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1、Business plan report 内部资料 2008 年版 目 录 1-1 管理评审程序 2-1 质量计划编制程序 3-2 租赁合同评审程序 4-1 项目评估工作程序 4-2 项目策划工作程序 4-3 项目立项及报批 4-4 设计监理程序 4-5 零星工程立项与设计控制 4-6 设计变更控制程序 5-1 程序文件控制程序 5-2 工作文件控制程序 5-3 图纸资料控制程序 5-4 外来文件控制程序 5-5 软件及数据控制 6-1 设计分承包选择控制 6-2 施工分承包选择控制 6-3 材料供应商控制 6-4 材料（设备）选型 Business plan report 内部资料 6-5
2、材料采购过程控制 6-6 勘察分承包选择控制 6-7 销售分承包选择控制 6-8 租赁分承包选择控制 8-1 材料标识程序 8-2 房屋及配套设施标识 9-10 零星工程施工监理 9-11 销售策划工作程序 9-12 销售控制工作程序 9-13 租赁控制工作程序 9-14 勘察监理程序 9-15 预结算工作程序 9-1 项目总体计划控制 9-2 项目投资控制程序 9-3 施工前准备工作程序 9-5 工程施工监理 9-6 给排水工程施工监理 9-7 电气工程施工监理 10-1 材料(设备)检验 10-2 竣工验收程序 11-1 检验测量试验设备 13-1 不合格控制程序 Business pla
3、n report 内部资料 14-1 纠正和预防措施 15-1 材料贮存搬运程序 15-2 项目移交及防护 16-1 质量记录控制程序 17-1 内部质量体系审核 18-1 员工培训程序 19-1 客户服务工作程序 19-2 客户投诉处理程序 19-2 客户意见投诉处理 20-1 统计技术应用控制 Business plan report 内部资料 统计技术应用控制程序 1.目的 选择使用适当的统计技术，为市场调研、工程设计与施工、投资分析等提供定量化的依据。 2.适用范围 适用于公司地产口各部门所采用的统计技术的控制。 3.引用文件 3.1 GFP5-2工作文件控制程序 4.定义 无。 5
4、职责 5.1 各部门各岗位工程师（主办）负责提出本岗位使用的统计技术。 5.2 各部门负责人负责确定本部门中使用的统计技术，负责组织对本部门使用统计技术人员的必要的培训。 5.3 总师室负责人负责将各部门使用的统计技术汇总，并进行评估； 6.资格或培训 审批及使用统计技术的人员必须接受过统计技术方面的培训或具备大专以上学历。 7.程序 7.1 各部门各岗位工程师（主办）将根据工作需要使用的统计技术填写统计技术方法与实例 （见 GFP20-1-F1） ，报部门负责人审核后，报总师室审批。 7.2 总师室负责人将审批通过后的各部门使用的统计技术汇总记录在统计技术一览表 （见 GFP20-1-F2）
5、上。 7.3 总师室负责人每年至少对各部门使用统计技术的情况进行一次评估，并将评估结果填写在统计技术评估表 （见 GFP20-1-F3）上，交主管副总经理审批。 7.4 常用统计技术如有变更， 须经部门负责人审核， 并报总师室负责人审批。 7.5 新确定的统计技术或变更后的统计技术，由各部门负责人填写统计技术方法与实例后，按 7.1 和 7.2 规定执行。 7.6 各部门所收集的统计信息资料必须真实准确，在作实际统计分析时，要写清统计数据来源。 Business plan report 内部资料 8.记录 8.1统计技术一览表 、 统计技术方法与实例 、 统计技术评估表由总师室兼职资料员永久保
6、存并更新。 9.附件 9.1 GFP20-1-F1统计技术方法与实例 9.2 GFP20-1-F2统计技术一览表 9.3 GFP20-1-F3统计技术评估表 Business plan report 内部资料 GFP20-1-F1.2 统计技术方法与实例 统计技术名称 使用部门 适用范围 参考文件编号 使用者资历及训练要求： 使用方法： 应用实例： 填表人 部门 负责人 审核 总师室负责人审批 生效 日期 Business plan report 内部资料 GFP20-1-F3.1 统计技术评估表 统计技术名称 使用部门 曾用何处 评估意见： 评估责任人： 日期： 审批意见： 审批人： 日 期
