《房地产评估》复习题库.doc

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date房地产评估复习题库房地产评估复习题库工程管理之房地产评估（00122）复习题库 一 、单选题 1、 在以下选项中，为我们提供生活起居的建筑是(B) B:居住建筑 2、在以下选项中，哪项是专为人们提供各类公共活动的建筑(B)B:公共建筑3、 在城市化发展初期，如果是以第一、二产业为主的产业结构，则(D)D:房地产价格较低 4、持续在同一地块不断增加投资由每次投资的生产率

2、不同而带来超额利润以此转化成的地租称(B) B级差地租 4、 在房地产中，将地块上的建筑面积与(B)称为容积率。 B:地块面积之比 6、 如果实现土地使用年期越长、(A)的情况，必须以年地租不变为前提。A:地价越高 7、以下选项中，哪些因素构成房屋的商品租金(C)。 C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润 8、 在因素成对比较的情况下，给A赋值(C)，则能实现A与B同等重要。C:0.50000 9、 评估(C)价格所应采用的资本化率称为综合资本化率 C:房地合一10、成本法是(C)以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。

3、C:扣除折旧11、成本法投资利润的计算基数为(C) C:总投资额12、运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定(B) B:各有关修正系数 13、 市场比较法的理论依据是(B)B:替代原则 14、 房地产的客观合理价格，是房地产产权人在拥有该房地产期间内，从中获得的(C)C:各年净收益的现值之和15、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是(B)B:土地的使用期限不同 16、估价中的最高最佳使用中不包括(A)A:最佳位置 17、剩余法在评估待开发土地中运用得(B)B:最为广泛 18、剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的(A)A:性质19、

4、 剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合(B)B:合法原则 20、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付地价款的(B)B:整个开发建设周期计算 21、房屋的商品租金构成因素是(C) C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润 22、 路线价估价法是一种评估大量土地的(A)A:迅速估价方法 23、 路线价法的难点和关键是(A)A:深度百分率表制作 24、新开发区内可出售土地的平均售价(B) B:应当把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上25、运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用(C) C:经济耐用年限 26、标准深度是指标准宗地的(B) B:临

5、街深度 27、估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是(B)B:估价作业日期28、“三通一平”是指(D)D:通道路、供水、供电和土地平整 29、不属于土地自然属性的是哪项 (B)B:土地资源的可替代性30、房地产价格的实质是房地产(B) B:权益价格31、建筑地段地租的基础是由真正的 (B) B:农业地租规定的 32、韦勃的区位因素体系是(B)B:运费、劳力、集聚 33、商业中心往往位于地价高昂的(A) A:黄金地段 34、通过宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的是(A) A:土地个别因素 35、商业标准宗地的位置应是 (C)C:一面临街地 36、城镇土地定级的主要任务就是测算(

6、D) D:基准地价 37、从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格(A) A:最终会基本趋于一致 38、因素成对比较法中，若A与B同等重要，则给B因素赋值(B)B:0.5000039、市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中 (A)A:其中分母小于100 40、归属于房地产的净收益是由 C:有效毛收入扣除合理运营费用后41、以下属于按照补助费的有B:超转人负安置补助费 42、利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以 D:估价时点为基准时点43、以下哪些选项属于房屋重新建造成本 B:利息、利润、

7、税费 44、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按 B:整个开发建设周期计算 45、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在C:合理范围46、路线价是标准宗地的C:单位价格 47、成本估价时，土地开发费用为100万元，开发期二年，同期银行贷款利率为 10%，则投资利息为C:10 万 48、按不动产总价（售价）的一定比例计算利润，该比例常称作 A:销售回报率 49、下列不属于房地产估价师的职业道德是B:职业责任50、以下哪项不能影响收益性房地产的价值高低 A:已经获得净收益的大小 51、测算出的基准地价修正系数一般用于B:标定地价评估52、基准地价的估算中，通过资料的收集

8、、整理、修正，数据应具有 A:可比性53、 房屋租金的种类B:成本租金54、估价中既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施包括如下 A:政府办公楼55、下列因素中，会导致建筑物物质上的折旧的是 A:使用磨损 56、成本法的基本原理，从买方来说，理论依据是 A:替代原理 57、我国规定交易实例的交易日期在几年以上的不宜采用 B:2.00000 58、房地产评估的基本方法 B:收益法59、房地产的价格一般取决于A:效用 60、激励人们利用土地走集约化道路的是土地的以下哪一个特点B:土地趣味的引变性 61、特尔菲法最重要的程序是 A:专家选择 62、进入高度城市化的国家及地区，第三产业的比重超过

