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1、20111年房地地产估价价师制制度与政政策资资料（11）20111-066-011 144:188【大大中小】【打印印】【我我要纠错错】第一一章 房房地产业业【本本章主要要内容】第一一节 房房地产业业概述第二二节 住住房制度度概述第三三节 土土地制度度概述第四四节 房房地产法法制建设设【内内容详解解】第一一节 房房地产业业概述1. 房地地产的基基本概念念概念念房地地产业是是从事房房地产投投资、开开发、经经营、服服务和管管理（五五类）的的行业在国国民经济济分类中中属第三三产业房地地产业与与建筑业业的区别别与联系系区别别：房地地产业是是第三产产业，建建筑是物物质生产产部门，属属第二产产业联系系：房
2、地地产业与与建筑业业是甲方方与乙方方的关系系2. 房地地产业的的作用（七七大作用用）为国国民经济济发展提提供重要要物质条条件房地地产业关关联度高高，带动动力强，可可带动相相关产业业的发展展（GDDP要靠靠房地产产的拉动动作用）可改改善人民民的住房房条件和和生活环环境可加加快旧城城改造和和城市基基础设施施建设有利利于优化化产业结结构，改改善投资资环境可扩扩大就业业可增增加政府府财政收收入3. 房地地产业的的细分（两两大行业业3大类类）房地地产开发发业（主主体地位位）房地地产服务务业物业业管理房地地产中介介服务业业咨询询估价价经纪纪（成熟熟的房地地产市场场中，经经纪业是是主体）【注注意】中介介和经
3、纪纪的区别别房地地产服务务业和房房地产中中介服务务业的区区别【220088年真题题】物业业管理业业不属于于房地产产中介服服务业。（ ）【答答案】【答答案】物物业管理理属于房房地产服服务业，但但不属于于房地产产中介服服务业，中中介服务务业包括括咨询、估估价和经经纪三类类。【典典型例题题】（ ）是是指为有有关房地地产活动动当事人人提供法法律、法法规、政政策、信信息、技技术等方方面服务务的经营营活动。A房地产投资开发B房地产咨询C房地产估价D房地产经纪【答答案】BB4.房地产产业的历历史延革革（五个个时期）19949年年以前以以土地和和房产私私有制为为基础的的房地产产业1994919555年，确确立
4、产权权，建设设机构改改善生活活条件的的房地产产稳定期期1005519665年，国国家经租租与公私私合营，确确立了公公有制在在房地产产中的主主体地位位1996619778年，房房地产混混乱停滞滞19978今，进进行了城城镇住房房制度改改革、城城镇土地地使用制制度改革革和房地地产生产产方式改改革，确确立了社社会主义义房地产产市场第二节 城镇住住房制度度改革【我我国的住住房制度度】城镇镇住房制制度778年后后发生根根本性变变化农村村住房制制度农农民自建建、自住住、住房房私有制制度，一一直未发发生变化化【我我国房地地产业的的发展得得益于以以下三项项改革】城镇镇住房制制度改革革城镇镇土地使使用制度度改革
5、房地地产生产产方式改改革1.城镇住住房制度度改革传统统城镇住住房制度度国家家统包、无无偿分配配、低租租金、无无期限使使用为特特点的实实物福利利性住房房制度根本本问题不能能有效满满足城镇镇居民的的住房需需求以租租无法养养房住制制度改革革的阶段段（三阶阶段）探索索和试点点阶段提出走走住房商商品化道道路（11978819991）改革革的全面面推进和和配套改改革阶段段（1999119994）改革革的深化化和全面面实施阶阶段（119944年以后后）2. 现行行城镇住住房制度度的基本本框架（三三个方面面）新增增住房供供应方面面（两条条脚走路路）加强强经济适适用住房房的建设设和管理理（经济济适用房房）增加加
