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1、 万州GDP增速连续5年保持20%以上，万州经济高速发展，城市经济环境不断改善，有利于城市商业经济的发展；190.48256.06386.45500.13622.59496.3317.60%26.30%25.70%20.10%24.49%14.8%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0.00200.00400.00600.00800.002007年2008年2009年2010年2011年2012年1-3季度2007-2012年重庆万州GDP总量分析 万州GDP(亿元）增长率（%）496.33466.66308.51277.81251.4214.8%1
2、6.0%14.0%10.7%12.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0100200300400500600万州区涪陵区江津区永川区合川区2012年1-3季度重庆主要区县（GDP）横向比较总量GDP总量(亿元）增长率（%）2011年万州经济总量与GDP增速均居全市第四位万州GDP总量在重庆主要区县处于领先地位城市经济环境研究经济总量（数据来源：重庆统计局网）第1页/共39页 万州人均GDP不断提高，促进当地商业发展提档升级；城镇化不断提高，为商业发展提供潜在需求市场。125471667825132323503971525.1%33.7%
3、49.8%28.7%22.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%010000200003000040000500002007年2008年2009年2010年2011年2007-2011年重庆万州人均GDP分析万州人均GDP（元）增长率（%）常住人口108.36124.93131.25104.44157.22城镇人口62.3771.6775.5161.289.24城镇化率57.6%57.4%57.5%58.6%56.8%涪陵区江津区合川区永川区万州区55.5%56.0%56.5%57.0%57.5%58.0%58.5%59.0%03060901201501802
4、011年重庆主要区县城镇化率变化横向比较城市经济环境研究人均GDP与城镇化率（数据来源：重庆统计局网）第2页/共39页城市经济环境研究第3页/共39页 万州商业发展迅猛，消费市场潜力巨大。在重庆主要区县中，万州城市商贸比较发达，优势地位明显。67.1286.84105129.74160.32134.2618.4%29.4%20.9%23.6%23.6%18.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0204060801001201401601802007年2008年2009年2010年2011年2012年3季度20072012年重庆万州社零总额分析社零总额（亿元）增
5、长率（%）134.26119.83114.58107.85103.9618.5%17.5%18.6%15.5%15.1%0.0%2.5%5.0%7.5%10.0%12.5%15.0%17.5%20.0%0.0025.0050.0075.00100.00125.00150.00万州区永川区涪陵区合川区江津区2012年1-3季度重庆主要区县社零总额横向比较社零总额（亿元）增长率（%）城市宏观环境研究城市消费水平（数据来源：重庆统计局网）第4页/共39页 万州城市产业结构更加合理，第二产业依然占据主导地位，为第三产业的发展提供支撑；在重庆主要区县中，万州第三产业较活跃，43.6%39.5%41.1%
6、38.5%36.8%43.3%49.5%51.2%54.7%56.4%13.1%11.0%7.7%6.8%6.8%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%2007年2008年2009年2010年2011年2007-2012年万州三大产业结构分析第三产业第二产业第一产业6.80%9.45%6.69%15.30%14.40%56.40%57.51%62.10%47.82%60.14%36.79%33.04%31.21%36.88%25.46%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 120.00%万州区永川区涪陵区合川区江津区2011
