《商业计划书和可行性报告 地产营销房产策划方案 龙湖运营体系及商业地产开发流程.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业计划书和可行性报告 地产营销房产策划方案 龙湖运营体系及商业地产开发流程.pdf（94页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、Business plan report龙湖运营体系及开发流程集团战略运营部-运营中心集团战略运营部运营中心张绍兵张绍兵1Business plan report通过本次培训通过本次培训?你能了解到：?你能了解到：?地产公司的开发流程？地产公司的开发流程？?在开发过程中在开发过程中龙湖地产从哪些方面进行管理的龙湖地产从哪些方面进行管理的？?在开发过程中在开发过程中，龙湖地产从哪些方面进行管理的龙湖地产从哪些方面进行管理的？?如何管控的？如何管控的？?不能解决的：?掌握各个运营管理体系，并熟练运用。2Business plan report地产开发阶段及地产公司组织架构地产开发阶段及地产公司组织
2、架构计财部发展部营销部造价采购部研发部商运公司工程部人力资物业公司司3人力资源部说明1.2.原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report地产开发流程（1）4原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report地产开发流程（2）5原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号
3、:226791495Business plan report地产开发流程（3）6原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report龙湖运营体系龙湖运营体系7原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report运营架构运营架构8原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226
4、791495Business plan reportPMO及其相关概念定义PMO及其相关概念定义PMOPMO定义定义 ： Project Management OfficeProject Management OfficePMOPMO定义定义 ： ProjectProject ManagementManagement OfficeOffice? 即：地区公司项目运营决策机构。即：地区公司项目运营决策机构。PMOPMO最高负责人最高负责人（主持人主持人） ：地区公司总经理地区公司总经理PMOPMO最高负责人最高负责人（主持人主持人） ：地区公司总经理地区公司总经理? 以下情况，由PMO最高负责人
5、作最后的决定：以下情况，由PMO最高负责人作最后的决定：? 当当PMOPMO成员之间不能达成共识成员之间不能达成共识? 当当PMOPMO成员之间不能达成共识成员之间不能达成共识? 不能实现相互承诺不能实现相互承诺? 资源不能完成相互支持和配置时资源不能完成相互支持和配置时PMO召集人：PMO召集人：由地区公司总经理任命由地区公司总经理任命? 负责审核PMO会议议题负责审核PMO会议议题负责除负责除PMOPMO会议决策以外的项目沟通会议决策以外的项目沟通、协调和管理协调和管理? 负责除负责除PMOPMO会议决策以外的项目沟通会议决策以外的项目沟通、协调和管理协调和管理PMO成员：PMO成员：地区
6、公司各职能负责人（部门经理）地区公司各职能负责人（部门经理）9原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report关于矩阵式组织?职能部门是技术和资源中心职能部门是技术和资源中心?项目团队是一个高效执行机构?职能要进行专业技术研究并模块化高?职能要进行专业、技术研究并模块化，高效吸附和管控资源，力争成为地区和行业领先者并强化服务项目意识领先者，并强化服务项目意识?项目团队，通过PMO组织体系，运用运营体系，调动职能和资源，达到项目高效运转，达成运营目标转营标?通过项目团队
7、，锻炼和培养人才10原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report弱矩阵弱矩阵总经理职能经理职能经理职能经理职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员项目协调11原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report平衡矩阵平衡矩阵总经理职能经理职能经理职能经理职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员项目经理12项目