6、普通商商品房供供应，控控制高档档商品房房建设（商商品房）存量量住房方方面（房房改）推进进公房出出售完善善住房补补贴制度度政府府住房保保障职能能建立立完善廉廉租房制制度2.11 经济济适用房房性质质经济济适用房房地具有有保障性性的政策策性商品品房（是是商品房房的一种种）出售售价格确确定实行行政府指指导价，按按保本微微利原则则确定经济济适用住住房的成成本（八八项）征地地和拆迁迁补偿费费勘察察设计和和前期工工程费建安安工程费费住宅宅小区基基础设施施建设费费企业业管理费费，一般般控制在在2%以以下贷款款利息税金金开发发利润，按按前四项项的3%以下政府府的优惠惠政策哪些措措施降低低开发成成本（主主要五项
7、项）土地地无偿划划拨减免免行政事事业性收收费政府府承担小小区外基基础设施施建设控制制开发贷贷款利率率税收收优惠政政策建设设的规定定严格格控制在在中小套套型严格格审定销销售价格格严格格实行建建设项目目招标投投标制度度供应应的规定定供应应实行申申请、审审批和公公示制度度集资资、合作作建房资、合合作建房房是经济济适用住住房建设设的组成成部分，不不得成为为变相的的实物分分房或开开发经营营【220088年真题题】经济济适用住住房出售售价格实实行政府府定价，按按保本不不盈利的的原则确确定。（ ）【答答案】XX【解解析】实实行政府府指导价价，按保保本微利利原则确确定【220066年真题题】经济济适用住住房供
8、应应实行申申请、审审批和公公示制度度。 （ ）【答答案】2.2 普通商商品房（两两个700政策）从220066年6月月1日起起，凡新新审批、新新开工的的商品住住房建设设，套型型建筑面面积900平方米米以下住住房（含含经济适适用住房房）面积积所占比比重，必必须达到到开发建建设总面面积的770%以以上优先先保证中中低价位位、中小小套型普普通商品品住房（含含经济适适用房）和和廉租住住房的土土地供应应，其年年度供应应量不得得低于居居住用地地供应总总量的770%2.3 廉廉租房内含含廉租租房是解解决最低低收入和和低收入入家庭住住房困难难的主要要渠道保障障方式城市市廉租住住房保障障实行货货币补贴贴和实物物
9、配租相相结合的的方式，以以发放租租赁补贴贴为主人均均廉租房房面积标标准原则则上不超超过当地地人均住住房面积积的600%租金金标准实行行政府定定价，由由维修费费、管理理费二项项因素构构成租赁赁住房补补贴标准准按市市场平均均租金与与廉租住住房租金金标准的的差额计计算廉租租住房房房源（四四项来源源）政府府新建收购购改建建鼓励励社会捐捐赠廉租租住房保保障资金金来源（五五项来源源）财政政预算资资金住房房公积金金增值收收益提提取贷款款风险准准备金和和管理费费用之后后土地地出让净净收益用于廉廉租住房房保障资资金的比比例不得得低于110%，可可适当提提高廉租租住房租租金收入入实行行收支两两条线管管理，专专项用
10、于于廉租房房维护和和管理中央央预算内内投资补补助和中中央财政政廉租住住房保障障专项补补助（支支持对中中西部困困难地区区）【220088年真题题】我国国到“十十一五”期期末，全全国廉租租住房制制度的保保障范围围要求扩扩大到（ ）住房房困难家家庭。A低收入入BB中低低收入C中等收收入D所所有【答答案】AA【220077年真题题】政府府解决低低收入家家庭住房房困难的的主要渠渠道是提提供（ ）。A商品住住房B限限价商品品住房C经济适适用住房房DD廉租租住房【答答案】DD【解解析】低低收入的的住房保保障只有有廉租房房。【220077年真题题】廉租租住房保保障资金金的来源源有（ ）A财财政预算算资金B房屋
