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1、当前我国房地产是否存在泡沫？要确定有无泡沫， 首先得弄清什么是房地产泡沫。何谓房地产泡沫， 不同的学者给出不同的定义。 一般意义上， 房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态， 是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。判断房地产有无泡沫的指标也很多，但主要的有： 实际价格与理论价格的吻合度， 空置率，房价收入比，商品房价增长率 /GDP增长率，房地产贷款增长率/贷款总额增长率。理论上，实际价格与理论价格的吻合度是最理想的衡量指标，价格与理论价格偏离越大房地产存在泡沫的可能性也越大。但该指标理论价格核算比较困难。茅于轼（ 2006） 、吴
2、军海等认为空置率是衡量房地产有无泡沫最具备说服力的指标。但由于国际上通用的标准 （即全社会空置房面积除以全部住房面积）与我国的标准（空置商品房面积除以最近三年竣工面积之和）不一致， 很难与国际水平做比较。从科学性、可行性和可比性几个方面考虑，我们选取房价收入比、房价房租比、商品房价增长率/GDP 增长率作为衡量我国房地产有无泡沫主要指标。（1）房价收入比。 房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高， 支付能力就越低。 当市场中的房价收入比处在持续上升状态， 且并没有存在市场萎缩的迹象， 则说明房地产市场中投机需求的程度较高， 产生房地产泡沫的可
3、能性就越大。以当年商品房销售价格乘以 90 平米作为单位套房总价，以城镇居民年可支配收入乘以2.9 作为家庭年可支配收入，按此方法计算，2000 以来，我国房价收入比平均在10左右，并且近年还呈明显上升趋势，远远高于国际上公认的3-6 之间的倍率。（2）房价房租增速比。在房地产市场出现泡沫的情况下，房价的上涨会远远超过房租的上涨 ,即出现房价与房租比的上升。一般认为,房价从根本上说是由房租支撑着的， 脱离了房租也就不会有房价。 如果以商品房销售价格指数代表商品房价格增速，以住宅租赁价格指数代表房租价格增速，则在2003 年之前，房价房租增速比为0.984，2004 年以后分别为 1.067、1
4、.072、和 1.044。说明 2003年以后随着经济景气周期的回升，房价涨幅大于房租涨幅， 从而使房价房租比逐年提高，说明房价背离房租的程度越来越大，房地产产生泡沫可能性也在加大。表 1：1999-2006年房价房租增速比名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 3 页 - - - - - - - - - 年份1999 2000 2002 2003 2004 2005 2006 一季度商品房销售价格指数100.3 100.8 103.4 105.0 109.0 1
5、07.7 105.5 住宅租赁价格指数102.4 114.2 102.0 107.5 102.2 100.5 101.1 房价房租比0.979 0.883 1.014 0.977 1.067 1.072 1.044 （3）商品房价增长率 /GDP 增长率。该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的，能反映房地产泡沫的扩张程度， 是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大， 房地产泡沫的程度就越大。表 2 数据显示， 1999-2006年间我国商品房价与GDP 增长比值在不断增加。从这个标准来看，近几年我国房地产业也存在过度扩张，价格上涨过快现象。表 2：1
6、999-2006年上半年商品房价增长率 /GDP 增长率变化年份1999 2000 2002 2003 2004 2005 2006 上半年商品房价增幅0.3 0.8 3.4 5.0 9.0 7.7 5.8 GDP 增幅7.6 8.4 9.1 10.0 10.1 9.9 10.9 商品房价增长率/GDP增长率0.039 0.095 0.374 0.5 0.891 0.777 0.532 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 3 页 - - - - - - - -
7、 - 总之，从选取的三个指标综合来看，当前我国房价已经超过正常水平，我国房地产已存在泡沫。竟然我国已存在房地产泡沫，那么政府是如何进行调控的，居名又是如何应付的呢？政府方面第一，对未来5-10 年总量和结构进行整体把握，解决供给不足和结构失衡问题。调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率， 使低息政策向中低收入者倾斜； 对高档不动产开征不动产累进税。第二，统计已有房地产详细信息， 增加经济适用房， 保证一定收入水平居民买得起或租得起房，政府对真正需要住房的居民提供优惠。第三，发展房地产金融，加强对按揭贷款风险控制，控制投资性购房，尤其是通过按揭贷款
8、进行的投机性购房；完善信用制度和抵押制度、 抵押保险和抵押二级市场。控制消费信贷，提高首付款比例。第四，开征财产税，按评估价征税，加大囤积房地产成本。第五，从土地源头入手， 保障土地使用结构合理， 加快建设有形土地市场，实现国有土地使用权交易的公正公开公平。建立土地信息系统， 对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止圈地炒地谋取暴利；对违规者给予严厉制裁。第六，鼓励成立住宅合作社， 提供廉价土地， 欲购房的居民自己组织起来，对住宅的设计，采购，施工，财务，质量，进行全过程的参与和监督控制，象目前大部分装修那样，彻底打掉中间环节的非法回扣，第七，坚决打击房地产业的囤积居奇，制造虚假成交量， 操纵价格和舆论等垄断行为。 进行要素市场化改革， 防止少数人利用权力控制稀缺资源，进行寻租与腐败活动。居民方面名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 3 页 - - - - - - - - -