7、： Business plan report 内部资料 GFP20-1-F2.1 统计技术一览表 统计技术名称 使用部门/范围 参考文件编号 使用者资历及训练要求 备注 Business plan report 内部资料 总师室负责人： 日 期： 管理评审程序 1.目的 用以保证管理层就质量体系是否满足质量方针及质量目标的要求,是否持续有效和适合当前的环境条件而按规定的时间间隔进行综合评价。 2.适用范围 适用于公司管理层对质量体系的评审。 3.引用文件 3.1 GFP14-1纠正与预防措施工作程序 3.2 GFP5-1程序文件控制程序 4.定义 管理评审委员会：由总经理、管理者代表、副总经理
8、、各部门负责人及总经理提名的其他人员组成。 5.职责 5.1 总经理负责组织管理评审委员会，并负责评审质量体系。 5.2 管理评审委员会的职能是协助总经理评审质量体系。 5.3 管理者代表负责召集并主持评审会议，向总经理报告质量体系的实施情况，并监督管理评审会议决定的实施。 5.4 ISO9000 工作组组长负责拟定管理评审会议纪要 。 6.资格和培训 执行本程序无需特别培训及资格。 7.程序 7.1 管理评审会议每 1 年的时间间隔内至少举行一次。每年由管理者代表在第一季度内提出会议计划报总经理审批。 管理评审委员会组织结构发生重大变动,或应委员会成员的要求,由总经理决定,可随时召开评审会议
9、。 7.2 由管理者代表召集管理评审会议,并须在会议前一周拟定评审会议计划,交总经理审批后，发给管理评审委员会各成员。评审会议计划应说明评审目的、时间、地点、参加人员、评审内容等项。 7.3 评审内容应包括,但不限于: a) 上次管理评审会议后实施的纠正与预防措施总结； b) 根据客户投诉总结评价实际质量状况与顾客要求的符合性； c) 组织结构、人员和资源是否适合； Business plan report 内部资料 d) 供应商评估总结； e) 内部与外部质量审核结果； f) 潜在的不合格及相应的预防措施； g) 依据内、外部质量审核结果、质量目标要求评价质量体系的有效性； h) 对质量方针
10、进行评价； i) 如有必要,关于修改现行质量体系的建议。 7.4 在评审时,对经常发生问题之处,应予特别注意,以利于发现系统性问题。 7.5 如需采取纠正与预防措施,应按 GPP14-1纠正与预防措施工作程序进行。 7.6 管理者代表按评审会议决定并按 GPP5-1程序文件控制程序的要求对质量体系文件进行修改，监督修改的质量体系文件的及时实施，并对其有效性进行评价。 7.7 ISO9000 工作组组长须在评审会议后拟出 管理评审会议纪要 ,并分发给评审委员会成员。 7.8 如有委员会成员缺席,委员会可在总经理、管理者代表及至少三分之二部门负责人出席的条件下召开。 8.记录 8.1管理评审会议纪
11、要由 ISO9000 工作组组长保存二年后交公司档案员永久保存。 9.附件 无。 质量计划编制程序 1.目的 指导项目质量计划的编制、修改和控制，使项目质量计划达到公司要求。 2.适用范围 本程序适用于不编制专门的质量计划工程质量就不能有效保证的项目。 3.引用文件 3.1 GFP9-1项目总体计划控制程序 3.2 GFP14-1纠正与预防措施控制程序 4.定义 4.1 控制性进度计划：见 GFP9-1项目总体计划控制程序 。 5.职责 5.1 主管副总经理负责质量计划的审批与发布。 5.2 总师室主任负责组织质量计划的编制、执行过程中的检查监督、计划控制与协调工作。 5.3 项目开发部、工程
12、部、销售部和建材供应部部门负责人协助总师室主任编制质量计划，负责与本部门有关部分的执行与内部控制工作，并配合总师室主任的协调。 Business plan report 内部资料 6.资格或培训 无。 7.程序 7.1 编制 7.1.1 以下场合可考虑编制质量计划 以新的组织形式开发的项目， 工程项目有特别质量要求,或工期有特别要求时， 工程项目施工难度大,或项目规模超过公司以往所建项目时， 主管副总经理认为必要的其它情况。 7.1.2 质量计划的编制时间 总经理批准项目策划报告 ，项目正式立项后，主管副总经理下达书面指令，由总师室主任组织编制质量计划，一个月内编制完成。 7.1.3 质量计划
