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1、Business plan report售楼中心及样板房“设计之精华”培训年Business plan report售楼中心及样板房设计讲义主讲人:李晓明2011年4月23日于南京Business plan report龙湖各阶段体验区设计管理与应用龙湖各阶段体验区设计管理与应用1、体验区选址规划及概述2、售楼处室内装饰设计应用及配饰陈设3、样板房室内装饰设计应用及配饰陈设Business plan report一、体验营销的概念体验营销-体验营销是指企业通过采用让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式，使其亲身体验企业提供的产品或服务，让顾客实际感知产品或服务的品质或性能，从而促使顾客认知、喜
2、好并购买的一种营销方式。这种方式以满足消费者的体验需求为目标，以服务产品为平台，以有形产品为载体，生产、经营高质量产品，拉近企业和消费者之间的距离。二、房地产行业中体验营销的重要作用房地产作为一种特殊的商品，消费使用具有固定性、耐久性等特点。购房对绝大多数人而言是一辈子的大事情，因而在经济条件许可的范围内，对住房条件提出了更高的、多方面的要求，诸如户型及其大小、物业管理、小区配套、绿化、人文环境等。住房对消费者而言，不再仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是对生活品质的追求，精神上的享受和体验，而从房地产商的角度来看，竞争使不同企业间的产品和服务的差别不断的下降，而体验营销是阻止同质化、
3、商品化的最好手段，因而体验营销必将成为未来房地产发展的主流。Business plan report体验区概述体验区概述体验区从展示形态来分，主要是：建筑、景观、装饰及营销道具。（客户能看到的内容）即：售楼处、样板房、体验区景观三大件。即：售楼处、样板房、体验区景观三大件。从研发设计管控专业分类：建筑设计（含营销的大构筑物设计）、景观设计、装饰设计；建筑设计：售楼处设计、样板房设计（临时）、营销构筑物设计；景观设计：场地规划、硬景设计、软景搭配、水景设计、户外小品、户外场景打造；装饰设计：售楼处硬装设计、售楼处软装搭配、样板房硬装设计、样板房软装场景搭配；从研发工作内容先后上划分：体验区选址体
4、验区规划建筑设计景观设计装饰设计。体验区选址原则遵循客户主要动线、景观展示面、项目进度（营销和工程）、配套设施来确定。面积设定和规划设置基本上根据项目的具体情况而定。Business plan report龙湖集团核心技能之一一-客户体验 提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，将客户能接触到的一切做到极致。 用色彩斑斓，美轮美奂的示范区强势冲击客户，温馨的生活情景营销激发客户购买欲望。 秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心Business plan report惊艳的展示区内外界面分明，项目
5、与周边环境形成巨大反差：内外界面分明，项目与周边环境形成巨大反差：入口，眼前一亮售楼处，趣意盎然通往项目的路，已有改变，还未明显样板间，亲和温馨入口，眼前一亮售楼处，趣意盎然通往项目的路，已有改变，还未明显样板间，亲和温馨Business plan report惊艳的展示区惊艳的展示区没有植物生长期，营造出超乎客户期望的生活环境！没有植物生长期，营造出超乎客户期望的生活环境！Business plan report惊艳的展示区惊艳的展示区为数不多的硬质铺装更多采用大量的软景有生命的园林，比建筑本身更能打动人！Business plan report花盛香醍花盛香醍香醍漫步惊艳的展示区惊艳的展示
6、区精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配！滟澜山Business plan report明的对比香醍漫步的行道树周围惊艳的展示区惊艳的展示区注重色彩搭配，善于运用色彩对比，形成视觉冲击！滟澜山的示范区花盛香醍的紫色花海，紫色花海和白桦形成鲜Business plan report注重人的感受，人视线的把握拿捏到位，近人尺度十分舒服惊艳的展示区惊艳的展示区大小尺度空间的把握！善于运用起伏地形、坡地，注重车行尺度销售大厅、样板间周边景观做足功夫Business plan report全程不同节点关注客户感受全程不同节点关注客户感受院墙外的植被景观渐趋自然缓和客户的心态水景的加入成为秩序与自然
