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1、2022年房地产行业展望分析报告 2022年房地产行业展望分析报告 2022年12月 目录 一、警惕供给侧景气度下滑引发供需失衡风险 (5) 二、基本面及政策面回顾与展望 (16) 1、19年销售回顾：周期窄幅波动，景气度持续下行 (16) 2、政策面展望：2022年上半年政策进一步收紧空间有限 (18) 三、需求端预测：2022年销售面积、金额分别下降3%、1% (21) 1、内生需求：剔除棚改影响后的2022内生需求面积同比增长 3.1% (21) 2、一二线需求预测：2022年一二线内生需求面积同比下滑 3.8% (27) （1）东部核心圈一二线 (31) （2）中部二线 (31) （3
2、）西部二线 (31) （4）东部非核心二线 (32) （5）东北二线 (32) 3、三四线需求预测：2022年三四线内生需求面积同比下滑2% (34) （1）东部核心圈三四线 (37) （2）中部三四线 (37) （3）西部三四线 (37) （4）东部非核心三四线 (38) （5）东北三四线 (38) 4、整体需求预测：2022年全国销售面积同比下滑3%，内生需求下降 2.6% 40 . 5、价格预测：预计2022年商品房销售均价上涨2%，销售金额同比下降1% 41 . 四、供给端预测：19年预计新开工下滑2%，投资上涨5% (46) 1、土地投资测算：20年土地成交金额增长5%，土地投资上涨
3、 5.4% (47) 2、新开工增速测算：预计2022年新开工增速下滑 2.0% (49) 3、投资增速预测：2022年投资同比上涨 5.1%，其中施工投资上涨 5.0% (50) 五、开发类企业：运营强者时代，能力决定未来 (54) 1、企业规模增速相对行业优势扩大 (54) 2、行业进入“管理红利时代”，开发商能力差异加大 (56) 3、投资精度提高，扩张意愿降低 (61) 4、基于货值变化评价房企2022年销售增长能力 (66) 供给侧景气度下滑带来的供需失衡风险。当前行业需求端稳定，但龙头房企拿地意愿下降，其根本原因是土地质量的下滑。在限房价和土拍配建等因素压制下，土地资产的投资回报率
4、持续回落，收益率下降而风险上升，最终演变成地产行业的供给端问题。重点城市的长期库存、中期库存和短期库存均处于较低水平，持续的供需失衡或将引发房地产市场价格上行风险。 调控以来，在“因对当前调控政策体系的理解与展望。16年“930” 城施策，房住不炒”的前提下，地方政府的调控颗粒度提升，单一政 策影响预期变化减弱。中央政府一方面控制整体“去杠杆”的节奏，另一方面进行适当的短周期调节，“抵御”市场下行风险。19年4季度整体表态缓和，预期20年在1、2季度环境相对宽松，而土地、开工等经 济先行指标的变化趋势是预判下半年及21年政策基调的关键。 需求端预测：20年销售面积、金额分别下降3%、1%。19
5、年棚改货币化需求同比下降48%，实际内生需求同比增长 3.1%。按照东部核心、东部非核心、中部、西部、东北5大区域的一二线、三四线进行 划分，预计20年大部分区域销售下行压力进一步加大，结合20年棚改货币化需求测算，预计20年销售面积同比下降3%，销售金额同比下滑1%。 供给端预测：19年预计新开工下滑2%，投资上涨5%，竣工需求上涨10%。19年以来的土地市场降温将影响20年投资和新开工两方面，预计20年新开工同比下滑2%，竣工同比增长10%，开工体量依旧高 于竣工，施工面积增长7.1%。因此20年房地产开发投资达13.84亿元， 同比上涨5.1%，其中施工投资、土地投资分别上涨 5.0%、
6、5.4%。 开发类企业：运营强者时代，能力决定未来。地产行业过去几年“土地红利”“金融红利”逐步消失，开发商进入“管理红利”时期，企业需要依靠自身的运营效率维持规模增长的相对优势。目前龙头房企相对行业的优势愈发明显，除了增速领先幅度扩大外，资源利用效率（单位有息负债撬动销售金额水平）显著高于行业平均水平，长期来看集中度提升的必要条件是管理优势的进一步释放。 一、警惕供给侧景气度下滑引发供需失衡风险 19年市场成交增速具备韧性，需求端稳定，但龙头房企有一个较为异常的现象拿地意愿下滑。从销售、融资和投资集中度来看， 销售端呈现集中度上升的趋势，而融资端新增融资集中度出现下滑， 龙头房企不再主动扩张金融杠杆（主动控制和被动调控的因素都有），而投资端来看，建安投资处于较高的水平，但整体投资集中度基本持平，土地投资力度回落。从实际拿地金额集中度来看，18年以来龙头房企的拿地金额集中度持续回落，19年前10月，11家龙头房企拿地金额集中度进一步下滑5个百分点至22%，而权益拿地金额集中度也 小幅下降1个百分点至16%。