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1、房地产估价制度与政策知识点 2022年房地产估价师制度与政策资料（1） 第一章房地产业 第一节房地产业概述 第二节住房制度概述 第三节土地制度概述 第四节房地产法制建设 第一节房地产业概述 1. 房地产的基本概念 概念 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业 在国民经济分类中属第三产业 房地产业与建筑业的区别与联系 区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业 联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系 2. 房地产业的作用（七大作用） 为国民经济发展提供重要物质条件 房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展（GDP要靠房地产的拉动作用）可改善人民的住
2、房条件和生活环境 可加快旧城改造和城市基础设施建设 有利于优化产业结构，改善投资环境 可扩大就业 可增加政府财政收入 3. 房地产业的细分（两大行业3大类） 房地产开发业（主体地位） 房地产服务业 物业管理 房地产中介服务业 咨询 估价 经纪（成熟的房地产市场中，经纪业是主体） 中介和经纪的区别 房地产服务业和房地产中介服务业的区别 物业管理业不属于房地产中介服务业。（） 物业管理属于房地产服务业，但不属于房地产中介服务业，中介服务业包括咨询、估价和经纪三类。 （）是指为有关房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 A房地产投资开发 B房地产咨询 C房地产估价 D
3、房地产经纪 B 4.房地产业的历史延革（五个时期） 1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业 19491955年，确立产权，建设机构改善生活条件的房地产稳定期 10551965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在房地产中的主体地位 19661978年，房地产混乱停滞 1978今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场 第二节城镇住房制度改革 城镇住房制度78年后发生根本性变化 农村住房制度农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化 城镇住房制度改革 城镇土地使用制度改革 房地产生产方式改革 1.城镇住房制度改革 传统城镇住房制度
4、国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度 根本问题 不能有效满足城镇居民的住房需求 以租无法养房 住制度改革的阶段（三阶段） 探索和试点阶段提出走住房商品化道路（19781991） 改革的全面推进和配套改革阶段（19911994） 改革的深化和全面实施阶段（1994年以后） 2. 现行城镇住房制度的基本框架（三个方面） 新增住房供应方面（两条脚走路） 加强经济适用住房的建设和管理（经济适用房） 增加普通商品房供应，控制高档商品房建设（商品房） 存量住房方面（房改） 推进公房出售 完善住房补贴制度 政府住房保障职能 建立完善廉租房制度 2.1 经济适用房 性质 经济适用房
5、地具有保障性的政策性商品房（是商品房的一种）出售价格确定 实行政府指导价，按保本微利原则确定 经济适用住房的成本（八项） 征地和拆迁补偿费 勘察设计和前期工程费 建安工程费 住宅小区基础设施建设费 企业管理费，一般控制在2%以下 贷款利息 税金 开发利润，按前四项的3%以下 政府的优惠政策哪些措施降低开发成本（主要五项） 土地无偿划拨 减免行政事业性收费 政府承担小区外基础设施建设 控制开发贷款利率 税收优惠政策 建设的规定 严格控制在中小套型 严格审定销售价格 严格实行建设项目招标投标制度 供应的规定 供应实行申请、审批和公示制度 集资、合作建房 资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不
6、得成为变相的实物分房或开发经营 经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（） X 实行政府指导价，按保本微利原则确定 经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。（） 2.2 普通商品房（两个70政策） 从2022年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70% 2.3 廉租房 内含 廉租房是解决最低收入和低收入家庭住房困难的主要渠道 保障方式 城市廉租住房保障实行货
7、币补贴和实物配租相结合的方式，以发放租赁补贴为主 人均廉租房面积标准 原则上不超过当地人均住房面积的60% 租金标准 实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成 租赁住房补贴标准 按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算 廉租住房房源（四项来源） 政府新建 收购 改建 鼓励社会捐赠 廉租住房保障资金来源（五项来源） 财政预算资金 住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费用之后 土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高 廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理 中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助（支持对中西部困难地区） 我国到“十
8、一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。 A低收入 B中低收入 C中等收入 D所有 A 政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。 A商品住房 B限价商品住房 C经济适用住房 D廉租住房 D 低收入的住房保障只有廉租房。 廉租住房保障资金的来源有（） A财政预算资金 B房屋维修资会 C土地出让净收益 D住房公积金增值收益 E廉租住房预售资金 ACD 第三节城市土地使用制度改革 1. 土地所有制（土的实行社会主义公有制） 1.1 国有土地 内含 所有权归全民所有，由国务院代表国家行使 国有土地的范围（土地管理法） 城市市区的土地 农村和城市郊区中已经依法没收、征收
9、、征购为国有的土地 国家依法征收的土地 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地 农村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地 特殊情况 建制镇的土地所有权问题区别对待 取得建设用地使用权的途径（四种） 划拨 出让 转让 租赁 关于国有建设用地的相关规定 使用权人享有占有、使用和收益的权利（还有部分处分的权利） 不得改变土地用途，如需改变用途，必须经有关行政主管部门批准 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立 房随地走 地随房走 国有土地所有权由（）代表国家行使。 A国务院 B国务院土地行政主管部门 C市、县人民政府 D市、县人民政府土地行政主管部门 A 政府代表国家行使，只能是中央人民政府。 1.2 集体土地 内含 所有权归农民集体所有 三种具体形式 村农民集体 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 乡（镇）农民集体