7、的过渡入口内部秩序化的银杏简洁大气限定出导向性强烈的空间宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压入口外秩序化种植雪松辅以低矮的花灌木突出礼仪性与归属感入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我Business plan report分不清稻草人还是园丁惊艳的展示区惊艳的展示区通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户供来访客户小孩游戏儿童戏水场景户外儿童游戏室Business plan report惊艳的展示区惊艳的展示区真实的生活化的冰箱生活中水池场景调味品真实呈现生活中的儿童桌温馨可爱的女儿房Business plan report相框里的留言马桶插座高度的考虑
8、书房一角整齐的鞋套入门换鞋套处配饰可直接茶饮魔鬼在细节魔鬼在细节至上而下的对细节关注至上而下的对细节关注Business plan report魔鬼在细节魔鬼在细节1：铺满鲜花的垃圾箱善待自然的环保理念示范区中的雨伞刻有企业理念的井盖Business plan report魔鬼在细节魔鬼在细节停车场标识的与园林浑然一体烟灰缸和垃圾桶维护中的大树精致的树根处理露台的烧烤场景保洁对园林细节的维护Business plan report魔鬼在细节魔鬼在细节五重景观一角：绿地/花阵/植被/灌木/大灌木随处可见的不死花露台的场景十字隔窗，相框的感受随处可见的鸟笼Business plan report项
9、目选址规划管控要点：1. 根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是否采用临时售房部和样板房；2. 根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等决定售楼处和样板房的总体位置；3. 售楼处的位置及体验区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达，避免因下列因素造成的绕行，影响客户的体验感受：单行道，反方向车辆无法直接到达；沿途交通道路品质低；项目周边公交车出租车站位置不便，导致参观客户步行时间过长；一、体验区项目选址规划Business plan report项目管控要点：4.考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初案；5.考虑体验区范围以外的客户接触点的
10、景观等整体效果，针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施；6.控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期；7.考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感和韵律感。针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。项目专员应实地感受声音、气味等不利因素对体验区开放的影响。8.临时样板房的位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计.分期开发项目的体验区选择需考虑长期使用和服务半径Business plan report 体验区选址规划体验区选址规划体验区规模（1）为了有效地进行
11、成本和品质控制，体验区的总面积一般不超过30000平方米，如果样板区面积过大，可设置核心体验区和引导体验区。（2）样板房与售楼处距离不宜超过400米，否则应配备电瓶车等交通工具；体验区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼部距离不超过200米，否则应配备电瓶车等交通工具；Business plan reportBusiness plan reportBusiness plan reportBusiness plan reportBusiness plan reportBusiness plan reportBusiness plan reportBusiness plan reportB
12、usiness plan reportBusiness plan report二、售楼处硬装设计应用及配饰陈设售楼处的分类及特征售楼处的功能设置和设计指引售楼处的包装应用及价值再利用售楼处的案例售楼处的分类及特征售楼处的功能设置和设计指引售楼处的包装应用及价值再利用售楼处的案例Business plan report售楼处的分类及特征售楼处的分类及特征 售楼处作为项目楼盘的前哨，承担销售场地功能的同时，也是地产商展示公司形象和项目楼盘形象的第一窗口。因此，不少开发商争相斥巨资建设售楼处，穷尽可能营造豪华售楼处 。 售楼处的主要功能是展示并进行终极目的-销售楼盘。充分结合售楼处的建筑特点，划定合
