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1、一、一、高高校物业管理项目校物业管理项目（一）（一） 、项目概述、项目概述园区概况及管理人介绍园区概况及管理人介绍校园位于，占地面积平方米（约合亩） ，总建筑面积平方米，校园主要包括教学楼，实验楼，会堂，艺术楼及活动中心，图书馆，行政办公楼，运动场、风雨操场等体育辅助设施，学生与教师公寓，食堂，浴室，配套建设的地下停车场、校园道路、水电管网、消防监控、校园绿化等。“把每件简单的事情做成不简单”是新亚物业永恒的目标。新亚人将以全新的经营理念、规范的管理、优质的服务为校园营造美好的教学、生活环境。安徽新亚物业发展有限公司受托为校园的物业管理人，我司拥有一支具备专业技能及丰富经验的管理队伍，随时向您
2、提供周到细致的服务，帮助您排忧解难、为您创造一个舒适、文明、安全的教学办公环境。园区服务项目园区服务项目寻求有关园区信息以及需要帮助的师生和访客可以到园区物业管理处办公室（第层室）咨询。物业管理处的办公时间为周一至周五，8：30-17：30。联络电话： (办公时间内)，24 小时服务电话。管理范围管理范围日常的保安保洁以及设备运行维护和车辆管理。管理责任管理责任本园区由经验丰富的专业队伍进行管理，园区管理责任如下：（1） 保证所有园区设施及服务正常运行，并使其保持在有效的工作状态。（2） 保持所有公共地区，包括所有入口、电梯间、楼梯间、外墙、约定区域，处于干净整洁的状态，损坏部分及时维护报修。
3、（3） 做好园区保安工作，保持园区良好工作秩序。（4） 解答广大师生对园区管理提出的问题，并及时处理师生提出投诉。（5） 负责与相关政府机关之间的联络和协调。（6） 设法提高和改善园区环境，包括适当的节日装饰等。管理员工管理员工如果您有任何关于园区管理的问题或需要任何帮助，请随时与物业管理处办公室或前台客服联系。如您有任何问题及关于改善园区管理服务和其他服务方面的建议，请书面或口头向物业管理处办公室提出，物业管理处将由专人纪录您的投诉或建议，并立即实施相应的调查及采取解决问题的措施。清洁服务清洁服务园区所有公共区域的清洁由物业管理处保洁负责，有关此方面的意见和要求请随时提交物业管理处，物业管理
4、处将会给予高度的重视。物业管理处将定期对园区内所有区域的害虫进行灭杀。办公室的内部清洁请安排于正常办公时间以外进行，从园区保安角度考虑及为保证服务的统一性，请指定固定的专业清洁公司负责内部清洁工作。物业管理处也可为师生提供有偿室内清洁服务，如您有需要，可直接与物业管理处联系，物业管理处将为您提供满意的清洁服务。保安服务保安服务园区由极富经验和责任心的保安队伍提供 24 小时全面周到的安全防范工作。我们希望业户能配合我们的园区保安工作，遵守园区的保安条例。当您发现任何可疑的情况时可立即通知我司。维修服务维修服务物业管理处办公时间内受理业户报修，对业户提出的房屋、设备的维修要求，将提供优质快捷的服
5、务，并将依据有关规定进行收费。用餐服务用餐服务师生餐厅设于，能容纳人同时就餐的大厅和个可供宴请的单间，可为广大师生提供卫生便捷的快餐服务。午餐时间：11：30-13：00晚餐时间：17：30-19：00饮用水服务饮用水服务统一为园区业户提供开水器或大桶矿泉水服务，具有电话预订、结算方便，服务快捷的特点，现有（元/桶） 、（元/桶） 、（元/桶）等几个知名品牌可供园区业户进行选择。投诉受理投诉受理1业主对物业管理处服务质量或收费有意见，可进行投诉。2业主投诉主要应以书面形式，并详细表明投诉事由、原因、要求。3物业办公室接到业主投诉后，将及时由相关人员进行处理解决。4物业办公室将定期以电话、登门拜
6、访等多种形式对投诉改进结果进行回访。常用电话管理处办公室：客户服务中心：报修、投诉电话：消防监控中心：夜班值班室：欢迎业户使用上述服务电话。费用收取（可选，指大专院校，或含有租赁性质的办公楼宇）费用收取（可选，指大专院校，或含有租赁性质的办公楼宇）综合服务费的收费项目及标准1电梯运行费：电梯每月每建筑平方米元。2二次供水运行费：每月每建筑平方米元（层以上用户按月随水费收费）3地源热泵空调运行费：每天每建筑平方米元（供冷、热季前10 天收取）4热水供应费：每吨元（水温不低于 45 摄氏度）5物业综合服务费：按每月每建筑平方米元收取6、房租按每季每建筑平方米元收取7、会务以及其他特约服务费另议。管
7、理费押金管理费押金承租业户入住时应向物业管理处财务预交相当于三个月物业管理费押金。押金将待业户退租结算时，如无赔偿部分一并退还，若业主转租则由新业户按规定重新缴纳押金。缴费时间及办法缴费时间及办法业户接到收费通知单起三个工作日内应自行到物业管理处财务交纳管理费等费用，遇法定节假日则相应顺延。请勿交于保安员或其他物业管理处员工。除财务外，物业管理处员工无权收取任何款项。业户可采用现金或支票结算方式交费，财务将出具相应的收款凭据。空调供应时间及费用空调供应时间及费用园区为业户提供 24 小时空调服务。空调费为元/平方米/天，空调服务分为冬季供暖（约 130 天）和夏季供冷（约 90 天） ，空调实