7、年重庆主要区县产业结构横向比较第一产业第二产业第三产业城市经济环境研究三大产业结构（数据来源：重庆统计局网）第5页/共39页67257720743581291237114.8%-3.7%9.3%52.2%-0.100.10.20.30.40.50.6020004000600080001000012000140002007年2008年2009年2010年2011年2007-2011年重庆万州产业活动单位分析产业活动单位（个）产业活动单位增长率（%01162081569300104371237102000400060008000100001200014000涪陵区江津区合川区永川区万州区2011年
8、重庆主要区县产业活动单位横向比较产业活动单位（个） 经济持续高增长，辐射力不断扩大，万州产业活动单位猛增，为商业地产提供潜在巨大需求。城市经济环境研究产业活动单元（数据来源：重庆统计局网）第6页/共39页13.8020.7926.7529.5637.7042.770.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.002007年2008年2009年2010年2011年2012年1-3季度2007-2012年重庆万州房地产投资额分析房地产投资额（亿元）增长率（%）0.00%
9、20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.00 涪陵区 江津区 合川区 永川区 万州区2012年1-3季度重庆主要区县房地产投资横向比较2012年1-3季度增长率（%） 房地产投资活跃，随着万州“第二大城市”逐步实现建成，必将推动房地产空间进一步扩大城市经济环境研究房地产投资（数据来源：重庆统计局网）第7页/共39页 万州作为渝东北和三峡库区的商贸物流中心，凭借得天独厚的地理位置、便利的交通环境（铁路、航运、水运及公路运输），可有效串联“西三
10、角”（即：西部三大中心城市西安、成都以及重庆），可有效发挥双向聚集辐射作用，将进一步扩大辐射半径和市场腹地城市四大定位城市发展规划研究重庆第二大城市 三峡库区经济中心不开放门户 成渝经济区及西三角东部综合交通枢纽 和谐稳定新库区的示范区 第8页/共39页万州中心城区将形成“一江四片，八大组团”的总体布局结构一江四片一江：长江四片：东部拓展区、西部拓展区、南部拓展区、北部拓展区万州中心城市主要向南北方向发展东部拓展区：以发展高新产业为主，引导教育科研与高新产业互动西部拓展区：发展劳动密集型企业为主南部拓展区：主要集中在高峰地区，为万州经济开发区主要园区北部拓展区：结合高铁站形成客运枢纽，发展商务
11、、商业、旅游服务等城市发展规划研究第9页/共39页万州中心城区将形成“一江四片，九大组团”的总体布局结构高笋塘组团： 商业金融中心，水上客运交通枢纽龙宝组团： 北部区域为居住、第三产业集中 南部区域 重点发展工业和现代物流业山顶组团： 居住以及科研教育 周家坝组团： 居住以及旅游、商业申明坝组团： 工业集中区枇杷坝组团： 东部为居住功能，西部为仓储物流区百安坝组团： 西部以居住功能为主，东部为工业园区江南新区组团：行政中心，兼具高端居住、高新产业 等功能城市发展规划研究八大功能组团第10页/共39页 万州城镇移民主要来自巫山、巫峡、奉节以及云阳等区域，其人口结构主要为三峡工程先期移民，万州城镇
12、化水平尚不高，城市发展潜力巨大；城市发展规划研究第11页/共39页资料来源：万州城乡建设委员会、万州区商务局五桥机场万宜铁路新田港口万开高速城市发展规划研究基建设施完善，优势突出第12页/共39页 城市等级、城市经济状况、产业结构以及人口结构等决定了万州具有较强的市场空间与机遇。u万州经济发展较为迅速，但经济发展水平以及发展质量尚不高，与第二大城市 定位仍然有距离；u万州属于典型移民城市，城镇化进程正处于城市化进程的高速发展期；u万州城市人口规模较大、城市等级以及城市规划较好，城市整体发展空间与机会较大，城市商业正处于扩容升级中；研究小结第13页/共39页0.070.080.070.060.0