13、理的销售及配套服务功能，营造出最有利客户体验的卖场氛围，达到实现顺利销售的目的。通过对售楼处的类别、功能设置、区域划分、内外环境营造、利用价值的利弊分析、案例的分析，清楚了解售楼处。（成都 龙湖晶蓝半岛售楼中心）Business plan report售楼处的分类及特征售楼处的分类及特征售楼处的分类有：售楼处的分类有：现场售楼中心：会所售楼处、临街商铺售楼处、临建售楼处外场售楼处：门市售楼处、宾馆售楼处会展、商场售楼处：房交会 、商场展区售楼处网上售楼处售楼处的特征有：售楼处的特征有：商业建筑与展示建筑的结合体参观展示动线与销售功能紧密结合源于项目高于项目的奢华氛围体现项目文化和开发商实力具备
14、资源重复利用 。（龙湖长桥郡）（龙湖长桥郡）Business plan report售楼处的分类及特征售楼处的分类及特征Business plan report售楼处的分类及特征售楼处的分类及特征Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引售楼处按照功能需求常见的功能划分空间有售楼处按照功能需求常见的功能划分空间有：接待区、沙盘区、洽谈区、数码展示、工法展示区、收银、销控室、营销办公室、营销库房、档案室、男女更衣室、监控、物业办公室、水吧库房、水吧台、男女卫生间、物业工具间参观展示动线参观展示动线迎宾介绍区域模型 介绍沙盘项目数码展示看户型模型洽
15、谈区沟通参观样板区将功能与动线合理巧妙结合，让客户逐步了解项目，完成下单成交。（龙湖成都北城天街）（龙湖成都北城天街）Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引本指引适用范围：常规公寓或洋房项目，临时售楼处。若利用会所或商业空间打造售楼处，可参照该指引适当调整。Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引1.合理的售楼处需要具备的要素2.售楼处销售动线及空间流线3.售楼处各功能空间结构关系4.各功能空间解读及面积控制5.售楼处功能空间面积汇总及造价估算Business plan report售楼处
16、的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引1.合理的售楼处需要具备的要素面积控制（ 450-750平方米左右。售楼处的面积直接决定土建成本、内外装造价以及后期运营维护费用，设计是从源头开始控制成本。）不均匀使用内装成本（好钢用在刀刃上，本概念基本类同于“不均匀使用容积率”）人气氛围营造（人少的时候要不显空旷，主厅部分要实现空间流通、共享）具体风格根据实际项目来确定。Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引2.售楼处销售流线及空间流线2.售楼处销售流线及空间流线Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设
17、置和设计指引3.售楼处客户空间动线示意橙色部分为主厅部分及样板区。绿色部分为售楼处的配套服务及办公用房。红色线条经过的部分为客户常规到达、经过的区域。由此可以基本确定内装成本的使用倾向向主厅倾斜。Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引4.售楼处各功能空间结构关系Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.售楼处各功能空间结构关系左图仅表示结构关系，不代表实际空间排布。线框面积不代表实际空间面积主厅部分客户主要活动区域对外连接样板区对内连接办公区配套部分分三类：地产类、物管类、卫生类地产类以
18、地产办公室为核心，配以三个小功能空间，物管类以物业办公室为核心，配以两个小功能空间。水吧台、卫生间、收银室和销控室直接面向主厅。Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.各功能空间解读及面积控制接待区展示项目形象，要求具备一定的仪式感，给客户入门时形成强大的心理震撼。接待台设置2-3台电脑，供置业顾问查房源、录合同。一般面积控制在80-100平方米。补充说明一般售场置业顾问为12人左右，对电脑的使用需求有：下班前录入当天所接待的客户数据；查询房源。整个售楼处职业顾问配置电脑数3-4台比较合适，放置在接待台可以避免地产办公室面积过大，以及置业