8、际供应天数按当年公立日期计算费用。夏季供冷室温不高于 28 度，冬季供暖室温不低于 16度。（二）前期接管及查验（二）前期接管及查验一、前期管理工作计划前期管理工作计划根据施工进度情况，对园区制定成熟、科学、相应的物业管理前期介入计划，并按计划实施，为以后的顺利接管打下基础。1、时段划分：自中标签署物业管理合同起至物业竣工交付之日止。2、目的：确保日后物业管理顺利进行，降低物业成本，使园区的设计和施工既符合规范要求又便利日后使用和管理。3、工作重点：组织工作小组，研究规划设计意图，熟悉规划设计和建议情况，与工程规划设计，施工单位沟通联系，从物业管理角度，提出合理改进建议。对本项目建筑特色、使用
9、功能、设施设备进行更加细致全面的调查研究，完善物业管理方案。4、主要工作：成立工作小组实地调研；与开发建设单位，工程监理部门联系，了解工程概貌及本项目的主要功能；收集有关本项目建筑、水电、平面布置等资料，进行分析研究；对本项目设施、场地、功能、外观等提出建议；根据本项目的实际情况，进行人员的配备和培训；起草切实符合本项目的管理方案细则；研究物业管理智能化识别系统；落实完善物业服务中心办公场所及办公条件等。1 1、项目设计阶段、项目设计阶段1）智能化管理系统的设计；2）园区人车分流的设计；?3）公共照明开关设置位置；?4） 公共照明开关开闭形式；?5） 物业管理用房的位置设计（包括物料仓储、办公
10、用房、园区垃圾房、员工休息室等） ；?6）VI 系统（标识标牌）的设计；7） 公共（员工）洗手间的设置；?8） 信报箱的设立；?9）公共告示栏的配置；?10）空调穿墙孔和室外机座位置的预留；?11）绿化喷淋系统和插喷的设置；12）楼宇公共清洁取水位置的设置。2 2、建设施工阶段、建设施工阶段? ?1）提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；?2） 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；?3）审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；?4）提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；?5）提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；?6）帮
11、助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质和成品造成损伤；?7）提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；?8）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等） ；?9）检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；?10） 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；?11） 提出遗漏工程项目的建议；?12）对园区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001 等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。
12、?3 3、竣工验收阶段、竣工验收阶段? ?1）参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；?2）发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；?3）参与重大设备的调试和验收；?4）制订物业验收流程；?5） 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。?二、二、 项目的接管验收项目的接管验收? ?物业的承接验收是将来物业服务管理工作的基础工作，也是明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利，减少物业矛盾纠纷的必要工作，更是物业管理条例规定的法定要求。因此，我们将对项目共用部位、共用设施设备进行承接查验，与开发建设单位办理承接验收手续，移交相关材料。具体流程图如下：接受房产开发单位