8、协调原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report强矩阵强矩阵总经理职能经理职能经理职能经理PMO职员员职员员职员员项目经理项经职员职员职员职员职员职员项目经理项目经理职员职员职员项目协调项目经理13项目协调原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan reportA 投资决策及收益跟踪A.投资决策及收益跟踪B.项目阶段成果B.项目阶段成果C.运营决
9、策D.进度计划管理成本管E.成本管理F 资金预算F.资金预算G 知识管理G.知识管理14原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report投资决策投资决策15原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report收益跟踪收益跟踪16原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:2
10、26791495Business plan report一个小例子个小例子几年前，笔者在为某大型房地产项目做方案设计阶段的盈利分析报告时，发现本期的盈利指标水平比刚开发完成的前一期的好不了多少，而该期的各种条件及市场状期的盈利指标水平比刚开发完成的前期的好不了多少，而该期的各种条件及市场状况要比前一期的好得多。是什么原因导致这样的结果呢？是计算错误？成本估算指标偏高？还是售价预测过于保守？经反复核查均不是，最后发现某个综合面积指标异常可售面积占总建筑面积的比例偏低（仅为76%）。遂追根溯源，显示地下室面积的比例过大。经向公司作专题汇报后，公司责成相关部门尽快进行方案优化。不久拿出的新方案比原方
11、案减少了约1万平米的地下室（当然是在满足当时的项目各种规划拿出的新方案比原方案减少了约1万平米的地下室（当然是在满足当时的项目各种规划要点及项目档次要求的前提下进行的），若按当时的造价水平1600元/平米计算，直接成本将节约1600万元，这还不包括减少土石方、基坑处理等直接费用及节约工期带来的间接受益。当然，这1万平米的地下室用来做停车库，也有相应的收益，按经验数据计算，大约可布置250个车位，年毛收入为250个250元/个月12月=67万元。但投资回报率仅为4.2%，远低于同期上部主体的回报率，对总体收益明显形成拖累！上述原因就是边际收益低使然，更何况这部分收益在项目入伙后一般交由物业管理公
12、司处理，开是边际收益低使然，更何况这部分收益在项目入伙后般交由物管理公司处理，开发商很难形成实际收益。另外，若采取出售使用权的方式取得收益，一方面因增加的车库，造成停车位暂时不紧张，会导致开发商要么卖不到一个好价钱，要么小业主购车位的积极性不高而只租不买，再者由于产权不明确问题（在今年物权法实施前，对地下车库的产权未予明确，难以实现产权出售），使得这部分收益得不到可靠保障。作者：宋海艳 资深地产职业经理人17原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report投资分析模型
13、18原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report房地产项目利润率定义房地产项目利润率定义?项目毛利率项目毛利率项目毛利/项目销售收入?项目毛利率项目毛利率项目毛利/项目销售收入（项目销售收入对应开发成本营业税土地增值税） /项目销售收入税） /项目销售收入?项目息税前利润率项目息税前利润率（项目毛利销售费管理?项目息税前利润率项目息税前利润率（项目毛利销售费管理费）/项目销售收入?项目税后净利率项目税后净利率（项目息税前利润 财务费所得税）/项目销售收入所得税）/
14、项目销售收入19原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report投资评价指标投资评价指标20原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan reportA 投资决策A.投资决策B.项目阶段成果B.项目阶段成果C.运营决策D.进度计划管理成本管E.成本管理F 资金预算F.资金预算G 知识管理G.知识管理21原版文件下载地址:中国商业地产运营群2267914