13、60.090.000.020.040.060.080.102007年2008年2009年2010年2011年2012年1-3季度2007-2012年重庆万州房地产投资/GDP的比例分析房地产投资/GDP的比例异常基本正常正常运行基本正常异常房地产投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15；2012年1-3季度重庆指标为0.21房地产市场商业市场商业个案区域市场研究第14页/共39页30.765.066.778.791.927.311.917.66.09.92007年2008年2009年2010年2011年2007-2011年重庆万州商品房供应量分析住宅竣工面积（
14、平方）非住宅竣工面积（平方）141.8148.2160.4165.2177.88.37.37.89.615.22007年2008年2009年2010年2011年2007-2011年重庆万州商品房成交量分析住宅销售面积（平方）非住宅销售面积（平方） 商品房需求量巨大，房地产市场成交活跃，非住宅所占比例偏小，万州城市商业高速发展为商业地产提供潜在需求市场。房地产市场商业市场典型个案（数据来源：重庆统计年鉴）区域市场研究第15页/共39页 中心城区板块：老城中心商业区，可开发土地稀缺；五桥板块：传统老城区，相关配套虽然较为齐全，但规划落后； 北山板块: 历史景点区域，但主要依托其丰富的江景资源打造沿
15、江生活区；北滨路板块：江景资源丰富，高价楼盘集中区域，但体量小、后期无土地供应；观音岩板块：三峡移民居住区域；周边小区居住氛围已成规模； 江南新区板块：发展中热点板块；龙宝板块：主要发展第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，在售楼盘较少； 天城板块：主要为多层、别墅等低密度高端物业，居住环境较好万州区房地产板块分布资料来源：万州市场调查分析房地产市场商业市场典型个案区域市场研究第16页/共39页重庆万州主城区商业格局分布周家坝商圈高笋塘商圈江南新区商务区百安坝商圈重庆万州区商业格局分布高笋塘商圈：高笋塘商圈是万州的城市商业中心，为万州商业成熟度最高的区域，业态较为丰富，商户众多，辐射能力极
16、强，辐射范围主要包括万州主城区以及开县、云阳、忠县等区域周家坝、江南新区、百安坝商圈：三个商圈规划为城市商业副中心，其中周家坝和百安坝商圈商业形态主要为批发商业和建筑底商，品牌商家较少，现阶段主要为商圈形成雏形阶段，江南新区现代商务中心尚处于规划阶段 万州商业网点规划主要集中于“四圈一带”，其中高笋塘商圈现阶段发展成熟度较高，其余三个规划商圈均处于发展的雏形阶段，滨江商业带前景较为可观。资料来源：万州城乡建设委员会、万州区商务局滨江商业带房地产市场商业市场商业个案区域市场研究第17页/共39页高 笋 塘 商 圈高笋塘商圈基本情况高笋塘商圈是万州区现阶段商业、金融以及文化中心，幅员约3平方公里，
17、南接北滨路万州万达广场，北靠万州太白岩，东临高笋塘商业广场、西连万州中天广场 高笋塘区域云集了大量的商业广场、商业街以及专业市场，业态覆盖日用百货、服装、家电、装饰建材以及药材等，区域内汇集了百盛百货、重庆百货、新世纪、沃尔玛等大型卖场，预估经营面积超过20万平方米 高笋塘商圈为万州唯一的核心商圈，对主城区以及周边县市均有较大的影响。房地产市场商业市场商业个案区域市场研究第18页/共39页高笋塘商圈集中商业基本情况 高笋塘商圈内集中商业主要集中在太白路、白岩路中心区域，典型的集中商业有重庆百货万州商场、新世纪万州商都、百盛万州商场、三峡福斯德广场高笋塘商圈集中商业主要以大型综合百货卖场为主（新
18、世纪、万州商都、沃尔玛），以多业态商业辅助，形成万州唯一核心商圈 高笋塘商圈现阶段集中商业主要分布集中在“太白路-双百路-白岩路”一线，以百货卖场为主。区域市场研究房地产市场商业市场商业个案第19页/共39页 高笋塘商圈最主要的商业街是“太-双-白”商业街和“新城-王牌路”商业街；高笋塘商圈商业街基本情况高笋塘商圈商业步行街主要包括“太-双-白”商业街和“新城-王牌路”商业街“太-双-白”商业街为万州最重要的商业步行街，其中尤以太白路和双白路商业氛围最为浓厚，大型卖场多聚集于此“新城-王牌路”商业街沟通南北，将高笋塘广场与北滨路有效贯通，但业态较为单一区域市场研究房地产市场商业市场商业个案第2