13、提请接管验收申请签订物业承接查验协议接管验收小组做好验收准备工作验收否现场验收是否合格是签字确认承接移交资料验收正式接管（一）交接前工作计划（一）交接前工作计划1、正式交接前，总公司对交接验收人员进行培训，并进行实地模拟演练。2、结合实地模拟演练，对需验收项目进行摸底。3、成立物业接管验收小组。（二）成立物业接管验收小组（二）成立物业接管验收小组1、小组由项目经理、工程部、客服部、保安部相关人员组成。2、工程部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。3、客服部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。4、项目经理负责具体的物业本体、公共设施、 设施设备的验收移交工作。（三）接管
14、验收前的准备（三）接管验收前的准备1、与开发建设单位联系好接管验收的事项、交接日期、进度、验收标准。2、由客服部进行现场技术摸底，制定接管验收计划。3、提前参与房产公司申请的竣工验收和设备最终安装、调试工作。4、提前准备号接管验收记录表格。a、 单项项目验收单/表b、 房屋本体接管收表c、 公共配套设施接管验收表d、 机电设备接管验收表e、 验收交接记录f、 接管验收问题整改表g、 图纸、资料移交清单h、 钥匙移交清单（四）接管验收的工作程序（四）接管验收的工作程序1、验收小组依据验收项目、标准，形成对应表单，并由责任人签名。2、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面验收不合格整改
15、报告 ，确定整改时限，返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。3、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。4、对整改项目由施工方整改落实后，予以复查，并在验收不合格整改报告中记录结果，合格后进行正式移交。5、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照保修期工程维修管理细则对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。6、移交双方必须有双方签名办理移交手续。（五）验收项目（五）验收项目1、交接验收房屋本体，按幢整体交接，每幢预交楼体室（幢）内各专业全部竣工。2、交接验收公共设备设施，按系统整体交接。供水系统、供气系统、电话、
16、宽带系统、给排水系统、公共照明、道路等项目。3、交接验收园林绿化、安防监控系统、消防系统等项目。4、交接验收车库等其他附属设施，同时交接验收公共设备设施功放资料、园区标识。（六）验收范围及内容（六）验收范围及内容1、接管验收应提交验收的资料（ 竣工资料清单 ） 。2、排水设施的验收：包括室外排水管道、沟、渠、池、井、排污系统、交接设备的相关图纸等。3、供电设备的验收：包括电表、各类开关、灯座、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具、灯杆、图纸等相关设备或资料。4、弱电系统的验收：包括监控系统、安防系统及其设备说明书。5、土建工程的验收：包括各类材料构成的墙面、地面、门窗及其他各种室内外建筑配套设
17、施。6、消防设施的验收：包括消火栓、水龙带等相关设备的说明书、图纸、合格证。7、隐蔽工程的验收：包括防水、预埋管线以及其图纸等各项目各专业的隐蔽工程。8、交接车库、园区标志等各种标识。（七）资料的接管验收（七）资料的接管验收1）综合竣工验收资料a、竣工图b、 质监验收意见c、公共配套综合验收合格证d、供水合同e、供电协议书、许可证f、供气协议书、许可证2）施工设计资料a、地质报告书b、全套设计图纸c、图纸会审记录d、设计变更通知书，技术核定单（包括工程质量事故记录） 。e、隐蔽工程验收记录f、管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告。g、园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项h
18、、其他资料3）设备资料a、设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单（及其配件/工具） 、安装高度记录、试运行记录。b、设备出厂合格证c、设备使用说明书（要求中文）d、设备安装、调试报告e、设备保修卡、保修协议f、 设备清单g、设备供应商、施工单位资料（八）接管验收的标准和验收方法（八）接管验收的标准和验收方法1、建设部物业接管验收标准2、业主生活工作的合理要求3、 售房合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求4、 新建园区验收暂行办法5、 建筑装饰装修工程质量验收规范6、 建筑安装工程质量检验评定标准7、主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供