19、顾问扎堆在办公室的现象。供置业顾问专门使用的电脑设置一台在办公室，其余放置在接待台。接待台需要预留强电弱电电话网络接口。Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.各功能空间解读及面积控制沙盘区利用区域模型、单体模型、户型模型、多媒体短片等销售物料来向客户传达项目信息。一般面积控制在100平方米左右。补充说明:沙盘区常规销售道具有：区域模型1个（一般上墙）,小区沙盘1个（最主要的沙盘，位置和尺寸都占主要）单体模型1个以及户型模型若干、沙盘区选用销售道具有：液晶电视（滚动播放宣传片，声音不宜大，以免影响置业顾问介绍）项目效果图及卖点介绍（活动板
20、架或者裱框作为挂画）沙盘区背景音乐声音不宜大，以免影响置业顾问介绍。Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.各功能空间解读及面积控制洽谈区4-6组洽谈桌椅，建议最多不超过8组（以确保人气）。配合1-2组沙发休息区。有条件可设置一个vip室，用于政府接待、投诉处理等，约10平方米，容纳4-6人。总面积控制在80-100平方米。补充说明洽谈区气氛一定要轻松、愉悦，达成的手法有以下几类：鲜花装点色背景音乐听香薰气氛味吧员主动上饮料如果项目对视听室有需求，建议结合休息区设置。不独立封闭设置。（如：龙湖三千里的独立视听室基本处于闲置状态）Busin
21、ess plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.各功能空间解读及面积控制收银室推荐面积 10平方米（柜台式收银）柜台式收银室需要对外柜台长度大于等于3米，以满足集中开盘期2-3人同时收银。贵宾厅式收银室需注意：设置沙发等候区，收银桌正面有封板（以免看到收银员的腿）收银室应结合墙壁安排立柜存放资料，柜门实心不透明。补充说明收银室分成两类：柜台式适用于电梯公寓、洋房类；贵宾厅式适用于别墅类。一个收银员在正常工作时需要用到：POS机，电脑，点钞机，打印机，传真机，验钞机。所以，设置家具时需要考虑台面宽度（大于等于50cm，收银员需要台面空间进行手写单据）和拖柜（
22、放置一部分机器）Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.各功能空间解读及面积控制销控室销控室一般采取柜台式，对外柜台长度3米左右为宜。平时1人使用，集中开盘期共2-3人同时使用。应结合墙壁安排立柜存放资料，柜门实心不透明。面积10平方米左右。补充说明销控室基本等同于客户签订购房合同前的一个准备空间，销控文员在销控室对客户所定房源进行确认、下定，并总控房源。销控室需要配备一台打印机。销控文员需要专门设置电脑，置业顾问不宜与销控文员共用电脑（销控文员查阅信息权限大于置业顾问）Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售
23、楼处的功能设置和设计指引5.各功能空间解读及面积控制地产办公室建议12-15平方米。为了让置业顾问更多的战斗在“主战场”，不宜将办公室设置的过大。一般设置2张固定办公桌，一张销售主管使用，一张置业顾问轮流使用。营销经理如到现场办公，使用置业顾问公用办公桌。补充说明地产办公人员开会可以在洽谈区的休息区举行，不建议独立设置会议室。Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.各功能空间解读及面积控制地产更衣室建议面积8-10平方米原则上更衣室不分男女，一间即可。要有窗户，因为里面会放鞋子。置业顾问的衣柜应当可以让衣服完全悬挂起来。设专门的鞋架。更衣
24、室外设置穿衣镜（在内容易拥堵）。并设置一个小台面，用于化妆、补妆。Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.各功能空间解读及面积控制合同档案室建议面积6-10平方米空间紧张时可与库房或者办公室合并，不需要窗户。档案室的面积取决于所销售套数（含住宅、车库、商铺），一个4层档案柜可容纳120套住户档案（460*620*1380mm宽深高）Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.各功能空间解读及面积控制营销库房建议面积12-15平方米现场需要放大量的户型单张、楼书、手提袋、雨伞、展架、礼品，