15、95Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report阶段成果管理意义阶段成果管理意义对项目各阶段性的完成质量，由地区公司PMO成员、项目团队、下游相关人员进行评价运营质量评价员、项目团队、下游相关人员进行评价量评价明确项目信息流的管理每阶段成果完成后向阶段完明确项目信息流的管理，每阶段成果完成后向项目成员发出可进入下一阶段的明确信号阶段完成标志项目运营知识的积累和共享运营知识积累识积累22原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:22679149
16、5Business plan report阶段成果管理体系23原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report阶段成果管理流程阶段成果管理流程24原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report阶段成果管理制度阶段成果管理制度? 各子成果经办人为项目职能经理，将各阶段成果提交公司PMO会议审核和集团OA审批的责任人为项目负责人（土地投资分析阶
17、段除外）；? 各子成果经职能部门内部研讨后才能提交公司PMO会议? 各子成果经职能部门内部研讨后才能提交公司PMO会议审核，各阶段成果经地区公司PMO会议审核通过后才能提交集团审批；? 项目前一阶段的成果经地区公司PMO会议审核通过，是进入后一阶段工作的依据；地区公司计划运营专员负责对项目阶段性成果的提交及时? 地区公司计划运营专员负责对项目阶段性成果的提交及时性、规范性等进行管理；? 集团运营中心负责对各地区公司的阶段性成果进行管理；? 集团运营中心负责对各地区公司的阶段性成果进行管理；? 项目阶段性成果提交时间按照各项目的一级计划节点执行；25原版文件下载地址:中国商业地产运营群22679
18、1495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report阶段成果管理模块阶段成果管理模块26原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report项目启动阶段项目启动阶段?阶段起止：阶段起止：?中标通知书取得方案设计任务书发出?所含子成果：?所含子成果：项目定位报告 营销成本敏感分析、价值分配和目标成本预设报告造价售楼处、样板房选址、定位及开放计划 营销项目一二级计划项目负责人投资分析模型（启动）投资
19、分析专员投资分析模型（启动）投资分析专员方案设计任务书研发景观方案设计任务书研发景观方案设计任务书研发精装房定位、限价及建设实施方案（如有）研发、造价及工程27原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report2 1 项目定位报告2.1 项目定位报告1、市场目标客群市调成果（自己调查第三方调查）；可参照1、市场目标客群市调成果（自己调查第三方调查）；可参照已有实例已有实例已有实例已有实例2、目标客群敏感点中的卖点敏感点、瑕疵敏感点（每种敏感点不超过5项）与项目土地预案假
20、设卖点、瑕疵控制点的吻合度分析以及校正成果，最终卖2、目标客群敏感点中的卖点敏感点、瑕疵敏感点（每种敏感点不超过5项）与项目土地预案假设卖点、瑕疵控制点的吻合度分析以及校正成果，最终卖点不超过3项；点不超过3项；3、目标客群集体的文化、历史记忆点和敏感点（2个左右）；3、目标客群集体的文化、历史记忆点和敏感点（2个左右）；4、目标客群的信息接受习惯和项目传播通道的选择；4、目标客群的信息接受习惯和项目传播通道的选择；5、项目建筑立面、景观、案名、推广调性的方向确定（尽量用图片、模型等来表述意向和对目标客群进行测试）和销售道具（客户来访路径和标示指引5、项目建筑立面、景观、案名、推广调性的方向确
21、定（尽量用图片、模型等来表述意向和对目标客群进行测试）和销售道具（客户来访路径和标示指引及印象管理及印象管理；场地包装场地包装、示范环境示范环境、样板房售楼处样板房售楼处）选择选择、安排安排 ；及印象管理及印象管理；场地包装场地包装、示范环境示范环境、样板房售楼处样板房售楼处）选择选择、安排安排 ；6、销售的定位标杆和价格标杆项目的预设及借力策略；与本项目必须区隔的项目假设及区隔、差异化借力策略；6、销售的定位标杆和价格标杆项目的预设及借力策略；与本项目必须区隔的项目假设及区隔、差异化借力策略；28原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国