19、0页/共39页“太-双-白”商业街基本情况“太-双-白”商业街处于各组团中心，区位优势明显太白路：主要聚集服装鞋帽、通讯器材以及百货副食等，其中新世纪、百盛等集中百货聚集于此 双白路：是“太-双-百”商业步行街的核心区域，租金价值较高，部分区域超过500元/月，业态较为单一，主要为服饰鞋帽白岩路：业态较太白路和双白路丰富，餐饮、百货比重较大，由于靠近小天鹅批发市场，其商铺品质和租金均有所下降“太-双-白”商业街是高笋塘商圈乃至万州最重要的商业集中区域，消费认知度较高；区域市场研究房地产市场商业市场商业个案第21页/共39页“新城-王牌路”商业街基本情况 “新城-王牌路”商业街是高笋塘商圈仅次于
20、“太-双-白”商业街的核心商圈商业，有效地接引了高笋塘、“太-双-白”商业街以及滨江路的人气与商气；新城路：北接高笋塘广场，是“太-双-白”商业街进入北山（周家坝）的必经之路，业态主要以服饰鞋帽为主，同时聚集了重庆百货、中天装饰广场等大型卖场王牌路：新城路向南延伸作用，链接滨江路；业态主要以餐饮休闲为主，档次以大众化消费为主新城-王牌路”商业街租金水平差异较大，新城路租金约为80-120/月，而王牌路租金约为35-55 /月 “新城-王牌路”商业街整体业态较为单一整体市场分析商业市场商业个案区域市场研究第22页/共39页万州专业市场基本情况综合批发市场： 小天鹅综合批发市场 万州商贸城 宏远批
21、发市场专业类别市场： 中天装饰广场 光彩大市场区域市场研究房地产市场商业市场商业个案第23页/共39页资料来源：万州市场调查分析项目名称项目位置项目体量商业业态经营档次项目销售策略辐射范围备注中天装饰广场王牌路约2万方家居装饰、建材中档售后返租万州本地客户以及奉节、云阳等郊县主要面向本地及郊区消费者宏远批发市场沙龙路2段约2.5万方干杂、日货、小商品、小家电、日常生活用品中低档多业权销售万州本地客户以及奉节、云阳等郊县主要针对中低端客户光彩大市场沙龙路三段828号（观音岩）约5.8万方（商业）建材家居综合卖场，产品类型包含大型卖场、品牌走廊、专业交易中心中档售后返租整个三峡库区万州最大的建材家
22、装饰品批发集散地，批零结合万州商贸城太白路128号约4.1万方服装、百货、童装、布衣、鞋类中低档多业权销售三峡库区鄂东、渝西、陕南和黔北主要针对中低端客户小天鹅综合批发市场白岩路约9万方皮鞋加工、本地服装加工、小百货、床上用品、五金燃具、日化、糖酒副食、家电、窗帘精品、服装精品中低档多业权销售整个三峡库区三峡库区商品集散量最大、功能最全的大型综合批发交易市场 房地产市场商业市场商业个案区域房地产市场研究第24页/共39页房地产市场商业市场商业个案区域市场研究（典型商务楼宇） 目前， 万州主要的商务楼宇多集中于高笋塘商圈内，以酒店、休闲娱乐、餐饮、金融保险、政府办公为主，建筑设计落后，标准写字楼
23、/公寓存在真空。与主城区写字楼/商务公寓项目相比，项目存在较大差距；第25页/共39页项目位置万州北滨路万州码头对面项目体量商业面积21万产品线万达3.5代产品产品构成户外商业街、集中商业、酒店入驻品牌Hilton、万达影城、万千百货、大歌星、华润万家超市销售/持有比销售3.5万方，销/持1:5预计开业时间主体开业约在2014年，户外商业街预计2013年简述万州主城区颠覆性产品，商业升级产品万州万达广场 万州万达广场为全商业业态组合，产品形态与建设风格均给予万州消费者不同的消费体验。房地产市场商业市场商业个案区域市场研究第26页/共39页（万州万达广场业态分布布局示意图）户外商业步行街，1-4
24、#，体量约3.5万方，共四层，全部销售，底层售价5-6万，业态无限制，物业条件较好为传统两段式物业分布，主力店为华润万家和万达百货，辅以典型的大歌星和万达影城，全部持有，共5层，属典型3.5代万达系产品，面积14.4万方。超五星级酒店，引入希尔顿酒店管理公司，品牌为希尔顿旗下逸林酒店系房地产市场商业市场商业个案区域市场研究第27页/共39页效果图内部走廊商铺开间样板展示区样板展示区房地产市场商业市场分析商业个案分析区域市场研究第28页/共39页餐饮娱乐百货万达金街影城、卖场服饰品业态覆盖面广，以中档为主房地产市场商业市场分析商业个案分析区域市场研究第29页/共39页地址万州太白路2号开业时间1