11、维维修资会会CC土地地出让净净收益D住房公公积金增增值收益益EE廉租租住房预预售资金金【答答案】AACD第三节 城市土土地使用用制度改改革1. 土地地所有制制（土的的实行社社会主义义公有制制 ）1.1 国国有土地地内含含所有有权归全全民所有有，由国国务院代代表国家家行使国有有土地的的范围（土土地管理理法）城市市市区的的土地农村村和城市市郊区中中已经依依法没收收、征收收、征购购为国有有的土地地国家家依法征征收的土土地依法法不属于于集体所所有的林林地、草草地、荒荒地、滩滩涂及其其他土地地农村村集体经经济组织织全部成成员转为为城市居居民的，原原属于其其成员集集体所有有的土地地因国国家组织织移民、自自
12、然灾害害等原因因，农民民集体迁迁移后不不再使用用的原属属于迁移移农民集集体所有有的土地地特殊殊情况建制制镇的土土地所有有权问题题区别对对待取得得建设用用地使用用权的途途径（四四种）划拨拨出让让转让让租赁赁关于于国有建建设用地地的相关关规定使用用权人享享有占有有、使用用和收益益的权利利（还有有部分处处分的权权利）不得得改变土土地用途途，如需需改变用用途，必必须经有有关行政政主管部部门批准准建设设用地使使用权可可以在土土地的地地表、地地上或者者地下分分别设立立房随随地走地随随房走【220088年真题题】国有有土地所所有权由由（ ）代代表国家家行使。A国务院B国务院土地行政主管部门C市、县人民政府D
13、市、县人民政府土地行政主管部门【答答案】AA【解解析】政政府代表表国家行行使，只只能是中中央人民民政府。1.2 集体土土地内含含所有有权归农农民集体体所有三种种具体形形式村农农民集体体村内内两个以以上农村村集体经经济组织织的农民民集体乡（镇镇）农民民集体集体体所有土土地的范范围农村村和城市市郊区的的土地一一般属于于农民集集体所有有（法律律明确规规定属于于国家所所有的除除外）宅基基地和自自留地、自自留山，属属于集体体所有法律律明确规规定属于于集体的的矿藏、水水流、森森林、山山岭、草草原、荒荒地、滩滩涂等自自然资源源（如无无规定属属国家所所有）2.土地管管理基本本制度（四四大制度度）土地地登记制制
14、度国有有土地使使用权登登记集体体土地所所有权登登记集体体土地使使用权登登记他项项权利登登记土地地有偿有有限期使使用制度度土地地使用权权出让有有偿有期期限土地地用途管管制制度度土地地分为农农用地、建建设用地地和未利利用土地地三大类类核心心是不能能随意改改变土地地的用途途，农用用地转用用需经政政府批准准控制制建设用用地总量量耕地地保护制制度包括括新开垦垦地、轮轮歇地、草草田轮作作地以种种植农作作物为主主间有树树木的土土地耕种种3年以以上的滩滩地和滩滩涂也属属于耕地地3.城镇土土地使用用制度改改革原有有的使用用制度核核心（两两方面）土地地实行行行政划拨拨，无偿偿无期限限使用（无无偿无期期限使用用）禁
15、止止土地使使用者转转让土地地（禁止止流转）城镇镇土地使使用制度度改革的的进程（五五方面）征收收土地使使用费开展展土地使使用权有有偿出让让和转让让制定定地方性性土地使使用权出出让、转转让法规规修改改宪法和和土地管管理法制定定全国性性的土地地使用权权出让和和转让条条例4. 现行行城镇土土地使用用制度的的基本框框架在不不改变城城市土地地国有的的条件下下，采取取拍卖、招招标、协协议、挂挂牌等方方式，将将土地使使用权有有偿、有有限期出出让给土土地使用用者（有有偿有期期限）土地地使用者者在使用用年限内内可以转转让、出出租、抵抵押或者者用于其其他经济济活动（使使用权可可入市）需要要继续使使用的，经经批准期期
16、限可以以延长，按按当时市市场情况况补交地地价（可可延期）第四节 房地产产法制建建设1. 房地地产法律律体系（六六类）法律律人大大通过（四四法律）行政政法规国务院院令（六六条例）地方方性法规规部门门规章国国务院部部委部长长令地方方性政府府规章规范性文文件和技技术规范范2. 房地地产相关关法律（四四法律）城市市房地产产管理法法土地地管理法法城乡乡规划法法物权权法3. 房地地产行政政法规（六六条例）土地地管理法法实施条条例城市市房地产产开发经经营管理理条例城市市房屋拆拆迁管理理条例城镇镇国有土土地使用用权出让让转让暂暂行条例例住房房公积金金管理条条例物业业管理条条例4. 房地地产部门门规章名称称特点
