、非常重要，对企业的生存发展极为关键。从各级党政组织的角度讲，要拿出办法切实抓好对
18、项目经理的培养、选拔、管理、考核和监督工作，但对项目经理自身而言，在提高素质上尤其要强化4种意识： （1）强化创新意识。创新是企业的灵魂。一个管理者如果没有强烈的创新意识，企业就不可能发展。从我们现在面对的竞争对手看，其人员素质、技术和设备实力大体上相差不多，要想胜人一筹，关键是要有创新的办法。有的项目经理总是抱怨市场机遇不好，工程难干，利润太少。这些都是共性问题，在项目中都可能存在，但归根结底是有些项目经理观念旧，办法少，管理差。要实现管理创新，首先取决于思维方式、思想观念的创新。所谓创新，一要敢创，二要求新。敢创，就是自己干过的要永不满足，别人干过的要争取比他们干得更好，谁也没有干过的要敢
19、干，而且干好；求新，就是思维方式要独特，目标定位要超越，方法手段要科学，最终形成新思想、拿出新办法、干出新成果。在如何创新的问题上，各个项目所处的环境和条件不同，面临的市场机遇不同，经营管理者的素质不同，创新的情况和特点就不同，但要做到“五个必须”：一是必须勇于创新，不能仅凭老经验办事，不思进取。办事情，作决策，不能一成不变，必须根据变化了的新情况来决定。二是必须从本项目的实际出发。创新不是为求虚荣，不能好高骛远，追求一种不管用的新形式。你的办法行不行，要放到实践中来检验，真正行，就搞下去，如果不行，再寻求新招。三是必须善于学习借鉴别人的长处，为我所用，在别人的基础上再创新提高。四是必须充分调
20、动全员的积极性和创造力。好多新点子、新招术、新举措是群众创造出来的，我们必须善于去总结群众创造出来的经验，还必须鼓励和保护群众的创新热情。五是必须建立创新的激励机制，对创新者持续地给予物质和精神鼓励，使那些不思进取，不求创新的人受到一种压力。要抓好正面典型，大力宣传创新者的先进事迹，造成一种勇于创新的舆论氛围，这是我们项目经理的责任。 （2）强化责任意识。应该说，各级项目经理都付出很多，一年到头不着家，千辛万苦为企业。但最终衡量项目经理的业绩，关键看两条：一条是为企业创造多少收益，另一条是看为职工谋了多少福利。这两条没有做到或者做得不完全，你付出的辛苦再多，只能给予同情，但不能原谅。这是因为项
21、目经理肩上的担子重，责任大。企业把开拓市场的重任托付给你，是对你的信任，一定要尽到责任。如何尽责？具体地说，一是要把工程干好，把市场开拓好；二是要把队伍带好，把素质培养好；三是要把效益抓好，把该给职工的钱给好，把该上交的钱交好。这就是项目经理最核心的责任。因此，项目经理一定要有强烈的责任意识，把心操到家，把责任尽到位。这是我们项目经理立足的根本。 （3）强化自律意识。正因为项目经理在企业所处的地位重要，他们的一言一行所带来的影响很大，所以要自律。尤其是一些大的工点的负责人，他们手中握有的权力也是相当大的。因此，更要做到严格自律。这一条对项目经理十分重要。在项目经理队伍中，绝大多数同志是好的，是
22、自重的，但也有极少数同志形象不大好，存在作风不实、行为不检点和铺张浪费等问题，职工群众有意见，这要引起我们各级党政组织的关注。对领导干部中存在的一些问题，各级党政组织要认真对待并严肃、审慎处理，及时消除负面影响，这是对干部政治上的关心和爱护。但作为项目经理自身而言，首先要审慎用权，出以公心，防止用权走偏毁了自己；其次是在开支上要做到内外有别，对外交往要把握尺度，更要注意自身形象；三是作风要扎实，行为要端正。四是要关心群众疾苦，带着感情做好群众工作，保持队伍稳定。要牢固树立大局观、整体观、群众观，审慎、稳妥地搞好经济利益的调整和分配。尤其是干部和职工收益分配的差距不宜拉得过大，造成职工心态失衡，
23、激发矛盾，影响干群关系。在这方面，要严格按照上级的有关政策和规定去办。 （4）强化学习意识。作为项目经营管理者，学习是自身立业之本，更是企业创新之本。市场竞争的内涵在学习，企业创新的灵魂还是在学习。因此，项目经理要想成就事业，搞好企业，就必须首先成为学习的模范。有些项目经理，平时不读书、不看报，心中不装大事。这是对自己不负责任，对企业不负责任。项目管理工作千头万绪，没有系统的思维方式不行；企业之间的发展千差万别，没有独辟蹊径的办法不行。要做到这些，就必须学习。要善于向书本学、向实践学、向别人学。如果没有学习的精神，就不可能在管理上有新突破。我们强调抓学习，最直接的目的就是要提高管理水平，管好队
24、伍，干好工程，拿回效益。但有的项目经理是“半桶水”，突出的一条就是不会算帐，对外摘不好索赔，该要的钱要不回来；对内控制不住成本，该省的钱省不下来；有的因施工组织不科学，工序安排不合理，造成窝工浪费，使不该流失的效益流失了。还有极少数项目经理，对项目全面建设抓不住“纲”，分不清轻重缓急，整天忙得不可开交，加上不注意精力投向，把该抓的事情没能抓住，出了问题怨天尤人。这些都是不善于学习吃尽苦头的突出典型。对这样的典型，各级党政组织也应该很好地抓，以便让大家吸取经验教训。总之，项目经理一定要把学习当成一种重要责任来对待，自觉地打“攻坚战”、“持久战”，在实践中多磨炼，从而使管理工作提升一个新层次，再上一个新水平。结论：在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本（一致质量成本），大力减少返工成本（非一致质量成本）。按现代项目管理理念：高质量是计划出来的，而非检查出来的，如是检查出来的，就势必增大不一致成本，其实就是加大了质量投入。这对开发商是非常不利的。同时也降低了开发项目本应取得的经济效益。因为时间关系今天就诘到这里，谢谢大家！