9、了第二产业，地价相应D:上升63、运用市场比较法评估房地产价格，为了更好地进行评估，同行之间(D)D:相互提供交易实例和估价案例资料64、 在我国，土地定级是在城市内部进行的，而土地分等级是在C:城市与城市之间 65、 对交易实例进行区域因素修正是因为(B)B:交易实例房地产与待评估房地产不是同一地区区位因素存差别 66、 比准价格是指按照（ ）估算出来的价格。 B:市场比较法67、 房屋重新建造成本中应包括 B:利息、利润、税费 C:利润、税费68、房屋的成本租金构成因素是(D) D:折旧费、维修费、管理费、利息、税金 69、以下不能使用成本法进行估价的房产为 D:有特殊价值的文物70、用剩

10、余法正确分析房地产市场行情，预测售价和开发成本时，应掌握房地产市场中有关(A) A:数据信息 71、基准地价系数修正法的基本原理是 C:替代原理 72、路线价估价法适宜于同时对 A:大量土地估价 73、某房地产预计未来月租金纯收益为每平方米300元，该类不动产的资本化率为 8%，总建筑面积为5000m2，出租率为80%，根据剩余法，预测该不动产的总价为 C:18000万元74、剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是D:.租售费 75、剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之B:差 76、土地交易资料不包括B:城市土地所有权转让价格资 77

11、、商业用地宗地地价修正系数表中不包含 D:公用设施完备 78、在基准地价修正系数法估价程序中，下列哪种系数不用确定 C:期日修正系数79、下列案件适用定型式评估报告书的是 B:综合评估案件 80、宗地价格评估报告的组成不包括 D:基准地价分析 81、按预付总资本的一定比例计算利润，该比例常称作 C:投资回报率 82、房地产利用成本法估价时，积算价格的基准时点是 D:估价时点 83、如果确定比较案例宗地、地价每m2 为800元，容积率为 2.1,待估宗地规划容积率为 1.7，则待估宗地容积率修正结果为 C:715.8元m 2 84、影响房地产价格的因素通常有 D:个别因素 85、如果房地产市场条

12、件正常和完善情况下在(D)的使用价值相同的土地有同样的地价标准D:同一市场供需圈内 86、以下不属于影响房地产价格的建筑物个别因素有(B) B:气候条件 87、不属于德尔菲法特点的是(B) B:一致性 88、用比较法选择对比实例进行估价时，以下哪项不符合要求 B:交易情况反常性 89、以下哪项属于房地产的收入(C) C:潜在毛收入 二 、多选题 90、土地收益性的利用方式包括工业用地方式和 AB A:商业用地方式 B:商品住宅用地方式 91、直接影响土地级别界线位置的是 AD A:单元划分 D:指标取样 92、估价报告应用具有法律效力的条件。 AD A:注册房地产估价师盖章D:估价机构公章 9

13、3、出租型房地产的客观运营费用应包括 CD C:管理费 D:税费和保险费 94、成本法评估新建房地产价格时，新建房地产价格构成包括 BD B:开发成本D:取得土地费用 95、 路线价法特别适宜于对哪些类土地进行估价。BD B:土地课税 D:土地重划 96、用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，其前提是AB 97、房地合一的旧房地产重新建造成本包括AD A:土地重新取得费用D:建筑物重新建造成本98、下列会导致建筑物物质上的折旧的是AC A:使用磨损 C:风吹日晒 99、按权属房地产价格可划分为AD A:所有权价格D:使用权价格100、区位理论除市场学派外，还有AC A:成本学派C:行为学派10

14、1、商业用地特别注重 BC B:收益状况 C:人流量102、影响房地产价格的社会因素有 AD A:人口、家庭规模D:治安状况、社会福利103、利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是AB 104、剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了AB 105、房地产评估的特点主要有AB A:科学性 B:实践和公正性106、在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有AB A:剩余法B:收益还原法107、房地产的收入分为CD C:潜在毛收入 D:有效毛收入108、土地评估报告根据评估对象可分为BC B:基准地价评估报告 C:宗地价格评估报告109、以下属于房地产特征的