25、997年9月商业面积2.4万业态定位集百货、超市、电器于一体交通组织1、2、3、7、8、10、11、16路入驻品牌nike、esprit、欧莱雅、百丽、千百度、杰克琼斯等楼层与业态分布B1超市：家居、文化用品、蔬果等1F百货名品：珠宝、化妆品、钟表、皮具2F流行淑女馆：精品女装、少淑装3F仕女名品馆：中老年妇女馆4F男士风采馆：精品男装5F运动亲子馆：运动休闲、健身器材、童装等6F生活家电馆：家电类简述万州面积最大、品牌最多、档次最高的综合卖场新世纪万州商都万州新世纪百货是万州地区最成功的综合性卖场，整体档次中高档；房地产市场商业市场典型个案区域市场研究第30页/共39页地址万州白岩路1号开业
26、时间2002年商业面积2万业态定位集百货、超市、电器于一体交通组织1、2、3、7、8、10、11、16路入驻品牌百丽、周大福、李宁、nike、艾丽碧丝等楼层与业态分布B1生活超市：日用百货、休闲食品、1F妆容精品：珠宝、化妆品、钟表、皮具2F丽人时尚馆：女装以及床上用品3F运动绅士馆：男装、运动休闲、健身器材、童装4F家用电器馆：家电5F办公区域/简述万州第二大卖场重庆百货万州商场基本情况重庆百货万州商场业态较为丰富、档次中档，以中老年客群为主；资料来源：万州市场调查分析区域房地产市场研究房地产市场商业市场典型个案第31页/共39页百盛万州商场基本情况百盛万州商场在万州品牌认知度较新世纪和重百
27、弱，整体档次中档；地址万州太白路94号开业时间2004年商业面积1.8万业态定位集百货、超市、电器于一体交通组织1、2、3、7、8、10、11、16路入驻品牌olay、自然元素、阿迪达斯、步森等楼层与业态分布B1生活超市：日用百货、休闲食品、1F珠宝、化妆品2F女装、运动装3F男装、运动休闲装4F床上用品、童装简述万州唯一一家外资零售企业，马来西亚金狮集团房地产市场商业市场典型个案区域市场研究第32页/共39页地址万州太白路99号开业时间2006年12月商业面积3.1万业态定位万州唯一集餐饮、娱乐休闲、旅游于一体的，一站式全天候消费场所档次定位中档偏上楼层与业态分布B2停车场B1超市、电影院1
28、F品牌服饰、箱包鞋类2F卖场、西餐厅、美容美发、电脑城3F餐饮美食、网吧、电玩简述商铺以销售为主，属投资类产品三峡福斯德广场基本情况 三峡福斯德广场主要以商业街（商铺）为主，档次中高档，业态以餐饮、购物为主。房地产市场商业市场典型个案区域市场研究第33页/共39页项目名称驿鑫.城市之星基本信息占地面积12805平方米建筑面积101886平方米层数26F/-2F，裙楼6F物业形态商业+写字楼+酒店产品信息标准层约1200平方米户型每层四梯六户（约180平方米占四户，约200多平方的占2户）营销方式销售价格7600元/平方起销售方式整层出售付款方式一次性客源商业客户（人人乐超市已签约全部）。写字楼
29、客户（金融公司、国有性质企业性质及开发商老板的私人朋友）第34页/共39页小结万州高笋塘商圈商业步行街升级换代需求日益显现，商业物流配套体系尚不完善第35页/共39页小结经营模式竞争模式发展模式以百盛、新世纪、重百为龙头的集中商业开始摆脱传统的集中的物管模式，开始注意利用主力商家以及品牌商家来提升商家核心价值以及竞争能力开始逐渐摆脱传统商品的竞争概念，向产品售后服务以及品牌建设过渡，以差异化竞争、完善服务系统获取竞争优势区域逐渐出现商业集群、多业态集中、符合式经营的发展趋势，出现了商业升级换代的需要万州商业升级换代的趋势已经日益明显，目前高笋塘商业现有的集中商业模式已不能完全适应未来商业发展需
30、求，需要不断扩展商业市场空间，需不断向外拓展空间. 高笋塘现有集中商业已不能完全满足未来商业发展的需求，需要不断拓展外部空间第36页/共39页高笋塘商圈以百货为主要商圈，餐饮、休闲娱乐类商业分布较为分散，且整体档次不高高笋塘商圈分析小结业态分布：从高笋塘整体业态分析来看，百货所占比例较大，随着重庆百货、新世纪百货、百盛等知名百货入驻，其业态配比份额呈逐渐上市的趋势，餐饮、娱乐休闲类分布较分散，档次为中低档经营状况：高笋塘商圈商业密度较高，整体商业坪效较高，呈现集中商业与临街商业共存的局面，为万州商业氛围最浓厚的区域区域房地产市场研究第37页/共39页小结业态覆盖：万州专业市场业态覆盖装饰建材、数码、小商品批发等档次区分： 整体档次以中低档为主，但业态档次覆盖高、中、低档经营理念：缺乏整体管控的理念，业态区域划分不清晰，业态布局较为混乱建筑设计：缺乏统一的规划设计理念，车流、人流交叉混乱缺乏完善的物流保障系统优势劣势万州专业市场整体品质不高、规划设计理念较为落后，但业态覆盖度较高市场需要现有产品的升级换代产品万州专业市场整体品质不高、规划设计理念较为落后，但业态覆盖度较高市场需要现有产品的升级换代产品第38页/共39页