13、内容 质量计划至少应包括下列内容： (1)项目目的及适用范围； (2)项目组织结构及人员职责； (3)相关文件； (4)质量目标； (5)文件控制； (6)项目控制性进度计划； (7)质量控制； (8)检验计划； (9)人员培训； (10)安全、环境要求； (11)施工条件要求； (12)质量记录。 7.1.4 编制程序 7.1.4.1 公司总经理批准项目策划报告后，主管副总经理以工作传签单 （见GFP11-1-F3）书面指令总师室主任开始组织编制项目质量计划。 7.1.4.2 总师室主任接到工作传签单后，立即组织工程部和建材供应部部门负责人制订本部门工作计划。总师室主任应根据项目特点及公司要
14、求，提出项目质量计划总体进度及质量要求，用书面通知形式向各部门分派质量计划编制任务。 7.1.4.3 上述部门负责人接到通知后，组织编制本部门质量计划，并于两周内把计划提交总师室主任。 7.1.4.4 总师室主任负责计划编制过程中的协调工作。在计划编制过程中，上述部门人员提出的疑问，总师室主任应及时作出解释；对于部门间的争议，总师室主任应做好协调工作。 7.1.4.5 总师室主任负责汇集上述三部门质量计划，制订统一的项目质量计划，项目质量计划的内容至少应包括 7.1.3 条所列条款。对不符合要求或者根据情况需要重新修订的部门质量计划，要求该部门负责人重新修订。部门间计划出现不协调或相互冲突时，
15、总师室主Business plan report 内部资料 任负责协调好冲突部门共同解决。 7.1.4.6 总师室主任认为无法协调的部门间分歧，可提交主管副总经理裁决。 7.1.4.7 总师室主任完成项目质量计划初稿后，及时呈交主管副总经理审批。 7.1.4.8 主管副总经理对质量计划初稿有意见的，批示总师室主任进行修改，直至认可后，签署颁发到各部门，作为正式的项目质量计划付诸实施。 7.2 实施 7.2.1 质量计划正式颁发之后，各部门应组织培训学习，并在日常工作中认真贯彻。 7.2.2 除了客观、不可抗力因素的影响，已明确的质量计划都按时、保质完成。 7.2.3 质量计划的具体实施步骤按相
16、应的程序文件或工作文件执行。 7.3 检查监督与控制 7.3.1 各部门负责人每月对质量计划中与本部门有关部分的执行情况进行总结并向总师室提交总结报告；发现不合格现象/倾向时，按 GFP14-1纠正与预防控制程序处理。 7.3.2 总师室主任负责对各部门质量计划执行情况进行不定期检查，发现不合格现象/倾向时应告知该部门负责人并按 GFP14-1纠正与预防控制程序进行处理。 7.4 质量计划的修订 总师室主任在下列情况下应修订项目质量计划： (1)项目目标发生重大变化（如投资策略更改、项目目标发生变化等） ； (2)发生重大质量责任事故； (3) 主管副总经理认为必须重新修订质量计划。 质量计划
17、的修订程序按 7.1.4 进行。 7.5 其它质量计划 除了针对项目的质量计划外，总师室主任、项目开发部、工程部、销售部及建材供应部各部门负责人在完成一项合同或工作时，认为有必要的情况下可编制子项质量计划并按其实施，但不得与现有的项目质量计划或现行有效的质量保证体系文件相冲突。 8.记录 各部门每月向总师室提交的质量计划执行情况的总结报告，由总师室兼职资料员保存至该项目完成后，交公司档案员保存二年。 9.附件 无。 租赁合同评审程序 1.目的 使租赁合同能保证公司与客户双方的合法权益。 Business plan report 内部资料 2.适用范围 适用于公司与客户签订的物业租赁合同。 3.
18、引用文件 无。 4.定义 无。 5.职责 5.1 总经理负责审批租赁合同审批单 （见 GFP3-2-F1） 。 5.2 主管副总负责审核租赁合同审批单 。 5.3 市场部经理负责审核租赁合同审批单 。 5.4 计划财务部经理负责审核租赁合同审批单 。 5.5 市场部销售监控人员负责审核租赁合同审批单 。 5.6 总经办法律顾问负责审核租赁合同审批单 。 6.资格和培训 执行本程序无需特别的培训及资格。 7.程序 7.1.合同的形成 7.1.1.租赁合同分为固定格式租赁合同与临时拟订租赁合同两种。 7.1.2.租赁合同由市场部租售监控人员组织租赁代理公司人员起草。 7.1.3.合同应包括以下主要