17、：XX办办法，规规定第二章 建设用用地制度度与政策策【本本章主要要内容】第一一节 集集体土地地征收第二二节 建建设用地地使用权权出让第三三节 建建设用地地使用权权划拨第四四节 闲闲置土地地的处理理【内内容详解解】第一一节 集集体土地地征收1.征收集集体土地地的特点点1.1 集集体土地地概述农村村和城市市郊区的的土地，除除法律规规定属于于国家所所有的以以外，属属于农民民集体所所有宅基基地和自自留地、自自留山属属于农民民集体所所有集体体土地的的使用权权不得出出让、转转让或者者出租用用于非农农建设符合合土地利利用总体体规划并并依法取取得建设设用地的的企业，因因破产、兼兼并等情情形致使使土地使使用权依
18、依发生转转移的除除外（集集体土地地流转的的特例）【220066年真题题】土土地管理理法规规定，农农民自有有住宅的的宅基地地，属（ ）所有有。A国国家B所所在的村村民小组组CC农民民个人D农民集集体【答答案】DD【解解析】宅宅基地的的所有权权也归集集体，使使用权归归农民个个人。1.2 征征地集体体土地的的概念是国国家为了了公共利利益的需需要，依依法将集集体所有有土地转转变为国国有土地地并给予予补偿的的行为实质质是土地地所有权权由集体体所有变变为国家家所有1.3 征征收与征征用的共共同与不不同之处处共同同之处都具具有一定定强制性性都要要经过法法定程序序都要要依法给给予补偿偿不同同之处征收收是所有有
19、权发生生改变，由由集体所所有权转转变为国国家所有有权征用用是使用用权改变变，所有有权不变变，强制制使用，特特定情况况结束后后应返还还原所有有人【220088年真题题】国家家为了公公共利益益的需要要，征用用集体土土地，其其土地所所有权不不发生转转移。（ ）【答答案】【解解析】征征用所有有权不发发生变化化，只是是使用权权变化。1.4 征收的的特点强制制性-土土地征收收是国家家行为妥善善安置被被征地单单位和人人员的生生产和生生活-要要给予被被征地单单位经济济补偿被征征收的土土地所有有权发生生转移-集体所所有土地地转变为为国家所所有土地地2.征收的的原则珍惜惜耕地，合合理利用用土地的的原则能不不征就不
20、不征，能能少征就就少征保证证国家建建设用地地的原则则该征征就征，反反对拒征征和大幅幅度提高高征地费费用妥善善安置被被征地单单位和农农民的原原则对征征收的土土地要适适当补偿偿对农农民造成成的损失失要适当当补助对因因征地造造成的剩剩余农业业劳动力力要适当当安排妥善善安置拆拆迁户有偿偿使用土土地的原原则土地地征收后后，除公公共设施施基础设设施外，就就应实行行有偿使使用供应应依法法征地的的原则必须须有县级级以上政政府的批批准文件件按照照合法的的程序和和法定的的审批权权限依法法办理手手续限止止以租代代征【220077年真题题】下列列关于集集体土地地征收或或者征用用的表述述中，正正确的有有（ ）。A征收或
21、者征用都是为了公共利益需要B征收或者征用都要依法给予补偿C征收是国家行为，征用是企业行为D征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E征收是强制性的，征用是非强制性的【答答案】AABD3.征收收、征用用集体土土地的政政策规定定3.1 征征收土地地的范围围为了了公共利利益的需需要，可可以征收收集体土土地土地地征收后后，所有有权属于于国家，用用地单位位只有使使用权【220066年真题题】宪宪法规规定，国国家为了了公共利利益的需需求，可可以依照照法律规规定对土土地实行行（ ）并并给予补补偿A征征收B征征用C征征收或者者征用D征购【答答案】CC3.2 征征收土地地批准权权限听证证制度-在征地地
