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1、四、计算与分析题1有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000m2，使用期限为 50年，容积率为 5，拟开发建设写字楼，建设期为2 年，建筑费用为 3 500 元/ m2，专业费用为建筑费用的10% ，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每日2 元/ m2，管理费用为年租金的2% ，维修费用为建筑费用的1.5%， 保险费用为建筑费用的0.2%， 税金为年租金的 17.5%，贷款利率为 6% ，房地产综合还原利率为7% ，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用 +专业费用）之和的20% ，试评估该宗地地价。2有一待估宗地 G需评估，现收集到与待
2、估宗地条件类似的6 宗地，具体情况如表 5-10 所示。表 5-10 宗地交易修正表宗地成交价 （元/ m2 ） 交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A 680 2005 年+1% 1.3 0 +1% B 610 2005 年0 1.1 0 -1% C 700 2004 年+5% 1.4 0 -2% D 680 2006 年0 1.0 -1% -1% E 750 2007 年-1% 1.6 0 +2% F 700 2008 年0 1.3 +1% 0 G 2008 年0 1.1 0 0 该城市地价指数表见表5-11。表 5-11 城市地价指数表时间2002年2003年2004年2005年200
3、6年2007年2008年指数100 103 107 110 108 107 112 据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 11.5 之间时，名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 4 页 - - - - - - - - - 容积率每增加 0.1 ，宗地单位地价比容积率为1.0 时的地价增加 5% ；超过 1.5时，超出部分的容积率每增长0.1 ，单位地价比容积率为1.0 时的地价增加 3% 。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估
4、宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2008 年的价值。3、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200 平方米，全部出租，每建筑面积的月租金3000元，土地本金化率为7% ，建筑物本金化率 8% ，取得租金收入的年总费用为7600 元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物残余估价法估测建筑物的价值。4、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为 3，拟开发建设写字楼，建设工期为3 年，建筑费为 2000
5、元/ 平方米，专业费为建筑费的10% ，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，而地价假定在开始建设时一次性支付。该写字楼建成后立即出售，预计售价为8000元/ 平方米，销售费用为售楼收入的4% ，税金为售楼收入的6.5%，银行年贷款利率为6% ，按复利计息，开发商要求的投资利润率为20% 。估算该宗土地目前的价值。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 4 页 - - - - - - - - - 1、答案：（1）年总收益： 236510005=3650000（元）（2
6、）年总费用： 36500002% 35005000（1.5%0.2%）365000017.5% =1009250（元）（3）年纯收益： 36500001009250=2640750 （元）（4）房地产总价： 2640750/7% 1 1/(1 7%)502=36258750（元）（5）测算建筑费及专业费： 3500（110% ）5000=19250000 （元）（6）利息：地价 (1 6%)21 19250000 (1 6%)1 = 0.1236 地价 1155000 （7）开发商利润：（地价 19250000）20%=0.2 地价 3850000 （8）地价 =房地产总价建筑费用专业费用利息
7、利润 =36258750192500000.1236 地价 11550000.2 地价3850000 地价=9069016（元）2、答案：A：）（元2/620101100100100115105101100110112680mB：）（元2/62799100100100105105100100110112610mC：）（元2/62398100100100120105105100107112700mD：）（元2/7559910099100100105100100108112680mE：）（元2/63810210010010012810599100107112750mF：）（元2/633100100
8、101100115105100100112112700m评估结果：案例 D的值为异常值，给予剔除。其他的较为接近，取其平均值作为评估结果。所以 G的评估结果为：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 4 页 - - - - - - - - - （620627623638633）5=628（元/m2）3、解：总收入 =200 x3000 x12=720万元土地建筑物总价值 =720-0.76=719.24 万元建筑物价值 =%8%7x300 x1 .024.719=
9、8964.75 万元4、解：8 楼价 3000 x3x8000=7200万元建筑费 3000 x3x2000=1800万元专业费 1800 x10%=180 万元销售费用 7200 x4%=288万元销售税金 7200 x6.5%=468万元利润（地价 +建筑费+专业费） x20%= （地价 x20%+396 ）万元利息=地价 x【 （1+6% ）3-1】+(1800+180)x(1+6%)5.1-1=(0.19x地价+180.774) 万元地价 =7200-1800-180-288-468- （0.2x地价+396）-（0.19x地价+180.774）地价 =2794.555 万元单位地价 =2794.5553000=9315元/ 平方米名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 4 页 - - - - - - - - -