19、内容： a) 物业名称； b) 物业面积； c) 物业用途； d) 租赁期限； e) 租赁价格； f) 保证金； g) 付款方式； h) 双方责任和义务； 7.2.合同的评审与签定 7.2.1.固定合同的评审与签定 7.2.1.1.固定合同的评审由市场部租售监控人员填写租赁合同审批单 ，分别经市场部经理、法律顾问、计划财务部经理、主管副总审核，总经理审批后，交代理公司使用。 7.2.1.2.按照租赁代理合同规定的价格与客户签定固定格式的合同，经市场部租售监控人员审核后，可直接交总经办合同专用章管理人员盖章，并由财务监控人员在计算机中执行复核。 7.2.1.3.客户如申请折扣，填写租赁折扣申请单
20、 （见 GFP3-2-F2） ，分别经市场部经理、Business plan report 内部资料 主管副总审核，总经理审批后，叫代理公司执行。 7.2.2.临时拟订合同的评审与签定 7.2.2.1.临时拟订的合同由市场部租售监控人员、市场部经理进行初步审核。审核的内容包括：合同各条款以及双方履行合同的能力。 7.2.2.2.初审合格的合同由代理公司业务人员提交客户，客户对合同草案有任何修改意见，须重新进行初审。 7.2.2.3.客户完全同意合同草案时，代理公司业务人员与客户正式签定租赁合同，由市场部租售监控人员填写租赁合同审批单 ，分别经市场部经理、法律顾问、计划财务部经理、主管副总审核，
21、总经理审批后，由总经办合同专用章管理人员盖章，并由财务监控人员在计算机中执行复核。 7.3.合同的变更 7.3.1.合同的变更以补充合同的形式确定。 7.3.2.补充合同的评审按 7.2.2.17.2.2.3 条执行。 7.3.3.3 经双方签字盖章后的补充合同作为合同的附件由租赁监控人员保存。 7.3.4.对合同的任何变更，租赁监控人员均须及时通知有关部门。 8.记录 8.1租赁折扣申请单由租售监控人员保存 1 年， 物业租赁合同及其附件和相应的租赁合同审批单由租赁监控人员保存至合同期满后，移交给公司档案室保存 20 年。 9.附件 9.1 GFP3-2-F1租赁合同审批单 9.2 GFP3
22、-2-F2租赁折扣申请单 Business plan report 内部资料 GFP3-2-F1.5 龙湖（集团）股份有限公司龙湖（集团）股份有限公司 租赁合同审批单租赁合同审批单 客户名称 物业名称 合 同 号 合同份数 签订日期 合同内容摘要 租赁业务人员： 日期： 市场部经理 签名： 日期： 法律顾问 签名： 日期： 计划财务部经理 签名： 日期： 主管副总 签名： 日期： 总经理 签名： 日期： 总经办合同章 管理人员 签名： 日期： Business plan report 内部资料 财务监控人员 签名： 日期： GFP3-2-F2.2 租赁折扣申请单 客户名称 物业名称 租赁价格
23、租赁期限 申请何种折扣 经办人： 日期： 市场部经理 审核 签名： 日期： 主管副总意见 签名： 日期： 总经理意见 签名： 日期： 项目评估工作程序 1.目的 进行项目前期评估，提出项目经济性分析报告及可行性方案，供各级领导决策参考。 2.适用范围 本程序适用于公司新开发的地产项目，不包括公司在历史遗留用地上开发的项目。 Business plan report 内部资料 3.引用文件 3.1 GFP4-2项目策划工作程序 3.2 GFP4-7市场调研工作程序 4.定义 4.1.项目评估即对项目进行详细调查分析后，在现有市场情况下对项目做出能否可行的概要性结论。 4.2.评估师指国家认可的对
24、某块土地的使用价值进行评估测算的专业人士。 5.职责 5.1.总经理负责审批 项目可行性分析报告 、 购买土地协议 或 项目合作开发协议 。 5.2.主管副总经理负责审核项目可行性分析报告 、 购买土地协议或项目合作开发协议 。 5.3.项目开发部经理负责审批项目经济性分析报告 ，审核项目可行性分析报告 、购买土地协议或项目合作开发协议 。 5.4.项目评估人员负责完成项目经济性分析报告 、 项目可行性分析报告 ，提出购买土地协议或项目合作开发协议 。 6.资格或培训 6.1.项目评估人员须从事房地产业二年以上工作经验及具有理工科大学学士或以上学历资格。 6.2.执行本程序的相关人员须经过本公