22、依法报报批前，当当地土地地行政主主管部门门应组织织听证征收收土地实实行两级级审批制制度国国务院和和省级政政府（所所有权转转变）农用用地转为为建设用用地的，应应办理农农地转用用审批手手续（用用途转变变）由国国务院审审批的基本本农田基本本农田以以外的耕耕地超过过35公公顷的其他他土地超超过700公顷的的其他他用地由由省级政政府审批批并报国国务备案案3.3 申申请征地地不得化化整为零零征收收土地应应根据总总体设计计一次申申请批准准，不得得化整为为零分期期建设的的项目，应应当分期期征地，不不得先征征待用铁路路、公路路、输油油等管线线工程可可以分段段征收3.4 对对被征地地单位和和农民进进行安置置、补偿
23、偿和补助助由用用地单位位支付土土地补偿偿费、安安置补助助费、地地上附着着物和青青苗补偿偿费3.5 临临时用地地政策由建建设单位位向批准准工程项项目用地地的机关关提出临临时用地地时申请请并取得得批准由建建设单位位与集体体土地所所有单位位签订临临时用地地协议（征征用而非非征收）临时时用地期期限最多多不超过过2年不得得改变批批准的用用途，不不得从事事生产性性、经营营性活动动，不得得修建永永久性建建筑期满满后建设设单位清清理场地地支付费费用，到到土管部部门注销销登记超期期可再次次提出申申请，不不退地又又不申请请的视为为违章用用地3.6 联联营使用用集体土土地政策策（两种种方法）联营营指全民民或集体体所
24、有制制企业与与农村集集体经济济组织共共同投资资兴办联联营企业业持县县级以上上政府批批准的设设计任务务书或其其他批准准文件由联联营企业业向县级级以上政政府土管管部门提提出用地地申请两种种处理方方式批准准后可以以改变土土地性质质，实行行征收也可可以不改改变土地地所有权权，作为为联营条条件（联联营企业业用地可可以不改改变土地地权属性性质）3.77 征收收土地公公告（主主要是两两个公告告）概念念由被被征收土土地所在在的市县县人民政政府，在在收到征征收土地地方案后后10日日内以书书面或其其它形式式进行公公告征地地公告内内容（四四项）征收收批准机机关、文文号、时时间和用用途（批批文）被征征收土地地的所有有
25、权人、位位置、地地类和面面积（土土地）征地地补偿标标准和农农业人口口安置途途径（人人员）办理理征地补补偿的期期限与地地点（手手续）征地地补偿安安置方案案公告内内容被征征地土地地情况土地地补偿费费标准、数数量、支支付对象象和方式式安置置补助费费的标准准、数量量、支付付对象和和方式地上上附着物物和青苗苗的补偿偿标准和和支付方方式农业业人口具具体安置置途径其他他措施未过过行公告告的，被被征地单单位和个个人有权权拒绝办办理手续续3.8 征征地补偿偿费的使使用补偿偿和安置置补助费费按有关关规定使使用（给给村集体体或农民民个人）耕地地占用税税用于土土地开发发和农业业发展菜田田基金、土土地复垦垦费、土土地荒
26、芜芜费、防防洪费用用于菜田田开发建建设和土土地的调调整和治治理征地地管理费费用于土土地管理理部门的的各种业业务开支支3.9 特特殊征地地政策大中中型水利利水电工工程补偿偿国务务院另行行规定征收收林地、园园林林林业管理理部门规规定征收收中发现现文物、古古迹、古古树报报相关部部门处理理后方可可征地烈士士墓、华华侨墓按主管管部门办办理用地地范围内内有国防防设施经协商商后方可可征收4. 土地征征收补偿偿范围和和标准【征征地补偿偿费的构构成】三三大类土地地补偿费费给集集体的，补补偿所有有权安置置补助费费给个个人的，安安置劳动动力地上上物及青青苗补偿偿费给给地上物物的所有有人【注注意专有有名词的的精准性性