22、商业地产运营群.群号:226791495Business plan report2 1 项目定位报告2.1 项目定位报告29原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report2 2 成本敏感分析及预设2.2 成本敏感分析及预设?集团项目成本测算指导模板?集团项目成本测算指导模板?成本敏感分析及预设?需要项目成本经理与研发经理共同完成?选取参照项目，设定方案设计阶段成本控制指标?分析哪些是成本控制重点，哪些是影响产品品质和效果的成本敏感点30原版文件下载地址:中国商业地产
23、运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report2.3售楼处、样板房选址定位及开放计划3售楼处、样板房选址定位及开放计划? 售楼处定位、位置（见附图）及面积；售楼处定位、位置（见附图）及面积；? 样板区范围（见附图）；含客户停车区域选择；样板区范围（见附图）；含客户停车区域选择；? 样板房位置、数量；样板房位置、数量；? 交通组织流线：客户到现场交通线路分析，户外导视预案及工程配合意见、客户参观样板区线路交通组织流线：客户到现场交通线路分析，户外导视预案及工程配合意见、客户参观样板区线路预案预案预
24、案预案；? 示范区与周边环境的关系及处理建议；示范区与周边环境的关系及处理建议；? 本项目预算及竞争楼盘的装饰装修参考价格本项目预算及竞争楼盘的装饰装修参考价格? 本项目预算及竞争楼盘的装饰装修参考价格本项目预算及竞争楼盘的装饰装修参考价格；? 本方案与其它方案的优、劣势分析（方案比较）；本方案与其它方案的优、劣势分析（方案比较）；? 修建及开放计划修建及开放计划? 修建及开放计划修建及开放计划。31原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report2 4 项目一二级计
25、划2.4 项目二级计划?项目负责人组织制定项目一二级计划；?项目负责人组织制定项目二级计划；?在计划管理平台提交项目一二级计划；?关于项目一二级计划的工作指引，详见集团项目进度计划管理制度、流程和模集团项目进度计划管理制度、流程和模板?在阶段成果模块中只需链接相应地址?在阶段成果模块中只需链接相应地址32原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report2 5 投资分析模型（启动版）2.5 投资分析模型（启动版）?根据该阶段相关指标，对投资分析模型?根据该阶段相关指标，
26、对投资分析模型（土地）进行更新，形成投资分析模型（启动）（启动）?由项目负责人收集相应的成本、销售、计划等数据，由投资分析专员代入模型进行运算，并将结果反馈给项目负责人运算，并将结果反馈给项目负责人33原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report2 6 方案设计任务书2.6 方案设计任务书?方案设计任务书实例：?方案设计任务书实例：?北京别墅?重庆花园洋房?重庆花园洋房34原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群
27、中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report2 7 景观方案设计任务书2.7 景观方案设计任务书?景观方案设计任务书模板?景观方案设计任务书模板?景观方案设计任务书实例35原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report2.8 精装房定位、限价及实施方案8 精装房定位、限价及实施方案?精装房定位?精装房定位?精装房限价?精装房未来实施方案36原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运
28、营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan reportOA界面-提交、查询OA界面 提交、查询37原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan reportA 投资决策A.投资决策B.项目阶段成果B.项目阶段成果C.运营决策D.进度计划管理成本管E.成本管理F 资金预算F.资金预算G 知识管理G.知识管理38原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495B