25、司房地产政策、法规及基本营销策略的培训，合格后才能上岗。 6.3.项目评估人员须经过内部培训和外部深造，在 2-5 年内应取得建设部执业资格认证估价师资格。 7.程序 7.1.项目经济性分析报告 项目评估人员根据公司的中长期发展计划，寻找土地储备，为公司中长期发展寻找土地或合作项目，收集、分析项目前期信息，对寻找到的土地或项目进行前期评估，完成项目经济性分析报告 （见 GFP4-1-F1） ，并填写项目经济性分析报告审批表 （见 GFP4-1-F2）交项目开发部经理审核、主管副总经理审批。 7.2 项目可行性分析 7.2.1项目经济性分析报告经项目开发部经理审批后，为保护公司权益、回避风险、提
26、高该项目的经济效益，评估人员提出科学合理的建议，完成项目可行性分析报告 ，此报告要求具备以下基本内容： a） 项目基本概况； b） 目标市场预测； c） 建设标准； d） 投资估算； e） 经济效益及社会效益分析等。 7.2.2项目可行性分析报告经项目开发部经理审核后，如该部门经理认为必要，则委托工程部做该项目的规划设计方案，委托预决算室进行工程投资估算，再由项目评估人员修正、完善该项目的项目可行性分析报告 。 7.2.3 修正完善后的项目可行性分析报告 ，由项目评估人员填写项目可行性分析报Business plan report 内部资料 告审批表 （见 GFP4-1-F3） ，交项目开发部
27、经理、主管副总经理审核后，再交总经理审批。 7.2.4项目可行性分析报告经总经理审批后，由项目评估人员起草该项目购买土地协议或项目合作开发协议 ，上述协议经项目开发部经理审核后，提交主管副总经理审核、总经理审批。 7.2.5项目可行性分析报告经总经理审批后，项目评估人员须向工程计划调度室提交该报告的复印件一份。 8 记录 8.1项目经济性分析报告审批表及项目经济性分析报告 、 项目可行性分析报告审批表及项目可行性分析报告 、 购买土地协议 、 项目合作开发协议由项目评估人员交公司档案室永久保存。 9 附件 9.1 GFP4-1-F1项目经济性分析报告 9.2 GFP4-1-F2项目经济性分析报
28、告审批表 9.3 GFP4-1-F3项目可行性分析报告审批表 Business plan report 内部资料 GFP4-1-F1.5 项目经济性分析报告 项目基本情况 土地面积 容积率 总建筑面积 其中：住宅面积 商业面积 配套设施面积 其中：会所面积 幼儿园 物业管理用房 居委会 配套设施面积 可销售面积 车位数（个） 单价单价 总价总价 一项目总收入（含剩余物业）一项目总收入（含剩余物业） 其中： （其中： （1）销售收入）销售收入 住宅销售收入 住宅销售率 车位销售收入 车位销售率 商业销售收入 商业销售率 折现系数 （2）剩余物业总价值）剩余物业总价值 商业物业租金折现（年金折现法
29、） 剩余住宅物业价值（按售价 70%折现） 车位租金折现（年金折现法） 二总成本 1地价总额 其中：住宅地价 商业地价 配套设施地价 转让地价 2 总建筑成本总建筑成本 设计费等项目前期费用 建安成本 Business plan report 内部资料 地下车库建安成本 会所设施装修成本 3税费总额税费总额 营业税（5。05%） 土地增值费 销售费用（3%） 管理费用（2%） 财务费用 物业管理基金（建筑成本的 2%） 总利润（含剩余物业）总利润（含剩余物业） 销售利润率销售利润率 成本利润率成本利润率 实际最大投入实际最大投入 投资利润率投资利润率 Business plan report
30、内部资料 GFP4-1-F2.1 项目经济性分析报告审批表 项目名称 项 目 概 况 经办人 签名： 日期： 项目开发部经理审核 签名： 日期： 主管副总 经理审批 签名： 日期： Business plan report 内部资料 GFP4-1-F3.1 项目可行性报告审批表 项目名称 项 目 概 况 经办人 签名： 日期： 项目开发部经理审核 签名： 日期： 主管副总 经理审核 签名： 日期： 投控委审核 签名： 日期： 总经理审批 签名： 日期： 项目策划工作程序 Business plan report 内部资料 1.目的 确定项目科学合理的定位，做好项目发展计划和营销策略建议，使项目