27、】征地地补偿费费与土地地补偿费费不同安置置补助费费，不叫叫安置补补偿费4.1 土土地补偿偿费内含含是征征地费的的主要部部分，为为补偿被被征地和和原土地地使用人人的经济济损失而而支付的的款项（对对地）由用用地单位位支付土土地补偿偿费标准准征收收耕地的的补偿费费，为该该耕地被被征收前前3 年年平均年年产值的的6110 倍倍（按原原用途补补偿）其他他土地标标准，由由省级规规定4.2 安安置补助助费内含含安置置补助费费是为安安置因征征地造成成的农村村剩余劳劳动力的的补助费费（对人人）耕地地标准安置置补助费费需要要安置的的农业人人口数每一个个需要安安置的农农业人口口的安置置补助费费标准需要要安置的的农业
28、人人口数，按按照被征征收的耕耕地数量量除以征征地前被被征地单单位平均均每人占占有耕地地的数量量计算每一一个需要要安置的的农业人人口的安安置补助助费标准准，为该该耕地被被征收前前3年平平均年产产值的446倍倍每公公顷被征征收耕地地的安置置补助费费，最高高不得超超过被征征收前33年平均均年产值值的155倍非耕耕地标准准由省省级规定定征地地补偿费费的特殊殊规定人均均耕地特特别少的的地区，按按前述标标准支付付土地补补偿费和和安置补补助费，尚尚不能使使农民保保持原有有生活水水平的，经经省级政政府批准准，可以以增加安安置补助助费，但但土地补补偿费和和安置补补助费之之和不得得超过该该土地被被征前33年平均均
29、年产值值的300倍土地地补偿费费和安置置补助费费的总和和达到法法定上限限，尚不不足以使使被征地地农民保保持原有有生活水水平的，当当地人民民政府可可以用国国有土地地有偿使使用收入入予以补补贴政府府的管理理省级级政府要要制订并并公布各各市县征征地的统统一年产产值标准准或区片片综合地地价征地地补偿做做到同地地同价国家家重点建建设项目目必须将将征地费费用足额额列入概概算对有有稳定收收益的项项目，农农民可用用建设用用地使用用权入股股4.3 地上附附着物和和青苗补补偿费地上上附着物物和青苗苗补偿费费标准，由由省级政政府规定定征收收城市郊郊区的菜菜地，缴缴纳新菜菜地开发发建设基基金城市市郊区的的菜地，是是指
30、连续续3年以以上常年年种菜或或养殖鱼鱼、虾的的商品菜菜地和精精养鱼塘塘4.4 临临时用地地补偿标标准征用用临时用用地，应应与集体体经济组组织签订订临时用用地协议议按土土地前33年平均均年产值值逐年给给予补偿偿（注意意没有倍倍数）但临临时用地地逐年累累计的补补偿费最最高不得得超过土土地补偿偿费和安安置补助助费的总总和【为为何有高高限的规规定】临时时用地补补偿相当当于租金金征地地补偿费费相当于于销售价价格如果果租金之之和超过过了售价价，那就就不如买买了而不不是租4.5 补补偿费用用的使用用土地地补偿费费农村村集体经经济组织织所有地上上附着物物和青苗苗补偿费费归地地上附着着物和青青苗的所所有者安置置
31、补助费费（三种种方式）由农农村集体体经济组组织安置置人员的的由农农村集体体经济组组织管理理和使用用其他他单位安安置的人人员支支付给安安置单位位不需需要统一一安置的的人员发放给给个人【220066年真题题】下列列关于征征收土地地的表述述中，正正确的是是（ ）A土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍B安置补助费只能发放给安置单位C并非所有的征地都要支付青苗补偿费D只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金【答答案】CC【解解析】AA 征收收耕地按按此标准准，非耕耕地可参参照此标标准由省省级政府府标准。BB 安置置补助费费有三种种发放方方式，由由农村集集体经济济组织