19、的设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收，并将实际情况写明在相关表格，并请开发商相关人员签字认可。（九）接管验收的遗留问题处理（九）接管验收的遗留问题处理1 1、遗留问题的登记确认、遗留问题的登记确认a、对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项纪录在接管验收资料遗留问题登记表中，交开发单位相关人员签字确认。b、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项纪录在接管验收设施设备问题遗留问题登记表中，交开发单位相关人员签字确认。2 2、对资料遗留问题、对资料遗留问题接管验收小组应当积极催促开发建设单位补齐相关资料。3 3、物业硬件设施、
20、设备遗留问题、物业硬件设施、设备遗留问题a、一般问题要求开发建设单位在一周内解决b、重大问题要求在一个月内解决c、必要时项目经理予以协助处理。4 4、长期解决不了、势必影响物业管理的问题。、长期解决不了、势必影响物业管理的问题。以备忘录的刑事将问题登记后交开发建设单位进行备录。5 5、按开发建设单位、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期、按开发建设单位、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修事宜。的维修事宜。6 6、保存：、保存： 接管验收遗留问题登记表和备忘录由客服部归档长期保存。接管验收遗留问题登记表和备忘录由客服部归档长期保存。物业承接查验协议书及配套表格.doc（三
21、）项目各部门岗位职责及服务内容（三）项目各部门岗位职责及服务内容项目经理岗位职责项目经理岗位职责（1）协调维护园方关系，做好辖区政府部门的衔接工作，确保工作和谐、顺利地开展。（2）认真贯彻执行公司的各项管理制度，并按规章制度指导物业项目日常工作正常有序的开展。（3）制定工作范围内的目标责任书、工作目标、工作计划、工作标准及管理制度，并组织实施、落实。（4）指导物业项目各岗位，规范的做好各类工作记录，及档案资料的收集、整理、归档工作。（5）每月 25 号前上报当月收支月报表和其他工作报表，确保各类报表及时、准确，符合规定要求。（6）主持召开物业项目的各类工作会议，每周组织物业项目员工进行一次业务
22、培训学习，做到会前有准备，会后有记录、纪要、考核。（7）制定、审核物业项目各类合同，确保合同双方主体责、权利明确，内容符合相关法律的要求，无法律漏洞。（8）认真贯彻落实 安全生产目标责任书 ，确保全年不发生重大安全责任事故。（9）公司安排的其他工作。项目经理助理岗位职责项目经理助理岗位职责（1）协助项目经理做好其他日常事务和领导交办的工作，并有结果、有汇报。（2）严格控制成本，合理设置岗位，确保全年经济创收工作符合经济指标。（3）对项目经理负责，做好安全管理、环境卫生管理、客户关系协调、设施设备的维修与养护的监督管理工作。（4）处理与协调与开发商、委托管理方、政府部门的相关关系。（5）根据公司
23、的各项规章制度和目标任务，结合本物业项目的实际情况，科学制定本物业项目各岗位的目标责任书和考核细则，并严格考核。（6）领导安排的其他工作。客服主管岗位职责客服主管岗位职责（1）全面执行主管领导指令，负责客服部相关制度的拟定，经批准后执行。（2）负责制定客服部各项工作计划，并负责组织实施（3）主持客服部门内部的工作，负责带领部门员工完成当月计划内的各项收费、会务接待任务。（4）受理业主及住户的投诉问题并按照公司要求针对问题的性质分类处理。（5）熟悉公司的各项规章制度、考核细则、工作要求，加强部门内部员工管理。（6）负责客服部人员培训、岗位安排、任务分配、指标考核等事项。（7）负责制定客服中心突发
24、事件的处理预案，经批准后负责实施。（8）定期走访园区各部门，征求对服务管理工作的意见。（9）负责每年不得少于两次对园区各部门进行书面问卷调查，分析调查结果，负责协调各部门回访处理。做好问卷调查档案管理工作。（10）负责园区装修管理，签订装修协议，收取装修相关费用。负责做好与其他职能部门协调工作。（11）完成上级主管交办的其他工作。（12）考核：客服部经理对客服部工作承担连带责任。客服员岗位职责（会务接待）客服员岗位职责（会务接待）（1）根据参观会务接待单，做好参观接待布置工作；（2）上岗应统一着装，佩戴工牌，做好会议接待服务工作；（3）仪表清洁，举止端庄，保持微笑服务，使用礼貌用语；（4）会前