31、营销全过程受控和适应市场能力增强，以达到回避市场风险，提高公司经济效益的目的。 2.适用范围 本程序适用于公司的房地产项目。 3.引用文件 3.1 GFP4-1项目评估工作程序 3.2 GFP4-7市场调研工作程序 4.定义 4.1 项目策划指对某个具体项目开发过程中遇到的物业类别、 规格、 客户市场、 销售方式、建设管理、进度安排、资金流量、风险控制等做出科学合理的定位建议。 4.2 跨口项目策划小组指由公司总经理按照以下各专业：建筑、土建、经济、市场营销、法律、财税、环艺和广告策划等组建的对某个具体项目进行定位建议的工作组，该工作组由项目策划组长负责。 5.职责 5.1 总经理负责组建跨口
32、项目策划小组并委任组长； 5.2 主管副总经理审批项目策划工作计划 ；选定项目策划公司； 5.3 项目开发部经理负责协调实施项目策划工作计划 ； 5.4 项目策划组长负责拟定项目策划工作计划 ，并组织实施该计划； 5.5 项目策划小组成员负责各专业的分项工作。 6.资格和培训 6.1 执行本程序的项目策划小组成员，如具备双学士或硕士学历资格，须从事房地产业一年以上；如只具备学士学历资格，则须从事房地产业三年以上。 7.程序 7.1 公司组建项目策划小组完成项目策划报告 总经理认为有必要的情况下，组建跨口项目策划小组并委任组长。 7.1.1 项目策划组长拟定项目策划工作计划 ，经项目策划小组讨论
33、通过，主管副总经理审批后，开始做项目策划报告。 7.1.2 项目策划依据包括： 项目评估报告 （见 GFP4-1-F1） 、 项目可行性分析报告 、 市场预测及分析报告 、 区域市场调研报告 、 居住实态及客户需求调研报告 、 消费市场变化趋势分析报告等。 7.1.3 项目策划工作小组成员分析研究拟开发项目周边市场情况 项目策划工作小组成员重点研究该地区房地产市场的发展变化趋势，完成各专业调研报告，预测项目完成前后客户市场变化情况，并做敏感性分析： a)熟悉国家及该地区政策法规，分析政策法规变化的可能性以及对市场影响程度，了解该地区重点工程投资和城市建设规划、土地供给、项目批建、固定资产投资、
34、原材料供Business plan report 内部资料 给、价格，规划、勘察、设计、施工企业实力等情况。 b)分析该地区经济发展规律与房地产业发展规律之间的关系，研究经济发展各个阶段对不同类型房地产的需求走势。 c)分析客户需求的发展趋势。 7.1.4 项目策划小组应完成项目策划报告的内容参考以下 7.1.4.17.1.4.7，对于具体项目内容可以有增减。 7.1.4.1 物业发展定位 a)建筑类型定位 b)建筑规模定位 c)规划设计定位 d)主要居住户型及建筑的面积分配定位 e)室内外装修定位 f)物业主要配套设施定位 g)环境设计 h)小区配套服务设施项目定位 i)物业管理要求 j)其
35、他相关事项 7.1.4.2 客户市场定位 a)目标客户的年龄 b)目标客户的职业 c)目标客户的人员组成 d)目标客户的收入 e)目标客户的消费观念 f)目标客户的潜在需求 7.1.4.3 项目投资估算和建设计划控制 a)时间安排进度控制 b)费用安排、建筑面积、基础配套、小区配套费用估算和使用计划 c)控制方法 7.1.4.4 风险和收益分析 a)拟发展项目优势 b)拟发展项目不足点 c)拟发展项目风险分析 d)拟发展项目不同风险下的收益分析 e)回避风险、提高效益的建议 7.1.4.5 销售（租赁）策略 a)销售和租赁效益比较 b)销售（租赁）准备 c)销售（租赁）渠道、方式以及应采取的相
36、应策略 d)销售（租赁）推广方式 e)销售（租赁）时间安排 f)销售（租赁）价格 g)销售（租赁）进程控制 Business plan report 内部资料 h)销售（租赁）机构与人员安排 7.1.4.6 项目财务收益分析 a)建筑成本，主要影响因素及敏感性分析 b)盈亏平衡分析 c)现金流量分析 d)预现值 e)内部收益率 f)投资回收期 g)投资回报率 7.1.5 项目策划报告的形成 7.1.5.1策划报告经部门经理审核，主管副总经理审批。 7.1.5.2 项目策划报告第二阶段由地产口各相关部门讨论，要求在一周内将正式意见返回项目开发部。讨论、审核工作的分工如下： a)市场部负责 7.1