29、usiness plan reportPMO及其相关概念定义PMO及其相关概念定义PMOPMO定义定义 ： Project Management OfficeProject Management OfficePMOPMO定义定义 ： ProjectProject ManagementManagement OfficeOffice? 即：地区公司项目运营决策机构。即：地区公司项目运营决策机构。PMOPMO最高负责人最高负责人（主持人主持人） ：地区公司总经理地区公司总经理PMOPMO最高负责人最高负责人（主持人主持人） ：地区公司总经理地区公司总经理? 以下情况，由PMO最高负责人作最后的决定：
30、以下情况，由PMO最高负责人作最后的决定：? 当当PMOPMO成员之间不能达成共识成员之间不能达成共识? 当当PMOPMO成员之间不能达成共识成员之间不能达成共识? 不能实现相互承诺不能实现相互承诺? 资源不能完成相互支持和配置时资源不能完成相互支持和配置时PMO召集人：PMO召集人：由地区公司总经理任命由地区公司总经理任命? 负责审核PMO会议议题负责审核PMO会议议题负责除负责除PMOPMO会议决策以外的项目沟通会议决策以外的项目沟通、协调和管理协调和管理? 负责除负责除PMOPMO会议决策以外的项目沟通会议决策以外的项目沟通、协调和管理协调和管理PMO成员：PMO成员：地区公司各职能负责
31、人（部门经理）地区公司各职能负责人（部门经理）39原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan reportPMO架构PMO架构40原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report地区公司会议决策体系地区公司会议决策体系运营会议体系非运营会议体系营会议体系非营会议体系地区公司会议管理体系地区公司会议管理体系地区公司会议管理体系地区公司会议管理体系地区公
32、司会议管理体系地区公司会议管理体系地区公司会议管理体系地区公司会议管理体系41原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report运营会议体系运营会议体系PMO预案决策会PMO预案决策会1?拿地前PMO项目启动会PMO项目启动会取得土地23?取得土地后15日内阶段成果审查会阶段成果审查会?项目阶段PMO关键决策会关键决策会4成果审查?根据需要半年年度总结会半年年度总结会56?6月15日或12月15日PMO月度运营会PMO月度运营会?每月头3个工6?每月头3个工作日项目周例
33、会项目周例会742?每周五原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report非运营会议体系非运营会议体系1办公周例会办公周例会?每周一季度综合指标回季度综合指标回顾会顾会2顾会顾会?每季结束后15日内跨部门研讨会跨部门研讨会34?根据需要高层座谈会高层座谈会?每季或不半年年度总结会半年年度总结会45?每季或不定期半年年度总结会半年年度总结会?半年年度总结会年度总结会6?年度43原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中
34、国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report二个重要运营决策会二个重要运营决策会?预案决策会?预案决策会? 就发展、营销、研发提供资料进行甄别讨论，以确定其方案合理性、可行性；? 找出关键计划节点决策点和重要敏感指标讨论如何提高项目? 找出关键计划节点、决策点和重要敏感指标，讨论如何提高项目竞争力和风险控制水平；? 对项目达成共识，对重要计划节点、工作包和工作质量做出承诺；?项目启动会? 在项目获得后对项目进行审视、推演；? 对项目一二级计划及目标成本预案进行梳理；? 向项目负责人及项目职能负责人交底；? 进一步达成共识对计划成本以及相关工作包工作质量作出
35、? 进步达成共识，对计划、成本以及相关工作包、工作质量作出承诺，完成资源匹配。44原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report二个重要运营管理会二个重要运营管理会? 项目周例会项目周例会? 项目团队成员参加，必要时请职能负责人参加? 团队成员互通信息，提出需配合解决的问题? 进度计划（非集团关键节点）的协商一致和承诺? 解决项目层面的问题，提出需PMO决策的问题和备选方案度运营会? 月度运营会? PMO成员及项目团队成员参加? 集团关键节点的决策? 集团关键节点的
36、决策? 决策项目提出的问题和方案? 通过项目收益、成本、销售等多维度分析项目? 通过项目收益、成本、销售等多维度分析项目? 管理案例分析、知识总结45原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report如何运营决策？如何运营决策1 1、PMOPMO会议中最重要的两个会议是会议中最重要的两个会议是：预案决策会和项目启动会预案决策会和项目启动会；1 1、PMOPMO会议中最重要的两个会议是会议中最重要的两个会议是：预案决策会和项目启动会预案决策会和项目启动会；2、预案决策会的