25、，根据客户要求，做好会前桌椅、灯光、空调、音响和会议用品等设施及各项服务的准备工作；平时，注意会议室开窗通风；（5）会中，应随时满足宾客的服务需求，原则上每 15分钟按领导级别顺序添加一次茶水；接待员要对会议全过程进行陪同，随时提供服务，中途不得离开会场；（6）会议结束时，及时收拾清理茶具，整理桌椅，关闭照明、空调、音响等设施。检查是否有客人遗留下来的物品，如有应及时联系相关人员；（7）负责各会议室之间的工作协调配合；（8）组织保洁员做好每日会场清扫保洁工作，包括地面、门窗、桌椅、植物及部分室内设施并及时发现问题；（9）负责做好每月会议室物资的盘存及统计工作，采取积极有效的方法，设法降低各类物
26、资、能源的耗损；（10）熟悉会场内各类设施设备的使用维护的基本常识；（11）完成上级安排的其他工作：卫生巡查。巡查范围：停车场、大堂、办公室、楼道、客房、电梯间等公共区域岗位监督。监督岗位：保洁员、保安。对以上岗位人员的违纪、违规现象有制止并建议开具罚单的权利；对表现优秀的人员有建议开具奖励单的权利；积极安排客户食宿问题，最大程度的使客户满意；演艺技能培训。聘请相关演艺教练定期进行演艺技能培训，为年会及其他业务单位互动做准备。（12）领导安排的其他工作。会议接待通知单.doc前台接待员岗位职责前台接待员岗位职责（1）提前十分钟到岗，着工服佩戴工牌号，仪容仪表端庄大方，精神饱满的投入工作。前台接
27、待员上下班时间起立，面带微笑并主动向业主问好。（2）负责客服（前台）办公区域的整洁，不得摆放个人物品。（3）熟悉各业主（校领导、公司、办公室）的位置及联系方式。对外来办事人员应将其引导至服务台进行登记，要求填写详细，同时使用内线电话与业户取得联系后，方可放行。（4）业主、访客来访马上起立，面带微笑，主动与业主、访客打招呼，做好前台接访记录。（5）要发扬团队精神，人员外出时要有其他人员补岗，不得无人当值。（6）保持安静，当值期间不得吃零食、看报或做其他与工作无关的事。（7）电话铃声响起三声内必须接听，并说：“您好，新亚物业”。（8）自觉遵守员工守则及公司各项规章制度。（9）准确及时的签发各类邮件
28、。（10）熟悉公司组织结构、经营理念、主要业务内容。（11）谢绝推销，对陌生来客要提高警觉性，注意公司及员工财物安全。（12）对非园区人员实行登记制度，并对外出货物实行出门证管理制度。（13）受理业主或住户的电话投诉或现场接待报修、投诉，并根据报修、投诉的内容及时与客服部、工程部联系，重要投诉及报修要及时报告管理处经理。及时闭还投诉及报修内容并跟踪回访。（14）认真登记租住人员搬进（出）信息表，招租求租登记表，并及时更新。（15）领导安排的其他任务。收费员岗位职责收费员岗位职责（1）按国家及公司规定的收费标准收取管理处各项费用。（2）严格执行公司现金管理制度的规定，当日现金收款必须全额存入银行
29、，严禁直接用收入补充备用金，支付开支的坐支行为。（3）每天编制收款日报表，并在次日上报公司财务部。（4）按公司备用金管理制度规定的使用范围、权限，对管理处备用金进行管理和使用。（5）熟悉电脑使用收费软件系统，做好业主(住户)水、电及管理费的收缴工作。（6）及时提供业主(住户)每月应收、已收与未收款清单等有关统计报表，以配合会计核算及管理处组织催收工作。（7）负责管理处仓库月末盘点。（8）负责管理处资产清点及登记。全面负责管理处各项费用的现金收缴工作。如：装修押金，装修管理费，装修工人治安管理费，停车场收入，游泳池收入，维修费，一卡通充值费，租金及其他经营性收费等。（9）负责业主档案资料，应收管
30、理费，水电费各项收费的电脑输入工作，每月打印并派发通知单给住户。（10）与扣款银行联系，负责每月送盘及回盘，做好各项物业收费的托收工作。（11）根据综合管理部的装修审批发放装修卡，装修完工验收后，负责回收证件及装修押金的申请。（12）每周一、周三向公司财务部传递管理处日常各种符合手续的报销单据。（13）领导安排的其他工作。工程主管岗位职责工程主管岗位职责（1）熟悉和遵守国家有关各种设施、设备的运行管理的法规及安全使用规程，在项目经理的直接领导下，负责拟定工程部相关制度，经批准后监督工程部执行。（2）负责制定设备大、中、小修及保养计划，备品备件计划，经批准后组织实施。负责物业保修、特殊设备的保养
31、、设备更新改造方面各种合同文本的起草，并负责监督乙方执行合同的全过程。（3）负责建立设备各类台帐，做到实物、卡片、文档三相符。（4）负责辖区内设备的正常运行，发生设备故障及时组织抢修，保证设备完好率达到 98%以上，重要设备完好率 100%。（5）负责园区内水、电及房屋公共设施的完好，及时组织公维修公共设施的故障，保证维修处理率 100%。（6）负责检查下属实施岗位责任制、操作程序及保养计划的执行情况，并按照公司相关制度进行考核。（7）制定工程部各项培训计划，定期对各岗位员工进行技术培训和考核。（8）审核运行、水电报表，审定水电分摊报表，制定切实可行的节能措施，并提出实施计划。（9）负责闭环客