32、安安置人员员的由由农村集集体经济济组织管管理和使使用，其其他单位位安置的的人员支付给给安置单单位，不不需要统统一安置置的人员员发放放给个人人；D 鱼塘也也要交。5.土地地征收工工作程序序5.1 申申请用地地申请请机构土地地所在地地县级以以上地方方人民政政府土地地管理部部门申请请的依据据经批批准的设设计任务务书或初初步设计计年度度基本建建设计划划（立项项）其它它所需需附上有有资料建设设单位有有关资质质证明项目目可行性性研究报报告批复复或其它它有关批批准文件件土地地行政部部门出具具有用地地预审报报告初步步设计或或其他有有关材料料建设设项目总总平面布布置图占用用耕地的的，提出出补充耕耕地方案案项目目
33、位于地地质灾害害区的，提提供地质质灾害危危险性评评估报告告提供供地价评评估报告告5.2 受受理申请请并审查查有关文文件（一一书四方方案）审查查时间受理理的300日内编制制（一书书）建设设项目用用地呈报报说明书书拟定定（四方方案）农用用地转用用方案（用用途转变变）补充充耕地方方案征地地方案（所所有权转转变）供地地方案（使使用权转转变）流程程经同同级人民民政府审审核同意意后报上上一级土土地管理理部门审审查5.3 审审批用地地（一制制度）实行行土地管管理部门门内部会会审制度度审批土土地批文文必须是是政府的的，而不不是土管管部门的的5.4 征征地实施施实施施机构被征征收土地地所在地地市县人人民政府府（
34、注意意不是土土管部门门）程序序征地地公告支付付征地费费安置置农业人人口协调调征地争争议5.5 签签发用地地证书（合合同+登登记）有偿偿使用土土地的签订土土地使用用权出让让合同以划划拨方式式使用土土地的，签签发国国有土地地划拨决决定书和和建设设用地批批准书用地地单位持持上述文文件办理理土地登登记手续续5.6 征征地批准准后的实实施管理理时间间用地地批准后后至颁发发土地使使用权证证书前的的管理措施施会同同有关部部门落实实安置措措施督促促被征地地单位按按期移交交土地处理理征地过过程中的的各种争争议填写写征地结结案报告告（表示示征地工工作结束束）5.7 建建立征收收土地档档案（三三项要求求）整理理和收
35、集集征收过过程中形形成的各各种文件件收集集存档的的文件一一律是原原件市、县县范围内内的土地地档案应应统一格格式第二章章 建设设用地制制度与政政策第二二节 建建设用地地使用权权出让【供供地方式式】划拨拨无偿偿无期限限出让让有偿偿有期限限1.出让的的概念出让让是指指国家将将国有土土地使用用权在一一定上限限内出让让给土地地使用者者，由土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金的的行为出让让金是指指通地有有偿有限限期出让让方式取取得土地地使用权权的受让让者，按按照合同同规定的的期限，一一次或分分次提前前支付的的整个使使用期间间的地租租出让让的含义义出让让是土地地一级市市场，由由国家垄垄断，一一方
36、必定定是国家家经出出让取得得使用权权的单位位，只有有使用权权，所有有权依然然归国家家所有。在在期限内内对土地地拥有占占有、使使用、收收益、处处分权（部部分处分分权）；土地使使用权可可以入市市，可以以进行转转让、出出租、抵抵押等经经营活动动，但地地下埋藏藏物归国国家所有有使用用者只有有在向国国家支付付了全部部土地使使用权出出让金后后才能领领取土地地使用权权证书集体体土地不不经征收收不得出出让出让让是国家家以土地地所有者者身份与与土地使使用者之之间关于于权利义义务的经经济关系系，具有有平等、自自愿、有有偿、有有期限的的特点（民民事关系系）2.建设用用地使用用权出让让计划出让让土地的的三符合合符合合