25、各类销售物料种类繁多。开放式的架子优于有门的柜子。Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.各功能空间解读及面积控制物业办公室建议面积8-10平方米。物管办公室正常情况下设置一张办公桌1台电脑，另设些条凳供物管人员休息。周边放置活动立柜用作物管库房。Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.各功能空间解读及面积控制物业更衣室建议面积6平方米。由于保安保洁到岗时间较早（一般8：00），可以到洗手间进行更衣，所以更衣室类同一个存放衣物的场所。衣柜数量取决于物管人数，一般数据：吧员3人，保安5
26、-8人，保洁6-12人。Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.各功能空间解读及面积控制监控室建议面积6-8平方米。监控室最好与物管办公室相连。独立设置。背景音乐等音控设备设置在监控室统一管理。Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.各功能空间解读及面积控制保洁工具间建议面积10平方米。存放保洁用具如抹布水桶水管地垫，以及地毯、石材清洁机器等大件。需要有上下水，最好设置拖布池和水龙头，配小型洗衣机。最好有窗户，保洁一般在工具间休息 。补充说明保安保洁一般会中午自己带餐，需要考虑微波炉
27、的设置。建议将微波炉设置在保洁工具间内，设计预留强电接口。Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.各功能空间解读及面积控制水吧建议面积10-12平方米。用于准备饮料、清洗餐具。需要操作台面和水槽，备上下水。包含冰柜（冰镇饮料）、冰箱（制作冰块）、咖啡机、消毒柜，饮水机。（根据不同项目酌情增减）吧台可以作为一个视觉的焦点，结合吧台背景板烘托主厅气氛水吧库房建议面积8-10平方米。用于存放各类饮料、水及餐具。库房内设置多层架子以堆放成箱饮料。Business plan report售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引5.各功能
28、空间解读及面积控制卫生间面积30平方米常规设置：男卫2-3个小便斗，2个蹲位；女卫3个蹲位。若项目较为高端且保洁标准够高，推荐使用坐便器，一般项目使用蹲便器。卫生间是直接面对客户的体验空间，需要尽量的体现情趣化，装修标准同主厅。Business plan report80-10080-10080-10010-12 高档精装30101012-158-106-1012-158-12 普通装修66-88-1010接待区沙盘区洽谈区水吧台卫生间收银室销控室地产办公室地产更衣室合同档案室销售库房物管办公室物管更衣室监控室水吧库房保洁工具间主厅约300m2服务约60m2配套约150m2办公库房约90m2建
29、议面积区间装修标准项目售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引6.售楼处内部功能空间汇总表售楼处内部功能空间汇总表主厅部分面积约为300平方米配套的服务及办公部分为150平方米交通面积分摊到各分项面积中，不单独罗列常规售楼处总面积控制在450平方米左右Business plan report10保洁工具间8-10水吧库房6-8监控室6物管更衣室8-12物管办公室12-15销售库房6-10合同档案室8-10地产更衣室普通装修约90m212-15地产办公室办公库房约90m210销控室10收银室30卫生间10-12水吧台服务约60m2配套约150m280-100洽谈区80-100沙盘区高
30、档精装约360m280-100接待区主厅约300m2装修标准建议面积区间项目售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引6.售楼处内部功能空间汇总表售楼处内部功能空间汇总表主厅及服务部分为高档精装，面积约为360平方米办公及库房部分为普通装修，面积约为90平方米Business plan report2367000合计900000020000450土建面积土建（含设计、施工、空调费用）630000700090普装部分140400012002200500360精装部分装修软装单价(元)硬装单价(元)设计费(元)面积(m2)售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引6.售楼处内部
31、功能空间汇总表售楼处内部功能空间汇总表设计费、软硬装单价及土建费用均取上限。普装部分自行设计，不需要设计费。一个常规售楼处从无到有，本着面积严格控制，标准参照上限的思路总成本约240万元Business plan report售楼处装饰点中档楼盘中高档楼盘高档楼盘年轻、活力、个性、张扬、前卫时尚、另类、浪漫、耳目一新简洁大方、自然得体、温馨舒适稳重、成熟、考究有品位、有格调、有气质、庄重而不浮躁小户型楼盘四类楼盘售楼处装饰要点在售楼前期往往主题建筑还只是雏形，客户很难在项目现场感受到小区的未来风格及生活环境，而售楼处首先要满足功能性，所以我们在装修风格上多考虑与建筑风格和楼盘档次相匹配。年轻人