37、质量取决于对市场趋势的判断、对城市地段及发2、预案决策会的质量取决于对市场趋势的判断、对城市地段及发展的解读展的解读、预案深度预案深度、企业在溢价和成本上的竞争力企业在溢价和成本上的竞争力；展的解读展的解读、预案深度预案深度、企业在溢价和成本上的竞争力企业在溢价和成本上的竞争力；3、关键中的关键会议是项目启动会，若该会议质量差，通常会导3、关键中的关键会议是项目启动会，若该会议质量差，通常会导致后期会议大量增加致后期会议大量增加；致后期会议大量增加致后期会议大量增加；4、每次PMO会议必须作出决定；4、每次PMO会议必须作出决定；5、不能决策、无决策能力、无决策权力的人员不能参会，不愿承诺、不
38、敢承诺、胡乱承诺的人员不得成为PMO成员；5、不能决策、无决策能力、无决策权力的人员不能参会，不愿承诺、不敢承诺、胡乱承诺的人员不得成为PMO成员；6、判断是否胡乱承诺的方法就是在PMO会议上就承诺内容（往实施深度的方向）向承诺人追问；6、判断是否胡乱承诺的方法就是在PMO会议上就承诺内容（往实施深度的方向）向承诺人追问；46原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report如何运营决策？如何运营决策7、项目职能负责人总倾向于把职能负责人牵进与他项目相关的决7、项目职能
39、负责人总倾向于把职能负责人牵进与他项目相关的决策会议策会议，表现出项目职能负责人的能力有待提高表现出项目职能负责人的能力有待提高；策会议策会议，表现出项目职能负责人的能力有待提高表现出项目职能负责人的能力有待提高；8、动辄即将问题推向PMO会议或者频繁动议召开临时PMO会议，表8、动辄即将问题推向PMO会议或者频繁动议召开临时PMO会议，表明该项目职能负责人明该项目职能负责人、项目负责人或项目负责人或PMOPMO召集人的能力有待提高召集人的能力有待提高；明该项目职能负责人明该项目职能负责人、项目负责人或项目负责人或PMOPMO召集人的能力有待提高召集人的能力有待提高；9、上述会议是根据不同目的
40、作出的定义，实际操作中地区公司可9、上述会议是根据不同目的作出的定义，实际操作中地区公司可将有的会议合并召开将有的会议合并召开。将有的会议合并召开将有的会议合并召开。47原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report如何开好会？如何开好会1、一个会议成功的关键在于：会议的准备、主持人的控制以及成1、一个会议成功的关键在于：会议的准备、主持人的控制以及成果的处理果的处理；果的处理果的处理；2、没有初稿、方案、预案的议题尽量不要放在例会的议程之内，2、没有初稿、方案、预
41、案的议题尽量不要放在例会的议程之内，只宜放在专题会中的只宜放在专题会中的“头脑风暴会头脑风暴会”之中之中；只宜放在专题会中的只宜放在专题会中的“头脑风暴会头脑风暴会”之中之中；3、若某种会议较多的时间总在通报某一类信息，则宜将这类信息3、若某种会议较多的时间总在通报某一类信息，则宜将这类信息以电子版本的形式由专人整理定期向相关人员传送以电子版本的形式由专人整理定期向相关人员传送；以电子版本的形式由专人整理定期向相关人员传送以电子版本的形式由专人整理定期向相关人员传送；4、在会上传送或者展示的信息如果较多，尽量才用PPT的形式；如果传递的信息很专业，则尽量辅以图纸、图表、图片等资料；如果传递的信
42、息很复杂4、在会上传送或者展示的信息如果较多，尽量才用PPT的形式；如果传递的信息很专业，则尽量辅以图纸、图表、图片等资料；如果传递的信息很复杂，且又需帮助别人建立场景意境感且又需帮助别人建立场景意境感，则请尽量辅以照片则请尽量辅以照片、音像音像、模型模型、实物实物，且又需帮助别人建立场景意境感且又需帮助别人建立场景意境感，则请尽量辅以照片则请尽量辅以照片、音像音像、模型模型、实物实物等；等；5 5、各各地区地区公司应对某一类会议议题的上会资料给出定义公司应对某一类会议议题的上会资料给出定义、提出要提出要5 5、各各地区地区公司应对某一类会议议题的上会资料给出定义公司应对某一类会议议题的上会资
43、料给出定义、提出要提出要求；求；48原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report如何开好会？如何开好会6、主持人与召集人应谨慎界定参会人员、列席人员范围，尽量避6、主持人与召集人应谨慎界定参会人员、列席人员范围，尽量避免扩大会议免扩大会议；会议可以连续开会议可以连续开，但并非全体人员都必须从头至尾参但并非全体人员都必须从头至尾参免扩大会议免扩大会议；会议可以连续开会议可以连续开，但并非全体人员都必须从头至尾参但并非全体人员都必须从头至尾参加，会议通知时召集人应给出