37、.4.2、7.1.4.5，参与 7.1.4.3； b)工程部参与 7.1.4.1、7.1.4.3； c)预决算部、总经办计划督办和计划财务部负责 7.1.4.3、7.1.4.6； d)项目开发部和市场部共同负责 7.1.4.1、7.1.4.4，参与 7.1.4.3、7.1.4.6； 7.1.5.3 项目策划组长将项目策划报告根据地产口各相关部门意见修改后，交部门经理、主管副总经理审核，总经理审批。总经理认为有必要，可以组织相关部门领导讨论。经总经理批准后的项目策划报告分发到公司领导及地产口各部门，各部门负责人组织实施。 7.2 委托项目策划公司完成项目策划报告 7.2.1 项目策划组长拟定项目
38、策划内容和要求，内容包括 7.1.4 全部条款及项目策划报告完成时间、深度要求等。 7.2.2 上条所列内容和要求经过项目开发部讨论通过，项目开发部经理审核、主管副总经理批准后，征求各相关部门意见，完善所提内容和要求。 7.2.3 项目策划组长联系项目策划公司，了解各公司实力和特长以及完成时间、所需费用等情况。 7.2.4 项目策划组长推荐其中较好的 2-3 家项目策划公司，由项目开发部经理审核后确定具体公司，报主管副总经理批准后，项目开发部经理与项目策划公司签订委托合同。 7.2.5 项目策划组长负责跟踪项目策划过程，监督项目策划公司按委托合同要求完成项目策划报告。 7.2.6 项目策划公司
39、完成报告后，由主管副总经理主持召开公司领导及地产口各部门会议评审后，根据项目策划报告评审会议纪要提出修改方案。 7.2.7 项目策划公司修改后完成的项目策划报告，再经 7.2.6 的评审，达到委托合同要求即为验收合格，否则让项目策划公司继续修改完善，直至达到合同要求为止。 7.2.8 公司领导和相关部门讨论通过后的项目策划报告，经总经理批准后分发到公司领导及地产口各部门，各部门负责人组织实施。 7.3项目策划报告的实施情况跟踪及调整 7.3.1 项目策划小组须在项目实施期间跟踪项目策划报告的执行情况，分析偏差原因、提出调整建议，并向年度管理评审会议提交报告。 7.3.2 项目结束后，项目策划小
40、组根据项目策划报告对比市场反映和实际成交情况，就产品概念、推广、服务等营销措施进行总结，并提交总结报告，作为以后开发工作的参考。 Business plan report 内部资料 8.记录 8.1项目策划报告及项目策划报告评审会议纪要原件交公司档案室存档，永久保存。 8.2 各部门的项目策划报告及项目策划报告评审会议纪要由部门兼职资料员保存至该项目结束后销毁。 9.附件 无。 项目立项及报批工作程序 1.目的 保证项目立项及报批报建工作能够及时地适应和配合项目的开发建设和经营。 2.适用范围 本程序适用于公司开发经营的房地产项目的立项和报批报建。 3.引用文件 3.1深圳市规划国土局依法行政
41、手册 4.定义 无。 5.职责 5.1 总经理负责审批年度向计划局申报固定资产投资项目立项申请，审批公司工程项目立项审批表 （见 GFP4-5-F1） 。 5.2 项目开发部经理负责公司对外项目立项及与国土局有关的报批报建的工作安排。 5.3 工程部设计副经理负责安排与消防局、人防办有关的消防、人防报批报建工作。 5.4 工程部给排水专业人员负责办理项目各阶段消防报建。 5.5 工程部建筑专业人员负责办理项目各阶段人防报建。 5.6 项目开发部报建人员负责： a) 项目立项 申报固定资产投资计划表； 申报前期项目立项申请； 申报新建项目立项申请； 申报续建项目立项申请。 b)办理用地手续 办理
42、划小红线、出宗地图； 办理测算地价、签定土地使用合同。 c)办理建设用地规划许可证 d) 各设计阶段的报批、报建 办理方案报建审批； Business plan report 内部资料 办理扩初设计方案审批； 办理基础开工审批； 办理施工图报建审批、办理建设工程许可证 ； 办理建筑装修许可证 。 e) 办理投资许可证 f) 办理房地产预售许可证 g) 办理房屋竣工测量； h) 办理房屋规划竣工验收 i) 办理房地产权初始登记 j) 办理房地产权转移登记 k) 办理竣工资料向档案馆的移交 l) 办理房地产行业资质年审 m)零星事项 6.资格或培训 执行本程序不需特别的资格和培训。 7.程序 7.