32、为主，符合年轻人口味，活力张扬的颜色，夸张前卫的装饰品，另外在细节上够小资温馨、居家，中档楼盘的消费者会自己算账、理性，需要把握好尺度，既不可以小气又不可以浪费黑色、咖啡色、银灰为主色调，稳重成熟的基调加上考究的细部设计真正的贵族喜欢把财富隐藏在细节上。装饰细节：油画、大理石铺装、高度设备、古典音乐Business plan report营造成功售楼处条件售楼处主要作用是提供一个销售接待场所及初步展示项目的形象、气质和风格。售楼处既然是销售的主战场，就一定会受到高度重视。怎样营造，如何评价一个售楼处的好坏，满足哪些条件才算是成功的售楼处是大家关心的问题内在条件外在条件能很好体现项目档次、品味、
33、风格、气质等（2）功能齐全、分区明显，井然有序（3）营造舒适环境，包括音乐、空调、座位等（4）色彩、布局能够促进成交（5）增加休闲区的内容，延长客户滞留时间，更深层次了解项目楼盘外包装、楼盘广告、楼盘促销推广、楼盘包装整合、宣传标语制作、广告围墙制作、导视系统、灯光工程等Business plan report售楼处的包装应用及价值再利用售楼处的包装应用及价值再利用1.售楼处内部包装应用售楼处内部包装应用售楼处的包装应用分为两部分：软装搭配营造有力的销售道具设置情趣休闲空间留住客户软装搭配：Business plan report售楼处的包装应用及价值再利用售楼处的包装应用及价值再利用1.售楼
34、处内部包装应用售楼处内部包装应用设置情趣休闲空间留住客户Business plan report售楼处的包装应用及价值再利用售楼处的包装应用及价值再利用2.售楼处价值再利用售楼处价值再利用售楼处需要在项目开发前期策划和场地定位，根据周边配套情况决定做什么类型。以便更好安排售楼处最终去向。售楼处去向或归宿；改作小区会所、商业用房、俱乐部、咖啡屋、茶楼、休闲娱乐场所、物业管理处。备注：售楼处价值再利用是控制成本的重要手段。Business plan report案例案例小院青城小院青城售楼部启动会2010.2.3(世纪峰景世纪城样板间及售楼部选址、定位、成本测算Business plan repo
35、rt样板房的分类及特征样板房的分类及特征按照建造方式分类为：实体样板房和临时样板房。样板房是重要的销售道具，最重要的特征就是展示性，展示房子及户型的优点，展示与建筑及景观的完美结合。内部氛围打造强调展示高品质的生活场景，给客户五重感受冲击力。样板房建造特征：主要从最多户型、景观位置最好和最难销售的户型中选择作为样板房，根据项目的不同，至少选择2个以上户型，且建造周期往往较短。不同的样板房设计不同的人物剧本，均设置有主题记忆点，增强客户感染力，促进销售。备注：选择样板房宁缺勿滥，可以适当调整数量，提高建造标准，达到成本和效果的最佳组合。三、样板房室内装饰设计与配饰陈设Business plan
36、report样板房选型原则：量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度。样板房选址原则： 主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略； 主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡； 若样板楼无电梯，则样板房所选楼层不宜过高；临时样板房的位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计。三、样板房室内装修装饰设计与配饰陈设Business plan report室内装饰设计管控要点：装修施工点评指导书1. 与该项目的建筑风格、客户定位、消费引导的吻合；2. 与该项目推广主题和调性的吻合；3. 通过设置停止检查点以保证装修（装饰）实施效果、并降低纠错成本：（停止检查点质量检查报告
37、）1) 所有造型完成但未上面材前；2) 所有面材工作完成后。3) 参加人：公司总经理（大型重要项目）、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、营销部项目前期岗（销售主管）、研发部项目设计专员、造价部装修工程师4. 户型优化设计，户型特点分析，亮点展示和缺点弱化，平面布局和立面造型的设计效果应超越客户对户型面积的期望值；Business plan report1）、入户花园应尽量避免出现入户正对墙面有煤气管道、煤气表、洗衣机（如无生活阳台的户型）、其他管道、卫生间或厨房窗户、开关控制箱等，合理考虑鞋柜位置，洗衣机位不小于800*600；预留水龙头和地漏；装修完成面标高相对室内装