37、土地利利用总体体规划符合合城市规规划符合合年度建建设用地地计划程序序省级级政府下下达控制制指标，拟拟定年度度出让国国有土地地总面积积方案具体体出让每每幅地的的条件，由由市县级级政府土土管部门门会同规规划、建建设、房房产管理理部门拟拟定，经经有批准准权人民民政府批批准后，由由市、县县土管部部门实施施3.出让方方式3.1 出出让方式式方式式（四种种）招标标、拍卖卖、挂牌牌、协议议应采采用招拍拍挂的情情形工业业、商业业、旅游游、娱乐乐和商品品住宅等等经营性性用地（五五类）其它它性质，同同一土地地有两个个以上意意向用地地者的【注注意】要要分清以以下概念念的级别别划拨拨、出让让、招标标、拍卖卖、挂牌牌、
38、协议议3.2 出让的的一般规规定（招招拍挂的的共同要要求）招拍拍挂都必必须发布布公告招拍拍挂都应应当遵循循公开、公公平、公公正和诚诚信的原原则挂牌牌出让的的，出让让公告中中规定的的申请截截止时间间，应当当为挂牌牌出让结结束日前前2天市县县政府土土管部门门应当根根据土地地估价结结果和政政府产业业政策综综合确定定标底或或底价标底底或底价价不得低低于国家家最低标标准确定定招标标标底、拍拍卖和挂挂牌的起起叫价、底底价、投投标竞买买保证金金，应该该实行集集体决策策招标标标底和和拍卖挂挂牌的底底价，在在招标开开标前和和拍卖挂挂牌出让让活动结结束前应应保密3.3 招招标出让让的含义义与程序序招标标出让的的含
39、义是指指市、县县国土部部门发布布招标公公告，邀邀请特定定或者不不特定的的自然人人、法人人和其他他组织参参加国有有建设用用地使用用权投标标，根据据投标结结果确定定国有建建设用地地使用权权人的行行为本方方式有利利于公平平竞争，适适用于需需要优化化土地布布局，重重大工程程的较大大地块的的出让程序序投标标开标标投标标人少于于三人，应应终止招招标活动动评标标评标标小组由由出让人人代表，有有关专家家组成，人人数为五五人以上上单数中标标基本本原则是是价高者者得，对对能够最最大限度度地满足足招标文文件中各各项综合合评价标标准，或或者通史史满足招招标文件件的实质质性要求求且价格格最高的的投标人人，应当当确定为为
40、中标人人3.4 拍拍卖出让让的含义义与程序序含义义拍卖卖出让是是指出让让人发布布拍卖公公告，由由竞买人人在指定定时间、地地点进行行公开竞竞价，根根据出价价结果确确定国有有建设用用地使用用权人的的行为拍卖卖的方式式特点是是利于公公平竞争争，一般般出最高高价者取取得土地地使用权权适用用于区位位条件好好，交通通便利的的闹市区区，土地地利用上上有较大大灵活性性的地块块的出让让竞买买人不足足三人，或或者竞买买人的最最高应价价未达到到底价时时，应当当终止拍拍卖程序序主持持人点算算竞买人人主持持人介绍绍拍卖宗宗地情况况主持持人宣布布拍卖规规则主持持主人报报出起叫叫价竞买买人举牌牌应价或或者报价价主持持人确认
41、认应价或或者报价价后继续续竞价主持持人连续续三次宣宣布同一一应价或或者报价价而没有有再应价价报价的的，主持持人落槌槌表示成成交主持持人宣布布最高应应价报价价者为竞竞得人3.55 协议议出让的的含义含义义协议议出让是是指政府府作为土土地所有有者与选选定的受受让方磋磋商用地地条件及及价款，达达成协议议并签订订土地使使用权出出让合同同，有偿偿出让土土地使用用权的行行为特点点自由由度大，不不利于公公平竞争争适用用范围适用用于公共共福利事事业和非非盈利性性的社会会团体、机机关单位位用地和和某些特特殊用地地处罚罚应当当以招标标挂方式式出让的的而擅自自采用协协议方式式出让，对对直接负负责的主主管人员员和其他他直接责责任人员员给予处处分，构构成犯罪罪 ，追追究刑事事责任【归归纳总结结】方式式 人数数少于三三个 适适用范围围 法律律文件招标标 终止止招标 需要优优化土地地布局，重重大工程程的较大大地块的的出让 中标通通知书拍卖卖 终止止拍卖 区位条条件好，交交通便利利的闹市市区，土土地利用用上有较较大灵活活性的地地块的出出让 成成交确认认书