43、1.项目立项 7.1.1.每年年末项目开发部报建员在接到区计划统计局关于编报*年度固定资产投资计划的通知后，根据公司开发计划，填报下一年度的固定资产投资项目计划表交部门经理审核，总经理审批后，报区计划统计局备案。 7.1.2.对当年新建项目，其项目可行性报告获公司批准后，项目策划人员书面通知项目开发部报建员，项目开发部报建员根据年度开发进度，向有关政府审批单位申报立项申请，并填报计划立项申请表 ，审批过程同 7.1.1。 7.1.2.1.对尚未具备开工建设条件而又必须进行筹备工作的建设项目，由项目开发部经理安排报建员向区统计局申报前期工作项目计划。 7.1.2.2.项目在完成前期准备工作后项目
44、开发部报建员向区统计局申报年度建设计划。 7.1.2.3.凡申报年度建设计划的项目，在当年未完成所有投资的，下一年度项目开发部报建员向区统计局申报续建立项。 7.1.3.项目开发部报建员跟踪办理项目立项，并获得计划立项批文。并将此项工作记录于项目立项及报建工作记录表 。 7.2.项目报批报建 7.2.1.划红线 项目开发部报建员依据深圳市规划国土局依法行政手册(以下简称手册)，准备申请报告及申请用地位置图等， 交部门经理审批后， 向市规划国土局福田分局(以下简称分局)申报，并交福田分局测绘队制作宗地图，自留以备签定土地使用权出让合同书时用。 7.2.2.申请规划设计要点 办理划定小红线后，项目
45、开发部报建人员根据用地规划设计方案，草拟申请提规划设计要点报告，经部门经理审批后，报分局规划科，办理建设用地规划许可证 。 7.2.3.地价交纳、签定土地使用合同 项目开发部报建员根据分局付款通知在 15 个工作日内交付地价款，办理签定土地使Business plan report 内部资料 用权出让合同书手续。 7.2.4.设计方案报建 项目开发部报建员准备申请书、 土地使用权出让合同书 、 建设用地规划许可证及设计方案等，交部门经理审批后，报分局建管科，并在 25 个工作日内领取设计方案审查意见书 ，复印件交由工程部项目设计负责人据此作下一步设计工作。 7.2.5.设计方案消防报建 工程部
46、设备专业负责人(设计阶段)准备申请书及设计方案等，交工程部设计副经理审批后，报深圳市消防局，并在 8 个工作日内领取设计方案消防审查意见书 ，复印件交由项目设计负责人作下一步设计工作。 7.2.6.设计方案民防报建 工程部建筑专业负责人准备申请书及设计方案等，交工程部设计副经理审批后，报市民防办，并领取民防工程建设审查意见书 ，复印件交由项目设计负责人作下一步设计工作。 7.2.7.初步设计消防报建。程序见 7.2.5。 7.2.8.初步设计民防报建。程序见 7.2.6。 7.2.9.初步设计报建 项目开发部报建员准备设计方案审查意见书 、 初步设计消防审查意见书 、 初步设计民防审查意见书及
47、初步设计图纸等报分局建管科，并在 25 个工作日内领取初步设计审查意见书 ，复印件交由工程部项目设计负责人作施工图设计工作或修改初步设计。 7.2.10.基础工程提前开工报建 项目开发部报建员准备申请书、土地合同、扩初设计审查意见书、 扩初设计消防审查意见书 及基础部分施工图等， 交部门经理审批后， 报分局建管科， 并在 15 个工作日内领取 建筑工程基础提前开工许可证 。 7.2.11.施工图消防报建 工程部设备专业负责人（设计阶段）准备申请书及施工图等，交工程部设计副经理审批后，报市消防局，并在 17 个工作日内领取施工图消防审查意见书 。 7.2.12.施工图民防报建 项目开发部报建员准
48、备申请书及施工图等， 交部门经理审批后， 报市民防办， 并领取 施工图民防审查意见书 。 7.2.13.施工图报建 项目开发部报建员准备建设用地规划许可证 、 设计方案审查意见书 、 初步设计审查意见书 、 施工图消防审查意见书 、 施工图民防审查意见书及全套施工图等报分局建管科，并在 20 个工作日内领取建设工程规划许可证 。 7.2.14.办理投资许可证 项目开发部报建员准备 建设工程规划许可证 ， 向工程部施工副经理索取 开工许可证 ，报区计划局，并在 40 日内领取投资许可证 。 7.2.15.办理房地产预售许可证 项目开发部报建员按总经办 计划督办颁布的 * * * 项目总体计划进度
49、安排，依据深圳市规划国土局依法行政手册中办理预售许可证所应提供的资料，上报分局市场科审批，并在 20 个工作日领取房地产预售许可证 。 7.2.16.建筑工程规划验收 7.2.16.1.项目开发部报建员在接到工程部项目施工负责人发来建筑工程竣工验收通Business plan report 内部资料 知单后，准备建筑工程规划许可证复印件等送市局或分局办公室登记，提出申请建筑工程竣工测量及规划验收。 7.2.16.2.项目开发部报建员应协助分局到工程现场进行该项验收工作。 7.2.16.3.验收合格后，项目开发部报建员按通知到登记办公室领取规划验收许可证（提出申请后 31 个工作日内） ，若不合
50、格，如能在限期内经整改，由项目开发部报建员协助分局重新验收，证实合格的，由项目开发部报建员领取颁发的规划验收许可证 。不能整改的等候接受地政监察处处理，处理完毕并办理其它有关手续后补领规划验收许可证 。 7.2.17.档案移交 项目竣工后，项目开发部报建员整理有关工程前期及报建资料，并向工程部索要有关工程竣工资料，按市档案馆要求移交档案资料，办理档案移交合格证书 ，并退回保证金。 7.2.18.房地产权初始登记 项目开发部报建员准备土地合同、 建设工程规划许可证复印件、 开工许可证复印件及竣工验收证明，并交纳一定土地增殖费后，办理房地产权初始登记，领取公司房地产证 。 7.2.19 房地产权转