32、服部客户报修项目，负责解释工程投诉的解释工作。（10）完成上级领导交办的其他工作。（11）工程部经理对工程部工作承担连带责任。工程班长岗位职责工程班长岗位职责（1)执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务。（2）管理好、使用好负责范围的设备，使设备处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气）、“五良好”（使用性能好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。（3）具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班
33、组管理工作，解决技术上的疑难问题。（4）做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效地组织力量抢修。（5）做好设备的年、月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。并负责检修保养计划的实施。（6）做好设备的技术档案，每月定期交主管审阅。（7）做好班组人员考勤和维修台账，每月报主管。工程岗位职责工程岗位职责（1）负责协助工程部领导制定公共区域设备、设施各项制度并负责实施。（2）掌握公共设施的运行完好状况，发现异常及时报告主管领导，并参与抢修。（3）经常检查公共管网的完好程度，保证公共区域上、下水管路、排污管路畅通，确保辖区内污水部外溢。（4）按照公司规定的为业主服务
34、的维修项目和标准为业主及住户提供服务。（5）按照公司规定的回访要求，定期和不定期对住户进行维修回访，确保维修质量和服务质量。（6）负责公共设备的日常保养，做到设备现场无跑冒滴漏现象。（7）负责公共设备、设施统一编号，实物和卡片的管理，做到一物一卡。（8）完成领导交办的其他工作。（9）考核：因工作不负责任造成设备维修不及时，造成设备不能正常的；因工作不负责任，业主报修处理不及时造成投诉的，按照公司例行工作考核条例负激励 1050 元，主管领导连带责任 20100 元。弱电工岗位职责弱电工岗位职责（1）持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导安排。（2）熟悉园区智能化设施、设备及各类设备控制
35、电脑板和电子控制线路的原理、操作和维护。（3）每天对控制室、设备房进行巡视、检查、保养、监测，掌握设备的运行状况，发现问题按程序处理，重大问题及时向上级部门报告，并做好相关工作记录。（4）严格按安全操作规程，严禁违章操作，杜绝事故发生，确保运行安全。（5）保管电子设备维修专用仪器、仪表，保障达到仪器各种工作指标。（6）根据计划做好电子设备的年、季、月、检测维护工作。（7）对电子设施、设备、维修中所需备件，要妥善管理，定期测试，保证随时应急使用。（8）耐心解答业主或住户在使用智能化系统及其它电子方面遇到实际问题，并为业主或租户提供有偿服务。（9）保证有电子设备机房工作环境条件达到设备要求，做好防
36、火、防潮、防静电工作。（10）完成领导交办的其它工作任务。空调工岗位职责空调工岗位职责（1）持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导安排。（2）熟悉空调系统管道，了解各分支管的走向，以及冷暖空调切换总阀。（3）熟悉各户风机盘管、新风机及控制开关位置。（4）熟悉冷却塔运行中的补水，包括冷冻循环水一次二次的膨胀补水，以及循环水的排放，包括系统排气阀位置。（5）熟悉冷冻机房各设备和分集水器的分路情况，以及冷冻泵、冷却泵、暖通泵、冷却塔风机的控制箱开关位置。（6）熟悉 VRV、地源空调的系统分布、服务区域及控制电源箱的位置。（7）巡查区域空调设备安装情况并作记录。（8）参于冷冻机的调试及空调末端
37、的调试，并作记录。（9）统计各区域空调设备的编号，做好各设备的设备卡。（10）完成领导交办的其它工作任务。管道工岗位职责管道工岗位职责（1）持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导安排。（2）熟悉给排水系统（各种水泵、管道、阀门、控制设施）和各种机械设备、供气、供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。（3）当班期间及时巡视检查上下系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。（4）及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。（5）做好应急（漏气、漏水、污水外溢等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导指导下进行