38、修完成面标高-20MM2）、客厅及餐厅客厅结构梁不能外露客厅须预留足够墙面摆放电视柜和沙发，沙发应布置在较长墙面一侧；餐厅应离厨房较近位置，考虑4-6人餐桌位3）、厨房功能排布做到满足“放、洗、切烧”流线，并考虑冰箱、微波炉放置位置；考虑尽量足够空间的吊柜位置；结构地面标高-30MM项目管控要点：建筑户型优化三、样板房室内装饰设计与陈设配饰Business plan report4）、卫生间管线横管采用同层走管，结构降板一般为400MM，立管尽量考虑设于室外；功能排布做到分区明确，干湿分区；主卧卫生间设置浴缸、淋浴、坐便器、洗面盆，公用卫生间设置淋浴间、座便器、洗面盆，装修完成面标高相对室内装
39、修完成标高不低于-20MM5）、卧室卧室结构梁不能外露；避免主卫生间开门对床；考虑600MM厚衣柜位置，主卧应考虑1800*2000MM双人床及900MM（双床头柜）放置墙面6）、门窗：入户门门洞尺寸可为：1000*2300单扇门、1200*2300子母门；户内门洞口高2300MM，卧室门洞宽900，厨房、卫生间门洞宽800（厨房如采用双扇推拉门，门洞宽不小于1500）除客厅外门剁一般为100，卧室最小50卫生间临生活阳台窗台高为1200MM，选用推拉窗以不影响阳台使用；凸窗：窗台高450，窗顶板标高距离楼板建筑标高2180MM;临户内入户花园的室内公共空间如餐厅、客厅、走廊应作落地玻璃门、窗
40、；每个房间外墙窗开启扇面积大于地面面积5%，窗开启中线应对应墙体中线7）、生活阳台宽度不小于1200，管网综合检查所有设备（洗衣机、拖布池、热水器、煤气表）、立管、横管、给水点、排水点、门窗位置相互影响的关系和使用是否方便。Business plan report建筑户型优化-弗莱明戈A7户型1、建筑2、结构3、设备安装Business plan report建筑户型优化-门窗开启方式装修布置图建施图完成效果Business plan report建筑户型优化-门窗开启方式装修布置图建施图Business plan report门窗开启方式优化后效果Business plan report建筑
41、户型优化-墙体尺寸优化装修布置图建施图Business plan report墙体尺寸优化后效果Business plan report户型优化-户型结构优化装修布置图建施图Business plan report户型结构优化后效果Business plan report户型优化-空调机位及管线优化装修布置图建施图Business plan report空调机位优化后效果Business plan report碧涛等500普通公寓项目C类合成行、阿珞、域景等1000花园洋房、高品质公寓B类居琪美业、陈建中1500别墅、高品质花园洋房A类设计师备选库设计费（元/平方米）建筑形态1）.根据项目建筑
42、形态及定位选择相应档次的设计师2）.根据本项目的设计周期，考评设计师的施工图完成的深度和及时度，原则上时间紧张的项目优先选择配合度好的设计公司；在时间较充裕的情况下，可优先选择有潜力的新设计师；3). 确定本项目样板房的风格，同时展示多套样板房要保证风格的多样化；设计分供方资源一览表设计单位考核标准文档翠微清波会所室内设计单位比较表三、样板房室内装修装饰设计与配饰陈设输出项目管控要点：5、设计单位选择：Business plan report公寓、花园洋房、别墅泰式、非洲风格等其他风格花园洋房、别墅欧式、美式、新古典、地中海等豪华风格公寓类以现代风格为主，简洁时尚时尚风格主要适用项目风格描述4
43、). 初步确定一、二位备选设计师后，对设计师曾经完成的项目进行实地考察，考察重点是设计师的风格特点，原则上要指定设计师擅长的风格；5). 确定装修设计师，再根据设计师的特点确定软装陈设设计是否分开委托，根据实际情况，装饰分开委托的形式可以是软装全包，也可以是纯饰品委托；6. 确定本项目样板房的风格，同时展示多套样板房要保证风格的多样化Business plan report7.8.9.别墅、花园洋房项目样板房室内门洞净高要求2400，高层项目样板房室内门洞净高要求2250，所有项目卫生间门洞净高2200，主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；展示期间户内门的门扇不安装；衣帽间以开敞式为主；10