15、是ABC A:位置的固定性 B:大量投资性 C:保值、增值性110、城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是AD 111、 路线价法在美国由来已久，主要的路线价法则有(ABC) A:四三二一法则 B:苏慕斯法则 C:霍夫曼法则112、因素成对比较法应用需遵循原则(AD) A:因素间必须可以成对比较D:因素比较必须符合逻辑性 113、 市场比较法又可以称为 BD B:现行市价法 D:交易实例比较法 114、在目前廉租房的政策实施中，其租金水平低于准成本租金，组成费用是 (BD) B:维修费 D:管理费115、以下属于折旧的求取方法的有 (CD) C:耐用年限法 D:成新折扣法1

16、16、投资回报率利润的计算基数包括开发费和(BC) B:地价 C:专业费117、路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地总价是路线价乘以深度百分率和 BD B:临街长度D:临街宽度118、根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有AD A:土地交易资料 D:企业利润效益资料 141、区位理论除成本学派外，还有AC A:市场学派 C:行为学派三 、论述题 136、论述房地产评估报告的含义以及编制房地产评估报告的的目的。 答：房地产评估报告的含义：房地产估价的最终结果，是估价师提供给委托估价方的“产品”，是具有一定法律效力的文件。 编制房地产评估报告的的目的：

17、提供给委托方符合专业标准的评估结论，使委托方及估价相关的其他各方了解估价工作的过程、依据、测算方法，从而理解估价结果的确定是估价人员以科学严谨的态度评估出来的，是有充分科学依据的，并且是在大量翔实资料的支持下得出的。标志评估报告也是估价机构自身工作的需要。整理本案件所涉及的资料并分类，输入计算机培训提高和交流的案例资料，也可作本机构以后人员培训提高和交流的案例资料，是有关估价管理机关学会对估价机构进行资质审查、年检及国土资源管理部门对评估成果确认备案是的必备材料。137、试述土地的个别因素对房地产价格的影响。 答：（1）区位：市中心区位置适中，商业集中，通达度好，城市设施齐全故地价高；郊区情况

18、相反，故地价很低（2）宗地面积必须适宜、规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价（3）形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价（4）地质条件越优地价越高；土地平坦，地价较高（5）容积率的高低取决于城市规划，容积越大，地价越高（6）用途不同，地价不相等，一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是由高向低递减的（7）土地使用年期在年地租不变的前提下，年期越长，地价越高。 138、试述区位理论对房地产估价的指导作用。 答：区位理论对房地产估价的指导作用表现在:（1）区位条件是房地产估价的首要考虑因素。（2）宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异。（3）区位理论是城市土地分

19、等定级的依据。（4）区位论是市场比较法的理论依据。 四 、计算题 134、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。 答：（1）年租金收入 2.512=30（万元）（2）计算年经营费用 房地产税=3012%=3.6（万元）管理费=305%=1.5（万元）房屋原值=10003000=300（万元） 修缮费=3002%

20、=6（万元）保险费=3003=0.9（万元）家具年折旧费=10（1-2%）10=0.98（万元）年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98（万元）（3）年净收益=30-12.98=17.02（万元）（4）该写字楼套间的价格=137.099 （万元）135、据调查，该建筑物的造价为2000元/平方米，家具设备原值4万元，耐用年限设定为10年，残值率为4%。根据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的3%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3%。计算总运营费用。（确定资本化率是10%）答：（1）房地产税=年租金12%=5400012%=6480（元）（2）管理

21、费=年租金3%=1620（元）（3）房屋原值=1102000=220000（元）（4）修缮费=房屋原值2%=2200002%=4400（元）（5）保险费=房屋原值3%=2200003%=660（元）（6）家具设备折旧额=4000（1-4%）10=3840（元）（7）年总运营费用=6480+1620+4400+660+3840=17000（元）计算净收益：年净收益=年有效毛收入年总运营费用=54225-17000=37225（元）确定资本化率：调查估价对象类似房地产的一般资本化率，参考银行贷款利率和该类房地产的风险水平，确定评估对象的资本化率为10%。计算房地产价格：据查，该房地产的耐用年限为6

22、0年，在估价时点房地产已出租使用2年，未来可获得净收益的年限为60-2=58年，应选用净收益不变有限年限的公式计算：V=3722510%1-（1+10%）58=370770.69（元）确定估价结果：根据估价对象的具体情况，最终确定其1999年10月初的正常交易价格为37万元，约合每平方米建筑面积3364元。139、根据房地产市场资料不动产租金未来月租金纯收益为350元/m2，该类不动产资本化率为9%，总建筑面积为3500m2，出租率为78%，求开发不动产的总价。答：总价=（月租收益12月总建筑面积出租率)/资本化率=（35012350078%）/9%=11466000/9%=127400000