38、。（6）积极配合其他工种工作，努力完成领导交给的其他任务。（7）积极参加业余学习和技术培训，不断提高业务技术水平。安保主管岗位职责安保主管岗位职责（1）全面执行主管领导指令，负责拟定保安部相关制度，经批准后监督保安队执行。（2）负责制定保安部各项工作计划，并负责组织实施。（3）主持保安部门内部的工作，负责保安部的日常工作安排和事项的处理。（4）熟悉公司的各项规章制度、考核细则、工作要求，加强部门内部员工管理。（5）负责保安部人员培训、岗位安排和考核管理。（6）负责制定辖区突发事件的预案并负责突发事件的处理。（7）负责辖区的车辆、治安、消防管理。（8）协助、配合所在区域内的公安机关进行治安管理和
39、案件的侦破工作。（9）完成上级主管交办的其他工作。（10）保安部主管对保安工作承担连带责任。安保班长岗位职责安保班长岗位职责一、主持本班工作，坚决执行主管领导指令，带领全班人员依据各自岗位职责，认真做好安全保卫工作。二、熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。三、经常检查各岗位工作情况，夜间查岗不少于 3 次。四、主持保安班前（早、晚）班会，及时宣贯公司及管理处各项管理工作要求，做好本班保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。五、负责带领班组全体队员配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违纪行为。六、负责安排本班各岗位夜班捣点，并
40、保证捣点期间无脱岗现象。七、完成上级交办的其他临时任务。八、班长的权限：1、有权检查各岗位保安员执勤情况，对违反公司规章制度的人员有权建议处罚。2、对不称职的保安人员有权对其提出调离建议。3、有权根据实际需要，对本班各岗位保安员进行调整。九、班长对本班员工承担连带管理责任。安保员岗位职责安保员岗位职责（1）熟悉所在岗位职责和工作秩序，完成本岗位工作任务。（2）执行园区管理规定，对外来车辆的出入进行登记、引导，制止未经许可的人员、车辆进入管理区域内。及时清理门外的闲散车辆、人员，保证管理区域内车辆的畅通。（3）对出入管理区域内的可疑人员、车辆及其所携带或装载的物品按规定进行验证、检查。对于带出本
41、区或在本区起卸的较大物品，要检查出门证并予以登记，大宗携出物品须经寝室长、宿管签字确认。严禁携带易燃、易爆等危险品进入园区。（4）在执勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行凶报复，可采用正当防卫。（5）服从班长管理，听从指挥，做到令行即止，遇事要报告，认真做好捣点巡逻工作。坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防治安案件的发生。（6）对进入公寓的装修材料（如沙子、水泥）必须派专人跟踪让其装袋上楼。使用电梯运送材料时，水泥、黄沙一次不得超过 6 袋，超长、超大、超重物品严禁使用电梯运送。进入公寓需办理施工证和临时出入证。（7）对晚上 11 点进出的车辆、行人一律登记驾证、车号或学生证；制
42、止夜间进入园区的车辆高音鸣笛。（8）熟悉和爱护园区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟悉掌握各种灭火器材的使用方法。积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的向班长报告。（9）按照规定时间立岗，看到公司领导、业主领导车辆行举手礼。（10）廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪行为作斗争。爱护公共财物，上班不得从事与工作无关的事。（11）考核：对违反上述条款造成后果或师生投诉属实者负激励 1050 元；主管连带责任 20100 元。巡逻岗职责巡逻岗职责（1）实行 24 小时监视和巡察，防止不安全事件的发生。（2）检查可疑情况或可疑人员并及时按规定处理，
43、对于形迹可疑的人进行证件检查，必要时检查其所带物品。（3）制止机动车行在绿地、人行道、路口或在管理区域洗车、修车等现象；制止本物业范围内的打架斗殴事件。（4）楼层巡视严格排查施工手续的办理、证件的管理及灭火器的摆放和回收。制止乱倒生活垃圾、乱牵电线等现象。（5）制止在园区内喧哗。清理拣破烂、乞讨人员及乱发小广告现象。制止在绿地、树木、室外晾晒衣物或公用公共区域现象。（6）爱护公共财物，检查管理区域内的楼道灯、消防栓、路灯、门禁、公共门窗设施的完好情况。（7）接到报警或突发事件，要立即向总值班室汇报，并立刻前去现场处理，同时和值班室联系。（8）指挥并监视好所负责范围内的行驶车辆，防止交通堵塞的现