44、. 公寓楼项目的厨柜可不做吊柜，以增大厨房视线尺度；11. 关于开关和插座：1). 临时样板房：室内的所有灯具开关由入口处一组开关控制保留台灯和空调插座，取消其余插座；2). 现房样板房：所有开关、插座按正常设计；3). 临时样板房不接上下水，浴缸、马桶、花洒只作放置安装 ；现房样板房的浴缸、马桶、花洒等厨卫设备按可使用标准安装。Business plan report奢华、地位、经典新装饰主义风格、美式风格、新古典风格、欧式风格45-6045-60品位、大气、格调地中海风格、新中式风格36-4536-45现代、甜蜜、温馨现代风格、港式风格、田园风格、混搭风格26-3526-35时尚、现代、个
45、性前卫风格、现代风格、简约风格20-2520-25风格描述匹配装修风格年龄段（岁）2 装修风格选择样板房装修风格选择策略1 装修风格分类1.1 按装修材饰的特征分类现代风格、古典风格、田园风格、简约风格、前卫风格乡村风格等1.2 按地域分类中式风格、欧式风格、地中海风格、东南亚风格等装修风格与年龄关系表备注：选择装修风格对成本控制有较大的影响。Business plan report年龄段（岁）：20-25风格:前卫风格、现代风格、简约风格硬装单价：15002400元/平方米色调：白色、黑色、红色、紫色、黄色软装单价：20002400元/平方米2、样板房装修风格选择与其相应的硬装与软装价位配比
46、20-25岁，对于刚参加工作不久，只有两三年工作经验的年轻人来说，开发商可以为其选择具有强烈个性特征的前卫风格也可以选择以玻璃和金属等饰材为主要风格主体特征的现代风格,当然，简约风格也是一个不错的选择，只是选择的家具应该档次偏低点。Business plan report项目名称： 龙湖西安紫都城风格：都市简欧风格色调：米色系Business plan report年龄段（岁）：26-35风格:现代风格、港式风格、田园风格、混搭风格硬装单价：22002800元/平方米色调：米白色、咖啡色、白色、淡绿色软装单价：24003000元/平方米Business plan report项目名称：小院青城
47、风格：美式草原风格色调：米白色此空间的氛围让人有着自然纯真的生活追求，犹如音乐中的节奏，又有那么一点乡村泥土的味道，还夹杂着乐于冒险的城市中坚份子的生活激情。让人们感受到文化和历史的包容性以及空间设计上的深度享受！Business plan report年龄段（岁）：36-45风格:新古典风格、美式乡村风格、地中海风格、新中式风格、简欧风格硬装单价：26003200元/平方米色调：咖啡色、米色、蓝色、米白色软装单价：26003400元/平方米Business plan report项目名称：西安曲江盛景样板间风格：美式乡村风格色调：米色项目名称：湖景湾样板间风格：美式乡村风格色调：咖啡色此设计
48、饱含浓郁的美式乡村气息，仿古地砖、暖色调肌理感的墙面，铁艺作旧、古色古香的木作家具、绿色植物等等勾画出一幅休闲味十足的恬淡生活，释放出着一路拼搏之后的那份释然，让人们对大自然产生无限向往。回归与眷恋、淳朴与真诚，也正因为这种对生活的感悟，美式乡村风格给了我们享受另一种生活的可能。Business plan report年龄段（岁）：46-60风格:新装饰主义、美式风格、新古典风格、欧式风格硬装单价：30004000元/平方米色调：米黄色、象牙白软装单价：30004500元/平方米Business plan report项目名称：长桥郡风格：美式风格色调：米黄色此设计造就了其自在、随意的不羁生活
49、方式，没有太多造作的修饰与约束，不经意中也成就了另外一种休闲式的浪漫，怀旧、贵气加大气而又不失自在与随意的风格。美式家居风格的这些元素也正好迎合了时下的文化资产者对生活方式的需求，即：有文化感、有贵气感，还不能缺乏自在感与情调感。Business plan report样板房的建造指标和成本控制样板房的建造指标和成本控制1）样板房面积定义及成本范围样板房装饰面积计算：样板房套内需要装饰面积+半室外露台或全露台面积/2临时样板房与实体样板房均按以上方法计算装饰面积设计费硬装成本A样板房天、地、墙装修工程及现场加工固定柜类B厨房设施卫生洁具（包括卫生间水柜）C表箱后水电系统设施及管线安装(不包括空
50、调及热水炉)D嵌入式灯具（非外露装饰灯具类）软装饰成本A可移动家俱、布艺、挂画、装饰灯具、装饰地毯、装饰品及庭院情景家什B开放时第一次的花艺、绿植配饰Business plan report76451880独立别墅四套08年北京滟澜山137439312联排别墅08年上海滟澜山127439233叠上别墅08年上海滟澜山127276750独立与大院07年重庆礼嘉一期1171121860独立别墅A.B08年成都长桥郡106947295别墅联排08年上海滟澜山96947483双拼别墅08年上海滟澜山96947535双拼别墅08年上海滟澜山96849697别墅上下叠拼08年重庆江与城二期86837485