23、（元）五 、简答题 119、简述影响房地产价格的因素。 答：影响房地产价格的因素通常有：（1）一般因素。（2）城市区域因素。（3）个别因素。120、简述替代原则在房地产评估中的作用 答：（1）依据替代原则评估房地产价格时，在房地产同一供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格及条件，对待估房地产与已交易的房地产进行价格和条件的比较，从而确定待估房地产价格，因此替代原理是估价中比较法的理论基础；（2）替代原则也是重置成本法可以成立的依据，由于替代原则的存在，对可能重置的不动产，重置原价就成为其价格上限；（3）替代原则与收益还原法也有密切的关系；（4）替代原则是房地产

24、评估的重要原则之一，房地产价格是与有替代可能的其他房地产互相关联而形成的。121、试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。 答：剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-（B+C+D+E）公式中：V购置土地价格，A开发完成后的不动产价值，B整个项目的开发成本，C投资利息，D开发商合理利润，E正常税费。122、简述房地产估价师的基本素质。 答：房地产估价师的基本素质：（1）必须具备创新能力；（2）要有良好的知识结构；（3）要具备市场信息分析能力；（4）要具备较强的社交能力。123、简述区位理论对房地产估价的指导作用。 答：（1）区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素；（2）宏观区位的差异导致城市之间房

25、地产价格的差异；（3）区位理论是城镇土地分等定级工作的依据；（4）区位理论是市场比较法的理论依据；（5）城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型完善了地租与区位理论 124、简述市场价格与评估价格之间的关系。 答：（1）房地产的评估价格实质上是对市场价做出的估计，旨在使评估结果尽量与市场价相吻合。为此，在评估时应充分利用当地具有代表性的市场资料；（2）在市场不健全或缺乏市场价格的情况下，评估价格可以代表市场价。（3）评估价与市场价的另一个区别是，后者是一个客观存在的唯一的价格，评估价则因不同估价师在知识、经验等方面存在一定差异，评估的结果完全有可能不一致，但只要这些评估价接近市场状况，

26、仍然是合理、可用的。125、简述地租理论在房地产评估中的作用。 答：（1）地租理论是地价评估的基础。（2）级差地租理论是级差收益测算的依据，而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的依据和方法。（3）地租理论是收取土地使用税、费的理论依据。（4）可通过地租理论分析推导出地价分布。 126、简述土地综合定级的基本程序。 答：（1）方案制定 （2）资料收集与调查（3）权重确定及因素选择（4）土地定级单元的划分（5）级别测算及确定127、简述土地的特性。 答：（1）土地资源的有限性。（2）土地资源的不可替代性。（3）土地使用的可持续性。（4）土地自然性状的地域差异性。（5）土地区位的可变性。

27、128、简述中房指数的应用价值。 答：（1）为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据（2）为投资商提供比较准确的市场信息（3）为广大的消费者服务 129、简述土地的社会经济属性。 答：土地的社会经济属性：（1）利用方式的多样性；（2） 土地区位的可变性；（3）土地使用潜力的有限性。130、简述比较地价与一般物价的不同之处。 答：比较地价与一般物价的不同之处：（1）地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。（2）我国土地实行国家所有和集体所有两种形式的公有制。城镇国有土地的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是

28、国家土地所有权在经济上的实现形式。（3）通常所说的物价其实就是生产价格，而生产价格是由部门平均生产成本加上社会平均利润构成的价格。生产价格就是价值的转化形态。131、简述房地产估价师的职责和作用。 答：注册房地产（土地）估价师可以独立承担房地产（土地）估价任务，并有权在评估报告上签字，估价师不能脱离估价机构单独从事估价工作。评估报告必须有至少一名注册房地产（土地）估价师签名盖章才能生效。还必须有所在估价机构加盖公章才有法律效力。在评估报告上签名、盖章的估价师和加盖公章的估价机构，要对评估报告的内容及结论负责。 132、简述房地产评估程序。 答：（1）受理评估业务，明确评估目的，了解评估对象，确定估价的时点；（2）初步选定评估方法：初步选定的方法与实际情况有很大出入，应根据实际情况进行适当的修正；（3）实地勘察与收集资料：是一项耗时较长，而且艰苦细致的工作。主要资料有估价对象的基本情况；对象所在地段环境或区域因素资料；对象同类的市场资料；有关的政策、法规和指标；（4）评估计算；（5）撰写房地产评估报告。133、资本化率的确定方法有几种? 答：（1）市场提取法（2）安全利率加风险调整值法（3）投资收益率排序插入法（4）复合投资收益率法-