44、象发生。回答访客的咨询，必要时为其向导。（9） 考核：对违反上述条款造成后果或业主投诉属实者负激励 1050元；主管连带责任 20100 元。停车场车辆管理员岗位职责停车场车辆管理员岗位职责（1）负责停车场管 24 小时的停车场管理工作。（2）负责临时停车卡的办理和车辆引导工作。（3）负责指挥进入车库的车辆按照规定的行驶路线行驶，按照划定的车位停放。（4）负责非机动车管理工作。非机动车实行凭牌停车，车走牌留，杜绝无牌停取车。（5）负责停车场的卫生管理，保持停车场整洁。（6）考核：发生非机动车辆丢失经查属实、发生机动车刮蹭事件经查属实，无登记，找不到责任人，按照公司例行工作条例出现安全问题考核负
45、激励 1050 元，主管连带责任负激励 20100 元。消防监控室值班人员岗位职责消防监控室值班人员岗位职责（1）当班人员必须统一着装，认真履行职责，注意仪容整洁，讲究文明礼貌，实行 24 小时消防值班制度。（2）熟习并熟练掌握各消防设备、设施和监控系统的操作处理程序。对系统出现误报、火灾、故障等情况应能及时、准确判断并熟练操作。（3）定时启动和演练消防设备消防器材，非值班人员严禁操作监控设备，消防器材应保持良好的待发状态。（4）发现火警信号后应立即派人前往现场观察、确认火情后通过广播和警铃疏散人员、并启动相应的灭火设备，并立即向公司领导汇报，属误报应消除信号，并做好记录。（5）保持消防监控室
46、内卫生，保持地面、墙壁、设备无积尘水渍、油渍。（6）保持各控制柜、显示屏、信号灯。控制线路等运作应始终处于良好的状态，各类操作按扭都应在自动位置，消防器材应齐备良好，出现故障及时报修，并做好记录。（7）遇上级领导或有关部门检查参观时，当班人必须起立问好，热情面答检查人员的提问，外来人员进入消防监控室需经分管领导或主管领导批准，并实行登记制度，穿鞋套，闲杂人等一律不得进入监控室内。（8）严禁酒后上岗，不准当班吃零食、嬉笑、打闹、看小说报、玩手机，不准做其他与值班无关的事情。（9）不准迟到、早退、擅离岗位，接班应提前 15 分钟，交班人员办完交接班手续后方可下班，若接班人员因故未能按时到岗、值班人
47、员应坚守岗位，待接班人员到达后办完交班后才能离开、杜绝没人接班值班人擅自离开下班，遇有特殊情况向分管领导汇报处理。（10）在监控范围内发现有车辆乱停乱放、可疑人物、电梯门厅堆放杂物、地下室乱倒垃圾等，及时对讲机呼叫班长进行管理盘查。（11）考核：消防监控人员如有违反上述条款，按照公司例行工作考核条例将给予违规人员 1050 元负激励,主管连带责任负激励 20100 元。保洁绿化主管岗位职责保洁绿化主管岗位职责(1)负责根据园区环境特点，建立完善园区清洁绿化、特约服务管理规章制度，确保各项工作的有效开展。(2)园区的保洁组织、落实和巡查工作，每天检查楼层、楼道、洗手间、外围、地下室、运动场所、绿
48、化草坪、乔、灌木等。并做好相关的质量记录。(3)负责保洁工具材料的申请、领用、检查、维护，每月 24 日前对保洁用品、工具使用情况进行统计，坚决制止浪费行为。(4)编制每季度员工培训计划，并负责对新员工的入职引导工作。负责员工的工作业绩考核，包括合理安排人员加班、值班，大型活动协助等。(5)负责住户特约服务的安排及费用的收取工作，及时签单定期交财务汇总。同时做好服务意见征询工作，了解园区住户对保洁特约服务的要求及建议，并向综管部主管汇报。(6)负责对园区的绿化布置、调整、补种、摆放及四害消杀等工作进行监督，并对绿化、消杀分承包方的工作结果进行评估。(7)积极配合业务管理部主管做好保洁、绿化人员
49、的人事管理工作，负责保洁员、绿化员的考勤监督。每月底将保洁员本月考勤、工作考核、加班统计表，各种相关工作质量记录表汇总交综管部主管。(8)合理配置园区保洁用具的数量，合理配备保洁人员，确保园区环境优美，不留卫生死角。(9)负责每月 5 日前将上月的质量记录整理完毕后交至综管部处，接受管理处提出的合理化建议和要求。每月 28 日前将本部门的培训计划或需求、工作计划报至综管部处.(10)协助处理因保洁服务产生的顾客投诉及紧急事件。协助管理处每周四进行全员大扫除。(11)完成领导交办的其它工作。绿化工岗位职责绿化工岗位职责(1)按公司规定统一着装，佩带胸牌，保持仪表仪容整洁端庄。(2)养护作业时不妨
50、碍业户的正常活动。(3)养护工具应随身携带，不允许随意放置。养护完毕后妥善处理养护现场，保持地面清洁，无污水、积水。(4)及时做好病虫害防止工作，每年在春季、夏季进行预防性喷药各一次。(5)落实日常养护，草坪保持平整，草立不超过 8 公分，杂草面积不大于5%，每年施肥二次，乔灌木及造型植物每年修剪三到五次，做到立姿目视无杂草，绿化整洁。(6)夏季浇灌宜早、晚进行，若处高温久旱（气温高于 3510 天未下雨）应及时进行浇灌，一般应在清晨或傍晚进行浇灌。冬季宜在中午进行，浇灌要一次浇透。防止将泥土冲到茎叶上。(7) 花坛设施应常保持完好，一年内有三次以上花坛布置。(8) 完成管理部交办的各项工作。