44、预告；加，会议通知时召集人应给出预告；7、主持人对突发的占用太多时间的议题，应有权及时打断、中止；对一时难以决定的议题，应立即指定专人主持专题会议，且指定反馈时间，并由召集人担任跟踪检查者；7、主持人对突发的占用太多时间的议题，应有权及时打断、中止；对一时难以决定的议题，应立即指定专人主持专题会议，且指定反馈时间，并由召集人担任跟踪检查者；8、各地区公司应对某一类会议的纪要定义出模版，给出明确要求；对会议要求落实的事项，除非系统中指定有跟踪检查者，否则主持人应指定跟踪检查者，或召集人自动成为约定的跟踪检查者；8、各地区公司应对某一类会议的纪要定义出模版，给出明确要求；对会议要求落实的事项，除非
45、系统中指定有跟踪检查者，否则主持人应指定跟踪检查者，或召集人自动成为约定的跟踪检查者；9、会议纪要通常要在会上宣读一次（特殊情况除外），会后由召集人送主持人审批后生效（不再多人会签）；9、会议纪要通常要在会上宣读一次（特殊情况除外），会后由召集人送主持人审批后生效（不再多人会签）；49原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan reportA 投资决策A.投资决策B.项目阶段成果B.项目阶段成果C.运营决策D.进度计划管理成本管E.成本管理F 资金预算F.资金预算G 知识管理
46、G.知识管理50原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report进度计划管理常见问题进度计划管理常见问题? 走道哪儿黑、走到哪儿歇；走道哪儿黑走到哪儿歇；? 三拍计划（拍脑袋、拍胸脯、拍大腿）；? 谁影响自己不知道，自己影响谁也不知道；? 谁影响自己不知道，自己影响谁也不知道；? 给自己留足空间；? 团队之间信息不对称? 团队之间信息不对称；? 我尽力了，反正没闲着；所得脱，走得脱；? 计划分析和总结是计财部计划专员的事情? 计划分析和总结是计财部、计划专员的事情；?
47、 工程部最着急? 眉毛胡子一把抓? 51原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report计划体系计划体系52原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report计划编制流程计划编制流程53原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business pla
48、n report计划反馈及调整流程计划反馈及调整流程54原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report集团关键节点集团关键节点? 14个关键节点：（1）取得国土使用权证（2）交地（3）完成方案设计（4）完成初步设计（5）完成施工图设计（6）取得施工许可证（7）项目开工（8）工图设计（6）取得施工许可证（7）项目开工（8）售楼处、样板区开放（9）取得预售许可证（10）开盘（11）景观施工进场（12）竣工备案（13）交房（14）交房完成率95? 不影响集团管控的14个关
49、键节点，地区公司可自行调整计划只需将结果抄送集团运营中心整计划，只需将结果抄送集团运营中心；? 影响上述14个节点中红色的5个节点，地区总经理应进行书面解释，并经集团总裁审批，以引起关注；进行书面解释，并经集团总裁审批，以引起关注；? 剩余9个关键节点的变化由集团运营中心审批；? 集团只考核项目关键节点的按时达成率。55原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report计划管理系统构架计划管理系统构架56原版文件下载地址:中国商业地产运营群226791495Word版文
50、件来自:中国商业地产运营群中国商业地产运营群.群号:226791495Business plan report计划管理系统功能计划管理系统功能?与目前相比：1、可以通过引用模板或已有相似项目实现计划的在线快速编制；1、可以通过引用模板或已有相似项目实现计划的在线快速编制；2、方便、快捷的查看所有需要的最新项目计划信息；2、方便、快捷的查看所有需要的最新项目计划信息；3、待办、提醒督促计划的按时完成；3、待办、提醒督促计划的按时完成；4、计划信息反馈、评价的快速和简捷；4、计划信息反馈、评价的快速和简捷；5、生成各类所需计划管理报表；5、生成各类所需计划管理报表；57原版文件下载地址:中国商业地